席建秀

摘 要：實(shí)際上，在很早期就存在與對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅的相關(guān)工作了，然而，由于長(zhǎng)期以來(lái)歷史遺留的問(wèn)題以及房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)土地增值稅時(shí)會(huì)受到許多情況的影響，這種會(huì)使其在進(jìn)行稅務(wù)的總核算過(guò)程會(huì)存在很多問(wèn)題，而這些問(wèn)題往往會(huì)導(dǎo)致影響土地增值稅清算的準(zhǔn)確性，影響土地增值稅清算工作的進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)措施，對(duì)土地增值稅清算工作進(jìn)行改進(jìn)。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算進(jìn)行分析研究。

關(guān)鍵詞：土地增值稅 ?清算問(wèn)題 ?房地產(chǎn)

在我國(guó)推行了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》之后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅的清算工作提出了相應(yīng)的管理和規(guī)范策略，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅清算工作的發(fā)展。但是，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行清算工作時(shí)，在計(jì)算方式、房地產(chǎn)項(xiàng)目以及清算項(xiàng)目本身的特性、清算收入等方面出現(xiàn)問(wèn)題，因此，為了能做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作，就需要針對(duì)這部分問(wèn)題制定相應(yīng)有效的措施，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅工作的落實(shí)和開展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算面臨的問(wèn)題

（一）計(jì)算方式復(fù)雜

在進(jìn)行實(shí)際土地增值稅清算工作的過(guò)程中，首先，清算工作需要涉及到采用超率累進(jìn)稅率的方法，可以運(yùn)用該算法對(duì)土地增值稅進(jìn)行核算。但是清算工作內(nèi)容較多且非常復(fù)雜，所以做到比較準(zhǔn)確是十分復(fù)雜的。除此之外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng)，投資金額需要很長(zhǎng)時(shí)間才能應(yīng)用于項(xiàng)目的建設(shè)，而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地增值稅的核對(duì)工作需要大量的人力、物力、財(cái)力。因此，在清算房地產(chǎn)的項(xiàng)目時(shí)會(huì)遇到很多阻礙，使工作難以順利的完成。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性

現(xiàn)階段，我國(guó)的一些人群為了獲得更多的金錢會(huì)在得到房地產(chǎn)項(xiàng)目之后，建立房地產(chǎn)企業(yè)，但是在項(xiàng)目完成之后就會(huì)將企業(yè)注銷。這種模式會(huì)增加稅務(wù)部門清算工作的難度，需要花費(fèi)大量的時(shí)間去進(jìn)行核查，但是當(dāng)清算完成之后需要企業(yè)交取相應(yīng)的費(fèi)用時(shí)，該企業(yè)早就被注銷了，并且一般項(xiàng)目開發(fā)需要大量的時(shí)間，所以企業(yè)應(yīng)該繳納的費(fèi)用很難收回來(lái)。

（三）鑒定報(bào)告不符合要求

如今，我國(guó)相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)土地增值稅清算的鑒定報(bào)告格式進(jìn)行了要求，保證所需資料以及鑒定報(bào)告的規(guī)范性。然而，雖然鑒定報(bào)告有著相關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)范，但是由于大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)土地增值稅了解較少而且沒(méi)有經(jīng)過(guò)一些系統(tǒng)性的學(xué)習(xí)，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)制定的鑒定報(bào)告難以達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，而且由于他們不了解標(biāo)準(zhǔn)鑒定報(bào)告的樣式，所以只能反復(fù)修改。這種做法不僅僅會(huì)增加給稅務(wù)部門的工作量，而且還會(huì)使稅務(wù)部門難以展開稅務(wù)的清算工作。

（四）逃避或拖延土地增值稅清算的現(xiàn)象普遍

現(xiàn)如今，大量的房地產(chǎn)企業(yè)為了減少稅務(wù)的增收或者拖延土地增值稅清算的現(xiàn)象，一般都會(huì)將項(xiàng)目分期開發(fā)或是保留項(xiàng)目的尾盤等手段。另外，還會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)做假賬的現(xiàn)象，將項(xiàng)目銷售比例調(diào)整在百分之八十五之間，以此來(lái)逃脫或者拖延土體增值稅清算。

（五）收入確認(rèn)不規(guī)范

首先，很多房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程結(jié)算，不及時(shí)接轉(zhuǎn)預(yù)售購(gòu)房款或當(dāng)期售房款;其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)利用售房款來(lái)抵償工程成本，造成資金賬外循環(huán)，并且還會(huì)為了減少增值稅稅基總額來(lái)降低房?jī)r(jià)。最后，還分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)應(yīng)當(dāng)視同銷售的房源不申報(bào)銷售收入。對(duì)于這些收入確認(rèn)不規(guī)范的問(wèn)題，提升了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅清算工作的難度。

