李騁

摘? ? 要：在上個世紀70年代，也是我國改革開放的初級階段，提出了住房商品化，并在我國設(shè)置了試點，此為房地產(chǎn)在我國的起步階段，隨著我國改革開放的不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，其規(guī)模也在我國迅速擴張，如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在全國各地遍地開花，在我國市場經(jīng)濟中有著重要的地位，逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。然而房地產(chǎn)的發(fā)展與我國的政策有著重大的聯(lián)系，目前，我國正處在城市化建設(shè)的發(fā)展階段，其基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與建筑工程的建設(shè)都離不開房地產(chǎn)，因此，隨著時代的發(fā)展，我國社會各業(yè)對于房地產(chǎn)的要求越來越高。同時，房地產(chǎn)行業(yè)要想完成可持續(xù)發(fā)展的目標，必須加強企業(yè)管理和成本管理問題。本文針對房地產(chǎn)成本管理與控制的特點進行分析，并通過分析總結(jié)出新形勢下房地產(chǎn)成本管理的要點。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟形式;房地產(chǎn);成本管理;要點

1? 引言

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，隨著我國市場經(jīng)濟不斷的完善，市場競爭力也越來越激烈，我國各房地產(chǎn)企業(yè)為了在眾多企業(yè)中脫穎而出，都在積極的探索新的管理方式，其中成本的管理組織架構(gòu)是企業(yè)的重點研究對象，為的就是能夠使企業(yè)的成本管理體系能夠得到創(chuàng)新發(fā)展，達到在降低企業(yè)成本的同時獲得較高的經(jīng)濟效益的目的。然而對于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員而言，特別是成本管理人員，必須對成本管理的特點及問題進行全面了解，并在不斷的工作實踐中總結(jié)經(jīng)驗，并對通過實踐不斷完善和優(yōu)化工作方法，以此，來提升成本管理工作的水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定好堅實的基礎(chǔ)。

2? 房地產(chǎn)成本管理與控制的特點

2.1 成本管理的系統(tǒng)性

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中起到了重要的作用，其在市場中的發(fā)展不僅能夠提高人們的生活水平，還能對國家經(jīng)濟的發(fā)展起到推動作用，然而群眾對于房地產(chǎn)項目的了解不是特點全面，普遍認為房地產(chǎn)的項目只有房屋建筑，對房地產(chǎn)的項目并不了解[1]。其實，房地產(chǎn)的項目比較多元化，沒每個項目都涉及面都比較廣泛，其管理內(nèi)容較為復雜，因此，在其工程開發(fā)的過程中需要許多行業(yè)的配合才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)項目完整的進行。由此可見，房地產(chǎn)的發(fā)展能促進其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對其他產(chǎn)業(yè)起到了帶動作用。在房地產(chǎn)項目開啟之前，許多行業(yè)的項目開起來沒有任何交集，呈現(xiàn)出互不干擾，各自發(fā)展的現(xiàn)象，然而房地產(chǎn)開啟后，各個企業(yè)之間的聯(lián)系就集中起來，形成一個完善的房地產(chǎn)開放系統(tǒng)，各行業(yè)之間互相協(xié)作，為房地產(chǎn)項目的建設(shè)貢獻出應(yīng)盡的責任。通過以上描述可以看出，房地產(chǎn)的項目涉及的企業(yè)與成本管理問題較多，同時成本管理中的管理事項具有較為明顯的系統(tǒng)性。

2.2 成本管理的全面性

房地產(chǎn)項目在進行時有著獨特的特點，其內(nèi)容高度集成，因此，在房地產(chǎn)工程建設(shè)時，對其進管控能夠?qū)崿F(xiàn)全面性。同時，房地產(chǎn)是有開發(fā)商投資建設(shè)的，其是整個項目的核心，為了能夠使房地產(chǎn)的開發(fā)更為全面，在確定項目核心地位的情況下，要保證與其他主體的工作進行協(xié)調(diào)，做好設(shè)計、造價、施工、等工作的和部門的協(xié)調(diào)。因此，為了避免在成本管控工作中出現(xiàn)紕漏，房地產(chǎn)的核心必須做好成本管控工作，需要從宏觀的角度對工程項目進行統(tǒng)籌和規(guī)劃。

