楊永智

【摘 要】隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們對居住質(zhì)量逐漸提升，加之當前綠色發(fā)展理念的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力逐漸加劇。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，只有實施設(shè)計管理，才能夠減少實際建設(shè)中的誤差、缺陷，確保各項建設(shè)工作的有效開展，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

【關(guān)鍵詞】設(shè)計管理；房地產(chǎn)開發(fā)；重要性

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為更好地整合各建設(shè)目標，要不斷增強設(shè)計管理力度，進一步推動規(guī)劃工作的開展。由此可見，深入研究并分析設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性具有一定的現(xiàn)實意義。設(shè)計管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有效設(shè)計管理，能夠規(guī)避開發(fā)缺陷與失誤，提高資源配置效率，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟效益?；诖?，將設(shè)計管理作為主要研究內(nèi)容，闡述在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的過程中進行設(shè)計管理的意義

設(shè)計工作是設(shè)計企業(yè)接受開發(fā)企業(yè)委托，為其設(shè)計與目標客戶需求相適應(yīng)且滿足企業(yè)利潤目標的產(chǎn)品，技術(shù)性較強，貫穿于整個開發(fā)過程中。設(shè)計管理工作與項目的主管部門、開發(fā)企業(yè)及設(shè)計方存在緊密聯(lián)系，所以要綜合考慮多層次、多方面的需求，確保規(guī)劃的科學性與詳細性。針對開發(fā)企業(yè)而言，設(shè)計管理并不僅僅只是內(nèi)部管理，仍要在內(nèi)部管理中合理納入外部協(xié)作單位與主管部門溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容。充分利用合理化管理措施，對目標機制加以整合，以實現(xiàn)不同體系間的配合，構(gòu)建平衡發(fā)展格局，進一步推動房地產(chǎn)開發(fā)工作的開展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計管理的現(xiàn)狀

1、設(shè)計管理工作人員專業(yè)水平低。通常情況下，開發(fā)企業(yè)與設(shè)計企業(yè)的設(shè)計管理工作不同。作為開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理人員，需積極參與到整合企業(yè)內(nèi)外部資源、定位市場產(chǎn)品過程中，對設(shè)計工作的質(zhì)量、成本管控與進度平衡能力過于關(guān)注，更強調(diào)設(shè)計管理人員的管理能力。現(xiàn)階段，大部分開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理人員招聘自設(shè)計院，雖然具備較強的技術(shù)水平，但并不具備管理經(jīng)驗，難以對產(chǎn)品特點與賣點進行精準定位，也未系統(tǒng)掌握設(shè)計管理重點，督促協(xié)調(diào)能力缺失，直接影響了管理的效果。

2、不了解行政審批規(guī)則。房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工圖紙與設(shè)計方案需經(jīng)政府多部門審查與批準，但仍存在部分設(shè)計人員不能正確認知施工圖紙與方案技術(shù)管理規(guī)則，且理解缺乏全面性。另外，也有很多企業(yè)受利益驅(qū)使，會在設(shè)計過程中隨意更改設(shè)計要求，導致報規(guī)與報建因難以通過行政審批而多次修改，不利于后期設(shè)計工作的開展。

3、設(shè)計管控機制缺失。房地產(chǎn)實際開發(fā)期間，初期階段也被稱作價值創(chuàng)造的階段，只有保證設(shè)計管理機制與流程的科學合理性，才能夠?qū)崿F(xiàn)項目工程的正常開展，更好地創(chuàng)造企業(yè)的經(jīng)濟與社會效益。在項目開發(fā)中，有部分開發(fā)企業(yè)的管理人員高度重視成本管理，且制訂了相應(yīng)的管理制度，能夠深入認知設(shè)計工作對于成本的影響，然而，設(shè)計管控與管理模式相對落后，始終不具備健全的管理、控制機制，對項目開發(fā)效果產(chǎn)生不利影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計管理的重要性

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設(shè)計管理是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，貫穿前期投資拿地、規(guī)劃設(shè)計、項目建造等整個開發(fā)過程，科學合理的設(shè)計，能夠有效縮短整個項目的工期，節(jié)約成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，同時通過合理的設(shè)計，能夠有效防止項目實施過程中的風險和隱患，從而降低經(jīng)濟損失，樹立良好的企業(yè)形象。基于此，本文從以下方面來分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中設(shè)計管理的重要性：

