方 浩

（中國人民大學公共管理學院，北京100872）

引 言

2017年以來，國內(nèi)很多新聞媒體都在探討未來是否要開征房產(chǎn)稅，對于學術界而言這同樣是一個熱點話題。對于房產(chǎn)稅，目前學術界爭議焦點就是征稅的合法性問題。有一些學者對房產(chǎn)稅曾提出過一系列質(zhì)疑，“到底是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅？征稅的稅基是以當初買房的價格還是以當前的市場價格作為標準？如果以市場價作為標準，誰來評估？評估費誰來承擔？如何保障估價公平？房產(chǎn)折舊是否要在計稅時予以扣除？”[1]。對于房產(chǎn)稅，也有些學者認為我國城市中的土地是國有制，土地的所有權是國家的，對沒有所有權對象征收房產(chǎn)稅從法理上是解釋不過去的[2]。但也有些學者反駁，香港整個土地所有權不是私有的，但一直征收房產(chǎn)稅，馬來西亞的房屋分永業(yè)權（土地為屋主所有）和租業(yè)權（土地只有使用權）兩類，但同樣被征收房產(chǎn)稅[3]。反駁的學者認為當前的土地出讓金包括房產(chǎn)稅，而有的學者認為以前交的土地出讓金是“租”的性質(zhì)，而現(xiàn)在需要征收的是土地使用權的稅，是“稅收”的性質(zhì)[4]。還有些學者重點闡述香港的房產(chǎn)稅主要分為三部分：一是補地價，主要是按賣地時的土地價格進行征收，房產(chǎn)稅額較??；二是差響，是按房產(chǎn)租金估值征收，用于各項市政服務開支，實質(zhì)是持有稅；三是物業(yè)稅，根據(jù)房屋的使用性質(zhì)（自住、經(jīng)營、租賃等）所帶來租金收益進行差異化征收[5]。很多國內(nèi)國外學者都對房產(chǎn)稅作出了有益的探討，但對于中國來說，目前是否應該征收房產(chǎn)稅仍然存在疑問，以及征收合法性也存在質(zhì)疑，如何去征收，征收后會帶來什么后果等等，這都有待于學者去探討和解決。

在討論房產(chǎn)稅問題之前，筆者首先對研究對象進行概念界定，房地產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)征收的所有稅目的總稱，而房產(chǎn)稅只是針對房屋的持有環(huán)節(jié)而征收的一個課稅，房產(chǎn)稅是包含在房地產(chǎn)稅之內(nèi)的，本文的研究對象為房產(chǎn)稅。首先通過文獻梳理西方房產(chǎn)稅的歷史由來及國際經(jīng)驗。其次重點結合中國的語境，闡述我國房產(chǎn)稅的動力與阻力因素，以此來解釋征收房產(chǎn)稅的合理性及限制條件，最后以情景分析的方式來展現(xiàn)房產(chǎn)稅改革可能帶來的利弊，從而為相關部門的決策奠定理論基礎，同時也有利于推動我國住房市場的穩(wěn)定與健康發(fā)展。

1 房產(chǎn)稅的歷史由來及國際經(jīng)驗

房產(chǎn)的稅收資本化是蒂布特[6]稅收競爭模型的一個變種，指的是將未來預期的稅收負擔通過貼現(xiàn)的方式體現(xiàn)在當前房產(chǎn)交易價格上的現(xiàn)象。蒂布特的稅收競爭模型，強調(diào)地方政府通過房產(chǎn)的溢價來獲取稅收，從而有足夠的動力為當?shù)靥峁└鼉?yōu)質(zhì)的公共服務；而奧茨[7]在蒂布特的基礎上，進一步通過實證闡明了，房產(chǎn)的溢價主要來源于公共支出增加導致的公共服務質(zhì)量改善，從而對人口產(chǎn)生“虹吸效應”，因此他認為稅收資本化與公共支出呈現(xiàn)正相關關系。然而，在市場自發(fā)調(diào)控時，由于優(yōu)質(zhì)公共服務本身具有正的外部性及公共產(chǎn)品的屬性，會導致市場失靈，產(chǎn)生搭便車的行為。為了避免這種行為發(fā)生，布魯斯·漢密爾頓[8]和威廉姆·費雪[9]提出“分區(qū)法”，盡管這種做法保證資源有效配置，但很容易導致社會的隔離和分化、激化社會階層矛盾以及加劇社會沖突的風險。

