汪天都

摘 ? 要：本文分析了房地產(chǎn)去庫存工作的進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)取得了一定的成效，但仍存在問題。根本性的問題在于住宅用地供給長期不足，導(dǎo)致一、二線城市房價(jià)持續(xù)上漲，存在泡沫隱患。而從結(jié)構(gòu)性的角度來看，三、四線城市的主要問題在于吸引力不足，軟硬件配套設(shè)施不夠完善，農(nóng)民工市民化也面臨諸多困難。本文從五個(gè)方面提出了政策建議：一是改革土地供給制度，以置換等方式增加城市住宅用地供給，實(shí)現(xiàn)“人地掛鉤”;二是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，提高三、四線城市吸引力;三是發(fā)展住房租賃市場，降低住房空置率;四是合理運(yùn)用金融、稅收等政策工具，促進(jìn)消費(fèi)需求，抑制投機(jī)需求;五是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，升級房地產(chǎn)供給品種。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革;房地產(chǎn);去庫存;住房金融

中圖分類號：F830 ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B 文章編號：1674-2265（2019）05-0038-08

DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2019.05.006

一、研究背景與文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對金融、建筑、鋼鐵、水泥、木材、家具、家電等相關(guān)行業(yè)都有很大的影響。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，我國出臺了一系列刺激政策，鼓勵(lì)擴(kuò)大投資，使得房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)中的許多問題，如經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理、產(chǎn)能過剩、杠桿率過高、金融脫實(shí)向虛、中小微企業(yè)經(jīng)營成本高等，很大程度上都與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。

近年來，在三、四線城市和部分一、二線城市，新建和空置房屋的數(shù)量急劇上升，銷售量卻難以跟上，住房出現(xiàn)大量庫存。2015年11月，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議召開，部署了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的四項(xiàng)措施，其中之一就是要繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)改革，逐步化解房地產(chǎn)庫存，有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議把房地產(chǎn)“去庫存”列為2016年的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。

房地產(chǎn)去庫存就是要消化過量的住房供給，這就離不開住房需求的擴(kuò)大。住房需求可以分為三個(gè)層次：一是消費(fèi)需求，即自住，這是首先應(yīng)當(dāng)?shù)玫綕M足的;二是投資需求，即獲取長期穩(wěn)定的租金收益，這在租金回報(bào)率較高的發(fā)達(dá)國家十分普遍;三是投機(jī)需求，即所謂的炒房，期望利用泡沫在短期內(nèi)賺取差價(jià)。為了營造健康的房地產(chǎn)市場，最終達(dá)成去庫存的目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)前兩種需求，抑制第三種需求。堅(jiān)持貫徹落實(shí)“房子是用來住，不是用來炒的”理念，不斷深化房地產(chǎn)改革，早日實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的住房政策目標(biāo)。

周幼曼（2016）認(rèn)為只要后續(xù)新建規(guī)模維持在適度水平，房地產(chǎn)庫存規(guī)?？偭繉⒅鸩较陆?，建議從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和金融機(jī)構(gòu)助推兩方面來加快房地產(chǎn)去庫存的進(jìn)程。胡祖銓（2016）認(rèn)為去庫存重點(diǎn)在推進(jìn)農(nóng)民工市民化，建議加強(qiáng)土地供應(yīng)管控，引導(dǎo)降低商品住房價(jià)格，用好用足住房公積金，加快住房保障方式轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管等。鄒士年（2016）提出房地產(chǎn)市場去庫存需要因地制宜，加強(qiáng)去庫存的精準(zhǔn)化，積極發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，將去庫存與改革相結(jié)合。王小廣（2017）認(rèn)為2016年我國房地產(chǎn)“去庫存”的效果不盡如人意，出現(xiàn)加杠桿、添泡沫等問題，需要將一、二線城市與三、四線城市區(qū)別對待，重新調(diào)整房地產(chǎn)的定位。劉斌等（2018）發(fā)現(xiàn)相較于非國有房地產(chǎn)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)更不愿意去庫存，去庫存的程度更小;大股東持股比例越高，地方政府對國有房地產(chǎn)企業(yè)的干預(yù)能力越強(qiáng)，使其更不容易去庫存;在GDP增長壓力大的地區(qū)，地方政府對國有房地產(chǎn)企業(yè)的干預(yù)更多，導(dǎo)致其去庫存意愿下降。

二、房地產(chǎn)去庫存進(jìn)展情況

在2016年開始實(shí)施的“三去一降一補(bǔ)”的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，去庫存的效果有所顯現(xiàn)，但仍存在明顯的問題。截至2017年底，我國商品住宅房屋廣義總庫存（含建成待售房屋和在建施工房屋）為61.05億平方米（見圖1），2017年全年商品住宅房屋竣工面積7.92億平方米，銷售面積（含現(xiàn)房和期房）14.48億平方米（見圖2），去庫存周期為50.6個(gè)月（年末庫存面積/當(dāng)年月均銷售面積）。

