周鋼

[摘 要]近年來，國家城市化進程不斷加快，城市人口呈現(xiàn)顯著的周期性增長趨勢，經(jīng)營性房屋行業(yè)獲得快速發(fā)展，很多進城人員租賃房屋從事經(jīng)營工作。物業(yè)管理，特別是筆者從事的專業(yè)工作出租房屋管理行業(yè)才剛剛興起，起步較晚，在管理過程中難免存在一些問題，基于此，本文分析了當前國內(nèi)出租房屋管理過程中存在的問題，進而探討了加強國內(nèi)出租房管理的措施，以期不斷提高出租房屋管理的水平。

[關(guān)鍵詞]出租房;管理;經(jīng)營者

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.12.091

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2019）12-0-02

0? ? ?引 言

國家經(jīng)濟水平的提升帶動了商品經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)營性出租房行業(yè)迎來發(fā)展機遇，帶動了國內(nèi)租房行業(yè)的發(fā)展，和西方國家相比，物業(yè)管理，特別是筆者從事的專業(yè)工作出租房屋管理行業(yè)剛剛出現(xiàn)，在管理的各個層面均存在一定的問題。

1? ? ?出租房屋管理中存在的問題

1.1? ?承租人合同期內(nèi)隨意更換經(jīng)營內(nèi)容，招牌懸掛凌亂

一些經(jīng)營者缺乏必要的經(jīng)營意識，不按照簽約內(nèi)容經(jīng)營，經(jīng)常更換經(jīng)營產(chǎn)品，導致門口招牌林立，極為混亂。經(jīng)過實地走訪，很多私下更換經(jīng)營內(nèi)容，變換店鋪招牌的承租人，大都沒有向管理部門反映，更沒有備案。不僅如此，一些商戶不遵守城市衛(wèi)生環(huán)保法規(guī)，造成周圍環(huán)境臟亂，嚴重損害了企業(yè)形象。

1.2? ?承租人私自轉(zhuǎn)包經(jīng)營

商鋪被承租人成功租賃后，由于經(jīng)濟形勢的變化等多種原因，需要更換經(jīng)營場地，或者尋找更合適的、價位更低的房屋，在經(jīng)濟利益的誘導下，尚在合同期內(nèi)的出租房就被其轉(zhuǎn)手租給其他人，導致市場上出現(xiàn)很多二房東。出租房被一再轉(zhuǎn)租的背后是經(jīng)濟利益地考量，不僅影響企業(yè)形象，也無法保證第二承租人的經(jīng)濟利益，暴露出我國出租房管理上的漏洞。

1.3? ?承租人缺乏必要的安全意識

經(jīng)營性出租房屋一般地處鬧市區(qū)，人流量較大，經(jīng)營多種行業(yè)。有的房屋面積較小，承租人為了擴大經(jīng)濟來源，會過多堆放物資、設(shè)備，導致經(jīng)營場地通風不暢。有的承租人為了節(jié)省開支，未按照要求配備必要的安全消防設(shè)施設(shè)備，存在一定的安全隱患。

1.4? ?合同管理方式存在盲區(qū)

物業(yè)管理，特別是筆者從事的專業(yè)工作出租房屋管理行業(yè)在國內(nèi)剛剛起步，和西方國家完善的管理體系相比，存在一定差距，尤其是在合同管理中存在一定的問題。如有的企業(yè)管理的經(jīng)營性出租房較多，區(qū)域較為分散，導致制定和簽訂合同時存在一定的違規(guī)情況。由于不同的經(jīng)營性出租房簽訂合同的期限和終止日期各不相同，不同的經(jīng)營向性租房合同開始日期、合同段及合同終止日期存在較強的特性，管理人員要花費很大的精力完成梳理工作，因此，在合同管理尤其是資金收取和起止日期上存在一定的盲區(qū)，影響企業(yè)利益，對經(jīng)營性出租房管理造成一定影響。

1.5? ?日常管理工作不全面

受各種原因的影響，經(jīng)營性出租房管理中的預期要求和實際效果之間存在一定的差異，導致經(jīng)營性房屋管理中存在一些不盡如人意的地方。在合同約定期間，租賃方履約意識不強，履約能力較差，沒有按照合同規(guī)定開展工作，在一定程度上影響了經(jīng)營性出租房管理的質(zhì)量和效果。據(jù)相關(guān)研究顯示，一些承租方人員表示，有的承租方除了在簽訂合同時出現(xiàn)，在后續(xù)的管理過程中很少能見到租賃方，這嚴重影響經(jīng)營性出租房屋的日常管理工作，導致管理水平難以有效提升。

1.6? ?管理人員的綜合素質(zhì)有待提升

隨著社會的發(fā)展，人們對精神層面的追求越來越高，作為具有一定服務(wù)性質(zhì)的出租房屋管理行業(yè)，仍處于被動管理層次。很多管理人員素質(zhì)不高，管理方式不靈活，管理手段粗暴，嚴重影響整個出租房屋管理行業(yè)的發(fā)展，對出租房行業(yè)造成一定影響，這也是當前出租房屋管理過程中普遍存在的問題之一，需要相關(guān)部門給予重視。

2? ? ?完善出租房屋管理的相關(guān)措施

2.1? ?完善門面房管理部門的工作職責

在企業(yè)內(nèi)部成立專門的管理經(jīng)營性資產(chǎn)部門，并建立一支專業(yè)的管理隊伍，明確部門內(nèi)部分工和職責。企業(yè)經(jīng)營性房屋的日常管理由專業(yè)部門和專業(yè)的人員管理，包括簽訂合同、保管合同、變更合同以及事務(wù)性工作協(xié)商協(xié)調(diào)等，由該部門全權(quán)負責，這樣能夠形成以點帶面的管理局面，提高管理質(zhì)量和水平，保證企業(yè)經(jīng)濟不受損失。

