程鵬 江平 金宇宏

摘要：基于湖北省武漢市江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、洪山區(qū)的429份有效調(diào)研問卷，采用文獻研究法、問卷調(diào)查法、比較分析法和二項Logistic模型法，探討農(nóng)戶宅基地入市交易意愿及其影響機制。結(jié)果表明，影響農(nóng)戶宅基地入市意愿的主要因素有戶主的受教育程度、戶主政策認(rèn)知度、家庭兼業(yè)程度、家庭勞動力占比、家庭年純收入、住房條件以及宅基地面積，其中，住房條件對農(nóng)戶宅基地入市交易意愿呈負(fù)向影響，其他因素均為正向作用。因此，建議通過提高農(nóng)戶收入水平、健全農(nóng)村社會保障制度和完善宅基地相關(guān)法律制度及機制建設(shè)以實現(xiàn)農(nóng)戶宅基地入市。

關(guān)鍵詞：宅基地;入市;交易意愿;Logistic模型;農(nóng)戶;武漢市

中圖分類號：F321.1?? 文獻標(biāo)志碼： A? 文章編號：1002-1302（2019）11-0035-06

自改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟迅速發(fā)展，建設(shè)用地也在迅猛擴張。但由于早期土地管制制度不完善，缺乏一定的監(jiān)督機制，導(dǎo)致土地資源得不到合理有效的配置。而隨著城鎮(zhèn)化的推進，在人口城鎮(zhèn)化推進的同時，土地城鎮(zhèn)化卻沒有有效跟進，這更加劇了城市人口發(fā)展和土地供應(yīng)的壓力。此外，很多農(nóng)村存在一戶多宅、空心村、違規(guī)占地、布局結(jié)構(gòu)混亂等情況，造成農(nóng)村土地粗放利用，鄉(xiāng)村邊界不斷擴張的不良局面[1-3];也有農(nóng)村存在宅基地隱形交易市場，農(nóng)戶及購房者的正當(dāng)權(quán)益得不到有效的保障[4-5]。所以，如何既有效解決農(nóng)村土地資源浪費，提升整體土地利用集約度;又同時保障農(nóng)戶基本利益，是我國目前應(yīng)解決的重點問題。從資源優(yōu)化配置角度出發(fā)，允許宅基地入市交易，可以讓進城農(nóng)民工閑置的資產(chǎn)得以盤活，提高收益[6-7];同時，還能大力緩解城市用地供應(yīng)緊張的局勢，促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展[8]。十七屆三中全會中提出了逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場;十八屆三中全會更是強化了此項內(nèi)容，并明確了深化農(nóng)村土地制度改革的方向、重點和要求;特別是在十九大報告中提出了鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，通過深化農(nóng)村土地制度改革，保障農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益。因此，農(nóng)村土地制度改革是我國將來土地管理的重要工作。