從數(shù)據(jù)來看，2015—2017年，商品住宅房屋庫存出現(xiàn)了明顯下降（見圖3），但這是在房價(jià)顯著上漲的情況下出現(xiàn)的（見圖4），庫存的下降和房價(jià)的上升在時(shí)間上高度重疊。商品住宅銷售面積大幅走高，但竣工面積增速明顯放緩，甚至在2015年出現(xiàn)了下降。需求持續(xù)增長但供給出現(xiàn)了下降，這樣的去庫存方式必然帶來價(jià)格的快速上升?？梢哉f在很大程度上是泡沫淹沒了庫存，尤其是一、二線城市的泡沫淹沒了三、四線城市的庫存。因此，在政策設(shè)計(jì)上需要追根溯源，找出癥結(jié)所在;同時(shí)要區(qū)別對待，因地施策。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，普通消費(fèi)品的需求曲線應(yīng)該是向下傾斜的，即價(jià)格越高需求越低。但房地產(chǎn)既有消費(fèi)屬性，又有投資屬性，正如股票等投資品一樣，會出現(xiàn)追漲殺跌的現(xiàn)象，產(chǎn)生向上傾斜的需求曲線。因此，如果房地產(chǎn)的投資屬性過強(qiáng)會扭曲其供求關(guān)系，導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)量價(jià)齊升，出現(xiàn)泡沫，但又不可持續(xù)。一旦泡沫破滅，就會出現(xiàn)災(zāi)難性的后果。2016—2017年的房地產(chǎn)去庫存伴隨著房價(jià)的上漲，在某種程度上偏離了去庫存的本來目標(biāo)，需要進(jìn)一步研究其中的問題以及相應(yīng)的解決之道。

值得注意的是，圖1中所統(tǒng)計(jì)的廣義庫存僅包括來自開發(fā)商的一手房庫存，未統(tǒng)計(jì)二手房庫存?？罩玫亩址?，由于名義上已經(jīng)被銷售給居民或其他企業(yè)，一直以來并未被視為是房地產(chǎn)庫存。但事實(shí)上，從經(jīng)濟(jì)學(xué)和社會學(xué)意義上看，空置的二手房對于房地產(chǎn)市場的影響并不亞于庫存的一手房，二手房的庫存壓力與一手房的庫存壓力息息相關(guān)，二者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的供給。去庫存不但需要降低名義上的庫存量，更是要降低房屋的總空置率，讓新增住房和更多的存量閑置住房被充分有效地利用，從而真正實(shí)現(xiàn)中央經(jīng)濟(jì)工作會議所提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”。

三、房地產(chǎn)去庫存面臨的問題

（一）去庫存以來的住房價(jià)格走勢情況

從圖5可以看出，經(jīng)歷了2014年的下跌，一線城市的房價(jià)從2015年下半年開始出現(xiàn)了快速回升。而三線城市房價(jià)的下跌勢頭一直延續(xù)到2016年，才開始出現(xiàn)緩慢的回升。二線城市的情況介于上述二者之間。與房價(jià)相對應(yīng)的，房地產(chǎn)庫存的形勢在不同城市間也出現(xiàn)了分化，三、四線城市去庫存的壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一、二線城市。

因此，一、二線城市面臨的問題仍然是住房價(jià)格過高，泡沫化嚴(yán)重。國際上常用房價(jià)收入比（單套住房成交價(jià)中位數(shù)/家庭年收入中位數(shù)）和售租比（房地產(chǎn)每平方米平均月租金/每平方米均價(jià)）這兩個(gè)指標(biāo)衡量房地產(chǎn)價(jià)格水平。

房價(jià)收入比反映的是一個(gè)城市居民購房的經(jīng)濟(jì)難度，按照國際標(biāo)準(zhǔn)通常超過6就可視為存在泡沫。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年上半年中國房價(jià)收入比最高的5個(gè)城市分別是深圳、上海、北京、廈門、珠海。其中，深圳的房價(jià)收入比高達(dá)36.33。這意味著，深圳一個(gè)家庭想要購買一套住房，需要花費(fèi)超過36年的可支配收入。而2017年上半年全國30個(gè)重點(diǎn)城市房價(jià)收入比全部超過6，超過10的城市有20個(gè)，超過15的城市有6個(gè)。

目前我國房價(jià)收入比高的城市集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市及周邊輻射城市。這些地區(qū)就業(yè)機(jī)會多、收入水平高，居住需求和投資投機(jī)需求都居高不下，但當(dāng)?shù)氐钠骄杖胨饺在s不上房價(jià)水平。事實(shí)上，對于一線城市和部分二線城市而言，其購房者并非只有本地居民，還包括全國各地的高收入者，這是拉高這些城市房價(jià)收入比的一個(gè)重要原因。

售租比反映的是長期持有房地產(chǎn)的投資回報(bào)率，同樣是衡量房地產(chǎn)運(yùn)行情況的重要指標(biāo)，國際標(biāo)準(zhǔn)通常為100—200。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年1月國內(nèi)房屋租售比前20的城市該指標(biāo)均高于300，最高的廈門達(dá)到了954.5（見圖6），這意味著即使不計(jì)算物業(yè)維護(hù)開支，房東也需要出租945.5個(gè)月（近80年）才能收回購房成本（假設(shè)租金未來增長率與貼現(xiàn)率相同）。