根據(jù)西方房產(chǎn)稅的理論基礎，主要形成兩大類房產(chǎn)稅制度：第一，以籌措財政為目的的英美模式；第二，以調(diào)控房價為目的的日韓模式。英國房產(chǎn)稅，也稱為市政稅，課稅對象為居住房屋（營業(yè)用房另行征收營業(yè)房產(chǎn)稅），包括自用住房和租用住房，其本質(zhì)是一種受益稅，房屋實際居住者從政府提供的公共服務中受益，就有義務就享受的服務以納稅作為回報[10]；美國房產(chǎn)稅，作為財產(chǎn)稅的稅目之一，征稅對象為土地及建筑物，其稅基是由房屋的評估值決定，由州政府或地方政府進行征收，州政府和地方政府擁有稅率設置高度的自主權，所得稅收用于改善本地基礎設施和教育服務，同時美國房產(chǎn)稅可抵減所得稅，業(yè)主持有一套房的年限越長，則房產(chǎn)稅的比例會相對越低，鼓勵購房者長期持有房產(chǎn)[11]；日本的房產(chǎn)稅被稱為“不動產(chǎn)稅”，與“城市規(guī)劃稅”綁定在一起，其征稅對象為土地、房屋、折舊資產(chǎn)，房產(chǎn)稅的征收責任和稅額全部歸市町村所有，中央政府只規(guī)定了固定資產(chǎn)稅的稅率為1.4%，各地浮動上限是2.1%，都市規(guī)劃稅的稅率上限為0.3%，但有較高的減免政策，新建住宅3年期限內(nèi)120平米以內(nèi)部分減半征收，正常情況下，在東京市內(nèi)土地面積為150平方米的兩層建筑，土地和建筑的物業(yè)稅合計為6.8萬日元（約4 100元人民幣），征收的目的主要是為了抑制炒地、炒房等投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場[12]；韓國房產(chǎn)稅被稱為“綜合不動產(chǎn)稅”，主要課稅對象為擁有房產(chǎn)總價值超過6億韓元（約348.641 5萬元人民幣）的家庭，稅率為0.75%～2%之間，主要面對高端住宅，意在打壓高房價，促進財富的再分配。同時針對擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅[13]。這些理論基礎及國際經(jīng)驗對于我們當前房地產(chǎn)市場改革來說，都是非常寶貴的歷史經(jīng)驗。然而，西方的財產(chǎn)稅大多是基于土地私有制情況開展的，而我國現(xiàn)行土地制度為國家所有制與集體所有制，同時由于土地改革所帶來的歷史遺留問題，存在大量的違建房、房改房以及小產(chǎn)權房，土地難以確權。因此，我國的房地產(chǎn)市場的改革必須結合中國自身的語境，根據(jù)自身所處的經(jīng)濟與社會發(fā)展階段，來判斷我們當前是否需要進行征收房產(chǎn)稅，以及分析征收之后會給我們帶來什么樣的影響。

2 房產(chǎn)稅改革的動力與阻力

當前，房產(chǎn)稅改革在技術上的問題，借鑒國際上的經(jīng)驗和現(xiàn)代信息技術的發(fā)展，房屋評估、聯(lián)網(wǎng)等問題已經(jīng)得到了逐步解決，但是關于房產(chǎn)稅爭議較大的問題是為什么要征收？征收是否合理？什么時候開始征收？對于這些問題的解答，必須先探索房產(chǎn)稅改革的動力因素與阻力因素。

2.1 房產(chǎn)稅改革的動力因素

從當前贊成征收房產(chǎn)稅的相關公眾和學者意見來看，大致形成以下三種觀點：第一，將房產(chǎn)稅作為土地財政的替代，成為地方政府財政收入的穩(wěn)定來源；第二，將房產(chǎn)稅作為社會財富再分配的工具，調(diào)節(jié)貧富差距；第三，將房產(chǎn)稅作為調(diào)控房價的工具，抑制房地產(chǎn)的投機需求。

