王玉全

摘要：本文分析了棚改面積及貨幣安置戶數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，剖析了棚改貨幣化安置政策對(duì)上述兩個(gè)因素與房價(jià)關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，構(gòu)建了相應(yīng)的調(diào)節(jié)作用模型。使用天津市2009-2018年的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行了模型的實(shí)證檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，近年來天津市出臺(tái)的棚改貨幣化安置政策對(duì)房價(jià)有一定的推升作用，而收緊的棚改政策，由于政策滯后性等原因，在短期內(nèi)對(duì)房價(jià)的調(diào)節(jié)作用不大。

Abstract： This paper analyzes the impact of Shantytown renovation area and monetized resettlement households on real estate prices， and analyzes the adjustment effect of the Shantytown renovation monetization resettlement policy on the relationship between the above two factors and house prices， and constructs a corresponding mode of regulation. The empirical test of the model is carried out by using the actual data of Tianjin from 2009 to 2018. The results show that in recent years， the Shantytown renovation monetization policy introduced by Tianjin has a certain promotion effect on housing prices， and the tightened Shantytown renovation policy has little effect on house price adjustment in the short term due to policy lag.

關(guān)鍵詞：棚改貨幣化安置政策;棚改面積;貨幣化安置戶數(shù);調(diào)節(jié)作用

Key words： Shantytown renovation monetization resettlement policy;Shantytown renovation area;monetized resettlement households; regulation effect

中圖分類號(hào)：F299.23;F822 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2019）14-0043-03

0 ?引言

棚戶區(qū)改造作為城市建設(shè)和發(fā)展的“牛鼻子”，被視為重大的民生工程和發(fā)展工程。而房地產(chǎn)市場去庫存，更是賦予了棚戶區(qū)改造另一層重要意義，多項(xiàng)政府政策指導(dǎo)督促商品住房庫存較大的城市，出臺(tái)支持措施，推進(jìn)棚改貨幣化安置政策。當(dāng)前城市住宅去庫存效果卓然，卻透支了未來房價(jià)的上漲空間，與城市發(fā)展?fàn)顩r脫離。因此，棚改貨幣化安置政策隨之調(diào)整，棚改貨幣化安置指的是棚改實(shí)施主體通過貨幣的方式補(bǔ)償棚戶區(qū)居民，棚戶區(qū)居民通過商品住房市場自由購置住房的安置辦法。

梳理2008-2018年期間的棚改政策，可以發(fā)現(xiàn)，棚改政策的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：第一階段，2008-2012年，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償并行的階段;第二階段，2013-2016年，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償并行，鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償階段;第三階段，2017-2018年，因地制宜推進(jìn)貨幣補(bǔ)償階段，2018年7月住建部提出因城施策、因地施測開展棚戶區(qū)貨幣化安置工作的執(zhí)行和落實(shí)，科學(xué)決策貨幣安置與實(shí)務(wù)安置的有機(jī)配比，將棚戶區(qū)改造對(duì)城市房地產(chǎn)市場的沖擊降至最小?！芭锔呢泿呕桓阋坏肚?，房價(jià)上漲城市推進(jìn)安置房”。同時(shí)國家開發(fā)銀行將棚改項(xiàng)目的審批權(quán)暫時(shí)全部上交，新項(xiàng)目基本暫停審批。棚改項(xiàng)目審批權(quán)的上交同房地產(chǎn)有何關(guān)系？棚改貨幣化安置是否真如坊間所言推高了城市房價(jià)？城市房價(jià)在棚改貨幣化安置政策收緊的形勢下將何去何從？上述問題需進(jìn)行深入研究。

基于此，本文擬探討棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)市場的影響機(jī)理，同時(shí)研究棚改貨幣化安置政策對(duì)房價(jià)的影響作用，以及分析該政策對(duì)上述兩個(gè)因素和房價(jià)關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，為棚改政策收緊后房價(jià)的走勢提供較為科學(xué)的依據(jù)。