2.2? ?積極配合政府部門，實施人性化管理

一些城市的戶籍人口沒有流動人口多，由此可見，流動人口影響了城市的和諧程度。因此，在實際管理過程中，管理部門應堅持以人為本，不能只存在管理思想，還應該具有積極配合的意識。同時，在實際管理過程中，管理部門應積極配合公安等行政主管部門對出租房屋的管理工作，扎實推進治安管理，為管理區(qū)域營造和諧的居住氛圍，為承租人營造更好的經(jīng)營環(huán)境。

2.3? ?秉承服務(wù)意識，不斷提高管理水平

在實際管理工作中，面對承租人，管理人員不能有高高在上的心理，應該具有服務(wù)意識，以服務(wù)贏得承租人的信賴，提高他們的租房體驗。如有的承租人平常忙于工作，需要辦理營業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營許可證等證照，筆者會積極幫助他們提供相關(guān)資料，證明并聯(lián)系好相關(guān)負責人主動送至承租人處。筆者在此過程中均根據(jù)承租人的要求，盡可能幫助他們，以實際行動贏得承租人的信賴，為企業(yè)創(chuàng)造良好的品牌形象。

2.4? ?定期巡查，啟動動態(tài)監(jiān)管制度

管理部門應變靜態(tài)的經(jīng)營性出租房管理為動態(tài)性的管理，在日常工作中，加強巡查，制定日常定期巡查制度，保證其能及時掌握出租房屋的實際情況，以現(xiàn)場實際檢查巡查得到的最終結(jié)果，查看經(jīng)營內(nèi)容有無變動，房屋有無被違規(guī)改造，是否被私下轉(zhuǎn)包，查看場所有無安全隱患，一旦發(fā)現(xiàn)安全隱患應要求承租方即刻改正。

2.5? ?提高管理人員的綜合素質(zhì)

管理人員是承租人直接接觸的對象，管理水平的高低直接影響承租人的租用體驗，因此，提高管理人員的綜合素質(zhì)和管理水平顯得極為重要，在實際管理中，筆者認為可以通過以下方式提高他們的服務(wù)能力和水平。一方面，企業(yè)可以利用工作之余，向一線管理人員教授服務(wù)禮儀，讓他們掌握必要的禮儀細節(jié)，以較高標準與承租人交往;另一方面，企業(yè)還可以對一線管理人員進行必要的管理知識和技能培訓，培養(yǎng)管理人員的服務(wù)意識，提高管理人員的水平和能力，從而提高管理效率。

2.6? ?優(yōu)化管理模式，提高管理效率

在實際管理出租房屋時，企業(yè)要積極探索完善的管理制度，保證管理不留漏洞，實現(xiàn)全方位管理。不僅要完善管理制度，還應該優(yōu)化管理流程，保證實現(xiàn)人性化的管理，提高承租人的租房體驗。由于日常管理中需要多次使用承租人信息，筆者經(jīng)過他們的同意后，留下電子版身份信息，在以后的管理過程中不再多次打擾他們，大大提高了工作效率，也提高了他們的租房體驗。

2.7? ?增強防范意識，自覺維護企業(yè)利益

在實際管理過程中，遇到的承租人大都可以按時足額繳納約定房租，和管理人員交往也比較和諧。但是，也存在態(tài)度惡劣、行為不舉甚至惡意拖欠合同約定租金的情況。針對一些惡劣情況，管理人員要積極主動地和其溝通，向他們表明必須繳納房租的立場，如果還不改正，就應該拿起法律武器，自覺維護企業(yè)的合法權(quán)益。同時，還需要管理人員具有一定的超前防范意識，通過細節(jié)觀察承租人，判斷承租人的綜合素質(zhì)，預判承租人的性格，對一些具有不良舉動、不良行為規(guī)范的承租人，做到早防范、盡早尋找良好的解決措施，盡可能維護企業(yè)利益不受損害。

2.8? ?加強安全保障

第一，要做好消防安全教育工作，提高承租人的安全意識和能力，保障他們在面對消防安全時能夠選擇正確的解決措施，正面引導從事經(jīng)營的活動，保障他們從事正常、合法、合規(guī)的行業(yè)。第二，不斷提高消防安全監(jiān)管工作的力度，依托驗收手續(xù)的合法性，不斷提升消防監(jiān)管工作的科學性和有效性。如果發(fā)現(xiàn)出租房屋有改建、擴建現(xiàn)象，要第一時間通知消防部門進行檢查，嚴格約束承租人私自擴建的行為，在承租時要在合同中明確注明消防器材，落實消防責任，不斷完善消防設(shè)施，嚴格落實消防責任制。第三，作為租賃方，還應該自覺承擔門面房周圍的管理工作，認真檢查核對相關(guān)安全措施和房屋結(jié)構(gòu)是否存在違法變更的情況。針對出現(xiàn)的問題，能解決的應該現(xiàn)場解決，若現(xiàn)場無法解決，應第一時間通知公司，讓公司協(xié)助解決問題。

3? ? ?結(jié) 語

隨著出租房行業(yè)的不斷發(fā)展以及出租房行業(yè)的不斷完善，一些管理中的問題會得到很好解決，今后，出租房屋行業(yè)會得到更好的發(fā)展。因此，不斷研究出租房屋在管理過程中存在的問題并積極尋找解決措施，不斷規(guī)范出租房屋管理，提高管理質(zhì)量，具有重要的現(xiàn)實意義。

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