文/李綺慧 青島地鐵資源開(kāi)發(fā)有限公司

一、調(diào)研背景與意義

截止2018年底，中國(guó)大陸地區(qū)共有35個(gè)城市開(kāi)通城市軌道交通，運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路185條、總長(zhǎng)度5761.4公里，其中地鐵運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路4354.3公里，占比75.6%。進(jìn)入“十三五”三年來(lái)，累計(jì)新增運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路長(zhǎng)度為2143.4公里，年均新增運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路長(zhǎng)度714.5公里[以上數(shù)據(jù)來(lái)源為《中國(guó)城市軌道交通年度統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》]。

2018年全年累計(jì)完成客運(yùn)量210.7億人次，同比增長(zhǎng)14%，全年共完成投資5470.2億元，同比增長(zhǎng)14.9%。2010年到2018年，運(yùn)營(yíng)里程和車(chē)站數(shù)量的增長(zhǎng)呈線(xiàn)性同比增長(zhǎng)。

不論建設(shè)速率還是規(guī)模，現(xiàn)階段我國(guó)在軌道交通建設(shè)領(lǐng)域處高速發(fā)展階段。城市軌道交通以其運(yùn)量大、速度快、時(shí)間準(zhǔn)、污染少、占地少、交通事故少等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，備受世界各大城市的青睞，已經(jīng)成為解決大城市交通問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)軌道交通企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必要途徑。但同時(shí)，城市軌道交通具有“準(zhǔn)公共產(chǎn)品、準(zhǔn)公益性和準(zhǔn)商業(yè)化經(jīng)營(yíng)的”行業(yè)屬性，以及很強(qiáng)的正外部效應(yīng)、投資額巨大、票價(jià)低廉、投資回收期漫長(zhǎng)、衍生商業(yè)價(jià)值較大、邊際成本收益率較高等經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，決定了僅依靠純粹地鐵運(yùn)營(yíng)的虧損是與生俱來(lái)的，是其運(yùn)營(yíng)固有的特點(diǎn)和規(guī)律。

注 以上數(shù)據(jù)來(lái)源為《中國(guó)城市軌道交通年度統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》

分析少部分城市在軌道交通盈利模式方面所獲得的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮青島本地城市規(guī)劃與發(fā)展，探索獨(dú)特的盈利策略，不但對(duì)城市地鐵公司而言是當(dāng)前最重要的問(wèn)題，同時(shí)就全國(guó)的軌道交通發(fā)展而言也有著相當(dāng)大的益處。

二、主要地鐵城市盈利模式研究

調(diào)研案例

1.香港地鐵的公私合營(yíng)模式

香港地鐵公司和新加坡、日本東京地鐵公司等是世界上屈指可數(shù)的未虧損公司之一，在經(jīng)營(yíng)管理方面，香港地鐵公司不直接受政府部門(mén)管理，香港回歸后第二年，香港地鐵開(kāi)始逐漸推行私有化，到2000年十月份，香港地鐵公司正式上市，其中有23%的股份屬于香港公民所有，其余部分則保留在政府手中，此外，香港政府還指出在今后要逐漸減少政府對(duì)香港地鐵股份的持有率，將更多的自由轉(zhuǎn)移給民眾。

港鐵在創(chuàng)建初期，政府就一直貫徹落實(shí)量入為出的財(cái)政思路，堅(jiān)決避免將地鐵發(fā)展為政府長(zhǎng)期的財(cái)政壓力。所以，企業(yè)也是在平衡財(cái)務(wù)的影響下，歷經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，逐漸發(fā)現(xiàn)了地鐵和物業(yè)雙方面綜合所含的一系列價(jià)值，同時(shí)打造出了對(duì)應(yīng)的聯(lián)發(fā)策略。以地鐵公司的管理，成功地將鐵路研究、規(guī)劃、工程和運(yùn)營(yíng)，乃至于周邊的物業(yè)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)等一系列的內(nèi)容綜合在一起，推動(dòng)雙方面實(shí)現(xiàn)真正意義上的協(xié)同。港鐵在其周邊附屬項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程之中，長(zhǎng)期奉行著高密度、多樣性和緊湊設(shè)計(jì)等三大原則。通過(guò)這樣的開(kāi)發(fā)模式，不但給其在物業(yè)租賃方面產(chǎn)生了相當(dāng)大的效益，同時(shí)也給軌道站點(diǎn)帶來(lái)了大規(guī)模的客流保障。

