姜盼

摘要：產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，除了產(chǎn)業(yè)發(fā)展選擇和細(xì)分行業(yè)定位，還要關(guān)注對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)、產(chǎn)品需求、資金平衡等方面的研究分析。我們基于大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃實(shí)踐，總結(jié)了“園區(qū)概念主題化”“業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新化”“項(xiàng)目設(shè)置落地化”“商業(yè)利益最大化”四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的操作要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：概念主題化;業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新化;項(xiàng)目設(shè)置落地化;商業(yè)利益最大化

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）07-0046-49 收稿日期：2019-06-04

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，除了產(chǎn)業(yè)發(fā)展選擇和細(xì)分行業(yè)定位，還要關(guān)注對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)、產(chǎn)品需求、資金平衡等方面的研究分析。筆者基于大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃實(shí)踐，總結(jié)了“園區(qū)概念主題化”“業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新化”“項(xiàng)目設(shè)置落地化”“商業(yè)利益最大化”四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的操作要點(diǎn)。

1園區(qū)概念主題化

對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行概念包裝能夠提高產(chǎn)品的外在價(jià)值進(jìn)而提升產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品包裝已經(jīng)是產(chǎn)品生產(chǎn)的一個(gè)重要流程，琳瑯滿目、風(fēng)格迥異的產(chǎn)品包裝令人嘆為觀止。與產(chǎn)品包裝相似，園區(qū)包裝有利于優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境、集聚要素資源、吸引項(xiàng)目入駐、擴(kuò)大對(duì)外影響等，從而提升園區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、園區(qū)走向日益專業(yè)的背景下，園區(qū)開發(fā)者更應(yīng)重視對(duì)園區(qū)進(jìn)行主題化的概念包裝。

筆者認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念包裝應(yīng)干練、精辟、醒目，應(yīng)突出園區(qū)的主題特色，一般而言，可以從區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)特色、園區(qū)功能、經(jīng)典案例四個(gè)角度進(jìn)行分析，而大部分情況是上述四個(gè)角度的綜合（見圖1）。

1.1基于區(qū)位優(yōu)勢(shì)

基于園區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，綜合考慮園區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)所扮演的角色，對(duì)園區(qū)進(jìn)行概念包裝。如結(jié)合連云港的亞歐大陸橋東方橋頭堡的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及中西部地區(qū)急需出?？诘默F(xiàn)實(shí)需求，我們將連云港徐圩新區(qū)包裝為國(guó)家東中西區(qū)域合作示范區(qū);再如結(jié)合鹽城新灘片區(qū)為淮河流域的入海通道、濱海港為距離日韓最近的深海港口以及淮河流域整體開放程度較低等現(xiàn)實(shí)條件，將該園區(qū)包裝為淮河流域開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)等。

1.2基于產(chǎn)業(yè)特色

根據(jù)園區(qū)比較鮮明的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，為進(jìn)一步突出園區(qū)的產(chǎn)業(yè)特色，從產(chǎn)業(yè)的視角對(duì)園區(qū)進(jìn)行概念包裝。如我們?cè)跒檎猩叹终闹蓍_發(fā)區(qū)中小企業(yè)總部基地項(xiàng)目做開發(fā)策劃時(shí)，以軟件及信息服務(wù)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)，聚集互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)等高新產(chǎn)業(yè)，將園區(qū)的概念包裝為“招商局芯云谷”，構(gòu)建泛信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

1.3基于園區(qū)功能

基于園區(qū)比較獨(dú)特的功能定位，從園區(qū)功能的視角對(duì)園區(qū)進(jìn)行概念包裝。如我們?cè)诮鸬丶瘓F(tuán)東莞鵬程寶項(xiàng)目定位及招商運(yùn)營(yíng)策劃時(shí)，本著為金地集團(tuán)轉(zhuǎn)型開模具、為東莞塘廈升級(jí)做示范的目標(biāo)，打造智慧型高端產(chǎn)業(yè)載體，導(dǎo)人高智能科技產(chǎn)業(yè)，引入高智慧創(chuàng)新人才，將其概念包裝為“金地智匯港”，打造深莞高科技產(chǎn)業(yè)帶上的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)，引領(lǐng)塘廈產(chǎn)業(yè)升級(jí)的智慧港灣，科創(chuàng)氛圍突出的活力社區(qū)。