雖然目前中國很多城市房屋租金持續(xù)上漲，但房價(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金的增加，加速了售租比的擴(kuò)大，這一現(xiàn)象在廈門、南京等部分二線城市表現(xiàn)得尤為明顯。從售租二者的供求關(guān)系分析，當(dāng)非自住房屋越多時(shí)，租房的供給就越大。這意味著，當(dāng)投資性購房所占比例越大時(shí)，產(chǎn)生的大量租房供給會壓低租金，使得售租比不斷走高。

國際上普遍認(rèn)為租房市場是一個(gè)充分競爭、信息較為透明的“有效市場”，所以在任何時(shí)候，房租市場的價(jià)格都是合理的，因此在房價(jià)飛漲的地區(qū)，房租并不會相應(yīng)地同步大幅上漲。從金融角度來看，房租不能長期借貸，必須以現(xiàn)金全款支付，是完全由真實(shí)的供求關(guān)系決定的。而在寬松的信貸環(huán)境下，人們可以將買房作為投資，甚至投機(jī)行為，這一信貸消費(fèi)模式其實(shí)是可能扭曲真正供求關(guān)系的。

在一個(gè)成熟的投資品市場，投資品的價(jià)值取決于其未來的現(xiàn)金流，人們期望長期持有的穩(wěn)定收益，而不是短期內(nèi)的價(jià)格上漲帶來的投機(jī)性收益，國外的房地產(chǎn)市場就是這樣一個(gè)成熟市場。而國內(nèi)目前的房地產(chǎn)投資更多的是期待房價(jià)上漲帶來的收益，租金的收益并不重要，因此盡管從售租比來看國內(nèi)一、二線城市的房地產(chǎn)早已失去了投資價(jià)值，卻仍然存在大量投機(jī)性需求，這與國內(nèi)一些股民只在乎股票本身價(jià)格波動(dòng)，而不看重公司業(yè)績帶來的分紅如出一轍。此外，國內(nèi)的住房不單有居住功能，還附帶戶口、教育等附加功能，而租金只能反映其居住功能，這也是推高售租比的另一個(gè)原因。

（二）土地供給仍然是根本性問題

長期以來，造成國內(nèi)住房價(jià)格居高不下的原因，追根溯源還是土地供給不足，尤其是住宅建設(shè)用地供給不足。政府壟斷了土地供給，同時(shí)又過度依賴“土地財(cái)政”，一直以來采用了類似于香港地區(qū)的土地批租模式，通過限制土地的供給來推高土地價(jià)格，造成了住房市場的失衡。大部分地方政府都愿意低價(jià)提供產(chǎn)業(yè)用地給工業(yè)企業(yè)，而不愿意增加住宅用地供給。這主要是因?yàn)楣I(yè)能帶來持續(xù)的稅收，而住宅用地是一次性收入，高價(jià)買賣、拍賣才能實(shí)現(xiàn)最大收益。這樣一種以工業(yè)用地低價(jià)充足供給和住宅用地高價(jià)限量供給為核心特征的土地供給結(jié)構(gòu)是不合理的，使得房地產(chǎn)調(diào)控效果始終欠佳，造成房價(jià)在“只漲不跌”的一致預(yù)期中“越調(diào)越高”，長效機(jī)制難以建立。因此，作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要組成部分，土地供給制度改革尤其應(yīng)當(dāng)受到重視。

事實(shí)上，全國各大城市的房價(jià)都是從2004—2005年左右開始啟動(dòng)漲價(jià)，其根源就是從2005年開始的特大城市建設(shè)用地供給快速收緊。其背后是兩個(gè)重要政策：一是2004年8月31日開始實(shí)行的“土地招拍掛”，禁止土地自行協(xié)議出讓，而必須由政府統(tǒng)一買賣。二是2005年修編的土地利用總規(guī)（2006—2020），設(shè)置了所謂的“耕地紅線”。在眾多大城市中，重慶算是個(gè)例外。重慶的“地票”制度，從農(nóng)村置換土地指標(biāo)，為城市的建設(shè)提供了充足的建設(shè)用地資源，導(dǎo)致重慶房價(jià)長期偏低。然而近兩年，連重慶的住宅用地供給也開始大幅縮減。

現(xiàn)行土地供給結(jié)構(gòu)也影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，住宅用地的有限供給和高地價(jià)推高了房價(jià)、房租，抑制了居民消費(fèi)能力以及相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，從而抑制了中國經(jīng)濟(jì)增長。土地供給限制帶來的城市居住條件惡化，讓收入難以趕上住房價(jià)格的增速，大城市嚴(yán)重缺乏教育、醫(yī)療、體育運(yùn)動(dòng)空間，大量家庭難以購買更大的房子，這對我國的產(chǎn)業(yè)升級和消費(fèi)升級極為不利，并且會進(jìn)一步降低我國的生育率。Li和Wu（2014）還發(fā)現(xiàn)高房價(jià)會抑制中國大學(xué)畢業(yè)生的創(chuàng)業(yè)積極性。

