王 睿

一、住宅專項維修資金使用困境

1.管理制度不完善

《住宅專項維修資金管理辦法》中明確規(guī)定了住宅專項維修資金的適用范圍和各項流程的法律責任主體。該管理制度中對住宅保修期滿后公用部分和設施的具體范圍進行了限定、對資金交存費用的規(guī)定進行調(diào)整、對資金的使用和監(jiān)督和管理進一步的明確，但仍然存在一定的漏洞，導致“鉆空子”現(xiàn)象突出，保障相關管理制度的明確清晰是保障住宅專項維修資金使用合理的關鍵所在。

2.鄰里冷漠或追求個人利益

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口的流動，城市化越來越深入，城里人的居住方式也在發(fā)生著微妙的變化，鄰里關系逐漸疏遠。據(jù)調(diào)查顯示，75%的人在遇到困難以后都不會想到鄰居，鄰里冷漠已經(jīng)成為城市的通病，它的負面影響不容小覷，在維護業(yè)主自身合法權(quán)益時，鄰里大多只追求自己的個人利益，不能團結(jié)在一起，維修資金就無法正當使用。

3.政府缺乏監(jiān)督管理指導

政府對住宅專項維修資金的管理也存在突出性的問題，很多管理僅僅停留在物業(yè)管理層面，而這部分資金恰恰是由物業(yè)方代管的，所以由于政府自己監(jiān)督自己，容易出現(xiàn)內(nèi)部管理缺陷，為了彌補這一缺陷，業(yè)主大會成立，住宅專項維修資金由業(yè)主委員會管理。一方面，由于業(yè)主或所有權(quán)人的維權(quán)意識、責任意思以及自治能力的不足，缺乏對住宅專項維修資金的認識，這將導致所有權(quán)人對維修資金不能進行有效的監(jiān)管；另一方面，政府部門需要對其監(jiān)督和指導，但是由于多個行政區(qū)域存在多個物業(yè)管理區(qū)域，導致政府主管部門對住宅專項維修資金的監(jiān)管范圍和監(jiān)管力度得不到保證。

4.住宅專項維修資金使用信息不透明

由于維修有期限，一旦達到既定的期限，購房合同歸于業(yè)主的那一天也就是專項維修資金期滿的那一天，但是這個時候業(yè)主方的合法權(quán)益應該怎樣維護是需要重點考慮的問題，專項維修資金做不到完全公開透明，導致專項維修資金的使用無法真正到位，甚至出現(xiàn)經(jīng)常挪用的情況，這些都是經(jīng)常發(fā)生的惡劣現(xiàn)象。

5.多方干預且使用流程復雜

在《管理辦法》中，就住宅專項維修資金的使用程序進行多方面的規(guī)定，包括業(yè)主大會成立前后的程序和實施細則，但是這些程序都會涉及到多方，比如物業(yè)服務公司、業(yè)主、行政管理部門，這就必然會引起多方對維修資金的干預，再加上《管理辦法》中規(guī)定的使用流程本就復雜，住宅專項維修資金的使用受阻、維修資金無法正常啟動維護或難以有效進行等問題時有發(fā)生。

6.資金籌集缺乏強制性

對于資金的籌集，《管理辦法》中雖然已經(jīng)對籌集方式、交存主體、交存時已經(jīng)交存標準作了明確的規(guī)定，但在實際操作中，資金籌集依然存在一些問題。由于各地建筑材料的價格以及建筑設計成本不相同，導致維修資金交存標準的不統(tǒng)一，各地建設主管部門可根據(jù)實際情況對維修資金的交存額的籌集進行適當?shù)恼{(diào)整；此外，由于維修資金籌集規(guī)定的原則性，而法律規(guī)定的籌集規(guī)定有過于簡單，組織籌集的主題、程序以及方法都不夠明確，業(yè)主維權(quán)意識和自治能力都較低，這就使得業(yè)主找到推脫的理由或者拒繳維修金的現(xiàn)象頻頻發(fā)生，住宅專項維修資金籌集的強制性難以實施。

