談媛媛

摘 ?要 ?本文從不動(dòng)產(chǎn)登記工作的迫切需求和合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作實(shí)踐出發(fā)，立足海量空間數(shù)據(jù)的管理和GIS的共享應(yīng)用服務(wù)，運(yùn)用信息管理科學(xué)方法和相關(guān)技術(shù)理論，從業(yè)務(wù)流程、功能服務(wù)、系統(tǒng)架構(gòu)及技術(shù)實(shí)現(xiàn)等方面進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)，對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理的規(guī)范化和信息化建設(shè)進(jìn)行了探索和實(shí)踐。

關(guān)鍵詞 ?不動(dòng)產(chǎn)登記;權(quán)籍調(diào)查;GIS

中圖分類號：P208 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

Abstract： This article starts from real estate registrations active demand and current real estate ownership survey management in Hefei， bases upon management of massive spatial data and shared application services for GIS， applies the scientific method of information management and related technical theories，analyzes the business process， designsthe functions， services， system framework and technical realization， explores and practices the standardization and informationization of real estate ownership survey management.

Keywords： real estate registration; ownership survey; geographic information system

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理是不斷落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一管理以及統(tǒng)一信息平臺建設(shè)的重要支撐?，F(xiàn)有的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)多由原登記部門匯交而來，多源異構(gòu)的權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)給不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)帶來巨大的不便，積極設(shè)計(jì)開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)、規(guī)范管理權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)是當(dāng)務(wù)之急[1，2，3]。

1 ?不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

對于內(nèi)陸地區(qū)來說，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查就是要查清宗地和地上定著物信息，以滿足不動(dòng)產(chǎn)登記的需要。為了更大程度地提高效率、減少成本，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查要求依托地籍調(diào)查成果、充分利用已有的各類不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查、交易、登記等相關(guān)成果資料，以地籍圖、地形圖和高清影像圖等圖件制作工作底圖，依據(jù)權(quán)屬來源材料是否完整，采用外業(yè)測量、內(nèi)業(yè)核實(shí)和外業(yè)實(shí)地核查相結(jié)合的調(diào)查方法，完成權(quán)屬調(diào)查和權(quán)籍測量。

依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查機(jī)構(gòu)受理權(quán)籍調(diào)查任務(wù)后，首先分析整理所要調(diào)查的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬來源材料，設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元，編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼;根據(jù)權(quán)源材料的完整性來制定相應(yīng)的調(diào)查方案。若權(quán)源材料完整，則只需進(jìn)行內(nèi)業(yè)審查和外業(yè)實(shí)地核查，若權(quán)源材料不完整或缺失，則需進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和測量，完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和界址狀況的調(diào)查和核實(shí)，整理相關(guān)的文字、表格和圖件，提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，經(jīng)審查機(jī)構(gòu)審查后入庫、歸檔。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)以現(xiàn)有的地籍?dāng)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)，收集、整合各類不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查登記的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，在運(yùn)行的過程中不斷完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的體制機(jī)制，并建立大數(shù)據(jù)庫，在整體的目標(biāo)上實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查高效運(yùn)行，而且在日常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查完成后及時(shí)更新數(shù)據(jù)庫，提供信息共享和成果利用，滿足不動(dòng)產(chǎn)登記和管理的需要[1，3]。

2 ?系統(tǒng)分析與設(shè)計(jì)

根據(jù)合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作現(xiàn)狀，分析業(yè)務(wù)流程，引入新的管理理念，設(shè)計(jì)合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作機(jī)制，使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)能夠更加高效、信息和圖形的處理更加便捷，在國土資源政務(wù)專網(wǎng)的支持下，連接不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)，接入統(tǒng)一登記信息管理平臺，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和登記的信息共享、快速上報(bào)以及不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)信息的網(wǎng)上發(fā)布[2]。

2.1 業(yè)務(wù)流程分析

調(diào)查機(jī)構(gòu)受理調(diào)查任務(wù)后，對于界址發(fā)生變化的，首先提交不動(dòng)產(chǎn)測量，等測量完成后提交測量成果進(jìn)入資料審核，否則直接進(jìn)入資料審核;資料審核通過后，需要實(shí)地核查的，進(jìn)行實(shí)地核查，實(shí)地核查若發(fā)現(xiàn)界址有變化則需重新提交測量，等待測量完成后整理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，提交登記機(jī)構(gòu)審查后入庫，如圖1所示。