（三）三、四線城市的結(jié)構(gòu)性問題

三、四線城市去庫存壓力較大，其首要問題在于吸引力不足。我國各城市之間區(qū)域差距巨大，一線城市具有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施完備、新興產(chǎn)業(yè)集聚、配套設(shè)施齊備的特點(diǎn)，空置房產(chǎn)較少，當(dāng)?shù)卣娂姵雠_限購政策以限制更多居民的涌入。相反，三、四線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，高質(zhì)量就業(yè)機(jī)會較少，教育、醫(yī)療等配套設(shè)施嚴(yán)重不足，城市管理水平和市政建設(shè)相對落后，大量人才往一、二線城市流動(dòng)，所以購房需求不足，而土地供給充足，故而產(chǎn)生大量房地產(chǎn)庫存。

在國內(nèi)，政府在資源配置中有很大的影響力，因此容易造成各種資源向行政中心流動(dòng)，各地之間的區(qū)域發(fā)展不均衡。各省的省會城市與計(jì)劃單列市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于普通城市，很多重要的產(chǎn)業(yè)以及優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等由政府主導(dǎo)的配套設(shè)施，也主要集聚于行政級別高的城市，而去庫存壓力最大的恰恰是行政級別相對較低的普通城市。與之相比，美國的首都和各州的首府城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面與普通城市相比并沒有太大的優(yōu)勢，因此美國各城市之間的差距相對較小，大部分城市的房地產(chǎn)市場差別也沒有這么大。

我國農(nóng)民工群體龐大，依靠農(nóng)民工在城市購買住宅是消化現(xiàn)有庫存的一個(gè)有效方法，但近年來我國農(nóng)民工市民化進(jìn)展速度緩慢。大部分農(nóng)民工傾向于在工作機(jī)會較多，收入較高的一、二線城市就業(yè)，三、四線城市對其吸引力有限。當(dāng)然，由于一、二線城市房價(jià)超出其負(fù)擔(dān)能力，可能會有部分農(nóng)民工選擇將家人安置在離家近的三、四線城市，前提是其在當(dāng)?shù)氐纳钯|(zhì)量顯著高于農(nóng)村地區(qū)。但農(nóng)民工由于缺乏相對穩(wěn)定的工作和信用記錄，獲取商業(yè)房貸的難度較大，本身又缺乏住房公積金貸款，這極大地抑制了其購房能力。

四、房地產(chǎn)去庫存政策分析

（一）改革土地供給制度

1. 加快土地供給側(cè)改革。住宅用地供給不足（與常住人口規(guī)模不相匹配）帶來的高地價(jià)，是導(dǎo)致形成房價(jià)“只漲不跌”預(yù)期的重要原因?，F(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制是以抑制需求為主，雖然在短期內(nèi)能夠?qū)焖偕蠞q的房價(jià)起到一定程度的降溫作用，但由于供給端的調(diào)控始終不足，無法改變市場已經(jīng)形成的預(yù)期，導(dǎo)致后購房者總是要承受更高的機(jī)會成本，使得“剛性需求”提前釋放，房價(jià)始終維持在高位。而且一旦調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)，積聚起來的投機(jī)需求就會涌入市場，造成巨大的沖擊。因此，需要加快土地的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，擴(kuò)大城市住宅用地的供給，以供給側(cè)調(diào)控彌補(bǔ)需求側(cè)調(diào)控的不足。

2. 鼓勵(lì)土地置換。保護(hù)耕地是我國的基本國策，但真正與耕地面積互相競爭的是農(nóng)村宅基地和工業(yè)用地。因此，要想提高大城市的住宅用地供給，其實(shí)并不需要占用耕地，而是對面積巨大的農(nóng)村宅基地進(jìn)行置換，這與重慶的“地票”制度類似。通過這樣的置換，讓在城里的農(nóng)民工能夠?qū)崿F(xiàn)“職住結(jié)合”，在工作城市擁有住房。讓城市獲得更多的住宅建設(shè)用地，給城市人口更大的生存和繁衍空間，將總量有限的土地資源投入在能發(fā)揮出最高生產(chǎn)率的城市地區(qū)。

即使不考慮置換，而是簡單把城市住宅建設(shè)用地翻倍，從1.63萬平方公里擴(kuò)大到3.3萬平方公里，增加2400萬畝，相比起我國20.1億畝的耕地總量而言只占到1.2%。技術(shù)進(jìn)步帶來的單位面積糧食產(chǎn)量的提升完全可以覆蓋這一微小比例的耕地面積下降，換來的是老百姓生活居住質(zhì)量的極大改善。

3. 實(shí)現(xiàn)人地掛鉤。從具體操作技術(shù)上看，實(shí)現(xiàn)“人地掛鉤”是擴(kuò)大一、二線城市住宅用地供給的關(guān)鍵。土地供給要考慮人口的遷移，人口遷入多的地方就要增加供給，人口遷出多的地方就要減少供給。在住房供需矛盾突出、常住人口流入較多的一、二線城市，要根據(jù)常住人口規(guī)模來擴(kuò)大城市住宅用地供給，以滿足居住需求。

