胡嘉琦

2019年3月18日，香港中環(huán)，云淡風輕。

這一天，對中國奧園（3883.HK，以下簡稱奧園）而言意義非凡。奧園董事局主席郭梓文行程緊湊：上午剛參加在港交所敲鐘宣布奧園健康（03662.HK）掛牌上市的活動；下午又馬不停蹄地去往奧園業(yè)績會現(xiàn)場。

2019年3月17日 ，奧園公布截至2018年12月31日，全年經審核的綜合業(yè)績報告。報告顯示，2018年全年，奧園合同銷售額為912.8億元，完成全年目標人民幣730億元的125%，同比大幅增長100%，為國內房產企業(yè)增速最快的企業(yè)之一。

銷售業(yè)績增長強勁 盈利持續(xù)性強

最近3年，奧園可以用“強勁增長”來形容，財報顯示，奧園在2016年至2018年合同銷售年復合增長率達89%，2018年合同銷售權益比亦保持85%的較高水平。2018年12月實現(xiàn)合同銷售173.9億元，創(chuàng)單月銷售新高。2018年12月31日，已簽約但未確認的合同銷售約人民幣1100億元并將于未來2年內確認，盈利持續(xù)性強。

星展銀行認為，奧園2019年合同銷售將增長至少25%至人民幣1100億元或以上，較可比同行更快達到人民幣1000億元的銷售。

同時，奧園的收入及利潤也實現(xiàn)強勁增長。營業(yè)額為310.1億元，同比增長62%；毛利潤同比增長88%至人民幣96.3億元，毛利率約31.1%；凈利潤為人民幣29.4億元，同比增長51%；核心凈利潤為人民幣30.7億元，同比增長63%。

奧園銷售業(yè)績增長強勁，盈利持續(xù)增長，融資能力也不斷提升 ，信貸評級持續(xù)調升。據(jù)悉，奧園重視開拓多元化融資渠道，境內外融資能力突出。2018年，奧園成功發(fā)行三年期境內公募及私募公司債39億元；并于境外通過銀團貸款、雙邊貸款及美元債等渠道合共募得約15億美元，平均成本低于7%，優(yōu)于可比同行。2019年，奧園率先打開亞洲美元債券市場，并重啟內房三年期美元債公開市場發(fā)行，全額使用國家發(fā)改委批出的10億美元外債額度，成功發(fā)行全新三年期及四年期美元債，進一步延長債務期限。

星展銀行認為，投資者偏好大灣區(qū)發(fā)展商，奧園作為大灣區(qū)發(fā)展商，相信奧園股價上行空間大，首予“買入”評級，目標價10.35港元。

繼2016年、2017年、2018年先后獲惠譽、穆迪及標普三大國際評級機構上調企業(yè)信貸評級及展望，奧園于2019年2月再獲穆迪調升評級展望至“正面”，充分反映各界對奧園綜合實力的認可。

區(qū)域均衡布局 聚焦粵港澳大灣區(qū)

2019年2月21日，中共中央、國務院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》（以下簡稱規(guī)劃綱要），規(guī)劃綱要提出，香港、澳門以及廣東九市將會成為國家重點發(fā)展的地區(qū)，目標在2022年成為國際一流灣區(qū)，以及在2035年成為競爭力以及影響力極強的世界超一流灣區(qū)?；浉郯拇鬄硡^(qū)是中國開放前沿和產業(yè)高地，區(qū)位條件優(yōu)越，產業(yè)基礎扎實，在“一帶一路”建設中戰(zhàn)略地位突出。

近年來，奧園緊跟中央政策，中國奧園均衡區(qū)域布局，聚焦粵港澳大灣區(qū)，為大灣區(qū)主要開發(fā)商。

2018年，奧園共新增64個項目，新增可售貨值約1645億元，平均土地成本約每平方米2418元，確保合理的土地成本及穩(wěn)定的利潤率。2018年12月31日，奧園擁有土地儲備總建筑面積約3410萬平方米，權益比約80%，總貨值約人民幣3650億元，對于奧園未來持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展夯實基礎。

奧園積極推進城市更新項目，目前在大灣區(qū)及其他地區(qū)擁有16個主要城市更新項目，規(guī)劃總建筑面積約980萬平方米，預計可售資源約1452億元。奧園預計2019年位于廣州、珠海、佛山、東莞、香港等地的9個城市更新項目將逐步轉為土地儲備，可為未來提供可售資源約人民幣660億元，帶來額外的銷售增長動力。

奧園健康生活分拆上市 拓展多元化業(yè)務

奧園管理層表示：“2018年，奧園因時而變取得佳績，完成戰(zhàn)略布局與聚焦，實現(xiàn)合同銷售及經營業(yè)績的持續(xù)跨越發(fā)展，躋身《福布斯》‘亞洲最佳上市公司50強及《財富》‘中國500強”。

2018年，中國奧園正式更名為“中國奧園集團股份有限公司”，旗下二級集團奧園健康生活（3662.HK）也于2019年3月成功分拆上市，形成了“一業(yè)為主、縱向發(fā)展”的業(yè)務格局。

奧園健康生活集團是中國少數(shù)在物業(yè)管理及商業(yè)運營服務領域均具備強勁實力且規(guī)模覆蓋中國不同地區(qū)的服務供應商之一，近三年來，多次躋身中國物業(yè)服務百強和獲得眾多獎項，受到行業(yè)的廣泛認可。

奧園健康生活集團于全國6個城市向8個正在運營的商場提供商業(yè)運營服務，在管建筑面積約37.7萬平方米，向25個商場提供商業(yè)運營服務，合同總建筑面積約為130萬平方米。同時，通過輕資產模式，實現(xiàn)了商業(yè)運營服務業(yè)務的加速擴張，由2015年至2017年期間，奧園健康生活集團商業(yè)運營服務收入年復合增長率超過97%，2018年1月至9月收入同比增長達155.4%。另外，自2015年至2017年期間，商業(yè)運營服務毛利年復合增長率達96.3%，2018年1月至9月毛利同比增長近56%，增長動力較同業(yè)優(yōu)勝。

與傳統(tǒng)物管股不同，奧園健康生活集團以“商業(yè)運營+物業(yè)管理”為雙發(fā)展核心，還積極拓展多元化業(yè)務，把握國策紅利進軍大健康產業(yè)，并大力推動醫(yī)美服務發(fā)展。

2018年，奧園健康生活集團與韓國成熟領先的醫(yī)美集團—吉紐思集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，引進國際醫(yī)療團隊、現(xiàn)代化醫(yī)療體系與服務理念，以成熟的管理經驗，營造了“專業(yè)醫(yī)美就在身邊”的“輕醫(yī)美”理念。

奧園健康生活集團背靠實力雄厚母公司中國奧園。中國奧園已提前在大灣區(qū)內完善布局，擁有多個優(yōu)質項目，貨值超過1000億元人民幣。

奧園健康生活集團為母公司大部分項目提供物業(yè)管理及商業(yè)運營服務，獲益于大灣區(qū)政策紅利，未來投資價值將逐步體現(xiàn)。

2019年，奧園將繼續(xù)聚焦大灣區(qū)，深耕重點區(qū)域與城市，鞏固并擴大市場份額，實現(xiàn)快速增長與高質量發(fā)展并重，夯實千億級國際化平臺，為股東及投資者帶來豐厚回報。