1.4基于經(jīng)典案例

利用國(guó)際知名的園區(qū)宣傳自己，從而擴(kuò)大自己的影響力是一種常用的園區(qū)概念包裝的思路。如我們將大豐汽車2.5產(chǎn)業(yè)園的概念定位為“汽車硅谷”，放大中汽中心汽車試驗(yàn)場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，聚焦汽車檢測(cè)、研發(fā)設(shè)計(jì)、汽車商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，全方位展現(xiàn)了汽車2.5產(chǎn)業(yè)發(fā)展藍(lán)圖。這樣的概念定位一拋出來，大家就大概能想象到這個(gè)園區(qū)未來的樣子了。

2業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新化

隨著園區(qū)開發(fā)越來越精細(xì)化、專業(yè)化，業(yè)態(tài)定位成為開發(fā)策劃的重要內(nèi)容。標(biāo)準(zhǔn)化廠房、產(chǎn)業(yè)綜合體、企業(yè)孵化器、企業(yè)加速器、工業(yè)鄰里中心、交易市場(chǎng)等都屬于功能業(yè)態(tài)的具體表現(xiàn)形式，它們都有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是在一定程度上可以進(jìn)行模塊化組織和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，具有一定的可復(fù)制性。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的業(yè)態(tài)選擇需要考慮可行性，根據(jù)我們的研究，產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃過程中的業(yè)態(tài)定位，大多要基于已有的業(yè)態(tài)單體進(jìn)行組合創(chuàng)新。高層辦公、多層辦公、獨(dú)棟總部、標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)酒店、商務(wù)會(huì)所、人才公寓、員工宿舍等業(yè)態(tài)單體如同一塊塊積木，業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新的過程就是“搭積木”的過程。在具體的開發(fā)策劃研究中可以根據(jù)以下幾個(gè)維度思考園區(qū)的業(yè)態(tài)組合（見圖2）。

2.1參考企業(yè)需求

企業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要目標(biāo)客戶，不同類型的產(chǎn)業(yè)甚至不同類型的細(xì)分產(chǎn)業(yè)的企業(yè)對(duì)園區(qū)物業(yè)載體的需求會(huì)有很大差異，如以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)選擇LOFT、SOHO等業(yè)態(tài)風(fēng)格可能更能滿足客戶需求，科技型創(chuàng)業(yè)企業(yè)則更偏好孵化器、加速器，流通型企業(yè)對(duì)交易市場(chǎng)等業(yè)態(tài)情有獨(dú)鐘，輕制造企業(yè)更有意愿選擇多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房等，因此園區(qū)在選擇業(yè)態(tài)組合時(shí)一定要有明確的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，并深入研究企業(yè)對(duì)業(yè)態(tài)的需求。

2.2參考周邊競(jìng)爭(zhēng)

市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在研究目標(biāo)客戶需求的同時(shí)，也要掌握周邊園區(qū)的業(yè)態(tài)風(fēng)格，了解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，做到“知己知彼”。園區(qū)業(yè)態(tài)既不能因有市場(chǎng)需求而盲目定位，也不能因有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而規(guī)避定位，它必須建立在綜合了解市場(chǎng)供求的基礎(chǔ)之上，選擇具有平衡性、獨(dú)特性的業(yè)態(tài)組合。

2.3參考規(guī)劃控制

園區(qū)的開發(fā)，尤其是小園區(qū)的開發(fā)，大都是建立在已成型的土地利用規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或修建性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)之上。因此，在研究園區(qū)的業(yè)態(tài)定位時(shí)，必須考慮上位規(guī)劃對(duì)園區(qū)土地在性質(zhì)、容積率、開發(fā)強(qiáng)度、建筑高度等方面的控制，在違背上位規(guī)劃的前提下，縱然再具有創(chuàng)新性的業(yè)態(tài)組合也幾乎沒有落地的可能。