（1）受理

申請人提出權(quán)籍調(diào)查書面申請，并提供相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明文件、身份證明文件。受理人員對照申請人提交的權(quán)源證明文件和申請書，認(rèn)真審核不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)信息，保證申請材料完整且與申請調(diào)查內(nèi)容一致，符合受理?xiàng)l件的，向申請人出具收件單;若申請材料不完整或者不符合要求，則告知申請人需要補(bǔ)充的全部內(nèi)容。若不動(dòng)產(chǎn)需要測繪，則告知申請人先進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測量。

（2）不動(dòng)產(chǎn)測量

受申請人的委托，測繪單位按相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，開展不動(dòng)產(chǎn)測量工作，得出不動(dòng)產(chǎn)測量成果，包括：不動(dòng)產(chǎn)測量報(bào)告、界址點(diǎn)成果表、宗地圖、房產(chǎn)分戶圖、樓盤表及相應(yīng)的矢量數(shù)據(jù)成果，要求內(nèi)容完整、數(shù)據(jù)精確，符合技術(shù)規(guī)定，滿足直接導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫的標(biāo)準(zhǔn)[2]。測繪工作完成后，由申請人提交不動(dòng)產(chǎn)測量成果，調(diào)查機(jī)構(gòu)對接收的不動(dòng)產(chǎn)測量成果進(jìn)行審核，并與當(dāng)前數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)進(jìn)行比對檢查，不符合要求的，則發(fā)回受理窗口退回申請人再修改，直至測量成果符合不動(dòng)產(chǎn)登記的要求。

不動(dòng)產(chǎn)測量可以在權(quán)屬調(diào)查之前進(jìn)行，也可以在實(shí)地核查發(fā)現(xiàn)變化后進(jìn)行。

（3）資料審核

調(diào)查的工作確定后，工作人員按有關(guān)規(guī)定查閱、整理、分析此不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的調(diào)查、測量和登記資料，查看待調(diào)查的不動(dòng)產(chǎn)是否存在查封、凍結(jié)、抵押等情況，對確需補(bǔ)充資料的，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)向申請人出具補(bǔ)充材料告知書，一次性告知申請人需要補(bǔ)充的全部內(nèi)容，確保資料完整、有效。

（4）實(shí)地核查

對照申請材料和已有的相關(guān)資料，工作人員根據(jù)需要進(jìn)行實(shí)地查看并討論分析此不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的情況。對符合法律規(guī)定、界址清晰的不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)經(jīng)過了實(shí)地的查驗(yàn)確定無誤后，并且原有不動(dòng)產(chǎn)的測量成果符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，可以不需要再勘測定界、直接運(yùn)用現(xiàn)有的資料;若不動(dòng)產(chǎn)原來沒有進(jìn)行測量的，資料中的界址不明確、或界址已變化，則由申請人負(fù)責(zé)相鄰單位簽章確認(rèn)并重新進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測量;調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)存在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭議問題的，權(quán)籍調(diào)查工作終止，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查機(jī)構(gòu)將有關(guān)權(quán)屬爭議情況及有關(guān)事項(xiàng)通知申請人。外業(yè)核查人員通過對不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)地核查，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)源材料對此不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬情況進(jìn)行審核，完成后繪制宗地草圖，設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元并進(jìn)行編碼，填寫不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查有關(guān)表格。

（5）成果提交、審查及數(shù)據(jù)入庫

權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測量完成后，調(diào)查人員按技術(shù)要求匯總不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)、表格和資料，提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。審查人員依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，對權(quán)籍調(diào)查成果資料及測量成果數(shù)據(jù)進(jìn)行審查，符合要求的，向申請人出具《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果審查合格證明》，將權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)成果，導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果中間數(shù)據(jù)庫。不動(dòng)產(chǎn)登記完成后，正式更新權(quán)籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)庫中的相關(guān)信息。