具體可以從以下幾方面入手：一是加速推動(dòng)一、二線城市閑置和低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅用地;二是推進(jìn)城市周邊的農(nóng)村集體建設(shè)用地并入城市;三是重啟“跨省換地”，實(shí)施跨省的耕地占補(bǔ)平衡和城鄉(xiāng)用地增減掛鉤;四是適度提高城市建筑容積率，進(jìn)一步集約使用土地。

從政策的可行性來看，擴(kuò)大一、二線城市住宅用地供給，并以較低的價(jià)格出讓土地，能夠從總量上確保財(cái)政收入的穩(wěn)定。從長期來看，這樣的土地供給結(jié)構(gòu)改革降低了土地要素成本，可以促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)長期增長，由此帶來的稅收增長可以彌補(bǔ)地方政府土地出讓收入的下降。

（二）推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，提高三、四線城市吸引力

我國的城市化進(jìn)程方興未艾，目前仍然有6億農(nóng)村人口。有大量農(nóng)民工在城市里工作，但受戶籍制度、教育、社會福利保障等條件限制，無法真正成為城市居民。因此，需要?jiǎng)?chuàng)造條件讓農(nóng)民工市民化，加快城市化進(jìn)程，這是增加住房消費(fèi)需求的最佳途徑。

1. 創(chuàng)造就業(yè)崗位，提升農(nóng)民工人口素質(zhì)。三、四線城市盡管房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一、二線城市，但是也相應(yīng)地缺乏高質(zhì)量的就業(yè)機(jī)會，對農(nóng)民工吸引力很低。因此，新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵是促進(jìn)三、四線城市的區(qū)域產(chǎn)業(yè)化，將勞動(dòng)力密集型的就業(yè)崗位轉(zhuǎn)移到這些地區(qū)，為進(jìn)城的農(nóng)民創(chuàng)造足夠多的高質(zhì)量就業(yè)機(jī)會。為此，需要將政策向三、四線城市傾斜，避免政府配置的資源過度向行政中心城市（一、二線城市）流動(dòng)。通過協(xié)調(diào)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與農(nóng)民工流動(dòng)，尤其是東部產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的契機(jī)，引導(dǎo)農(nóng)民工在各級城市的合理分布，避免農(nóng)民工在特定城市的大規(guī)模集聚。

目前，農(nóng)民工勞動(dòng)技能層次仍普遍不高，導(dǎo)致其擇業(yè)范圍必然是低層次的職業(yè)結(jié)構(gòu)，從而也就造成了其現(xiàn)有的流動(dòng)型居住形態(tài)。為此，政府應(yīng)當(dāng)著力提高農(nóng)民工的整體素質(zhì)，對農(nóng)民工進(jìn)行必要的職業(yè)培訓(xùn)， 提升農(nóng)民工的勞動(dòng)技能，培育農(nóng)民工的人力資本，使該群體有能力在城鎮(zhèn)勝任較高層次的工作，逐步適應(yīng)城鎮(zhèn)的生活節(jié)奏。這就需要進(jìn)一步建立健全農(nóng)民工的職業(yè)技術(shù)教育體系，發(fā)揮市場主導(dǎo)、政府引導(dǎo)的作用，建立制度化、規(guī)范化的農(nóng)民工職業(yè)培訓(xùn)機(jī)制，有效提升農(nóng)民工的勞動(dòng)技能，縮短城鄉(xiāng)人口之間的綜合素質(zhì)差距。

2. 放寬戶籍政策，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城落戶。農(nóng)民工市民化是歷史發(fā)展的趨勢，這需要政府積極主動(dòng)地為農(nóng)民工在城市的安居樂業(yè)創(chuàng)造條件。國外的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)表明，政府的高度重視并配合相應(yīng)的政策將有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工在城市的安居。

這首先要求政府消除針對農(nóng)民工群體的各種制度性障礙，尤其要加快戶籍制度、社會保障制度等的改革，保護(hù)農(nóng)民工的合法權(quán)益，給予農(nóng)民工平等的“市民待遇”，為農(nóng)民工順利地融入城市提供基本的制度環(huán)境。應(yīng)放寬農(nóng)村居民在三、四線城市落戶的門檻，使其能夠平等地享受公共服務(wù)。未來應(yīng)逐步淡化城鄉(xiāng)二元化的戶籍體制，減少城鄉(xiāng)間人口流動(dòng)的障礙，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城落戶。

在此基礎(chǔ)上，要完善國家公共住房政策，逐步把在城鎮(zhèn)工作的農(nóng)民工納入經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房等公共住房的受益對象范圍。對于長期實(shí)在難以消化的房地產(chǎn)庫存，可以考慮在依法合規(guī)的基礎(chǔ)上，由財(cái)政補(bǔ)貼租金，將其改造為公租房、廉租房，減少住房空置率。