事實上，關(guān)于宅基地入市是目前農(nóng)地研究的熱點問題。高欣等通過對上海市等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的實證研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)農(nóng)戶將宅基地退出可獲得穩(wěn)定的非農(nóng)收入以及保障時，農(nóng)戶宅基地退出意愿較高，因此建議完善農(nóng)戶宅基地入市后的社會保障機制，保障失地農(nóng)戶基本利益[9]。胡銀根等認(rèn)為，湖北武漢城市圈內(nèi)農(nóng)村宅基地入市作為城市建設(shè)用地指標(biāo)，但農(nóng)戶所要求補償標(biāo)準(zhǔn)不同，因此政府可根據(jù)農(nóng)民需求的差異性，采用完全基金模式讓農(nóng)民長遠收獲城鎮(zhèn)化發(fā)展所帶來的利益[10]。胡方芳等通過調(diào)查新疆四地州市340戶農(nóng)民認(rèn)為，推動宅基地流轉(zhuǎn)須要充分考慮農(nóng)戶的特征和偏好，同時對市場環(huán)境要加強完善，以切實保障不同的農(nóng)民群體在流轉(zhuǎn)過程中的各項權(quán)益[11]。不過也有少數(shù)學(xué)者認(rèn)為，宅基地制度的改革須要謹(jǐn)慎實施，如鄒文偉等認(rèn)為農(nóng)戶宅基地入市的主要誘因是農(nóng)戶分化，因此宅基地退出要制定多元化政策，充分考慮異質(zhì)化農(nóng)戶的行為差異，避免“一刀切”的做法，并且通過加快宅基地確權(quán)登記對農(nóng)民土地權(quán)益進行保護，增強農(nóng)戶宅基地入市意愿[12]。陳柏峰認(rèn)為，若允許宅基地自由交易，社會強勢群體會侵占這部分利益，農(nóng)民最終成為受害者[13]。但綜合已有研究來看，多數(shù)研究支持宅基地入市這一觀點，各方討論也是積極正向的，不過多數(shù)研究是從農(nóng)村宅基地制度本身去分析的，研究的方法也多為文獻查閱、理論分析等，對于農(nóng)戶本身的研究相對較少，缺乏量化分析。此外，就目前的相關(guān)政策實際操作過程來看，農(nóng)民意愿不被尊重，強迫農(nóng)民的現(xiàn)象極為普遍[14]。鑒于此，選取武漢市江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、洪山區(qū)等3個城郊區(qū)的部分農(nóng)村或城中村為調(diào)研區(qū)域，從農(nóng)戶本身出發(fā)，考慮家庭、戶主以及宅基地等相關(guān)因素，對問卷調(diào)查的429份有效問卷數(shù)據(jù)采用二項Logistic回歸模型，定量分析農(nóng)戶宅基入市意愿與相關(guān)因素之間的關(guān)系，以期為宅基地入市提供相關(guān)政策建議。

1 實地調(diào)查與樣本特征

筆者所在的項目組調(diào)研時間為2015年，調(diào)研區(qū)域主要為武漢市江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、洪山區(qū)等3個城郊區(qū)的部分農(nóng)村或城中村，并且盡可能選擇宅基地問題較為突出或農(nóng)村正處在國家征收集體用地情況的村莊。調(diào)研農(nóng)戶共收獲452份問卷，剔除重要信息空缺或前后存在邏輯問題的無效問卷，共獲得429份有效問卷，占總問卷數(shù)約94.9%。調(diào)查內(nèi)容包括了農(nóng)戶戶主個體特征、農(nóng)戶家庭的基本情況以及住宅、宅基地等相關(guān)特征。被調(diào)查的樣本各項信息統(tǒng)計見表1。

樣本中農(nóng)戶戶主以男性居多，占到62%;戶主年齡多在51～60歲之間，約為30.07%;96%以上的農(nóng)戶未曾擔(dān)任過村干部;多數(shù)農(nóng)戶擁有農(nóng)村合作醫(yī)療保險（87.41%）和養(yǎng)老保險（54.78%）;心理資產(chǎn)打分在>3～4分的農(nóng)戶占多數(shù)（58.97%）;家庭兼業(yè)程度大部分不超過10%（68.3%）;家庭人口以4～5人為主（46.39%）;家庭勞動力占比在0.9以上占了主要部分（46.39%）;年純收入主要分布在>1萬～3萬元之間（43.59%）;大多數(shù)家庭不存在欠款情況（82.28%）;擁有住房數(shù)量2處及以上的較少（8.62%）;住房建筑面積多在 150～300 m2之間（64.1%）;就現(xiàn)有住房條件，50%以上農(nóng)戶感覺一般（53.61%）;絕大多數(shù)農(nóng)戶擁有宅基地1處（92.77%），且宅基地面積主要在100 m2以內(nèi)（50.58%）;對于宅基地相關(guān)政策的認(rèn)知度，大多數(shù)農(nóng)戶表示完全不了解（74.83%）。