2.深圳地鐵“地鐵+物業(yè)”模式

深圳在此領(lǐng)域則是將市場(chǎng)發(fā)展作為根本導(dǎo)向，打造出了地鐵長(zhǎng)效發(fā)展之路，通過(guò)完善投融資體制，運(yùn)用“地鐵＋物業(yè)”經(jīng)營(yíng)模式。即政府的工作主要在于線(xiàn)路的安排和決策，實(shí)際的業(yè)務(wù)活動(dòng)則通過(guò)公司來(lái)承擔(dān)，通過(guò)政企分離，雙方承擔(dān)各自的責(zé)任，不但有效地減少了政府的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也顯著提升了建設(shè)效率，在經(jīng)濟(jì)利益方面較之于此前也有了顯著地提高。

如深圳地鐵1、2、3、4、5號(hào)線(xiàn)和樞紐工程主要進(jìn)行了7處較大規(guī)模的上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，建成后包括前海、蛇口西、橫崗、龍華、塘朗5個(gè)車(chē)輛段以及1號(hào)線(xiàn)深大站、深圳北站交通樞紐等，上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)利用土地面積約129萬(wàn)平方米，總開(kāi)發(fā)建筑面積約350萬(wàn)平方米，其中建設(shè)保障性住房約123萬(wàn)平方米，約20981套住房；商業(yè)開(kāi)發(fā)面積約227萬(wàn)平方米。

該城市地鐵盈利模式具有如下特點(diǎn)：一是，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)資源的有效統(tǒng)籌，獲得了相關(guān)資源領(lǐng)域的壟斷地位，形成了邊際效應(yīng)，使得部分主體被隔絕在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之外，保證自身?yè)碛凶銐虻陌l(fā)展空間；二是，在相關(guān)資源領(lǐng)域具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)資源的合理配置和整合，充分發(fā)揮出相關(guān)資源的效能；三是，通過(guò)運(yùn)行流程的科學(xué)設(shè)置，在分權(quán)機(jī)制的作用下，有效地提升運(yùn)營(yíng)管理的效率，保證了流程再造的實(shí)現(xiàn)；四是，資本經(jīng)營(yíng)逐步取代了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步發(fā)揮出了資本的價(jià)值。

總結(jié)分析

1.國(guó)有國(guó)營(yíng)的軌道交通盈利模式

這種模式由于政府承擔(dān)了大部分地鐵建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、資源開(kāi)發(fā)以及管理的費(fèi)用，政府財(cái)政壓力巨大，不利于軌道交通的多方面建設(shè)，不利于資源再開(kāi)發(fā)與利用。

2.公私合營(yíng)的軌道交通盈利模式

這種模式對(duì)軌道交通的收益狀況具有較強(qiáng)的依賴(lài)性，若軌道交通收益狀態(tài)不理想，則軌道交通就難以通過(guò)吸收社會(huì)資源來(lái)維持其生存和發(fā)展的需求。軌道市場(chǎng)化機(jī)制的引入，軌道交通運(yùn)營(yíng)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，提升自身的服務(wù)水平，進(jìn)而保證經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏。

3.一體化的軌道交通盈利模式

這種模式在資源整合和流程重組方面具有明顯的優(yōu)勢(shì)，由于資源得到了有效的整合，相關(guān)資源處于較為集中的狀態(tài)，因此，這種模式下，市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻較高，其它競(jìng)爭(zhēng)主體很難對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)構(gòu)成有效的威脅。同時(shí)，通過(guò)對(duì)流程的重新組合，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率得到了有效地提升，對(duì)提升地鐵的服務(wù)質(zhì)量、提高資源的利用效率具有十分重要的促進(jìn)作用。

5.專(zhuān)業(yè)化的軌道交通盈利模式

這種模式和一體化模式的運(yùn)行理念恰好相反，它是通過(guò)將軌道交通進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化劃分，提升了軌道交通的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作水平，有利于實(shí)現(xiàn)地鐵市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，有效地豐富了軌道交通的投融資主體。但是，由于對(duì)軌道交通實(shí)行了專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，導(dǎo)致軌道交通資源被多個(gè)主體分散，進(jìn)而增加了軌道交通資源整合的成本，不利于形成統(tǒng)一的組織結(jié)構(gòu)，增加了管理的難度。