3. 加強(qiáng)城市建設(shè)，完善軟硬件配套設(shè)施。與一、二線城市相比，三、四線城市之所以吸引力強(qiáng)，是因?yàn)槠淞己玫能?、硬件基礎(chǔ)，能給居民提供更好的生活環(huán)境，從而增加其居住意愿。這里的配套設(shè)施不但包括交通、教育、醫(yī)療、休閑娛樂等硬件設(shè)施，也包括市政管理、治安保障、文化氛圍等軟件環(huán)境。隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)的完善，目前三、四線城市的交通條件已經(jīng)得到了顯著提升。休閑娛樂領(lǐng)域（如電影院）市場化程度較高，在各地的發(fā)展也很迅速。目前亟須改善的是政府主導(dǎo)的教育和醫(yī)療兩大領(lǐng)域。優(yōu)質(zhì)的教育和醫(yī)療資源大多集中在一、二線城市，并且近年來這一趨勢愈發(fā)明顯。需要完善三、四線城市的教育體系和醫(yī)療體系，確保購房者沒有后顧之憂。為此，僅憑政府的力量很難解決問題，需要充分借助市場的力量。

此外，還要妥善規(guī)劃“城中村”與城鄉(xiāng)接合部的發(fā)展。政府要加強(qiáng)這一地區(qū)的規(guī)劃與管理，重點(diǎn)是要改善基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)農(nóng)民工與本地居民的互動(dòng)，幫助他們?nèi)谌氤鞘猩睢Ｔ谥卫磉^程中，政府不宜對“城中村”實(shí)行簡單的物質(zhì)性取代，因?yàn)檫@樣只會使農(nóng)民工從這一區(qū)域搬遷到另一區(qū)域，從而在其他的地方重新形成同樣的聚集地。

（三）積極發(fā)展住房租賃市場

1. 鼓勵(lì)空置房出租。對于暫時(shí)缺乏購房能力的人群，租房是其唯一的選擇。而從去庫存的角度出發(fā)，需要針對有購買多套住房能力的人群，刺激其合理的投資需求，鼓勵(lì)其購買空置住房并進(jìn)行出租，換取租金收益，從而在去庫存的同時(shí)滿足低收入人群的居住需求。此外，發(fā)展住房租賃市場對于縮短居民通勤距離、緩解城市交通壓力也有很大幫助，因?yàn)樽夥靠梢愿鶕?jù)上班地點(diǎn)選擇位置，更換工作后也可以隨之更換;而購房的位置則更多受到房價(jià)、房型、環(huán)境、學(xué)區(qū)等多方面因素影響，缺乏靈活性，所以購房后通勤距離往往會大幅增加。

因此，對于個(gè)人房東，應(yīng)推行政策鼓勵(lì)個(gè)人出租住房，減免相關(guān)稅費(fèi)，這也是國際上的普遍做法，部分國家甚至對未出租的空置房收取懲罰性的額外房產(chǎn)稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)持有的庫存住房，也應(yīng)鼓勵(lì)其對外出租，可予以稅費(fèi)減免，盤活空置房產(chǎn)，促進(jìn)資金回籠。三、四線城市售租比相對較低，住房出租的回報(bào)率相對較高。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)看，很多公寓樓的產(chǎn)權(quán)都屬于物業(yè)公司，由其統(tǒng)一對外出租，并開展物業(yè)管理，是一種非常成熟的商業(yè)模式。

2. ?保障租客基本權(quán)益。發(fā)達(dá)國家普遍擁有健全的房屋租賃市場，租客的權(quán)益能夠受到良好的保護(hù)，租房意愿普遍較高，這反過來也能提升租金，使得房東的出租意愿也比較高。相反，住房市場不發(fā)達(dá)會導(dǎo)致出租的回報(bào)率低，對投資者的吸引力也就比較低，這也是部分地區(qū)住房庫存較高的重要原因之一。

在中國的住房租賃市場，租客處于弱勢地位。中國還沒有專門的房屋租賃相關(guān)法律，租客的權(quán)益容易受到侵害，這也是很多人不愿意選擇租房的根源所在。舉例來說，發(fā)達(dá)國家的法律通常規(guī)定房東不允許強(qiáng)制要求租客搬離，而在中國，租客時(shí)刻面臨這種風(fēng)險(xiǎn)。

因此，為了房屋租賃市場的規(guī)范健康發(fā)展，需要盡快出臺一部規(guī)范住房租賃市場的法律，其中既要對租客的權(quán)益予以重點(diǎn)保護(hù)，同時(shí)對于房東的合理權(quán)益也能給予明確規(guī)定，從而降低整個(gè)住房租賃市場的“交易成本”，有效解決信息不對稱和道德風(fēng)險(xiǎn)等問題。與此同時(shí)，需要根據(jù)法律的授權(quán)，盡快設(shè)立或明確政府相關(guān)的職能部門，承擔(dān)起維護(hù)市場秩序的責(zé)任。

