黃焯偉

據(jù)媒體引述，近日多家信托公司收到銀監(jiān)窗口指導，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模。對房地產(chǎn)行業(yè)融資提出具體要求，尤其體現(xiàn)在前端融資方面，限制土拍市場出現(xiàn)過熱情況。政府穩(wěn)定土拍及樓市基本已成主調(diào)，土地市場過熱的情況下須以行政手段來降溫，然而我們認為有關行政指令屬于短期性調(diào)控措施，被長期執(zhí)行的機率較少。一些土儲貨值較高的龍頭企業(yè)之抗周期性較強，影響較低，如龍湖集團（00960.HK）、中國金茂（00817.HK）、龍光地產(chǎn)（03380.HK）。我們亦比較喜歡項目執(zhí)行力較強的房企，如奧園集團（03883.HK）、時代中國（01233.HK）等，其權益銷售額上半年增長同比超過30%，大幅超過同業(yè)平均水平，受惠往年銷售增長強勁，中期業(yè)績亦估計較佳。

控制地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模

據(jù)媒體引述，多家信托公司近期收到銀監(jiān)窗口指導，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會官方數(shù)據(jù)顯示，截至2019年一季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.81萬億元（人民幣·下同），占比14.75%，較2018年四季度末上升約0.56個百分點。本輪地產(chǎn)信托窗口指導與早前銀保監(jiān)會印發(fā)的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號文）》方向一致。對房地產(chǎn)行業(yè)融資提出具體要求，尤其體現(xiàn)在前端融資方面。上半年央行接連降準，受惠于貨幣政策中性偏積極，房地產(chǎn)信貸政策相較寬松，房貸平均利率回落。土地市場在第二季度逐漸回暖，熱度超出預期，開發(fā)商對地塊的激烈競爭引起了官方監(jiān)管的注意，須以行政手段控制地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模。

短期土地市場須降溫

政府穩(wěn)定土拍及樓市基本已成主調(diào)，因此在土地市場過熱的情況下須以行政手段來降溫。我們相信房企在短期內(nèi)亦不會放量加杠桿拿地王，否則會被監(jiān)管部門放進融資黑名單，嚴重影響住后發(fā)展。在這背景下，土儲貨值較高的龍頭企業(yè)的抗周期性較強，土儲貨值對銷售額比率較高房企如龍湖集團、世茂房地產(chǎn)、中國金茂、龍光集團的壓力相對壓輕。

二季度規(guī)模房企銷售較穩(wěn)

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百強房企全口徑銷售金額上半年約52536億元，同比上升14%，比第一季度下降5%有所改善。增長主要來自合作項目增加，百強房企權益銷售同比上升約4%至38，749億元。部分房企營運較佳，按權益銷售計算，增長速度較快的房企如旭輝集團、奧園集團、時代中國等，項目推進執(zhí)行力較強，資金回籠較佳。

過往房地產(chǎn)的高杠桿、快周轉模式，在國家未來偏重產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向下難以維持。未來房企只能透過增強產(chǎn)品精致化、特色化來提高項目周轉，或以產(chǎn)業(yè)加地產(chǎn)的模式，幫助政府推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展來換取土儲。我們看好在一、二線熱點城市拿地能力較強的龍頭企業(yè)，中國金茂、龍湖集團等較為有利。一些土地資源上有優(yōu)勢的房企也值得關注，如中國奧園、龍光地產(chǎn)、時代中國等，這些公司深耕大灣區(qū)熟知當?shù)丨h(huán)境，有效從舊改項目中獲取市熱點城市核心地區(qū)的土地，長遠有利發(fā)展。