段 冰，朱曉劍，劉宇奇，于儲銘

(上海師范大學(xué)，上海 201418)

1 2017 年我國房地產(chǎn)市場形勢分析

最近幾年，房地產(chǎn)價格的快速上漲對國民的生活產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，其誘發(fā)的深層次問題引起了政府的關(guān)注。2017年政府出臺了一系列的房地產(chǎn)政策，將不同城市群作為房價調(diào)控的范圍，借助限購限貸限售等手段實現(xiàn)供給側(cè)增加。政策執(zhí)行一年后，北上廣深等一線城市的房價上漲勢頭得到了遏制，投機(jī)性買房現(xiàn)象在社會上大幅減少，住房的金融投資屬性逐漸褪色?？偟膩砜?，2017 年我國房地產(chǎn)市場形勢主要有以下三個特點。

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有降并呈現(xiàn)韌性

在“因城施策”調(diào)控之下，2017 年房地產(chǎn)開發(fā)投資的速率出現(xiàn)了一定程度的下滑，但年內(nèi)呈現(xiàn)穩(wěn)中先升后降的態(tài)勢，并未出現(xiàn)趨勢性或斷崖式下降，與上年相比，每月投資增速，全年投資增速保持在7%的中高增速，這充分顯示了2017 年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資仍具有一定的韌性。

1.2 商品房銷售增速平穩(wěn)回落

在多地限購限貸限價組合拳的作用下，房地產(chǎn)市場的需求端出現(xiàn)了快速降溫的跡象，并非剛需性質(zhì)的投資性買房現(xiàn)象大幅減少，使原先火爆的房地產(chǎn)市場逐漸回歸其居住的屬性，符合政策制定者的預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計，2017 年全國商品房銷售面積增速較2016 年回落14.8%，約為同比增長7.7%。

1.3 商品房價格走勢持續(xù)分化

2016 年房價暴漲覆蓋了全國大多數(shù)城市，但到了2017年，不同城市商品房價格走勢分化明顯，其中一線城市房價穩(wěn)中有降，而二、三線城市房價受去庫存影響逐步上漲。

2 未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢

2.1 開發(fā)投資增速可能下行

之前分析了2017 年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有降并呈現(xiàn)韌性，在未來時期，考慮到城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和去庫存政策的推行，未來中國房地產(chǎn)投資應(yīng)該還會延續(xù)這股韌性下行的態(tài)勢，迅速回落的現(xiàn)象不會出現(xiàn)，估計中短期內(nèi)中國的房地產(chǎn)投資增速回落至百分之五左右的水平。

2.2 長期內(nèi)商品房銷售增速將有所下滑

受益于三線城市銷售量的支撐，2017 年商品房銷售增速沒有出現(xiàn)巨大滑坡。然而在地方各級政府積極推進(jìn)抑制購房需求措施的背景下，即便未來不將調(diào)控措施收緊，商品房銷售增速也恐將進(jìn)一步下降。在促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制建立之前，這波商品房銷售下降態(tài)勢會從東部的一、二線城市向中西部的三、四線城市蔓延，故預(yù)計未來當(dāng)三線城市銷售也停止增長時，商品房銷售增速將出現(xiàn)一個明顯的所下滑現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。

2.3 短期內(nèi)三四線城市商品房價格略微上調(diào)

三、四線城市去庫存任務(wù)逐漸加大。4 月17 日，央行宣布，增加銀行體系資金的穩(wěn)定性，優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu)，以達(dá)到引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)并加大對小微企業(yè)支持的目的。因此，中國人民銀行決定，從2018 年4 月25 日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1 個百分點。這次降準(zhǔn)之后，雖然我國的貨幣政策在臺面上沒有任何變化，一方面，這也給大量三、四線地產(chǎn)從業(yè)人員更好的理由，去證明房價還要繼續(xù)漲; 另一方面，很多人將無法理解本次降準(zhǔn)深意，反而將此視為重大利好，也會因為恐慌，再加上一、二線限購，人們會跟風(fēng)去三、四線購房，這終會導(dǎo)致三、四線持續(xù)的火熱。

2.4 商品房價格將會松動回落

之前分析了未來商品房銷售增速將有所下滑，考慮到房價反應(yīng)的滯后性，未來商品房價格將會松動回落。從當(dāng)前趨勢看，中西部城市房地產(chǎn)進(jìn)入銷售銷量走勢逐步與東部發(fā)達(dá)城市趨于一致，進(jìn)入銷售淡期，未來不同城市商品房價格走勢分化的規(guī)律恐將被打破。在地方各級政府積極推進(jìn)抑制購房需求措施的背景下，主動放松限購限貸短期內(nèi)難以實現(xiàn)，加之貨幣流動性的收緊，中國各個城市的房價將難以維持在高位，未來房價下行恐成為大概率事件。

目前部分城市房價出現(xiàn)下跌態(tài)勢，預(yù)計未來大部分城市房價會繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢，并在2018 年步入幅度不大的調(diào)整空間。隨著未來各地房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，城市在選擇“因城施策”措施過程中會進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。其中居民房貸會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，嚴(yán)格限制投機(jī)投資型的房貸需求，鼓勵增加首套剛需和改善型需求的房貸。

3 加快促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

3.1 健全與需求掛鉤的差別化調(diào)節(jié)機(jī)制

一是在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)領(lǐng)域，應(yīng)多采用經(jīng)濟(jì)手段適時增加稅收。政府相關(guān)部門應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易和持有環(huán)節(jié)領(lǐng)域加強(qiáng)財稅調(diào)節(jié)，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。此外，還應(yīng)減少政府對土地財政的依賴，配合財稅體制改革，完善設(shè)計房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)稅制，加強(qiáng)收入再分配調(diào)節(jié)能力。

二是強(qiáng)化調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的金融杠桿。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，支持合理自住購房，政府相關(guān)部門管住貨幣流向，嚴(yán)格限制信貸用于投資性購房，在具體操作過程中采取宏觀審慎和微觀監(jiān)管并行的方法。

三是加大對房屋租售市場的監(jiān)管力度。房屋租售市場出現(xiàn)的問題大多源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，故為了促使其誠實守信、依法經(jīng)營，國家相關(guān)部門應(yīng)利用大數(shù)據(jù)和云計算等技術(shù)加強(qiáng)對兩者的監(jiān)管力度，并在管理的過程中保持信息真實公開; 通過對住房供給交易的動態(tài)監(jiān)測，各級政府將視自身情況建立適時的監(jiān)測預(yù)警機(jī)制，從而對出現(xiàn)的房屋租售亂象進(jìn)行有效預(yù)防和調(diào)節(jié)。

四是形成合理穩(wěn)定的住房投資回報率。為了形成合理穩(wěn)定的投資回報率，政府相關(guān)部門應(yīng)在住房交易時采取高額資本利得稅，嚴(yán)厲遏制開發(fā)商暴利行為，形成住房投資以房租收益為主。

3.2 加快完善多主體供給的住房建設(shè)市場

一是牢記房子的居住屬性而非投資屬性。引導(dǎo)各地政府以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用; 為滿足多樣性的住房需求，地方政府相關(guān)部門應(yīng)提供多層次的商品性住房。

二是加快構(gòu)建統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。政府相關(guān)部門應(yīng)積極推進(jìn)集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全相關(guān)服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平; 此外，還應(yīng)注重不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同; 通過市場化改革試點，在試點城市成功運(yùn)營一批集體租賃住房項目。