3. 落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”政策。2017年7月，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部表示將立法逐步明確“租購?fù)瑱?quán)”。與此同時(shí)，廣州已經(jīng)開始啟動(dòng)相關(guān)試點(diǎn)?！白赓?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)施，是租賃市場細(xì)分的基礎(chǔ)，也是供給側(cè)改革的一部分，有助于我國房地產(chǎn)的售租比回歸合理區(qū)間，有助于將投機(jī)需求轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期的投資需求，使得我國房地產(chǎn)市場能夠真正成為與國際接軌的成熟市場。

具體來看，“租購?fù)瑱?quán)”至少應(yīng)該包括三方面的權(quán)利：首先，獲取所在城區(qū)公共服務(wù)的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?，比如教育、醫(yī)療等。作為一個(gè)納稅居民，租房者理應(yīng)能夠不被歧視地融入城市生活，平等獲取公共服務(wù)，從而使得租房真正成為一種可接受的、有尊嚴(yán)的生活方式。其次，應(yīng)當(dāng)對租賃產(chǎn)權(quán)予以明確規(guī)定，特別是應(yīng)當(dāng)明確租戶是否允許在租賃期間進(jìn)行轉(zhuǎn)租，在滿足何種條件的情況下可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租，從而使得所謂“二房東”的現(xiàn)象規(guī)范化。此外，租賃產(chǎn)權(quán)的明晰化也是租賃產(chǎn)權(quán)金融化的一大前提。無論是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）還是其他房地產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品，都有助于豐富投融資方式，有助于構(gòu)建出現(xiàn)代化的住房租賃市場。最后，應(yīng)當(dāng)明確租戶在租賃期間對房屋享有何種程度的處置權(quán)。如果是商業(yè)房產(chǎn)出租，無論是寫字樓還是商鋪，那么肯定要允許租戶進(jìn)行一定程度的裝修改造，便于辦公或經(jīng)營。但是對于住房的租賃，國內(nèi)的租賃期一般較短，長期以來默認(rèn)是不會進(jìn)行裝修改造的。無法按照自己的意愿裝修改造自己的家，生活質(zhì)量很難提高，也是很多人不愿意進(jìn)行長期租房的原因。如果能夠?qū)ψ赓U期的處置權(quán)予以明確規(guī)定和保護(hù)，那么有可能催生長期的租賃關(guān)系，使得租房者有了進(jìn)行裝修改造的權(quán)利和動(dòng)力，提升其生活質(zhì)量。

（四）合理運(yùn)用財(cái)稅金融等政策工具

1. 信貸政策。對于去庫存壓力較大的三、四線城市，金融支持是落實(shí)去庫存的重要保障，包括降低首付比例和利率優(yōu)惠等措施，合理運(yùn)用金融杠桿，滿足和激活潛在需求、促進(jìn)市場供需平衡。

在這個(gè)過程中，要保證風(fēng)險(xiǎn)可控，不能為短期去庫存而采取零首付、場外配資等手段過度加杠桿。過度杠桿化會引致那些沒有穩(wěn)定還款能力的人提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使未來違約風(fēng)險(xiǎn)顯著增加，美國次貸危機(jī)就是前車之鑒。

為此，要密切監(jiān)測商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)整體運(yùn)行情況，密切監(jiān)測風(fēng)險(xiǎn)。2018年6月末，全國房地產(chǎn)貸款余額35.78萬億元，同比增長20.4%，增速比上年末回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。上半年新增的房地產(chǎn)貸款為3.54萬億元，占同期新增貸款的比重比2017年低1.9個(gè)百分點(diǎn)。同期個(gè)人住房貸款余額23.84萬億元，同比增長18.6%，增速比上年末回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。我國房貸增速較快，占GDP的比重一直在攀升，需要密切關(guān)注房貸的快速增長。

對于房價(jià)過高的一、二線城市，要嚴(yán)格控制杠桿比例，防止房價(jià)快速上漲，壓制投機(jī)需求。

2. 稅收政策。對于去庫存壓力較大的三、四線城市，在房地產(chǎn)交易稅上可以給予適當(dāng)?shù)臏p免，以鼓勵(lì)居民購房。同時(shí)應(yīng)當(dāng)加快房地產(chǎn)稅改革，減少地方財(cái)政對于一次性土地出讓金的依賴，代之以細(xì)水長流的房地產(chǎn)稅收入，從而降低住房的開發(fā)成本，降低房價(jià)。

對于存在泡沫的一、二線城市，可以通過較高的房地產(chǎn)稅打壓投機(jī)需求，避免購房者繼續(xù)涌入一、二線城市，引導(dǎo)購房需求向三、四線城市轉(zhuǎn)移。

3. 限購政策。限購政策在短期內(nèi)的實(shí)施是非常有必要的。限購政策是通過抑制投資和投機(jī)性購房，降低人們對房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期來穩(wěn)定房價(jià)。限購政策因其特有的針對性和強(qiáng)制性，確實(shí)在一段時(shí)期內(nèi)打擊了投機(jī)性購房需求，使得房地產(chǎn)價(jià)格的增幅下降，特別是在一線城市等對房屋需求過熱的地區(qū)，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。一方面為政府推出長效政策爭取了時(shí)間;另一方面也表明政府高度關(guān)注民生的態(tài)度，促進(jìn)了社會的穩(wěn)定與和諧。但限購政策也可能存在消極影響：一是有可能會形成房價(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期;二是不僅會抑制需求還會在較大程度上影響供給;三是會對有改善性需求的購房者形成傷害。