1 ?關(guān)于棚改、棚改貨幣化安置等的研究綜述

縱覽已有關(guān)于棚戶區(qū)改造的相關(guān)研究，可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)者們對(duì)于棚戶區(qū)改革的關(guān)注點(diǎn)包括了：棚改的政策比較研究;棚改融資模式研究;棚改貨幣化安置研究;棚改的風(fēng)險(xiǎn)因素分析以及棚改的困境分析。樊新民[1]通過對(duì)黑龍江省五個(gè)個(gè)案調(diào)查的政策模式進(jìn)行比較分析，得出不同地區(qū)棚改政策產(chǎn)生的效果以及被拆遷戶的滿意程度，并對(duì)棚改存在的問題提出相應(yīng)的對(duì)策建議。魏威等[2-4]分析了目前棚改可以選擇的融資方式，總結(jié)了該融資模式過程中的具體做法，最后提出了城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的融資建議。常貽銘等[5]以棚改項(xiàng)目作為分析對(duì)象，通過構(gòu)建基于項(xiàng)目的融資、建設(shè)、運(yùn)營與區(qū)域發(fā)展4 個(gè)主要目標(biāo)的PPP模式的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，研究了廣義的PPP模式如何運(yùn)用到棚改項(xiàng)目上。石劍英[6]總結(jié)了各地棚改貨幣化安置的主要方式，并結(jié)合實(shí)例分析了各地群眾對(duì)貨幣化安置的滿意程度及貨幣化安置的效果，并提出了完善棚改貨幣化安置的建議。謝云峰[7]通過對(duì)江西省4個(gè)城市的調(diào)研，研究了棚改貨幣化安置政策的正向效應(yīng)和負(fù)向效應(yīng)，并提出了應(yīng)對(duì)負(fù)向效應(yīng)的措施。蔡建國等[8]對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之間的相互依賴、相互制約關(guān)系進(jìn)行了深入分析，找出影響棚改項(xiàng)目的直接因素、間接因素和根本因素，形成了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。楚德江[9]基于社會(huì)學(xué)的視角分析并介紹了徐州市“棚改”的成功經(jīng)驗(yàn)，為棚戶區(qū)改造建言獻(xiàn)策。

綜合來看，學(xué)者們側(cè)重于從社會(huì)學(xué)、公共治理的理論視角開展定性研究，基于經(jīng)濟(jì)學(xué)理論視角開展定量研究的較少，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺失是主要的原因。但是可以預(yù)見，棚戶區(qū)改造對(duì)城市房地產(chǎn)市場的影響是全方位的，包括供給側(cè)、需求側(cè)和資金鏈，進(jìn)而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。因而，有必要基于經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究視角、利用宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)與政策相結(jié)合，定量研究棚改貨幣化安置政策對(duì)西安市商品住房價(jià)格產(chǎn)生的影響。

2 ?實(shí)證模型與分析

2.1 實(shí)證模型和假設(shè)

根據(jù)前述理論研究成果，我們將在供需理論的視角下重點(diǎn)研究影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素——棚戶區(qū)改造面積、貨幣化安置戶數(shù)以及棚改貨幣化安置政策對(duì)以上兩個(gè)因素的調(diào)節(jié)作用。

圖1是本文的理論模型。

理論模型假設(shè)1a：棚戶區(qū)改造面積對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格有顯著影響。

假設(shè)1b：貨幣化安置戶數(shù)對(duì)城市房地產(chǎn)市場的價(jià)格有顯著影響。

本文建立的棚戶區(qū)改造對(duì)城市房地產(chǎn)市場價(jià)格影響的基本回歸模型如下：

其中Pt為第t期的房地產(chǎn)價(jià)格，本文選取商品住宅的平均價(jià)格;c為常數(shù)項(xiàng);？琢為待估參數(shù)，反映棚戶區(qū)改造面積對(duì)房價(jià)的影響程度;Xt為第t期的棚戶區(qū)改造面積;？茁為待估參數(shù)，反映棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù)對(duì)房價(jià)的影響程度;Yt為第t期的棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù);？著是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

國家出臺(tái)的擴(kuò)大棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例的政策一方面旨在增加房地產(chǎn)市場的交易量，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場去庫存的目的;另一方面也是為加快棚戶區(qū)改造進(jìn)行，提升城市的有機(jī)更新速度。前文分析出棚戶區(qū)改造面積及貨幣安置戶數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，那么棚改貨幣化安置政策對(duì)房價(jià)的影響將主要通過貨幣安置戶數(shù)這個(gè)要素發(fā)揮作用，即棚改政策能否通過調(diào)節(jié)貨幣安置戶數(shù)和房價(jià)之間關(guān)系從而達(dá)到影響房價(jià)的作用。本文認(rèn)為棚改貨幣化安置政策擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的需求，從而影響房地產(chǎn)市場去庫存，最終形成房價(jià)上漲的現(xiàn)狀。因此本文提出如下假設(shè)：

假設(shè)2：棚改貨幣化安置政策對(duì)棚改貨幣安置戶數(shù)和房價(jià)關(guān)系有正向調(diào)節(jié)作用。

因此本文建立的房價(jià)影響模型如下：

其中，？姿是待估參數(shù)，反映棚改貨幣化安置政策對(duì)房價(jià)的影響程度;W為棚改貨幣化安置政策變量;？滋為待估參數(shù)，反映棚改貨幣化安置政策對(duì)棚改貨幣安置戶數(shù)的調(diào)節(jié)作用。

2.2 研究步驟

首先通過各權(quán)威數(shù)據(jù)庫和統(tǒng)計(jì)年鑒收集實(shí)證所需的指標(biāo)數(shù)據(jù)，其次依據(jù)所建立的實(shí)證模型，并將相應(yīng)數(shù)據(jù)放入模型中進(jìn)行數(shù)據(jù)的回歸分析。模型中主要變量測度如下：