3? 房地產(chǎn)成本管理在新經(jīng)濟形式下的要點

3.1 以樹立全產(chǎn)業(yè)鏈管理理念為前提

隨著經(jīng)濟不斷的發(fā)展，我國的經(jīng)濟形式已經(jīng)進入了新的階段，為了能夠我國房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理在新經(jīng)濟形式下得到有效的管理，必須抓住成本管理的要點[2]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要加強全產(chǎn)業(yè)鏈的完善，并將其作為企業(yè)成本管理的前提，為此，企業(yè)要對全產(chǎn)業(yè)鏈進行全面的了解，要知道產(chǎn)業(yè)鏈包含的所有項目，包括施工企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、原材料供應(yīng)商、銷售、第三方服務(wù)企業(yè)等，并且以上環(huán)節(jié)都是成本管理中不可缺少的。同時，企業(yè)還要對全產(chǎn)業(yè)鏈的管理理念進行全面的了解，并對其進行系統(tǒng)的完善，使其包含以下內(nèi)容：對房地產(chǎn)項目開發(fā)前的預(yù)算環(huán)節(jié)要進行有效的控制，要求房地產(chǎn)項目的相關(guān)企業(yè)及部門負責人共同根據(jù)項目的工期對預(yù)算內(nèi)容進行計算，并將其細節(jié)化，同時，在項目實際進展的過程中，項目的所有環(huán)節(jié)必須按照預(yù)算內(nèi)容嚴格執(zhí)行，使其得到最有效的控制。而且，在實施預(yù)算時要健全預(yù)算的管理機制，并保證該機制能夠?qū)︻A(yù)算結(jié)果進行有效的分析，且能夠?qū)?zhí)行情況進行有效的考核，從而促進給企業(yè)與部門的責任有效結(jié)合的同時，能夠有效的降低項目成本。

4? 成本管理構(gòu)架的建立

為了能夠使房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理得到有效的提高，應(yīng)該不斷的創(chuàng)新與改革管理方式，使其具備合理性、科學性，并且能夠達到有效的管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立成本管理構(gòu)架，然而，構(gòu)架的建立也不能夠過于盲目，在建立之前要對其進行精細的設(shè)計，并且，在對其進行設(shè)計時要保證構(gòu)件具有一定的科學性和使用時的可靠性，所以，在設(shè)計時要有專業(yè)的人士參與到其中。而且，在成本管理的過程中，對構(gòu)件的設(shè)計要以開發(fā)項目的數(shù)量作為依據(jù)，設(shè)計出符合項目的成本控制的運營模式。

5? 價值工程的限額設(shè)計

在房地產(chǎn)項目中，成本的管理與控制對項目的開發(fā)有著重要的影響，為了能夠使其得到有效的控制，在項目投資之前采取限額設(shè)計，在進行限額設(shè)計之前要對房地產(chǎn)項目進行詳細的了解，并且通過對項目的全面了解，制定出相關(guān)的可行性計劃和投資估算表，同時通過對房地產(chǎn)項目功能的了解，進行分配投資限額的控制設(shè)計，然而在投資項目時，要保證總體的投資額度不能夠超過限額設(shè)計的額度[3]。在房地產(chǎn)項目的成本控制中，房地產(chǎn)的設(shè)計對其有著較高的影響，因此，在對房地產(chǎn)項目進行設(shè)計時，要把握好經(jīng)濟作用和工程技術(shù)的重點，并將建設(shè)周期內(nèi)所有的因素進行對比，從中選出優(yōu)化內(nèi)容。

通過對房地產(chǎn)發(fā)展的了解，房地產(chǎn)項目傳統(tǒng)的設(shè)計中需要投資較大的額度，而且在投資中缺乏相應(yīng)的透明度和精確度，因此，在設(shè)計中就會出現(xiàn)時間斷和成本小的弊端，所以，這種方式提高了成本管理的難度。而在限額設(shè)計中能夠節(jié)約投資的成本，從而能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)方案優(yōu)化的目的。

6? 結(jié)語

通過以上描述可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)想要得到健康有序的發(fā)展，必須做好成本管理及控制工作，并在不斷的工作時間中創(chuàng)新出最合適的控制方法。本文針對房地產(chǎn)成本管理與控制的特點進行分析，并通過分析總結(jié)出新形勢下房地產(chǎn)成本管理的要點。

參考文獻：

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[3] 龔建備.浙江電力系統(tǒng)加快推行工程量清單計價模式招投標的研究[D].同濟大學，2007.