7.保值增值困難

住宅是一種特殊的商品，它具有居住和投資兩種功能，但居住功能是放在首位的，如果沒有了居住的功能，投資的功能就難以實現(xiàn)。目前，有一大部分人購買住宅并不是用于居住，長期閑置的住宅增多將使住宅投資的功能難以體現(xiàn)，住宅專項維修資金的保值增值也變得越來越困難。

二、解決住宅專項維修資金使用困境的途徑

1.健全法律制度

（1）應加強對相關法律的完善制度，參照國內(nèi)外成熟的理論和實踐經(jīng)驗制定出符合我國國情的維修資金制度的法律；同時，要加強相關司法解釋和配套措施，使維修資金的交存主題、標準、使用以及監(jiān)管措施更加明確，彌補現(xiàn)有法律的空白。

（2）提高立法層次和立法質(zhì)量，使上位法和國家政策達成統(tǒng)一，各地區(qū)還應該根據(jù)自己當?shù)氐那闆r合理制定和完善可行性的關于維修資金的地方性法規(guī)和規(guī)章。

2.明確管理邊界

由于住宅專項維修資金會受到多方面的干預，而且操作程序較為復雜，這就要求相關管理部門需要有明確的管理邊界。業(yè)主應該健全業(yè)主的自治制度，使業(yè)主自治意識和能力得到一定的提高，同時業(yè)主應該明確自己處于民事主體和訴訟主體的地位，保證訴訟維護的有效進行；政府管理部門應該加強對維修資金的監(jiān)管力度，不僅要加大對違法犯罪的打擊力度，依法追究相關責任人的法律責任，還要對維修資金進行統(tǒng)一籌集、管理、存儲以及核算，保證維修資金的安全；各地主管部門則應該做到及時更新并公開維修資金的交存、使用、增值、結(jié)余等信息，保證維修資金使用信息的透明化。

3.信息渠道透明化

在這個信息透明化的時代，如果要解決住宅專項維修資金使用的困境，需要加強信息渠道的透明化。各地主管部門可以利用網(wǎng)絡平臺，及時將維修資金的使用情況更新發(fā)布在網(wǎng)上，以方便廣大業(yè)主查詢，業(yè)主對使用信息存在疑慮，可以對其進行反饋，以便政府部門及時發(fā)現(xiàn)并改正。

4.互信的參與表決機制

鄰里冷漠產(chǎn)生的一個重要原因就是因為鄰里之間的不信任，因此，解決維修資金使用問題可以從建立互信的參與表決機制著手，選舉出幾位有聲望的業(yè)主當業(yè)主代表，帶領廣大業(yè)主學習有關住宅專項維修資金的知識，提高業(yè)主的自治能力和責任意識。

5.提高運營團隊的專業(yè)素養(yǎng)

運營維修資金的主管部門或物業(yè)管理部門往往不具備專業(yè)性，在處理業(yè)主維權(quán)的問題上，必然會造成不平等糾紛的發(fā)生，而相關運營部門需要承擔涉及維修資金政策法規(guī)、工程技術已經(jīng)成本核算等多方面的專業(yè)性工作，因此，相關運營部門需加強對團隊專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，培養(yǎng)專業(yè)化的技術人才，保證住宅專項維修資金的合理運營。

6.多渠道的保值增值的方式

針對住宅專項維修資金保值增值困難的問題，應開展多渠道的保值增值方式，拓寬維修資金的投資渠道。由于通貨膨脹的影響，維修資金存儲在銀行將存在巨大的貶值的威脅，只有加強對投資渠道的研究，才能使住宅的專項維修資金保值增值。

三、結(jié)語

綜上所述，住宅專項維修資金的使用事關所有業(yè)主的合法權(quán)益，關系到社會的穩(wěn)定和住宅的安全，針對住宅專項維修資金使用的困境提出合理的解決路徑，應受到廣大業(yè)主的關注。