陳秋蘭 賴芨宇 易紫妮

摘要：保障性住房以其經(jīng)濟(jì)性和適用性的特性受益于我國(guó)中低收入人群，如何正確有效的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成為保障性住房持續(xù)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。運(yùn)用SWOT分析法分析保障性住房項(xiàng)目在建設(shè)與運(yùn)營(yíng)過程中存在的問題和不足，并對(duì)其存在的問題提出實(shí)質(zhì)性的建議。

Abstract： How to construct and operate the affordable housing effectively has become an urgent task for the sustainable development of the affordable housing because of its economic and applicability characteristics. SWOT analysis is used to analyze the problems and shortcomings in the construction and operation of affordable housing projects， and to put forward substantive suggestions for the existing problems.

關(guān)鍵詞：保障性住房;SWOT分析;戰(zhàn)略選擇

Key words： affordable housing;SWOT analysis;strategic options

中圖分類號(hào)：F293.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2019）09-0006-03

0 ?引言

近年來，國(guó)家大幅度提高保障性住房的資金投入和建設(shè)力度，力求達(dá)到習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中提出的讓全體人民住有所居[1]。從2004年開始建設(shè)發(fā)展到現(xiàn)在，保障性住房的供應(yīng)數(shù)量每年都在以一定的比例遞增，數(shù)量上的大幅度增長(zhǎng)讓更多中低收入的居民住上了自己的房子。但是在保障性住房不斷發(fā)展的過程中，存在很多問題使得帶給大眾的幸福感降低，我們的目標(biāo)是不僅讓大家有房子住，還要住的舒適。運(yùn)用SWOT分析法分析保障性住房項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，從而對(duì)保障性住房的建設(shè)發(fā)展所存在的問題提出解決方案。

1 ?SWOT分析下的保障性住房發(fā)展

SWOT分析法又被稱為態(tài)勢(shì)分析法，是一種能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)單位現(xiàn)實(shí)情況的方法，SWOT分別代表：strengths（優(yōu)勢(shì)）、weaknesses（劣勢(shì)）、opportunities（機(jī)遇）、threats（威脅）。具體就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和外部的機(jī)會(huì)和威脅等，通過調(diào)查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，而結(jié)論通常帶有一定的決策。

1.1 保障性住房發(fā)展的優(yōu)勢(shì)分析

優(yōu)勢(shì)一：安居保障，改善中低收入居民的生活條件。據(jù)了解2018年一二線城市商品房的均價(jià)基本都在3萬以上，即便是租房一個(gè)月也得好幾千，這對(duì)于才畢業(yè)的大學(xué)生以及進(jìn)城務(wù)公的農(nóng)民來說都是無法承受的。據(jù)調(diào)查，“房格爾系數(shù)”即房租支出占可支配收入的比重在25%至30%是最合理的，超出30%則會(huì)明顯的降低生活水平。普通的商品房顯然是達(dá)不到這個(gè)比例的，而以改善中低收入居民的居住條件為目的的保障性住房對(duì)于解決此難題起到了很大的作用。

優(yōu)勢(shì)二：產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，增加大量工作崗位。保障房產(chǎn)業(yè)鏈能帶動(dòng)建材業(yè)、制造業(yè)以及服務(wù)業(yè)的發(fā)展，在一定程度上緩解了就業(yè)壓力。保障性住房在建材裝飾以及社區(qū)物管服務(wù)等方面的要求都沒有商品性住房那么高，這能夠促進(jìn)中低端物管以及建材公司的發(fā)展，這對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生以及文化程度較低的求職人員都是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。

優(yōu)勢(shì)三：控制房?jī)r(jià)，維持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。眾所周知，房?jī)r(jià)在最近幾年可以說是突飛猛進(jìn)，典型的案例就是重慶市在2016年底到2018年初，短短兩年不到的時(shí)間內(nèi)，主城各大區(qū)的房?jī)r(jià)都整整翻了一翻。其中的原因一方面是因?yàn)楹芏啾臼⊥馐〉某捶靠唾徺I大量房產(chǎn)投資，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度上漲，另一方面的原因也是因?yàn)楸Ｕ闲宰》抗┙o不足，一些剛需購房者就算砸鍋賣鐵也得貸款買房，否則無處可居。如果能夠加大保障性住房的投資，增加供給套數(shù)，就可以在一定程度上起到抑制房?jī)r(jià)的作用。

1.2 保障性住房發(fā)展的劣勢(shì)分析

劣勢(shì)一：設(shè)計(jì)滯后，配套不全。這是由于保障性住房所能獲得的利潤(rùn)較微薄，且需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，不會(huì)出現(xiàn)像商品房那樣賣不出去的情況。因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)上所投入的資金往往都是嚴(yán)重不足，導(dǎo)致最后會(huì)出現(xiàn)周邊配套設(shè)施建設(shè)薄弱、戶型單一等弊端。