①因變量：城市商品住宅平均價(jià)格。

②自變量：棚戶區(qū)改造面積、棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù)。

③調(diào)節(jié)變量：棚改貨幣化安置政策。

本文主要研究的是擴(kuò)大棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例的政策對(duì)房價(jià)波動(dòng)的作用。因此，將棚改貨幣化安置比例擴(kuò)大政策或無調(diào)控政策統(tǒng)一歸為一類、將收緊政策歸為一類;同時(shí)，考慮到房地產(chǎn)調(diào)控政策的滯后性，本文研究的是前一期的調(diào)控政策對(duì)當(dāng)期房價(jià)的調(diào)節(jié)作用，所以虛擬變量編碼是將上年存在棚改貨幣化安置鼓勵(lì)政策或無調(diào)控政策的Dt統(tǒng)一賦值為0;將上年存在棚改貨幣化安置緊縮政策Dt的取值為1;對(duì)應(yīng)前文梳理的各年棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策情況，可將2009-2018年調(diào)控政策變量Dt賦值，具體取值見表1。

2.3 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

從《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2010-2017）、《天津年鑒》（2010-2017）及天津市政府工作報(bào)告中，收集了天津市2009-2018年商品住宅價(jià)格、棚戶區(qū)改造面積及棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù)等數(shù)據(jù)，借助SPSS軟件對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了深入分析，分析結(jié)果見表2。本文使用SPSS25.0對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，各變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示。

2.4 實(shí)證結(jié)果和分析

將房價(jià)、棚改面積、棚改貨幣安置戶數(shù)與棚改貨幣化安置政策（虛擬變量）四個(gè)變量導(dǎo)入模型，運(yùn)行結(jié)果顯示（見表3），棚改貨幣化安置政策（虛擬變量）系數(shù)為0.181，說明棚改貨幣化安置政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格無直接影響。

將房價(jià)、棚改面積、棚改貨幣安置戶數(shù)、人均可支配收入、虛擬變量和虛擬變量交互項(xiàng)都放入回歸模型，實(shí)證結(jié)果見表4。

估計(jì)結(jié)果中交互項(xiàng)的顯著性0.007<0.05，說明棚改貨幣化安置政策存在調(diào)節(jié)效應(yīng)。調(diào)節(jié)效應(yīng)圖如圖2所示。

結(jié)合圖2可知，棚改貨幣化安置政策自2017年起才開始收緊，考慮到滯后效應(yīng)，因此目前該政策仍具有一定的正向調(diào)節(jié)作用。

3 ?結(jié)論與建議

根據(jù)前文的實(shí)證模型檢驗(yàn)可以得出以下結(jié)果：貨幣化安置戶數(shù)的增加，導(dǎo)致了需求側(cè)的旺盛，進(jìn)而對(duì)城市住房價(jià)值產(chǎn)生了顯著的正在刺激作用;而棚戶區(qū)改造面積的增加，會(huì)增加市場住房供給量，因而通過對(duì)房價(jià)有抑制效果。目前棚改貨幣化安置政策對(duì)房價(jià)仍然有一定的正向調(diào)節(jié)作用，但由于該政策的收緊，其正向調(diào)節(jié)作用將逐漸減小。

總結(jié)來看，棚改貨幣化安置政策對(duì)房地產(chǎn)市場既有正向效果，也有負(fù)面效應(yīng)，因此，各地再執(zhí)行棚戶區(qū)改造政策時(shí)，一定要綜合的、全面的考察所在城市的房地產(chǎn)市場，科學(xué)研判，因城施測。一方面，為控制棚改貨幣化安置方式的過度使用，防止房地產(chǎn)市場供需不均衡的加劇，就要采取相關(guān)措施。所以，政府應(yīng)該科學(xué)合理地制定棚改安置政策，從根源上有的放矢地采取措施，問題才能得以解決。另一方面，應(yīng)保持棚改安置政策“因城施策，因地制宜”的區(qū)域差異性。雖然本文實(shí)證部分的結(jié)果只表明了天津市棚改貨幣化安置政策確實(shí)對(duì)房價(jià)有影響，但城市間的情況難免存在差異，后續(xù)可進(jìn)行深入研究。在目前棚改貨幣化安置政策收緊的形勢下，如何利用好該政策的調(diào)節(jié)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)控制房價(jià)平穩(wěn)波動(dòng)的目的，尋找棚戶區(qū)改造實(shí)物安置與貨幣安置之間的平衡點(diǎn)將成為下一步研究的新課題。目前，我國正處于增長速度換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”的發(fā)展時(shí)期，在此轉(zhuǎn)型發(fā)展期應(yīng)加快住房制度改革，應(yīng)繼續(xù)探索推進(jìn)棚改貨幣化補(bǔ)貼，積極拓寬融資渠道，為使貨幣化安置能夠更好地保障搬遷居民的生活，宜綜合考慮居民長期的生活習(xí)慣，根據(jù)棚改區(qū)周邊的房價(jià)水平、公共服務(wù)水平等要素，合理制定安置方案。

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