（6）立卷歸檔

不動(dòng)產(chǎn)完成登記后，歸檔人員對權(quán)籍調(diào)查的圖紙、文件、數(shù)據(jù)進(jìn)行整合入庫，送往檔案館進(jìn)行保存、整理和歸檔，并掃描成電子檔案，建立檔案的規(guī)范化、信息化管理，方便檔案的調(diào)閱和查詢和信息共享。

2.2 系統(tǒng)架構(gòu)設(shè)計(jì)

合肥市國土資源統(tǒng)一政務(wù)平臺已有國土資源政務(wù)專網(wǎng)、應(yīng)用服務(wù)器、存儲、分布式管理等資源，在此平臺上搭建不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)，采用三層分布式應(yīng)用體系架構(gòu)，將用戶界面、業(yè)務(wù)功能服務(wù)與數(shù)據(jù)資源進(jìn)行分離，如圖2所示。

用戶層面向系統(tǒng)服務(wù)的對象，圖形處理用戶運(yùn)用C/S客戶端強(qiáng)大的交互性對圖形信息和空間數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)的運(yùn)算和分析和管理，其他用戶在使用的過程中則依賴于方便快捷的B/S瀏覽器。

應(yīng)用服務(wù)層使用Weblogic應(yīng)用服務(wù)器，部署了系統(tǒng)所有的功能服務(wù)模塊，包括業(yè)務(wù)管理、GIS圖形管理、查詢統(tǒng)計(jì)和數(shù)據(jù)資源管理、系統(tǒng)管理等等;是業(yè)務(wù)處理和功能服務(wù)的核心控制模塊。應(yīng)用服務(wù)層通過數(shù)據(jù)交換管理實(shí)現(xiàn)對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息等平臺的數(shù)據(jù)交換，通過ArcGIS的空間數(shù)據(jù)引擎ArcSDE訪問數(shù)據(jù)層。

數(shù)據(jù)層為系統(tǒng)的運(yùn)行提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)和數(shù)據(jù)管理，涵蓋了業(yè)務(wù)流程數(shù)據(jù)、空間圖形數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、影像數(shù)據(jù)以及附件等文件的管理;采用分布式管理，通過數(shù)據(jù)庫復(fù)制和增量更新來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的聯(lián)動(dòng)和更新，支持Oracle等主流數(shù)據(jù)庫[4]。

3 系統(tǒng)主要功能及實(shí)現(xiàn)

系統(tǒng)將工作流管理、GIS圖形管理和數(shù)據(jù)管理進(jìn)行了有機(jī)集成，既要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查業(yè)務(wù)過程的流轉(zhuǎn)，又要完成不動(dòng)產(chǎn)測量和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查成果的數(shù)據(jù)編輯、處理、入庫，完成不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定與代碼編制，完成樓盤信息表等信息的處理（見圖3），為不動(dòng)產(chǎn)登記提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，能夠與不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)交換，完成與統(tǒng)一登記信息管理平臺的對接。[3，5，6]。

3.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理

利用工作流技術(shù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查從項(xiàng)目受理、材料初審、實(shí)地核查、提交成果審查到數(shù)據(jù)入庫、成果歸檔的整個(gè)業(yè)務(wù)流程的自動(dòng)分發(fā)流轉(zhuǎn)和檢查，為流程中的每個(gè)節(jié)點(diǎn)提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)輸入、處理、流轉(zhuǎn)、數(shù)據(jù)輸出等功能;對數(shù)據(jù)格式、數(shù)據(jù)必填項(xiàng)、數(shù)據(jù)項(xiàng)的有效性、各數(shù)據(jù)項(xiàng)之間的邏輯關(guān)聯(lián)關(guān)系以及圖形和屬性信息的對應(yīng)關(guān)系等進(jìn)行檢查，確保數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、有效;并按工作時(shí)限的要求、對業(yè)務(wù)辦理的進(jìn)展情況進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤、提醒和催辦。

3.2 GIS圖形管理

GIS圖形管理將勘測定界數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成圖，管理不動(dòng)產(chǎn)單元的圖形變更，調(diào)用國土資源基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)圖形、屬性信息的空間定位、查詢和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行疊加、緩沖區(qū)等空間分析，管理圖形信息，按需定制專題圖件并輸出或傳遞。