劣勢(shì)二：政策不周，管理漏洞。我國(guó)一直都在不停的完善保障性住房政策上的漏洞，但結(jié)果還是不盡如意，出現(xiàn)了很多空房以及轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象。通常申請(qǐng)的時(shí)候總是感覺供應(yīng)不足，但最后保障房社區(qū)的入住率并沒有很高，很多人都是抱著占便宜的心態(tài)去爭(zhēng)取，而并不是真正十分需要。因此不僅要注重政策的出臺(tái)，還要更加重視政策的實(shí)施效果，否則一切都只是空談。加強(qiáng)保障性住房的準(zhǔn)入審核和退出機(jī)制管理，把房子留給真正有需要的人群。

劣勢(shì)三：質(zhì)量隱患。為了追求利潤(rùn)最大化，承擔(dān)施工項(xiàng)目的企業(yè)偷工減料，購買一些不達(dá)標(biāo)的建材，或者簡(jiǎn)化施工過程中的一些工序。這些都有可能會(huì)使建筑工程的質(zhì)量大打折扣，一旦建筑工程的質(zhì)量發(fā)生問題，輕微的可能會(huì)影響建筑結(jié)構(gòu)的使用安全，嚴(yán)重的可能危害人民的財(cái)產(chǎn)和生命安全。

1.3 保障性住房發(fā)展的機(jī)遇分析

機(jī)遇一：表面微利實(shí)則名利雙收。保障性住房的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，參照居民收入、人口結(jié)構(gòu)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，基本原則為保本微利、利潤(rùn)率按不高于3%。這與建設(shè)商品性住房的利潤(rùn)相比較，看似是一筆虧本的買賣，但實(shí)則不然，保障房所具有的福利性質(zhì)使得它聚集大量的關(guān)注度。對(duì)于承擔(dān)建設(shè)保障性住房的企業(yè)來說，可以借此提升企業(yè)的知名度，今后有機(jī)會(huì)拿到更多的項(xiàng)目。

機(jī)遇二：維持社會(huì)穩(wěn)定。當(dāng)前中國(guó)貧富分化極劇傾斜，大部分財(cái)富都掌握在極少數(shù)人手中。近年中國(guó)人民大學(xué)“社會(huì)調(diào)查中心”，在全國(guó)范圍內(nèi)作了一次PPS抽樣，從入戶調(diào)查問卷的數(shù)據(jù)作出計(jì)算，然后根據(jù)基尼系數(shù)（高低收入差之比）得出結(jié)論：中國(guó)的貧富差距已經(jīng)超過了西方發(fā)達(dá)國(guó)家基尼系數(shù)正常的安全線。貧富差距過大對(duì)于社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定是極為不利的，保障性住房是給中低收入人群的一種福利，這能在一定程度上縮小貧富差距，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

1.4 保障性住房發(fā)展的威脅分析

威脅一：集中建設(shè)，容易形成貧民窟。保障性住房多呈片區(qū)分布，且與商品性住房隔離分開，形成了“城中村”，讓居住在里面的人口既沒有納入城市社會(huì)體系的又喪失了原本在鄉(xiāng)村的歸屬感。大量低收入群體的集中居住，加重了貧困惡化，還會(huì)導(dǎo)致公共設(shè)施、公共衛(wèi)生環(huán)境嚴(yán)重被破壞，久而久之惡性循環(huán)，整個(gè)保障性住住房社區(qū)就變成了貧民窟。

威脅二：引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過十幾年的不斷發(fā)展，至2017年底我國(guó)已經(jīng)建設(shè)各類保障性住房超過2400萬套，受益于千千萬萬老百姓，但這與我國(guó)龐大的人口基數(shù)相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。還有很多基層的老百姓既買不起商品房，也不夠申請(qǐng)保障房資格，夾在中間的這部分人群心理會(huì)感到不平衡。當(dāng)特貧別困的家庭不能夠申請(qǐng)到，但卻得知比自己條件好很多的都已經(jīng)得到保障性住房，此時(shí)就會(huì)認(rèn)為自己受到了不公平的對(duì)待，從而引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 保障性住房發(fā)展的戰(zhàn)略選擇

通過SWOT矩陣模型分析（如表1所示），保障性住房的優(yōu)勢(shì)較為明顯，機(jī)會(huì)較多，對(duì)于現(xiàn)存的內(nèi)部劣勢(shì)和外部威脅來說可以通過內(nèi)部的管理及外部政策的加強(qiáng)會(huì)得到改善，因此，在SWOT四種戰(zhàn)略中應(yīng)選擇SO戰(zhàn)略，也就是增長(zhǎng)型戰(zhàn)略[2]。