2.1.1 作為土地財政的替代，成為地方政府財政收入的穩(wěn)定來源

首先，從政府財政收入視角來看，當前的土地財政主要依賴于“一次性”從交易環(huán)節(jié)中盡可能多地收取資金，來支持本屆政府的政績。然而，這種模式現(xiàn)在面臨的弊端越來越明顯：第一，土地資源的稀缺性與分布不均衡使土地供給量越來越少，另外還要考慮18億畝耕地紅線，導致土地財政模式難以持續(xù)；第二，土地出讓金是政府憑借其在土地一級市場中的壟斷地位來獲得額外差價，隨著信息化、網(wǎng)絡化的發(fā)展，農(nóng)民產(chǎn)權意識逐步提高，征地成本也越來越高；第三，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟快速發(fā)展，依靠土地來進行招商引資的傳統(tǒng)模式已經(jīng)逐步被淘汰，企業(yè)更多注重人力資本積累、配套廠商等發(fā)展軟環(huán)境。同時，隨著一、二線城市住房用地越來越緊張，存量房數(shù)量不斷增加，而增量房（新建住房）的數(shù)量在逐漸減少，房產(chǎn)稅收的稅源應該相應地進行調(diào)整。其次，從政府財政支出視角來看，隨著新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，未來勢必有更多的外來人口進入城市，這意味著城市社會公共服務面臨巨大的壓力，需要更多的財政資金支持。同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局公告，截至2016年末，地方政府債務15.32萬億元，面臨著較大的債務負擔。在財政收入不足與財政支出擴大的雙重壓力下，政府需要開辟一條新的道路，希望通過房產(chǎn)稅來解決上述問題。

2.1.2 作為社會財富再分配的工具，調(diào)節(jié)貧富差距

如果說流轉(zhuǎn)稅是誰消費多誰多交稅，所得稅是誰的收入高誰多交稅，那么房產(chǎn)稅理應是誰的房產(chǎn)多誰多交稅。在貧富分化日益體現(xiàn)為房產(chǎn)多寡的今天，房產(chǎn)稅作為體現(xiàn)稅收公平的題中應有之義。其征收依據(jù)可以追溯到孫中山先生所說的“漲價歸公”，譬如一套房子在購買時，只花費了少量的金錢，但后來政府利用公共財政的錢，完善該地區(qū)的基礎設施和公共服務，使得房屋的價值得到升值。房屋業(yè)主享受到政府土地開發(fā)所帶來的好處，但卻沒有付出相應的代價，這實際上就是一種社會不公平。房產(chǎn)稅是一個歷史悠久的稅收，是城市化進程中自然而然產(chǎn)生的，在世界各地具有普遍性。有些地方，它的名字就體現(xiàn)了最原始的公共服務本質(zhì)，例如，在香港特別行政區(qū)它被稱為差餉稅，即它最初是用來支付警察治安服務的。從理論上來說，所有的存量房屋都應該收取房產(chǎn)稅，但考慮我國實際社會情況，在現(xiàn)實的操作過程中，借鑒其他發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗，商業(yè)辦公用房、多套住房以及別墅需要征收，而保障性住房、低收入人群住房以及公益性質(zhì)住房可以考慮免予征收。

2.1.3 作為調(diào)控房價的工具，抑制房地產(chǎn)的投機需求

房產(chǎn)稅主要針對存量住房進行征稅，其基本功能為政府提供穩(wěn)定的財政收入來源，對于房價調(diào)控只是其派生的功能，并通過以下三個機制發(fā)揮作用。第一，降低地價。當前土地財政主要依賴于在土地開發(fā)階段一次性征收70年的土地出讓金，這樣就增加了土地和開發(fā)的成本，使得初始的房價居高不下，但通過征收房產(chǎn)稅，相當于“分期付款”，因為未來定期還需要交納房產(chǎn)稅，這自然會降低土地出讓金的拍賣價格，進而在一定程度上降低房價。第二，增加持有成本。對于囤房者而言，房產(chǎn)稅將會在持有環(huán)節(jié)增加相應的成本，這將抑制炒房行為，加大存量房的流通，同時大量的空置房也將面臨成本的增加，最終倒逼存量房流入市場，不僅增加住房供給量，讓房價有所下挫，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會上不動產(chǎn)資源配置的效率。第三，降低未來投資預期。開征房產(chǎn)稅意味著將大大增加房產(chǎn)的持有成本，這將從根本上改變?nèi)藗儗鞘械念A期，促使他們從成本和收益角度認真考慮今后是否還值得將房產(chǎn)作主要投資工具。