2 農(nóng)戶宅基地入市交易意愿的描述性分析

2.1 農(nóng)戶宅基地入市交易意愿狀況

調(diào)查顯示，總共有185戶農(nóng)戶愿意宅基地使用權(quán)入市交易，占比為43.12%，有244戶農(nóng)戶不愿意宅基地入市交易，占比達到56.88%。從整體上看，多數(shù)農(nóng)戶對于宅基地入市是有抵觸心理，再加上絕大多數(shù)農(nóng)戶不了解宅基地相關(guān)方面的政策，所以不愿意嘗試未知的風(fēng)險。同時，對愿意入市和不愿意入市的原因也進行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計。由圖1可知，農(nóng)戶愿意宅基地入市交易的原因有以下幾類：A，宅基地賣了換取的收入可以到城市買房，滿足家庭居住需求;B，在城市有房子，宅基地用不著，賣了能增加收入;C，在城市已落戶或準(zhǔn)備落戶，以后不?；剞r(nóng)村，沒時間打理宅基地或房子，賣了省事;D，準(zhǔn)備在城市創(chuàng)業(yè)，需要資金;E，把宅基地賣了能在城市買房用于出租和投資升值;F，其他。

由圖2可知，農(nóng)戶不愿意宅基地入市交易的原因有以下幾類：A，萬一在城市生活不下去，還能回農(nóng)村，有房子居住;B，現(xiàn)在只是去城市奮斗，但不適應(yīng)城市生活，到時候還是要回農(nóng)村;C，宅基地是不動產(chǎn)，未來一定能升值，不能賣;D，對農(nóng)村感情深，保留宅基地是為了滿足自己的鄉(xiāng)愁，以后能回來看看;E，預(yù)計交易價格較低，不愿意賣掉;F，其他。由于問卷中的問題是多項選擇，所以圖中的總數(shù)多于樣本數(shù)。

由圖1可以看出，農(nóng)戶愿意宅基地入市交易的原因最多是A，即宅基地賣了換取的收入可以到城市買房，滿足家庭居住需求;其次是E，把宅基地賣了能在城市買房用于出租和投資升值。說明愿意入市交易的農(nóng)戶更多看中的是去城市買房，體驗更好的生活，同時享受房價上漲帶來的財富增值。而圖2中不愿意入市的原因最多的是A，萬一在城市生活不下去，還能回農(nóng)村，有房子居住。這體現(xiàn)了多數(shù)農(nóng)戶保守的心理想法，對城市生活的壓力感到擔(dān)心，在農(nóng)村留下土地還能多出一條退路。在圖中其他原因的個數(shù)都較少，占比不高。

2.2 農(nóng)戶宅基地入市交易意愿的描述性分析

農(nóng)戶宅基地入市交易意愿受到多方面因素的影響，包括農(nóng)戶個體本身的特征、農(nóng)戶家庭的基本特征以及住房與宅基地相關(guān)屬性特征。

2.2.1 農(nóng)戶戶主特征與宅基地入市交易意愿分析 表2顯示，宅基地入市交易意愿男性（46.62%）高于女性（37.42%），這是因為在實際生活中，一般男性對于事物的看法更加理性，考慮的內(nèi)容也相對全面。在年齡分布上，41～50歲之間更愿意接受宅基地入市交易。這也反映了年齡一般越小，在思想上就相對開放;而年紀(jì)越大，思想上就相對保守一些?，F(xiàn)任為村干部的農(nóng)戶對于宅基地入市交易的意愿越明顯（75%），相對而言，村干部在工作中會更加積極響應(yīng)國家相關(guān)政策，對于農(nóng)村未來的發(fā)展也會有更多長遠的考慮。在受教育程度方面，學(xué)歷越高，越愿意宅基地入市交易。研究表明，學(xué)歷越高，對社會變化以及時代變遷的適應(yīng)能力可能越高，對新鮮事物也有一定的判斷能力，而宅基地入市具有較強的改革性質(zhì)，學(xué)歷不同的農(nóng)戶對其的看法從思想上產(chǎn)生了明顯的差異。有醫(yī)保和養(yǎng)老保險的農(nóng)戶相對更愿意接受宅基地入市交易，這也說明具有一定保障能力的農(nóng)戶，對待未來風(fēng)險的抵抗能力也相對越強，會越向往更好的生活。而心理資產(chǎn)打分反映了農(nóng)戶的心理健康水平，統(tǒng)計顯示心理健康水平越高，對宅基地入市交易意愿也越強。生活中，人的心態(tài)決定未來生活的發(fā)展方式，心態(tài)越好，越積極，對未來生活也就越充滿信心，不畏懼生活的不確定性。而農(nóng)戶戶主對宅基地相關(guān)政策認(rèn)知度的統(tǒng)計表明，對宅基地相關(guān)政策越了解，宅基地入市交易的意愿就越高。一般認(rèn)為，對政策制度越了解，對其實施的意義就越會有更積極的認(rèn)識，因此參與度也會越高。