6.我國(guó)軌道交通房地產(chǎn)發(fā)展存在問(wèn)題總結(jié)

序號(hào) 問(wèn)題類(lèi)型 面臨問(wèn)題軌道交通正外部性問(wèn)題建設(shè)資金不足抵運(yùn)營(yíng)虧損2 1招拍掛制度下，軌道企業(yè)缺乏有效的土地獲取途徑3軌道交通物業(yè)發(fā)展滯后于軌道線(xiàn)網(wǎng)建設(shè)4物業(yè)發(fā)展與軌道交通建設(shè)投資審批不兼容5地下空間土地及產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不清宏觀政策層面6軌道交通物業(yè)發(fā)展的特殊性與專(zhuān)業(yè)技術(shù)（城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)保、公安消防）規(guī)范之間不協(xié)調(diào)7軌道交通物業(yè)資源無(wú)法與資本市場(chǎng)對(duì)接8物業(yè)發(fā)展在軌道交通企業(yè)中的定位不清晰10 物業(yè)開(kāi)發(fā)與軌道建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)不同步11 軌道交通物業(yè)發(fā)展專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化程度不高12 軌道交通物業(yè)發(fā)展人才匱乏13 軌道沿線(xiàn)規(guī)劃的優(yōu)化、調(diào)整困難14 軌道交通企業(yè)對(duì)地下空間開(kāi)發(fā)主導(dǎo)權(quán)不明確15 后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平有待提高軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源困難9企業(yè)微觀層面

三、相關(guān)啟示及建議

盈利體系構(gòu)建

1.兩個(gè)前提：從城市總體規(guī)劃及城市戰(zhàn)略發(fā)展為高度，將TOD/TIOD理念前置；堅(jiān)持“同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步經(jīng)營(yíng)”的目標(biāo)。優(yōu)化軌道交通建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是構(gòu)建盈利模式的起點(diǎn)。軌道交通建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)不僅直接決定建設(shè)成本，而且直接影響客流、附屬資源商業(yè)價(jià)值和土地增值程度，從源頭上決定投資是否具有盈利性和盈利能力的大小。

2.三個(gè)途徑：軌道交通土地資源開(kāi)發(fā)；軌道交通產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；軌道交通廣告、通訊、商業(yè)的附屬資源開(kāi)發(fā)。軌道交通附屬資源是構(gòu)建盈利模式的重點(diǎn)，其是地鐵投資建設(shè)的衍生產(chǎn)出，邊際成本收益率極高，只需要極少的附屬資源策劃和建設(shè)成本，就能增加較多的附屬資源，產(chǎn)生很大的資源開(kāi)發(fā)收入。

3.四個(gè)政策保障：土地政策保障、土地權(quán)屬管理政策保障、土地收益返還政策、投融資模式優(yōu)化保障。目前我國(guó)軌道交通的盈利模式主要為政府前補(bǔ)貼及后補(bǔ)貼兩種模式，從經(jīng)濟(jì)理論分析，前補(bǔ)與后補(bǔ)是等效的，但前補(bǔ)效果優(yōu)于后者，即要解決規(guī)劃與開(kāi)發(fā)一體化問(wèn)題，將土地資源與規(guī)劃資源一體化，給予軌道交通企業(yè)開(kāi)發(fā)的良性發(fā)展空間。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式

1.TIOD模式發(fā)展意義

TIOD，即“TOD＋產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”（Transit Industry Oriented Development），是在原有地鐵站點(diǎn)綜合開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特色有針對(duì)性的融入產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步突出產(chǎn)業(yè)集群對(duì)區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)作用，為城市功能再造、產(chǎn)城創(chuàng)融合發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)。作為在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換過(guò)程中的創(chuàng)新實(shí)踐，通過(guò)“交通＋產(chǎn)業(yè)”雙核引領(lǐng)，TIOD的應(yīng)用在增進(jìn)地方稅收、提高就業(yè)人口、完善城市配套功能等方面顯現(xiàn)了積極作用，對(duì)促進(jìn)城市與產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展有現(xiàn)實(shí)意義。

結(jié)合青島地鐵自身情況，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在獲取地產(chǎn)增值的同時(shí)，也為城市軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了帶動(dòng)作用。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)平臺(tái)與載體，凝聚上下游產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)科研、技術(shù)、產(chǎn)品、服務(wù)，通過(guò)“招才引智”“引商購(gòu)資”的模式，補(bǔ)短板、強(qiáng)效能，構(gòu)建軌道交通一體化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)提升青島市 軌道交通整體實(shí)力，實(shí)現(xiàn)“青島研發(fā)”“青島制造”具有關(guān)鍵意義。