2 ?保障性住房發(fā)展現(xiàn)存的問題

2.1 資金來源不足。制約保障性住房發(fā)展的根本原因就是建設(shè)資金短缺的問題，政府對(duì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目投資的資金來源分為項(xiàng)目資本金和銀行貸款，其中建設(shè)貸款的比例一般占70%左右，項(xiàng)目資本金占30%左右?，F(xiàn)在80%購房者買房時(shí)都選擇按揭貸款，銀行的資金壓力也很大，貸款難度的增加會(huì)導(dǎo)致后期建設(shè)資金無法及時(shí)補(bǔ)充，，資金的斷裂對(duì)于工程項(xiàng)目建設(shè)的危害性不言而喻，即使設(shè)計(jì)做的再好，資金鏈一旦斷裂，工程就不得不停工，嚴(yán)重影響到保障性住房的發(fā)展。

2.2 建設(shè)地址遠(yuǎn)離市區(qū)。政府一方面想高價(jià)賣地，另一方面又要讓開發(fā)商低價(jià)賣房。市區(qū)的土地價(jià)格比郊區(qū)高出許多，如果在市區(qū)建設(shè)保障性住房就不可能以現(xiàn)有的價(jià)格賣給所需之人，因此保障性住房只能建設(shè)在遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)。就拿保障房發(fā)展較好的重慶，目前主城區(qū)有7個(gè)片區(qū)設(shè)有保障性住房，分別是北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)、北部新區(qū)大竹林、九龍坡區(qū)華巖片區(qū)、沙坪壩區(qū)西永片區(qū)、沙坪壩區(qū)微電園片區(qū)、北部區(qū)蔡家片區(qū)和南岸區(qū)茶園片區(qū)。這7個(gè)片區(qū)大多位置較偏遠(yuǎn)，反倒最為繁華、人流量最多的渝北區(qū)、江北區(qū)與渝中區(qū)卻沒有保障性住房供應(yīng)。

2.3 購買者之間隨意轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致市場(chǎng)失真，資源的多重耗費(fèi)。保障性住房作為一種福利性住房提供給低收入群體的剛需人群，按照規(guī)定，購買保障性商品房滿五年后，購房人才能上市轉(zhuǎn)讓保障性商品房的，并且應(yīng)當(dāng)按原購房?jī)r(jià)格與屆時(shí)相應(yīng)地段保障性商品房上市交易指導(dǎo)價(jià)格的差價(jià)的60%向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，市住宅辦可以優(yōu)先回購。但存在不少私下擅自進(jìn)行買賣交易的現(xiàn)象。一些原本屬于低收入群體，之后有經(jīng)濟(jì)能力又購買了商品房，將自己名下的保障房轉(zhuǎn)讓給他人。

3 ?解決保障性住房發(fā)展問題的對(duì)策

①保障房建設(shè)的整個(gè)過程都需要大量的資金來完成，雖然國(guó)家財(cái)政每年都有增加在此方面的投資，但需要國(guó)家財(cái)政撥款的項(xiàng)目確實(shí)太多，每年都會(huì)有各種自然災(zāi)害以及扶貧工作要做。所以社會(huì)資金的投資是保障性住房建設(shè)中的重要支撐力量，國(guó)家要運(yùn)用創(chuàng)新的財(cái)政支持方式，引導(dǎo)社會(huì)資金在保障性住房建設(shè)中的投資[1]。鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)保障性住房，對(duì)于有建設(shè)過保障房的企業(yè)給予一些政策上的優(yōu)惠，例如項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)在同等條件下優(yōu)先中標(biāo)，優(yōu)先拿地等等。

②將保障性住房和商品性住房進(jìn)行組合建設(shè)。規(guī)定每個(gè)社區(qū)必須建設(shè)一定比例的保障房，這個(gè)比例不可過高，宜在5%到10%范圍內(nèi)，因?yàn)楸Ｕ戏康氖蹆r(jià)較低，套數(shù)太多會(huì)給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。保障房和商品房的組合建設(shè)不僅加強(qiáng)了各層次經(jīng)濟(jì)水平人群的交流，也能夠讓中低收入人群擁有更好的環(huán)境和教育資源。

③保障房在實(shí)際的分配、準(zhǔn)入退出過程中，騙租騙購的情況時(shí)有發(fā)生。除了在發(fā)現(xiàn)騙購轉(zhuǎn)租現(xiàn)象之后對(duì)犯事者進(jìn)行事后懲處，更好的辦法是防范于未然，做好事前控制，建立確實(shí)可行的保障制度。加大監(jiān)管力度，嚴(yán)格跟蹤審核保障房所得者的資格條件，對(duì)已不符合條件者應(yīng)立即勸解退出，最新符合條件者應(yīng)準(zhǔn)予申請(qǐng)。具體的可從家庭年收入以及現(xiàn)有的居住條件入手進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，北京、上海、重慶、廈門、廣州、福州6個(gè)城市的準(zhǔn)入條件可參照以下標(biāo)準(zhǔn)（如表2所示），此表主要根據(jù)閱讀大量相關(guān)文獻(xiàn)之后歸納所得出的數(shù)據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

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