2.2.2 農(nóng)戶家庭基本特征與宅基地入市交易意愿分析 表3反映了農(nóng)戶家庭經(jīng)濟、人口等基本特征與宅基地入市交易意愿的分布情況。由表3統(tǒng)計數(shù)據(jù)可得，兼業(yè)程度越高，宅基地入市交易意愿也越高。兼業(yè)程度高說明家庭中非農(nóng)業(yè)收入比重大，對農(nóng)業(yè)的依賴度也相對較小，更有能力適應(yīng)城市的生活。而家庭人口統(tǒng)計中，人口越多，入市意愿越小。一般情形中，家庭人口越多，負(fù)擔(dān)也相對越大，宅基地若入市交易，家庭成員的居住安置會是一個較為復(fù)雜的問題。在勞動力占比中，勞動力占比高的家庭更愿意宅基地入市交易。勞動力占比高說明家庭中未成年或年紀(jì)很大的老人相對較少，家庭的負(fù)擔(dān)也相應(yīng)降低，家庭承受風(fēng)險的能力也相應(yīng)提高。年純收入越高的家庭，表現(xiàn)出較高的宅基地入市交易意愿，研究表明，家庭收入作為極其重要的經(jīng)濟基礎(chǔ)，往往對家庭未來的發(fā)展走向起著決定性作用。收入低的家庭，宅基地入市交易后，在城市買房的壓力會相對更大，對城市生活的壓力承受能力

也相對較小;而收入高的家庭，越向往更好的生活，生活壓力相對較小，因此也越愿意通過宅基地入市交易后去城市發(fā)展。家庭有無欠款項顯示，有欠款的家庭，更不愿意宅基地入市交易。一般而言，有欠款則經(jīng)濟壓力越大，若通過宅基地入市交易來獲取資金，那么未來的生活壓力則會更加明顯，因此更不愿意將宅基地入市。

2.2.3 農(nóng)戶住房、宅基地特征與宅基地入市交易意愿分析 宅基地以及附著在其上的住房與農(nóng)戶宅基地入市交易意愿會有更直接的相關(guān)關(guān)系，表4反映了意愿的分布情況。

由表4可知，現(xiàn)有住房數(shù)量越多，住房建筑面積越大，農(nóng)戶宅基地入市交易意愿則越強。在現(xiàn)實情況中，宅基地交易往往還附帶著土地上的房屋，所以面積越大，交易的價格相對越高。同時，住房面積越大，空置、浪費的情況可能也相對越嚴(yán)重， 此外農(nóng)村現(xiàn)有住房多數(shù)條件一般，房屋結(jié)構(gòu)陳舊，所以農(nóng)戶越愿意以量多的房屋去城鎮(zhèn)換取質(zhì)量更好、環(huán)境更優(yōu)越的住房。從現(xiàn)有住房條件分析，房屋條件越好，農(nóng)戶宅基地入市交易意愿越弱。根據(jù)實際經(jīng)驗，農(nóng)村建造的房屋條件越好，其舒適性越高，同時高質(zhì)量的房屋須要投入一定的成本。所以，放棄居住條件好的房屋，去買城市性價比更低的住房，會讓很多農(nóng)戶不愿意接受。宅基地數(shù)量以及面積越大的情況下，農(nóng)戶入市交易意愿越強，宅基地數(shù)量越多，面積越大，那么就意味著空閑的面積越大。一般而言，農(nóng)戶會更愿意盤活這些無用的資產(chǎn)來增加家庭的收入，提高其利用的能力。