1、投資決策階段設(shè)計管理。在投資決策階段，企業(yè)對目標地塊要進行總體經(jīng)濟效益分析，設(shè)計的工作是對地塊按照土地出讓條件，結(jié)合地塊的地形和環(huán)境進行方案強排，給出可實施的多種產(chǎn)品組合規(guī)劃方案，提供技術(shù)指標供投資部門進行經(jīng)濟效益測算和確定拿地價和建安成本控制指標。在該階段，方案設(shè)計側(cè)重是對經(jīng)市場調(diào)研部門經(jīng)過市場調(diào)研分析確定的定位產(chǎn)品在目標地塊實現(xiàn)價值最大化且滿足各項條件的土地最大利用程度。經(jīng)論證確定的方案一旦拿地成功后，開發(fā)企業(yè)往往后立即啟動方案深化和報批工作，因此，投資決策階段的設(shè)計工作如果出現(xiàn)大的偏差，將影響項目的實際落地工作和企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2、總體規(guī)劃設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段設(shè)計管理。在方案和施工圖設(shè)計階段的設(shè)計工作是設(shè)計工作最核心和最緊湊的環(huán)節(jié)，對項目的成本和后期銷售起著重要的決定作用，幾乎可以決定項目70%的成本，規(guī)劃布局、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計水平?jīng)Q定項目的銷售賣點和賣相。該階段主要工作有設(shè)計管理部門根據(jù)營銷部門提供的產(chǎn)品定位報告編寫設(shè)計任務(wù)書；規(guī)劃方案設(shè)計、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部評審、方案報批；施工圖設(shè)計、設(shè)計方開發(fā)方內(nèi)部評審、技術(shù)審查、行政審查等。由于市場競爭加劇，開發(fā)企業(yè)為提高效益，對開發(fā)周期時間要求高，設(shè)計周期短，報規(guī)報建時間壓得緊，加之管理不到位往往造成圖紙質(zhì)量不高，影響報規(guī)報建的時間和成本的有效控制。由于該階段的工作聯(lián)系著開發(fā)企業(yè)、設(shè)計單位和政府管理部門，兼具技術(shù)水平、政策把控、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)多方面工作能力要求，因此對現(xiàn)場情況的充分了解和對目標市場的清晰認知，結(jié)合整個工程項目的自身特點以及其影響因素，對資源配置以及實施方案進行充分的計劃，并且根據(jù)計劃嚴格進行實施，加強過程監(jiān)督管理，檢查計劃的落實情況，才能夠保證整個項目的可行性和經(jīng)濟性。

3、項目建造階段的設(shè)計管理。許多開發(fā)企業(yè)都實行項目制管理，按項目核算和考核，但往往在項目工程結(jié)算后發(fā)現(xiàn)成本超了，利潤少了，究其原因，過程中的工程變更隨意是重要原因之一。在項目建造階段，質(zhì)量、安全、成本、進度控制是工程管理的重點，設(shè)計管理工作在該階段是一項配合服務(wù)性工作，主要工作是組織對項目進行技術(shù)交底、對工程建造過程中的圖紙問題提供技術(shù)咨詢以及設(shè)計變更和技術(shù)核定。圖紙的質(zhì)量問題往往會在建造過程在反映出來。在工程開工前，做好相關(guān)準備工作，可以盡早發(fā)現(xiàn)圖紙問題，及時補充完善，有利于控制成本和工期。①開好圖審會議，施工單位、監(jiān)理單位要對施工圖進行認真查看，對圖紙不清、與清單不和、對功能、成本、進度有利的優(yōu)化提出建議，設(shè)計單位應(yīng)做好兩方面的工作：針對項目具體技術(shù)難點、要點對施工單位進行交底，講解需注意的事項；針對施工、監(jiān)理單位提出的圖紙問題認真復核做出回復，必要時應(yīng)甲方設(shè)計管理人員進行會商后回復。并做好圖審會議相關(guān)記錄，避免交底不徹底，有所缺漏而對工程質(zhì)量造成不良影響，這對于保證整個工程的質(zhì)量和效果是非常有必要的。②在施工過程中，設(shè)計管理人員跟蹤圖紙的實際實施情況，對圖紙問題及時反饋，對施工單位提出的變更申請，特別是重大變更或涉及影響審批規(guī)定的，要結(jié)合功能需要、成本控制和工期進度以及項目驗收全面考量和認真論證變更的必要性和變更方案，必要時征詢行政審批部門意見，為公司提供切實可行的方案。

隨著我國經(jīng)濟和社會迅速發(fā)展，人們對地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品需求標準的提高，以及政府對城市品質(zhì)提升的要求，使得房地產(chǎn)開發(fā)成為一項既熱門又競爭激烈的領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設(shè)計管理工作貫穿整個開發(fā)過程，成為引領(lǐng)性的核心管理工作之一。有效的設(shè)計管理能夠減少開發(fā)過程中的失誤和缺陷，使資源配置高效而合理，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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（作者單位：中交地產(chǎn)（天津）有限公司）