陳運(yùn)蓉

摘 要：隨著國(guó)家不斷對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，而且目前房源供應(yīng)量加大，再加上消費(fèi)者購(gòu)房心理逐漸成熟。理性消費(fèi)意識(shí)明顯加強(qiáng)，這進(jìn)一步加劇了我國(guó)房地場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。在這種新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略的選擇就顯得尤為重要。本文主要分析探討了新形勢(shì)下房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，以供參閱。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);房地產(chǎn);營(yíng)銷策略

引言

在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)化和住房市場(chǎng)化不斷進(jìn)步的犬背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并且面臨著更多的機(jī)遇和更大的挑戰(zhàn)。而房地產(chǎn)營(yíng)銷貫穿于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣、開(kāi)發(fā)以及售后服務(wù)始終的各個(gè)環(huán)節(jié)，在促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)不斷取得長(zhǎng)足進(jìn)步的不可替代的重要催化劑。在新的形勢(shì)下，探索科學(xué)合理的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，為房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供活力，逐漸成為備受關(guān)注的熱議話題。

1 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式

傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式是廣告宣傳、產(chǎn)品推廣和直銷，這些模式已無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)信息大爆炸的新時(shí)代，計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)飛速發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷創(chuàng)造了有利條件。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)銷時(shí)，利用互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)營(yíng)銷新“舞臺(tái)”。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷可以加強(qiáng)產(chǎn)品的宣傳和推廣，也可以改變傳統(tǒng)營(yíng)銷模式中的一些弊端。消費(fèi)者在網(wǎng)絡(luò)“舞臺(tái)”可以進(jìn)行更多資料的查找，解決在各大樓盤(pán)來(lái)回顛簸的困擾。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷既能有效的鎖定消費(fèi)者，也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)“舞臺(tái)”更好的摸清客戶需求，制定精確的方案，提高營(yíng)銷成效?？傊诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，靈活運(yùn)用多種營(yíng)銷手段，來(lái)應(yīng)對(duì)消費(fèi)者的多元化，創(chuàng)新化，發(fā)揮營(yíng)銷的更大價(jià)值，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

2 充實(shí)文化營(yíng)銷的內(nèi)涵

房地產(chǎn)建筑本身就可以表達(dá)一種文化，不同的建筑設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格代表著不同的文化內(nèi)涵。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)實(shí)施文化營(yíng)銷，可以更好地提升樓盤(pán)的品位與魅力，改善建筑的社會(huì)文化環(huán)境，取得良好的銷售業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)文化營(yíng)銷要立足客觀環(huán)境，絕不能只進(jìn)行物質(zhì)層的文化包裝，這樣只會(huì)導(dǎo)致文化營(yíng)銷內(nèi)容落于空洞。應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，突出制度層和精神層的內(nèi)涵，以樓盤(pán)為載體，把自身獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)、企業(yè)精神以及所倡導(dǎo)的價(jià)值觀充分表達(dá)出來(lái)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，形成企業(yè)的鮮明特色和優(yōu)勢(shì)，這樣才可賦予文化營(yíng)銷以更深刻的內(nèi)涵，增強(qiáng)文化營(yíng)銷的生命力。

3 品牌策略

隨著生活水平的提高和住宅條件的改善，購(gòu)房者對(duì)住房功能的需求正向縱深發(fā)展.追求實(shí)用住宅的多功能性。關(guān)注住宅環(huán)境的營(yíng)造，重現(xiàn)住宅文化品位及審美等文化價(jià)值。住宅需求的這種多樣性與高檔化，實(shí)質(zhì)是對(duì)住宅強(qiáng)勢(shì)品牌的追求，也是品牌住宅的魅力所在。只有優(yōu)質(zhì)品牌住宅能夠滿足并贏得消費(fèi)者和公眾的認(rèn)同和親和力，刺激他們的消費(fèi)激情和購(gòu)買欲。真正的房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵是為社會(huì)公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個(gè)性化的生活方式及價(jià)值。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的品牌策略決定著房地產(chǎn)商在實(shí)施品牌戰(zhàn)略的過(guò)程中，必須采取科學(xué)、全面和有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。包括：卓越的質(zhì)量體系;持續(xù)一致的品牌策略;不斷創(chuàng)新的品牌策略：全面周到的服務(wù)意識(shí);整合互動(dòng)的品牌宣傳;品牌推廣與促銷活動(dòng)以及適時(shí)宣傳自己的品牌形象以提高公眾對(duì)品牌的認(rèn)知程度等。在“優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)”及“優(yōu)質(zhì)物業(yè)”能帶來(lái)高附加值已逐漸為買家所認(rèn)同的今曰樓市，樹(shù)立起深入人心時(shí)房地產(chǎn)品牌是企業(yè)生存、發(fā)展、壯大的必然選擇。發(fā)展商要有品牌意識(shí)，要主動(dòng)地、自覺(jué)地、精心地把品牌當(dāng)作一個(gè)目標(biāo)去追求。只有重視“無(wú)形資產(chǎn)”，積累品牌，才能更多地獲取“有形資產(chǎn)”。