3 農(nóng)戶宅基地入市交易意愿的影響因素分析

3.1 模型構(gòu)建

綜合前人研究[15-17]，由于因變量農(nóng)戶宅基地入市交易意愿是一個典型的定性二分變量，因此采用二項Logistic回歸模型對數(shù)據(jù)進行分析處理。具體模型如下：

Logistic（Pi）=lnPi1-Pi=β0+∑ni=1βiXi。

式中：Pi表示第i個農(nóng)戶對宅基地入市交易愿意的概率，在這里假設(shè)值為1;1-Pi表示第i個農(nóng)戶不愿意的概率，假設(shè)值為0;Xi表示影響農(nóng)戶宅基地入市交易意愿的第i個因素，共n個因素;βi表示第i個變量的影響系數(shù);β0為常數(shù)項。

3.2 變量設(shè)計

文中因變量是農(nóng)戶宅基地入市交易意愿，自變量根據(jù)已有的調(diào)查數(shù)據(jù)歸納為3個層面：農(nóng)戶戶主特征、農(nóng)戶家庭基本特征、農(nóng)戶住房與宅基地特征。變量的具體定義及賦值見表5。

3.3 結(jié)果分析

本研究運用SPSS 20.0軟件對調(diào)查整理后的數(shù)據(jù)進行回歸分析，采用的具體方法為向后篩選策略，將符合精度檢驗標(biāo)準(zhǔn)的變量自動保留。經(jīng)過12步篩選后，剩下7個變量被應(yīng)用于模型中，且有較高的檢驗精度（表6）。

根據(jù)模型回歸結(jié)果（表6）可以得出影響農(nóng)戶宅基地入市交易意愿的因素：（1）戶主受教育程度。農(nóng)戶的學(xué)歷越高，往往對新事物的接納能力和學(xué)習(xí)能力越強，能夠較為理性地判斷事物的好壞和未來的發(fā)展，個人的想法和見解也越貼合社會發(fā)展。所以，對于宅基地入市交易，他們相比大多數(shù)人會有更多不同的認(rèn)識，對政策、制度以及社會的發(fā)展趨勢也會有更積極的看法。（2）政策認(rèn)知度。農(nóng)戶對宅基地相關(guān)政策越了解，則對現(xiàn)行政策的弊端以及未來的發(fā)展方向就越會有更多的認(rèn)識。國家正在慢慢推進城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場建設(shè)，而宅基地入市交易也正順應(yīng)時代的發(fā)展方向，農(nóng)戶對政策變化越了解，對事物未來的發(fā)展也會更加正面看待。（3）兼業(yè)程度。家庭的非農(nóng)業(yè)收入比重越高，則意味著家庭的整體經(jīng)濟來源對農(nóng)業(yè)的依賴度越低，從側(cè)面也可以反映出農(nóng)戶在城市生活的適應(yīng)能力越強，對城市生活的向往也越熱烈。此外，非農(nóng)收入往往更具有升值性，發(fā)展?jié)摿σ蚕鄬Ω螅谝欢ǔ潭壬显黾恿思彝サ慕?jīng)濟收入，宅基地若入市交易后，農(nóng)戶也有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)開展新生活。（4）勞動力占比。家庭中勞動力越多，家庭的生活負(fù)擔(dān)相對就越小，能帶來的經(jīng)濟收益也相對越充足，不僅能增加整個家庭的收入，同時生活上也有一定的保障能力。（5）家庭年純收入。作為家庭經(jīng)濟能力的重要衡量指標(biāo)，年純收入越高，家庭生活就相對越富足，對高質(zhì)量的生活也越向往。同時，良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)能帶來較強的風(fēng)險承受能力和社會適應(yīng)能力，這也就更進一步推動農(nóng)戶向城市發(fā)展。（6）現(xiàn)有住房條件?，F(xiàn)有住房條件是所有變量中唯一表現(xiàn)負(fù)向作用的因素，因為現(xiàn)有住房條件越好，說明房屋建造的投入成本就越高。而且相同的成本在城市中買到的房子很多難以達到現(xiàn)有的條件甚至相差甚遠，所以農(nóng)戶更愿意花較少的錢去過更舒適的生活。（7）宅基地面積。結(jié)果表明，宅基地面積越大，農(nóng)戶越愿意將宅基地入市交易。目前農(nóng)村普遍存在“空心村”問題，大量土地閑置浪費，利用率低下。所以，農(nóng)戶更愿意去盤活這些未利用的土地，為家庭增加收入。