2.2 房產(chǎn)稅改革的阻力因素

從當前反對征收房產(chǎn)稅的相關公眾和學者意見來看，大致形成以下四種觀點：第一，土地公有制與房產(chǎn)稅的互斥關系；第二，作為直接稅，會對公眾造成負擔；第三，特殊住房類型導致產(chǎn)權模糊；第四，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)評估制度缺失。

2.2.1 土地公有制與房產(chǎn)稅的互斥關系

從法理上，現(xiàn)有對房產(chǎn)稅征收提出質(zhì)疑的觀點主要包括兩點：第一，我國城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，房屋所有人只有70年土地使用權而沒有所有權，對缺乏所有權的對象征收房產(chǎn)稅，從法理上說不過去；第二，在購房時，購房人已支付了包含在房價中的土地出讓金，如果再年年交房產(chǎn)稅，是否屬于重復征收。針對第一個觀點，某些學者認為房產(chǎn)稅的本質(zhì)是對財產(chǎn)的征稅，而非所有權的存在，財產(chǎn)的主要屬性就是它的經(jīng)濟價值[3]。雖然每個人房產(chǎn)證上都注明了土地使用期限，即房主不擁有土地的所用權，但沒有人會因此否認這是他的財產(chǎn)，也沒有人否認它所具有的經(jīng)濟價值。同時從世界各國的實踐看，土地所有權的有無并不影響房產(chǎn)稅的征收。例如，馬來西亞的房屋分永業(yè)權（土地為房屋所有權）和租業(yè)權（土地只有使用權）兩類，但同樣被征收房產(chǎn)稅。稅收的本質(zhì)是國家憑借政治權力參與國民收入分配取得財政收入的活動，鑒于此，房產(chǎn)是居民最重要財產(chǎn)，受到國家政權機器保護，政府自然可以征收房產(chǎn)稅?！白狻迸c“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。具體實施過程中，可以考慮采取老地老辦法、新地新辦法區(qū)別對待，在稅務上作出必要的差異化處理[14]。

2.2.2 作為直接稅，會對公眾造成負擔

針對住房征收房產(chǎn)稅，這是直接稅，民眾會更加敏感。對于很多有房的家庭來說，購房主要依靠房貸來進行，如果征收房產(chǎn)稅，就要一邊繳納房產(chǎn)稅一邊還房貸，對于本身經(jīng)濟壓力較大的家庭來說，無疑雪上加霜。并且當前全球經(jīng)濟發(fā)展趨勢，主要通過減稅方式來刺激經(jīng)濟主體的積極性，而增加新稅與當前經(jīng)濟發(fā)展趨勢不符合。同時，由于住房供應總體不足，市場中買方仍處于劣勢，每年征收的房產(chǎn)稅會自然而然地轉(zhuǎn)嫁到租金當中，間接地增加租房工薪群體的生活負擔。對此，張學誕建議，第一，國家規(guī)定免稅面積為人均40 m2～60 m2，各地方在此范圍內(nèi)根據(jù)實際具體情況確定住宅人均面積和平均評估價格，從而確定出家庭房產(chǎn)稅免征額；第二，堅持按照低稅率、廣覆蓋、輕稅負總體原則，建議稅率確定在0.2%～1.2%之間；第三，在推行房產(chǎn)稅的時候，可以將之同住房租賃之間形成抵免機制，具體來說拿著綜合稅的稅票到房產(chǎn)局去登記，就能免去或抵扣一部分的房產(chǎn)稅[15]。賈康認為屬于基本生活住房的部分就不收稅，給廣大普通百姓一顆“定心丸”，但是超過了基本的標準，就要按照累進稅率來收稅，并且可以借鑒日本的首套不征收的模式，考慮第一套房不征收，對于第一套房，面積上也可做一定的限制，第二套房稅率從低[4]。

