摘 要：隨著中國（海南）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案等5個方案的相繼出臺，海南自由貿(mào)易港建設(shè)步伐加快，程度加深，社會各界開始更多地關(guān)注海南商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)控。借鑒和學習國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)稅制改革的經(jīng)驗，結(jié)合海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)的實際進行商業(yè)地產(chǎn)稅制改革具有其可行性。

關(guān)鍵詞：國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn);稅制改革;海南自貿(mào)區(qū)

商業(yè)地產(chǎn)稅制改革并不是單指公眾關(guān)注的房產(chǎn)稅改革。商業(yè)地產(chǎn)稅制包括與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易、保有等環(huán)節(jié)有關(guān)，土地和房屋作為征稅對象的一種稅收制度體系。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)稅制共包括三大環(huán)節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)，以及房產(chǎn)稅、土地增值稅等十個稅種。

一、國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)稅制改革經(jīng)驗

1.國外

目前大部分國家都開設(shè)了商業(yè)地產(chǎn)稅。在過去幾十年，各國學者專家對商業(yè)地產(chǎn)稅制改革進行研究探討，主要包括商業(yè)地產(chǎn)稅收入規(guī)模、征稅對象、稅基評估、稅率、征收管理等方面。各國稅制改革都取得了一些成效，積累了自己的經(jīng)驗。相比較而言，發(fā)達國家商業(yè)地產(chǎn)稅的占比遠遠超過發(fā)展中國家，其中改革取得較顯著效果的國家主要有美國、英國、加拿大和日本。歐洲大陸國家在商業(yè)地產(chǎn)稅制領(lǐng)域遇到的主要挑戰(zhàn)是如何更新陳舊的稅基。東歐某些國家從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟后，也嘗試進行商業(yè)地產(chǎn)稅制改革，效果有待時間考驗。而拉美國家由于貧富差距大、存在大量非正式住房、商業(yè)地產(chǎn)市場信息不透明等因素，稅制改革也是任重道遠。

（1）美國。商業(yè)地產(chǎn)稅制改革有兩個發(fā)展方向：一是最大化公開商業(yè)地產(chǎn)信息，政府和納稅人都可以共享商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信息和評估價值;二是商業(yè)地產(chǎn)評估技術(shù)，廣泛應(yīng)用計算機輔助批量評估系統(tǒng)（CAMA）和地理信息系統(tǒng)（GIS）來進行商業(yè)地產(chǎn)評估，提高了評估準確率。美國商業(yè)地產(chǎn)稅率的設(shè)置也比較靈活，在中央政府規(guī)定的統(tǒng)一稅率范圍內(nèi)，各地、各州政府都可以根據(jù)不同時期的地方經(jīng)濟發(fā)展水平， 制定對應(yīng)的財政預(yù)算，再根據(jù)財政預(yù)算制定稅率，自主性較高。

（2）日本。商業(yè)地產(chǎn)稅在日本的名稱叫做“固定資產(chǎn)稅”，是日本各級地方政府的第二大稅源，從1950年開始征收，稅收制度已經(jīng)比較完善和成熟。比如納稅遵從度較高，財政性功能突出，地方政府相對獨立性較高，稅基評估制度完善等。

2.國內(nèi)

（1）滬渝。國內(nèi)房產(chǎn)稅制改革最受關(guān)注的是上海市和重慶市，主要是針對個人住房進行房產(chǎn)稅制改革試點。2011年1月28日，上海市發(fā)布了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》。同年11月，重慶市緊接著出臺了《重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》。兩市的《暫行辦法》都具有一定的地方特色，分別從試點范圍、納稅人、征收稅對象、計稅依據(jù)、適用稅率、稅收減免優(yōu)惠、收入用途、征收管理等方面進行改革政策解讀。

（2）臺灣。我國臺灣地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)稅制改革始于2016年1月1日，實行的是房地合一按實價征收所得稅，改革僅針對交易環(huán)節(jié)。主要表現(xiàn)在四個方面：

①征稅范圍，此次改革并不是所有商業(yè)地產(chǎn)都參與，主要指2016年1月1日后取得的商業(yè)地產(chǎn)，也包括2014年1月2日以后取得的持有期間為兩年內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。

②征收方式，土地增值稅征收方式不變，商業(yè)地產(chǎn)交易所得稅按成交總價征收。

③稅率，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)持有時間分為四檔稅率：1年之內(nèi)45%，1年-2年35%，3年-10年20%，10年以上15%。

④對于個人和企業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)交易所得的處理方式也不相同。個人商業(yè)地產(chǎn)所得不計入個人所得稅計征，單獨征稅，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移次日起30天內(nèi)繳納，若交易虧損可抵減3年內(nèi)的房產(chǎn)交易所得。企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)交易所得分島內(nèi)和島外企業(yè)，島內(nèi)企業(yè)計入企業(yè)所得稅計征，島外企業(yè)征收房產(chǎn)交易所得稅。