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論

綜上所述，影響農(nóng)戶宅基地入市交易意愿包含農(nóng)戶戶主的個體特征、農(nóng)戶家庭的基本特征以及農(nóng)戶住房和宅基地的相關(guān)特征等諸多方面，而顯著影響農(nóng)戶意愿的有戶主的受教育程度和政策認(rèn)知度、家庭兼業(yè)程度、家庭勞動力占比、家庭年純收入、現(xiàn)有住房條件以及宅基地面積等因素。其中，現(xiàn)有住房條件對農(nóng)戶宅基地入市交易意愿呈負(fù)向影響作用，其他因素均為正向作用。當(dāng)前，國家正在實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，努力開展城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的建設(shè)，部分省份已經(jīng)試點農(nóng)村集體用地使用權(quán)入市交易[18-20]。因此，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場是我國土地市場改革的重要趨勢。

4.2 建議

研究表明，我國農(nóng)村宅基地制度存在一定的缺陷，農(nóng)戶對宅基地入市的認(rèn)知度也較低，不同家庭條件的農(nóng)戶對宅基地入市意愿存在較大的差異。因此，對于構(gòu)建科學(xué)合理的宅基地入市機制，提出如下建議：（1）提高農(nóng)戶收入水平。經(jīng)濟收入是農(nóng)戶開展一切活動的經(jīng)濟基礎(chǔ)，在收入水平較樂觀的情況下，農(nóng)戶才會進一步考慮更高水平的生活模式。因此，政府可以從農(nóng)戶的收入渠道、收入標(biāo)準(zhǔn)方面多開展扶持或改革;在就業(yè)機會和就業(yè)崗位方面多予以引導(dǎo)，鼓勵農(nóng)民進城發(fā)展。對情況特殊和經(jīng)濟困難的農(nóng)戶，給予更多的資金扶持或就業(yè)支持。在農(nóng)村整體發(fā)展層面，地方政府亦可通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或發(fā)掘地方優(yōu)勢，帶動提高農(nóng)村居民整體收入水平，提高農(nóng)戶生活質(zhì)量，增強農(nóng)戶與政府之間的信任度，以期提高農(nóng)戶對宅基地入市交易的積極性。（2）健全農(nóng)村的社會保障制度。農(nóng)村以留守老人、貧困家庭居多，因此在醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險和社會保險等方面應(yīng)給予高優(yōu)惠和高覆蓋，對特殊家庭應(yīng)實行特殊照顧，切實保障和提高農(nóng)民利益。同時，增強農(nóng)村的文化建設(shè)，以建設(shè)新農(nóng)村、和諧農(nóng)村為基本目標(biāo)，實現(xiàn)不僅在物質(zhì)資源上對農(nóng)戶進行多方位支持，更在精神層面上滿足農(nóng)戶的基本需求。最終提高農(nóng)戶對生活的自信水平和抗風(fēng)險能力，并更好地推進宅基地入市的相關(guān)工作。（3）完善宅基地相關(guān)法律制度及機制建設(shè)[21-22]。目前，關(guān)于宅基地入市的相關(guān)法律還缺乏健全體系，對宅基地入市可能產(chǎn)生的問題也缺乏完善的法律保障。因此，政府在宅基地入市交易方面，應(yīng)適時推出相關(guān)政策并及時宣傳，以提高農(nóng)戶在宅基地入市方面的認(rèn)知度。另外，落實農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記制度和監(jiān)督機制，對產(chǎn)權(quán)模糊和界定不清等情況做到嚴(yán)肅查處，對房屋質(zhì)量和宅基地狀況評估要做到全面、公平和公正，進而增強農(nóng)戶對宅基地產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性心理，也為宅基地入市做好準(zhǔn)備。

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