2.2.3 特殊住房類型導致產(chǎn)權模糊

在上世紀80年代末90年代初，蓋起了太多的房子，這些房子在賣的時候采取一次性交清70年土地出讓金，而且在購房時并未涉及房產(chǎn)稅，那么對原有的老房子再來征稅，難度就會非常大。另外，90年代后單位制解體，我國住房從單位制向商品房的市場化制度進行轉(zhuǎn)變，在這期間形成多種類型的住房，例如房改房、經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權房等，產(chǎn)權歸屬非常模糊。產(chǎn)權性質(zhì)的模糊直接會影響到房屋聯(lián)網(wǎng)登記和價值評估環(huán)，按照科斯定理來說，產(chǎn)權界定不清容易導致負外部效應的產(chǎn)生。以小產(chǎn)權房為例，在建設的時候沒有獲得建設許可證和銷售許可證，實際上是一種非法形式的存在。如果對其征收房產(chǎn)稅，相當于間接地承認小產(chǎn)權房的合法性，這對那些通過正規(guī)渠道購房的房屋所有者不公平；如果不將其作為征收對象，相當于變相地鼓勵農(nóng)村以非法方式占有土地，這對社會同樣是一種不公平。同時，根據(jù)國外的經(jīng)驗，征收房產(chǎn)稅需要年年去申報，年年去交，我國的信用體制和稅收體制還沒有完善起來，制約手段也不足，所以征收的難度和成本就會非常高?？傊绾瓮ㄟ^立法的方式解決產(chǎn)權不清晰的征收障礙，如何在執(zhí)行過程中照顧相關利益主體的利益，仍需要慢慢地摸著石頭過河。

2.2.4 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房地產(chǎn)評估制度缺失

征收房產(chǎn)稅的前提是要理順房屋的所有權關系，知道每一套房子是屬于誰的。但是由于早期住房制度的改革，留下很多產(chǎn)不清晰的住房，再加上許多地方政府房地產(chǎn)的產(chǎn)權管理信息系統(tǒng)并未實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，導致很多地方征收對象主體缺失。對于此問題，滿燕云認為征收房產(chǎn)稅，不是對“人”，而是針對“房子”。不論是住房使用者，還是住房所有者，任何一方交稅都可以，我們是針對房子下稅單，每個房子都會有一個檔案和稅單。另外，現(xiàn)在可以依靠GPS很準確地定位哪個地區(qū)有哪些房子，房屋的信息能很快掌握[16]。房產(chǎn)稅的稅基是根據(jù)房屋評估值來確定的，肖捷在今年兩會上，指出在正式的房產(chǎn)稅設計中已經(jīng)決定按房產(chǎn)評估值征稅，但是我國負責土地稅費的官方部門國土資源部和稅務局都沒有房產(chǎn)評估的能力，而市場上第三方又缺少權威性的機構，缺少專業(yè)人才和行業(yè)共識，解決不了評估的問題實際上就是解決不了稅基的確定[17]。同時，考慮到在不同時點上，房子的價格不一樣，即使在同一個時點上，同一棟樓，甚至同一層樓里，不同大小、朝向，價格都不一樣，這樣評估的工作量和認定將是一個難度巨大的工作。

3 征收房產(chǎn)稅的利弊分析

3.1 我國房地產(chǎn)市場改革的政策現(xiàn)狀

從表1中，我們可以看到我國當前的房產(chǎn)稅收調(diào)控政策主要集中在“限購”“限貸”兩個手段，其對象通常是針對二套房及二套房以上或戶籍不在本地的居民，通過行政手段嚴格控制房屋交易數(shù)量、交易成本、交易對象來對我國的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。在表1中，2013年“國五條”征收20%的房產(chǎn)稅，直接將房地產(chǎn)打壓到低谷，但2016年初的進一步降低房產(chǎn)稅率措施，直接導致下半年房價市場猛漲。猛漲過后，國家又緊急出臺政策，各個熱點城市相繼出臺限購、限貸、限賣的政策，始終以行政手段來強行控制房價變化。雖然行政措施在短時間內(nèi)會有效，但是根據(jù)西方發(fā)達國家市場經(jīng)驗，這種行政手段來治理市場活動，是很難維持房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。