二、國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)稅制改革對海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)的啟示

1.做好改革前期準備工作，提高社會認知和接受程度，完善財稅制度體系，提供適當?shù)恼弑Ｕ?/p>

商業(yè)地產(chǎn)稅的征收關(guān)系到千家萬戶，在改革前期要提高社會認知和接受程度，否則改革后商業(yè)地產(chǎn)稅的征管難度將加大。臺灣在進行稅制改革前就多方進行調(diào)研，征集社會各界的意見，盡量減少阻力，統(tǒng)籌各方利益，社會公眾認可度很高，所以在后續(xù)改革中能達到社會共識，社會各界配合度高，保障稅制改革順利進行。

2.確定改革基本思路，明確商業(yè)地產(chǎn)稅制地位和地方政府權(quán)力

在如何處理好中央立法和地方自主的關(guān)系，是海南自貿(mào)區(qū)在進行商業(yè)地產(chǎn)稅制改革時要考慮的問題之一?？梢越梃b日本、中國臺灣等地區(qū)的經(jīng)驗，采用分級授權(quán)的方式，逐步向地方政府適當放權(quán)，利用地方政府能準確獲得商業(yè)地產(chǎn)和納稅人信息的優(yōu)勢，因地制宜。

3.科學設(shè)置稅制要素，包括征稅對象、稅基、稅率、稅收優(yōu)惠等改革

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)是海南的兩大經(jīng)濟支柱，進行商業(yè)地產(chǎn)稅制改革對海南來說要有壯士斷腕的決心，立足海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)的大背景，不能照搬其他地區(qū)的改革經(jīng)驗，需要科學設(shè)置稅制各個要素。首先應(yīng)擴寬征稅范圍，除了開發(fā)階段和交易階段，對于持有階段的商業(yè)地產(chǎn)也需要同樣征收房產(chǎn)稅，可借鑒美國和中國臺灣的經(jīng)驗，實行房地合一的商業(yè)地產(chǎn)稅制，既增加地方財政收入，又遵循“少稅種、寬稅基”的原則。其次，采用分層次征收的稅率，在中央政府規(guī)定的稅收范圍內(nèi)，地方政府可以根據(jù)本地經(jīng)濟發(fā)展水平、公共服務(wù)水平等因素自主確定本地的商業(yè)地產(chǎn)稅征收稅率。最后，計稅依據(jù)的改革，目前海南省實行的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值和租金收入，但房產(chǎn)市價影響因素較多，往往同一路段不同開發(fā)商價格會相差很遠，房屋的使用用途也各不相同，目前的計稅依據(jù)明顯有違公平原則。因此，可總結(jié)滬渝兩市商業(yè)地產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，采用房屋評估價作為計稅依據(jù)。

4.完善各項征管配套措施，做到商業(yè)地產(chǎn)信息系統(tǒng)公開和商業(yè)地產(chǎn)價值評估體系

目前，常用的房屋評估系統(tǒng)是計算機輔助批量評估系統(tǒng)（CAMA），采用批量評估的方式能有效提高房產(chǎn)評估價格。另外，建立完備的商業(yè)地產(chǎn)評估爭議機制也同樣重要，查詢、申訴、受理、復(fù)核和復(fù)議等。借鑒美國經(jīng)驗，在處理商業(yè)地產(chǎn)評估爭議時，需要設(shè)立一個獨立于稅收征管部門的評估爭議受理部門，做到透明公正。

參考文獻：

[1]上海市人民政府關(guān)于印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》的通知[EB/OL].[2011-01-27].http：//www.tax.sh.gov.cn/pub/xxgk/zcfg/dcs/201101/t20110127_305661.html.

[2]重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法[EB/OL].[2011-01-27]，https：//baike.baidu.com/item.

[3]海南年鑒1989年至今，http：//www.hainan.gov.cn.

[4]中國（海南）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案[EB/OL].[2018-09-14]，http：//www.gov.cn.

[5]盧曉中.新常態(tài)下地方稅系體系建設(shè)研究[A].《中國稅務(wù)年鑒》編委會.中國稅務(wù)年鑒（2016）[M].北京：中國稅務(wù)出版社，2017.

[6]侯一麟，任強，馬海濤.中國商業(yè)地產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計研究[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2016.

[7]王林.完善我國商業(yè)地產(chǎn)稅制改革的幾點建議[J].河南財政稅務(wù)高等?？茖W校學報，2018（04）.

[8]侯汝芫.我國商業(yè)地產(chǎn)稅制改革的必要性及建議對策[J].時代金融，2018（03）.

[9]劉威，張超.世界商業(yè)地產(chǎn)稅發(fā)展趨勢[J].國際稅收，2018（09）.

作者簡介：劉秋云（1979.07- ），女，江西省吉安市人，本科，會計師，注冊稅務(wù)師，江西財經(jīng)大學，研究方向：會計學