2.TIOD主要盈利構(gòu)成

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況，盈利模式主要為產(chǎn)業(yè)增值與地產(chǎn)增值，二者互為促進(jìn)，主要盈利類(lèi)型如下：

盈利類(lèi)型 產(chǎn)生收益的項(xiàng)目?jī)?nèi)容土地增值 原有土地只租不售，獲得土地增值；以產(chǎn)業(yè)名義低成本獲取土地土地運(yùn)營(yíng)租金收入 產(chǎn)業(yè)用房、土地租金收入商業(yè)地產(chǎn) 配套的商業(yè)性房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)房產(chǎn)的出租和出售住宅地產(chǎn) 獲得住宅配套，住宅出租和出售稅收優(yōu)惠 符合政府的稅收優(yōu)惠、減免、轉(zhuǎn)移支付等政府補(bǔ)貼 政府產(chǎn)業(yè)扶持基金、獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政支持資金等政策支持產(chǎn)業(yè)技術(shù)性服務(wù)公共性技術(shù)平臺(tái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù) 融資、咨詢(xún)、培訓(xùn)、信息、政府關(guān)系、孵化、知識(shí)、媒體、網(wǎng)絡(luò)、物流、人力資源、軟件服務(wù)外包等增值服務(wù)生活配套性服務(wù) 餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、醫(yī)療等園區(qū)運(yùn)營(yíng)性服務(wù) 物業(yè)管理（污水處理、供水、供暖、供電、供氣）產(chǎn)業(yè)投資金融投資VC/PE專(zhuān)業(yè)性公司投資 投資專(zhuān)業(yè)性公司并實(shí)現(xiàn)IPO（產(chǎn)業(yè)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)基金等）產(chǎn)業(yè)用地資本運(yùn)作 在不允許直接轉(zhuǎn)售情況下，探索作價(jià)入股方式現(xiàn)有房產(chǎn)的資本運(yùn)作 產(chǎn)業(yè)型房產(chǎn)股權(quán)、信托、證券化運(yùn)作模式輸出生地開(kāi)發(fā) 土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)、BOT運(yùn)營(yíng)、以土地入股共同開(kāi)發(fā)熟地改造 原有物業(yè)改造與功能變更委托經(jīng)營(yíng) 分享稅收或服務(wù)性收益

3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)踐

青島市軌道交通產(chǎn)業(yè)具有得天獨(dú)厚的發(fā)展環(huán)境，2018年軌道交通相關(guān)產(chǎn)值逾800億元，預(yù)計(jì)2020年產(chǎn)值將突破1000億元。結(jié)合青島地鐵的發(fā)展訴求，集團(tuán)積極探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，將在城陽(yáng)區(qū)建設(shè)“青島地鐵創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園”、在即墨區(qū)建設(shè)“即墨城軌配套基地”。

城陽(yáng)地鐵創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園以“政產(chǎn)學(xué)研用”一體化的思路建設(shè)國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，做強(qiáng)軌道交通裝備、核心研發(fā)與成果轉(zhuǎn)換，項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)與學(xué)苑區(qū)，以軌道交通上下游產(chǎn)業(yè)鏈總部基地、雙創(chuàng)孵化基地、大數(shù)據(jù)中心、檢測(cè)認(rèn)證中心為主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，同時(shí)規(guī)劃布局地鐵綜合實(shí)訓(xùn)基地與軌道交通專(zhuān)業(yè)院校。

即墨城軌配套基地以“產(chǎn)城融合”的發(fā)展思路及交通產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)區(qū)域的發(fā)展模式，打造“高端的產(chǎn)、宜居的城、幸福的人”為目標(biāo)的高品質(zhì)城軌配套基地，同時(shí)注重生態(tài)環(huán)境的打造及區(qū)域泉文化及古驛道等文化積淀。項(xiàng)目以軌道交通產(chǎn)業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)、整車(chē)組裝、核心零部件制造、軌道交通配套產(chǎn)品生產(chǎn)等為重點(diǎn)發(fā)展方向。

盈利模式的構(gòu)建是軌道交通企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基石，將財(cái)政支持、土地收益返還、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)三者有機(jī)結(jié)合，才能最大化實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。