3.2 征收房產(chǎn)稅的利益分析

對于征收房產(chǎn)稅利益分析，我們需要弄清楚一點，房產(chǎn)稅收資本化政策對于人們的住房收益會產(chǎn)生什么樣的價值變化？本文主要是借鑒布魯斯·漢密爾頓[8]于1983年提出一組關于稅收資本化、地方公共支出和住房價值之間的等式來回答這個問題。這個等式清晰地告訴我們，住房的價值除了受到自身生產(chǎn)成本的影響以外，還受到稅收和公共服務影響。在這個等式的基礎上，本文演化出兩種情景假設：第一，在交易環(huán)節(jié)征稅，對住房價值的影響；第二，在持有環(huán)節(jié)征稅，對住房價值的影響。

表1 我國房產(chǎn)稅收發(fā)展政策一覽表

3.2.1 情景一：在交易環(huán)節(jié)征稅，對住房價值的影響

在交易環(huán)節(jié)征稅：Y=V0-t1V0+ αβt1V0

其中，Y表示交易環(huán)節(jié)征稅后的房屋價值；V0表示房屋的初始價值；t1表示交易環(huán)節(jié)征收的稅率，為了體現(xiàn)稅收公平原則，我們采用累進稅率；α表示房產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)化為公共服務支出的比例；β表示政府綜合治理能力。

我們假設開征的房產(chǎn)稅不用向其他地區(qū)或中央進行轉(zhuǎn)移，全部都用于本地的公共服務支出。如果在交易環(huán)節(jié)提高稅率，這部分稅負必然會轉(zhuǎn)嫁給購房者，而購房者會根據(jù)自己的收入水平和住房需求強度來選擇租房或買房。當租金大于買房的心理預期價格時，市場上會有大量的潛在購房者，房屋所有者就會將房屋進行出售，通過征收交易環(huán)節(jié)的稅率，增加地方政府的財政收入，這部分收入會改善當?shù)氐墓卜召|(zhì)量，產(chǎn)生溢出效應，提升房屋所在地市場的整體價值。這里溢出效應的大小，取決于地方投入比例與治理水平的相互作用，當αβ＞1時，房屋價值會增值；當αβ＜1，房屋價值會貶值。當租金＜買房的心理預期價格時，市場上會有大量的租房者，房屋所有者就會將房屋進行出租，此時如果缺失持有環(huán)節(jié)的稅率，地方政府無法獲得稅收，也就無法進一步改善當?shù)氐墓卜召|(zhì)量，此時租房者會選擇其他那些公共服務質(zhì)量好的住房，該地的住房價值相對貶值。

3.2.2 情景二：在持有環(huán)節(jié)征稅，對住房價值的影響

在持有環(huán)節(jié)征稅：

Y=V0-t2（V0-C）+wαβt1V0

其中，Y表示持有環(huán)節(jié)征稅后的房屋價值；V0表示房屋的初始價值；t2表示持有環(huán)節(jié)征收的稅率，為了體現(xiàn)稅收公平原則，我們采用累進稅率；C表示累計折舊和日常開支（水、電、氣、房屋維修等）；w表示公共服務外溢性所帶來租金變化的比例；α表示房產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)化為公共服務支出的比例；β表示政府綜合治理能力。

我們在情景一的假設基礎上，再新增一個假設，即對于擁有兩套以上住房（包含兩套），我們對第二套及以上征收持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅。如果在持有環(huán)節(jié)征稅，無論稅負是由哪一方來承擔，都會促使一些房屋所有者考慮將房屋出租或出售，帶來的結果就是住房市場供給增加[18]。住房市場的供給增加會在一定程度上減少一部分買房需求，對于那些選擇出租的房屋所有者，新增的房產(chǎn)稅會使得房主的反應是將房子賣掉或提高房租，前者是有利于增加市場房源的供給，后者會刺激買房者提高購房的需求，無論是哪種情況都會改善該地區(qū)住房市場，使得在不新增土地情況下，大家也能實現(xiàn)“住有所居”。

3.3 征收房產(chǎn)稅的弊端分析

3.3.1 不動產(chǎn)持有成本的上升，將可能引發(fā)短暫的拋售潮

在過去十多年的經(jīng)濟發(fā)展過程中，央行發(fā)行了大量的貨幣，但卻沒有導致惡性的通貨膨脹，主要是由于房地產(chǎn)市場在中國經(jīng)濟貨幣化進程中扮演著最大的“蓄水池”角色，不斷吸收和消化過剩的貨幣流動性。然而，如果房產(chǎn)稅政策順利實施后，居民手中的不動產(chǎn)將由投資品轉(zhuǎn)變?yōu)橄钠?，持有成本在不斷上升，這可能引發(fā)居民短暫拋售手中多套住房，從而將積壓在住房中的過剩流動性釋放到市場，對市場經(jīng)濟實體造成巨大沖擊，形成通脹的壓力。與此同時，在沒有出現(xiàn)拋售潮的小區(qū)，也會因為房產(chǎn)稅落地而促使房屋的租賃價格上升?？傊?，房產(chǎn)稅的政策落地，將可能在短期對市場造成較大的通脹壓力。