4 次重視精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位

一次成功和完整的市場(chǎng)營(yíng)銷，精準(zhǔn)的定位是必須的。但是因?yàn)樵谥胺康禺a(chǎn)迅猛發(fā)展的時(shí)期，再大眾化的定位都會(huì)有消費(fèi)者為其買單，所以關(guān)于產(chǎn)品定位沒(méi)有那么被重視。而在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨洗牌的大形勢(shì)下，產(chǎn)品和內(nèi)容成為了一個(gè)企業(yè)能否生存下去的關(guān)鍵。定位不準(zhǔn)，再?gòu)?qiáng)的營(yíng)銷策劃也無(wú)力回天，因此精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位變得非常重要。根據(jù)所在環(huán)境進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，在分析消費(fèi)者需求、分析市場(chǎng)業(yè)態(tài)容量等基礎(chǔ)上正確解讀本地塊、本市場(chǎng)獨(dú)特的物理屬性，從而開(kāi)發(fā)出既符合城市文化氛圍，又與周邊環(huán)境和諧的讓消費(fèi)者喜歡的產(chǎn)品。例如二三線城市的新修商品房目標(biāo)客戶主要是外出務(wù)工的80后、90后年輕人，由于所在城市房?jī)r(jià)高，故返鄉(xiāng)置業(yè)成為首選，戶均人口和消費(fèi)力使之基本需求鎖定在小三居。所以我們要根據(jù)這些80后、90后的年輕人的剛需首次置業(yè)、改善型置業(yè)、自住兼投資性置業(yè)的需求制定戶型配比方案，以最大程度滿足目標(biāo)群體需求。

5 提升廣告品質(zhì)，運(yùn)用多樣化的營(yíng)銷策略和手段

從產(chǎn)品、消費(fèi)者需求著手不斷提升廣告品質(zhì)，避免千篇一律、炒作、虛假、繁雜的廣告，使廣告具有個(gè)性化特征.同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極開(kāi)拓新的廣告渠道，同時(shí)運(yùn)用體驗(yàn)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等新型營(yíng)銷策略和手段.與傳統(tǒng)營(yíng)銷模式相比，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷最大特點(diǎn)是銷售人員可以打破時(shí)間地域等諸多限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播.同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷傳播面廣，內(nèi)容更詳實(shí)生動(dòng)，可以運(yùn)用豐富的圖片全方位展示產(chǎn)品特征.制定優(yōu)良的視頻效果更佳，視頻內(nèi)容可以同時(shí)達(dá)到形象傳播和產(chǎn)品營(yíng)銷的目的，既可以傳達(dá)該項(xiàng)目的概念、傳播品牌思想，又可以達(dá)到吸引消費(fèi)者的目的.籌劃買房的人總是要東奔西走到處看房，但是對(duì)于忙碌的上班族，到處看房不僅要花費(fèi)大量的時(shí)間、金錢和精力，也要很大的機(jī)會(huì)成本.但是通過(guò)樓盤(pán)的視頻，可以幫助他們初步選擇值得看的房子，一旦客戶決定看房，成功率肯定也會(huì)更高.通過(guò)這種方式，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓的營(yíng)銷渠道，又能給消費(fèi)者提供便利，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也能節(jié)約廣告費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).對(duì)于同一區(qū)域的同質(zhì)化房地產(chǎn)項(xiàng)目，在其他條件無(wú)差異的情況下，體驗(yàn)將在交易中扮演重要的角色.保持銷售中心環(huán)境良好、迎合消費(fèi)者的服務(wù)需求做到人性化服務(wù)更容易使客戶在看房過(guò)程中產(chǎn)生喜歡的感覺(jué)，從而實(shí)現(xiàn)交易。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控成為一種常態(tài)，在這充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的新形式下，營(yíng)銷策略創(chuàng)新將要首當(dāng)其沖。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要從市場(chǎng)定位、品牌意識(shí)和營(yíng)銷模式等方面著手，不斷探索出更多科學(xué)、合理、有效的營(yíng)銷策略途徑，為房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展注入新的活力，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展開(kāi)拓更廣闊的空間。

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