二、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施

（一）提高清算工作的準(zhǔn)確性

為了能夠更好地進(jìn)行清算工作，對(duì)清算工作存在的問(wèn)題提出統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，從而能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的清算工作時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。然而，大量的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行清算工作的過(guò)程中可能存在工作態(tài)度消極或者業(yè)務(wù)能力較差，導(dǎo)致房地差企業(yè)土地增值稅清算工作的準(zhǔn)確性較低，工作質(zhì)量較差，進(jìn)而使得土地增值稅清算工作難以進(jìn)行良好的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確增值稅的清算對(duì)象之后，將清算對(duì)象購(gòu)買的所有房源進(jìn)行清算，但是房地產(chǎn)企業(yè)的清算范圍也應(yīng)該包含已經(jīng)清算過(guò)沒(méi)有出售的房源，及時(shí)對(duì)這部分房源進(jìn)行納稅。

（二）準(zhǔn)確核算工程項(xiàng)目的竣工面積

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠減少納稅，減少土地增值稅的清算，把部分非貨幣轉(zhuǎn)讓房屋不計(jì)入納稅范圍。這樣的方式不僅會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的進(jìn)行，還會(huì)降低房地產(chǎn)土地增值稅清算工作的質(zhì)量和效率。除此之外，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)局總局頒發(fā)的187號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品即使沒(méi)有進(jìn)行資金的交易，只要將產(chǎn)品的擁有權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，就需要繳納相應(yīng)的增值稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算工作的過(guò)程中，需要注意把非貨幣轉(zhuǎn)讓行為的房地產(chǎn)進(jìn)行清算，準(zhǔn)確核算工程項(xiàng)目的竣工面積。

（三）準(zhǔn)確確定銷售收入

為了能夠更好的進(jìn)行土地增值稅清算工作，就需要將房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價(jià)格與市場(chǎng)行情進(jìn)行比較，確保價(jià)格較為一致，避免發(fā)生收入轉(zhuǎn)移或者收入不確定的現(xiàn)象。其次，為了防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少稅務(wù)的收取或者利用預(yù)先出售的方式來(lái)稅務(wù)的繳取，所以稅務(wù)部門應(yīng)該明確項(xiàng)目的銷售方式和銷售收入的時(shí)間，并且按時(shí)對(duì)銷售收入進(jìn)行核查。

（四）嚴(yán)肅處理扣除項(xiàng)目

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠減少稅務(wù)稅務(wù)繳納，采取制造自身企業(yè)虧損的現(xiàn)象，增加企業(yè)項(xiàng)目的成本投入。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開假發(fā)票，利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，來(lái)增加房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本。其次，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還會(huì)通過(guò)虛構(gòu)工程項(xiàng)目或者虛構(gòu)工作量來(lái)增加成本。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的過(guò)程中，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供的各方面信息進(jìn)行核查，嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目，保證房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算的工作的順利進(jìn)行。

（五）規(guī)范土地增值稅的計(jì)算過(guò)程

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作具有復(fù)雜等特性，所以清算工作人員在進(jìn)行清算過(guò)程很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，從而導(dǎo)致土地增值稅清算工作的質(zhì)量難以得到保證。一旦出現(xiàn)錯(cuò)誤，就需要反復(fù)查找修改，也為增值稅的清算工作增加一定程度的工作量。因此，需要規(guī)范土地增值稅清算的計(jì)算過(guò)程，規(guī)定清算工作人員在進(jìn)行計(jì)算的過(guò)程中，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定步驟執(zhí)行，以保證土地增值稅清算過(guò)程的容錯(cuò)率降低。

（六）提高清算工作人員的水平

清算工作人員的能力水平對(duì)清算工作的整體質(zhì)量起到了決定性作用，如果工作人員的業(yè)務(wù)水平低，不僅會(huì)導(dǎo)致在清算過(guò)程中出現(xiàn)很多錯(cuò)誤，還會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作受到一定程度上的阻礙。因此，需要定期對(duì)稅務(wù)部門工作人員的土地增值稅業(yè)務(wù)進(jìn)行培訓(xùn)，提高稅務(wù)部門工作人員土地增值稅清算的業(yè)務(wù)能力，保證清算工作的順利進(jìn)行。其次，稅務(wù)部門在招收工作人員的時(shí)候，可以利用嚴(yán)格苛刻的考核方式，選用高素質(zhì)高技能的人才作為進(jìn)行土地增值稅清算工作的工作人員，這樣的方式保證稅務(wù)部門工作人員的工作能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)能力高，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作的發(fā)展起到了推動(dòng)作用。

三、結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)階段，我國(guó)稅務(wù)部門加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅的管理措施，針對(duì)性的將土地增值稅出現(xiàn)的計(jì)算方式復(fù)雜、所需資料及鑒定報(bào)告不規(guī)范、房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性等問(wèn)題，采取規(guī)范土地增值稅的計(jì)算過(guò)程，準(zhǔn)確核算工程項(xiàng)目的竣工面積，嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目以及準(zhǔn)確確定銷售收入等方式，來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作的管理，促進(jìn)土地增值稅清算工作的發(fā)展。

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