因此，限購政策應(yīng)當(dāng)根據(jù)區(qū)域不同而區(qū)別對待：一、二線城市的限購政策需要規(guī)范化，做到政策的長期穩(wěn)定，不能時(shí)而過緊，時(shí)而過松，而要使民眾產(chǎn)生穩(wěn)定預(yù)期，避免滋生投機(jī)心態(tài)。去庫存壓力大的三、四線城市應(yīng)當(dāng)取消限購政策，鼓勵(lì)買房落戶。

（五）推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級

1. 鼓勵(lì)以價(jià)換量，加快兼并重組。房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)高度市場化，完全應(yīng)當(dāng)自負(fù)盈虧，即使面臨高庫存的困境，房地產(chǎn)企業(yè)也絕不能寄希望于由政府財(cái)政兜底。對于實(shí)力較弱的小房地產(chǎn)商，應(yīng)加快兼并重組，有序退出市場，做大做強(qiáng)更具有專業(yè)能力的、消費(fèi)者更認(rèn)可的開發(fā)商，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的全面品牌化，這也有助于提高房地產(chǎn)的開發(fā)質(zhì)量和售后服務(wù)。

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)像其他商品市場一樣形成充分的價(jià)格競爭，以價(jià)換量，薄利多銷，讓真正有消費(fèi)需求但經(jīng)濟(jì)能力不足的群體早日進(jìn)入市場，從而實(shí)現(xiàn)庫存的快速消化。在發(fā)達(dá)國家，城市化已經(jīng)基本完成，新建住房很少，房地產(chǎn)市場以二手房交易為主，房價(jià)也是由二手房市場所錨定。在我國，房價(jià)主要由新建的住房所錨定，二手房成交價(jià)很大程度上要參照新房價(jià)格，新房的主動(dòng)降價(jià)可以帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格的下降，讓房價(jià)收入比回歸合理區(qū)間，讓更多的人負(fù)擔(dān)得起。

2. 發(fā)展新型地產(chǎn)，提升產(chǎn)業(yè)附加值。房地產(chǎn)行業(yè)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，在發(fā)達(dá)國家被視為是“夕陽產(chǎn)業(yè)”。而文化、旅游、養(yǎng)老等行業(yè)則屬于“朝陽產(chǎn)業(yè)”。作為房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的一部分，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售面臨瓶頸的情況下，可以將文化、旅游、養(yǎng)老元素引入房地產(chǎn)，打造多樣化的產(chǎn)品，滿足消費(fèi)者多層次的需求，從供給側(cè)為房地產(chǎn)去庫存開辟一條新的道路。

3. 借助資本市場，豐富投融資方式。面對庫存的壓力，不少房地產(chǎn)企業(yè)都面臨資金的問題。隨著資本市場的不斷發(fā)展，資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)?？梢赃\(yùn)用合理的金融工具，將房地產(chǎn)庫存金融化，引入第三方投資者，實(shí)現(xiàn)逐步消化?？梢酝ㄟ^成立REITs，盤活房地產(chǎn)庫存，產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的長期管理。

發(fā)展中國REITs市場，尤其是推出公募REITs，主要有以下作用：一是盤活固定資產(chǎn)，提升地方投融資效率;二是拓展長期資本形成機(jī)制，改善資本供給效率;三是推動(dòng)養(yǎng)老金投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為全民共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果提供理想的渠道;四是使普通居民可以通過資本市場參與房地產(chǎn)投資，有助于加快房地產(chǎn)去庫存進(jìn)程，特別是面向個(gè)人難以單獨(dú)投資的商場、工業(yè)園區(qū)、倉儲、養(yǎng)老院等，有效引導(dǎo)資金進(jìn)入多元化的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，鼓勵(lì)追求長期、穩(wěn)定的租金回報(bào)收益，而非短期的資本利得;最終實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)資金脫虛入實(shí)，有效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

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Abstract：This paper analyzes the progress of real estate destocking in China，and finds that there are some achievements，but problems still exist. The fundamental problem is that the supply of housing land is chronically insufficient，which leads to high housing price in the first and second tier cities，where bubbles may hide. The structural problem in the third and fourth tier cities is its low attraction to people，where soft and hard urban facilities are not good. There are also some difficulties for the immigration of farmers into cities. To solve these problems，this paper studies the supply and demand of real estate market，with the reference of international experience，giving policy recommendations from five aspects. Firstly，the regime of land supply should be reformed to increase the supply of housing land in urban areas. Secondly，the new type of urbanization should be put forward to improve the attraction of the third and fourth cities. Thirdly，the house renting market should be developed to reduce the idle rate of houses. Fourthly，the financial and tax policy tools should be employed reasonably to promote consumption demand，restrain speculation demand. Fifthly，the real estate enterprises should be transformed to upgrade the supply of real estate.

Key Words：supply-side reform，real estate，destocking，housing finance