3項(xiàng)目設(shè)置落地化

當(dāng)前園區(qū)功能與服務(wù)日益受到園區(qū)開發(fā)商的重視，平臺(tái)類項(xiàng)目成為園區(qū)開發(fā)策劃的點(diǎn)睛之筆。在開發(fā)策劃研究實(shí)踐中，不乏標(biāo)新立異、奪人眼球的項(xiàng)目被推出，但由于種種原因，這些項(xiàng)目與現(xiàn)實(shí)差距甚遠(yuǎn)，往往難以落地。其實(shí)對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，項(xiàng)目功能屬性和收益屬性遠(yuǎn)比項(xiàng)目創(chuàng)新屬性重要，因此只有保證項(xiàng)目的功能性與收益性，項(xiàng)目才有落地可能，而有效的市場(chǎng)需求和明確的投資主體是影響項(xiàng)目能否落地的關(guān)鍵。

3.1有效的市場(chǎng)需求

需求決定供給，對(duì)于項(xiàng)目策劃也不例外，一個(gè)具有可落地性的項(xiàng)目必然有有效的市場(chǎng)需求作為支撐。這種需求可能來自于現(xiàn)在，也可能來自于未來;可能來自于園區(qū)內(nèi)部，也可能來自于園區(qū)外部;可能來自于園區(qū)的企業(yè)，也可能來自于企業(yè)中的人;可能是生產(chǎn)性服務(wù)需求，也可能是生活性服務(wù)需求……

3.2明確的投資主體

項(xiàng)目建設(shè)必須有資金作保證，因此明確的投資主體是支撐項(xiàng)目落地的另一因素。項(xiàng)目投資主體包括政府機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)兩種，政府投資建設(shè)的項(xiàng)目一般要具有較大的社會(huì)公益性，企業(yè)投資建設(shè)的項(xiàng)目則更注重其經(jīng)濟(jì)性，因此，在項(xiàng)目設(shè)置時(shí)應(yīng)首先厘清所設(shè)項(xiàng)目的屬性以有針對(duì)性的明確投資主體。

4商業(yè)利益最大化

與傳統(tǒng)的以產(chǎn)業(yè)聚集帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，以財(cái)政收入、土地溢價(jià)收益彌補(bǔ)園區(qū)虧損的園區(qū)發(fā)展模式不同，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益大都來自于園區(qū)本身，隨著大量市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)涉足園區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，商業(yè)利益最大化成為園區(qū)開發(fā)策劃的工作重點(diǎn)。其中合理設(shè)計(jì)盈利模式、科學(xué)評(píng)估資金投入、準(zhǔn)確評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)收益是保證收益最大化的基礎(chǔ)性工作。

4.1合理設(shè)計(jì)盈利模式

現(xiàn)實(shí)中，園區(qū)開發(fā)商可以通過銷售產(chǎn)品、出租物業(yè)、集成服務(wù)、資本運(yùn)作等方式回收資金，也可以通過固定收益模式、利潤(rùn)分成模式、土地補(bǔ)償模式、配套經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償模式等實(shí)現(xiàn)盈利，在開發(fā)策劃實(shí)踐中，可通過分析園區(qū)開發(fā)商的綜合能力、戰(zhàn)略目標(biāo)、與政府關(guān)系等方面，合理設(shè)計(jì)盈利模式。

4.2科學(xué)評(píng)估資金投入

投資估算是指在整個(gè)投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對(duì)園區(qū)開發(fā)的投資額（包括工程造價(jià)和流動(dòng)資金）進(jìn)行的估計(jì)，是正確評(píng)價(jià)園區(qū)投資合理性，分析投資效益，為園區(qū)開發(fā)決策提供依據(jù)的基礎(chǔ)，也是園區(qū)開發(fā)策劃的重要環(huán)節(jié)。投資估算可能包括土地一級(jí)開發(fā)估算、土地二級(jí)開發(fā)估算、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算等方面，需綜合考慮業(yè)態(tài)體量、檔次、風(fēng)格、土地價(jià)格、勞務(wù)成本、物價(jià)水平等多重因素。

4.3準(zhǔn)確評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)收益

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察擬開發(fā)園區(qū)的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在確定的建設(shè)方案、投資方案和融資方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行的財(cái)務(wù)專項(xiàng)分析。