3.3.2 加大居民生活負擔，容易引發(fā)系統(tǒng)性金融風險

如果開征房產(chǎn)稅，許多剛剛購買住房的家庭不但要承擔原來按揭貸款，還需要增加新房產(chǎn)稅負擔，加大居民生活壓力。同時大量的住宅類房產(chǎn)或商業(yè)類地產(chǎn)因為個人借貸或企業(yè)經(jīng)營，都被抵押在銀行，如果開征房產(chǎn)稅會造成部分地區(qū)短期的拋售潮，房價的下跌可能影響銀行抵押物的價值評估，由此會引發(fā)一系列系統(tǒng)性金融風險。

3.3.3 不利于三四線城市的實體經(jīng)濟發(fā)展

由于我國區(qū)域發(fā)展的不平衡性，在許多三四線城市，房產(chǎn)稅的征收成本甚至遠遠高于其收益，這會嚴重抑制這些地方政府的積極性。如果按照中央制定的有條件地區(qū)“分步推進”的原則，地方政府可能陷入兩難選擇的境地。如果征收房產(chǎn)稅，一方面可以增加地方的財政收入，改善當?shù)毓卜赵O施；另一方面，房產(chǎn)稅的征收會削弱本地房地產(chǎn)市場的吸引力，惡化本地營商環(huán)境，進一步打壓實體經(jīng)濟的發(fā)展，從而導致稅收收入減少，最終陷入經(jīng)濟發(fā)展的惡性循環(huán)。

4 相關對策建議

4.1 做好房產(chǎn)稅收改革的基礎工作

房產(chǎn)稅作為一個全新的稅種，要在全國推廣并取得預期效果，至少有四方面的工作需要全面推進：建立全國不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫；加強對財產(chǎn)稅的立法工作，并加大宣傳相關法律制度，培養(yǎng)居民自覺納稅意識；構建一套科學、完善的“個人住房評估值”系統(tǒng)，為房地產(chǎn)征稅確定計稅依據(jù)；在各個地區(qū)設置相應的督察機構，建立房地產(chǎn)納稅申辯制度，保障納稅人提出異議和申訴的權利。

4.2 提高房產(chǎn)稅政策制定過程中的民主參與

為了確保房產(chǎn)稅政策順利地實施，在政策制定過程中，需要加強民主參與，確保居民的知情權和表決權。具體做法如下：（1）主動邀請居民代表參與政策制定；（2）舉辦多場專家主題會議，同時邀請公眾參與會議探討，圍繞公眾困惑及方案的可行性等問題進行探討；（3）通過媒體、網(wǎng)絡及時主動向公眾公開政策制定的過程及結果；（4）通過網(wǎng)絡平臺，對政策備選方案進行公開投票選擇；（5）在政策評估過程中，邀請居民代表參與評估，及時做好政策反饋與調(diào)整。

4.3 擴大政策的試點范圍與及時總結試點城市的經(jīng)驗教訓

2016年，上海和重慶分別進行了房產(chǎn)稅試點，但上海只對新購買住房征收，重慶只對高端住房征收，兩者都存在征稅的力度不夠和范圍較小的問題，房產(chǎn)稅所獲收入相對其土地出讓收入可謂九牛一毛。雖然這兩個城市都具有區(qū)域代表性的優(yōu)勢，但本身也受其地域條件的限制。未來，在政策試點的過程中，需要采取更科學的辦法，擴大政策的試點范圍，選擇更合適的實驗組與控制組，更好地甄別出政策實施所帶來的經(jīng)濟影響、社會影響及生態(tài)影響。同時，及時總結試點城市改革的經(jīng)驗與教訓，完善相關的法律制度，建立相應的風險預警機制。