3.3 不動(dòng)產(chǎn)單元編碼管理

依據(jù)相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，在完成地籍區(qū)、地籍子區(qū)的劃分與編碼后，對轄區(qū)范圍內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行統(tǒng)一編碼，實(shí)現(xiàn)對宗地代碼和不動(dòng)產(chǎn)單元代碼自動(dòng)編號，建立代碼編號管理表，按照代碼變更規(guī)則進(jìn)行變更，確保不動(dòng)產(chǎn)單元代碼唯一并有效，并保存變更前后的關(guān)聯(lián)關(guān)系，方便歷史查詢[6]。

3.4 樓盤表管理

建立并維護(hù)房屋的樓盤信息表，與房屋交易管理實(shí)現(xiàn)對接共享，房屋交易管理系統(tǒng)的樓盤表信息推送過來，通過權(quán)籍調(diào)查完善并完成不動(dòng)產(chǎn)單元編碼后的樓盤表信息再同步更新給房屋交易管理系統(tǒng)。可以對各種來源的樓盤表信息進(jìn)行數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查，包括數(shù)據(jù)項(xiàng)格式、必填項(xiàng)、數(shù)據(jù)值合法性、數(shù)據(jù)項(xiàng)之間的邏輯一致性、圖屬一致性等檢查。

3.5 數(shù)據(jù)管理

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)種類繁多，信息龐雜，要求以宗地、房屋為單元，對已有的檔案資料、簿冊、圖紙、電子表格、數(shù)據(jù)文件等信息進(jìn)行規(guī)范化整理完善。對宗地?cái)?shù)據(jù)，先按《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》建立相應(yīng)包含宗地所有屬性字段的shapefile文件，后將整理后的宗地圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)分別錄入到shapefile文件中，這樣可以在導(dǎo)入宗地圖形數(shù)據(jù)的同時(shí)屬性信息同步入庫，避免人為因素的屬性信息缺失。房屋數(shù)據(jù)字段多、數(shù)據(jù)量大，不宜直接錄入系統(tǒng)，可先建立標(biāo)準(zhǔn)格式的樓盤表，然后將整理后的樓幢信息、戶室信息錄入到樓盤表中，先由人工、后由系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查，通過后入庫。

對整理后的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一編碼，為房屋、樓幢和宗地建立關(guān)聯(lián)，不動(dòng)產(chǎn)單元通過變更前不動(dòng)產(chǎn)單元號與歷史信息關(guān)聯(lián)，不動(dòng)產(chǎn)單元與登記流程通過業(yè)務(wù)號進(jìn)行關(guān)聯(lián)，最終建立包含歷史關(guān)系的空間數(shù)據(jù)集和非空間數(shù)據(jù)集。對于缺失的屬性數(shù)據(jù)，通過對比原《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》和現(xiàn)行《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)字段的對應(yīng)關(guān)系，將原屬性值提取到新的數(shù)據(jù)表中，完成數(shù)據(jù)的補(bǔ)充和完善。

3.6 數(shù)據(jù)應(yīng)用管理

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)的應(yīng)用主要包括信息的查詢、專題圖表的制作、可定制的統(tǒng)計(jì)和分析。根據(jù)信息的管理規(guī)定和用戶的使用權(quán)限，對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)過程中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行可定制的查詢、統(tǒng)計(jì)，制作所需的圖表。針對不動(dòng)產(chǎn)查詢業(yè)務(wù)的巨大需求，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，用戶可通過自助查詢終端查詢規(guī)定權(quán)限的信息，大大促進(jìn)了權(quán)籍信息的共享和應(yīng)用。

4 ?結(jié)語

本文立足合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作實(shí)際，圍繞業(yè)務(wù)流程的管理，將圖形、數(shù)據(jù)表、文件、檔案等信息化管理與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作實(shí)踐進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合，建立了集GIS、工作流和檔案管理為一體的分布式不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)，2018年9月份部署上線，已受理完成了兩千余項(xiàng)權(quán)籍調(diào)查任務(wù)，社會反響良好。在接下來的工作中，將探索不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的進(jìn)一步融合，更好地為不動(dòng)產(chǎn)登記提供服務(wù)。

參考文獻(xiàn)/References

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