劉鋒

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力不斷提升，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)也實(shí)現(xiàn)了迅速騰飛，但是近年來(lái)，由于內(nèi)外部市場(chǎng)環(huán)境變化，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，通過(guò)優(yōu)化內(nèi)部控制提升自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，已經(jīng)成為廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的共識(shí)。本文就從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及優(yōu)化對(duì)策角度分析了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的內(nèi)部控制問(wèn)題，希望文中建議能給廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高效發(fā)展帶來(lái)一些啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);內(nèi)部控制;問(wèn)題與對(duì)策

內(nèi)部控制是企業(yè)的監(jiān)管系統(tǒng)，在控制企業(yè)內(nèi)部工作及管理效率、強(qiáng)化企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)奏方面都有很大作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化是提高企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，明確內(nèi)部控制的必要性，能夠有效規(guī)范內(nèi)部控制的改革與創(chuàng)新優(yōu)化。

一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施的必要性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制具有一定的必要性，首先，內(nèi)部控制優(yōu)化是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)在需求，由于近年我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境變化較大，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又面臨拆遷、施工、銷(xiāo)售等一系列復(fù)雜經(jīng)營(yíng)過(guò)程，所以通過(guò)內(nèi)部控制實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防控，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的保證。其次，外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制也有要求，國(guó)家證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等五部委聯(lián)合發(fā)文《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等內(nèi)容，都對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制、自評(píng)、審計(jì)等工作提出了要求，在這樣內(nèi)外部環(huán)境的綜合影響和要求下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的實(shí)施和優(yōu)化勢(shì)在必行，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義[1]。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及問(wèn)題

雖然眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始高度重視內(nèi)部控制優(yōu)化問(wèn)題，但是由于經(jīng)驗(yàn)不足和對(duì)自身發(fā)展情況分析了解不足，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控住仍然在以下方面存在較多問(wèn)題。

（一） 缺乏完善的內(nèi)部控制制度

完善的內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，內(nèi)部控制不是單純某個(gè)方面的工作把控，而是企業(yè)全局規(guī)劃、全程發(fā)展中的控制。但是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制制度建立中卻缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對(duì)內(nèi)部控制管理責(zé)任劃分、績(jī)效考核、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)監(jiān)督管理等方面都缺乏規(guī)范性，尤其在部分中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，家族式經(jīng)營(yíng)理念、高度集權(quán)的管理方式、一崗多職的工作安排都導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立和完善難以推進(jìn)，尤其是內(nèi)部控制中財(cái)務(wù)審計(jì)等制度的不完善，大大提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了安全隱患[2]。所以，完善內(nèi)部控制制度，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化需要首先解決的問(wèn)題。

（二） 內(nèi)部信息交流效率低

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式都傾向于自產(chǎn)自銷(xiāo)類(lèi)型，這就需要房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)部門(mén)與銷(xiāo)售部門(mén)實(shí)現(xiàn)良好的配合，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展。但是在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)卻存在工作交流延遲、部門(mén)各自為政、工作銜接與配合不充分等問(wèn)題，財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)融合度差、內(nèi)部信息交流效率低，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。

（三） 工作人員內(nèi)部控制意識(shí)不足

內(nèi)部控制意識(shí)不足，是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的另一困境。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)片面的認(rèn)為內(nèi)部控制就是對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)的控制，或者是企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)事，而忽視了內(nèi)部控制過(guò)程中基層員工和各個(gè)不同部門(mén)的作用，導(dǎo)致內(nèi)部控制中因?yàn)槿藛T不重視所帶來(lái)的巨大阻力。另外，也有部分企業(yè)管理層認(rèn)為內(nèi)部控制就是對(duì)員工實(shí)施“軍事化管理”，而將重點(diǎn)放在員工日常的打卡、基本工作考核上，導(dǎo)致內(nèi)部控制重點(diǎn)出現(xiàn)偏差，關(guān)鍵控制問(wèn)題難以得到解決[3]。提高對(duì)內(nèi)部控制的正確認(rèn)識(shí)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急需解決的問(wèn)題。

（四） 缺乏健全的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中涉及的資金流動(dòng)、商品庫(kù)存數(shù)額、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)問(wèn)題都比較復(fù)雜，這涉及到比較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制主要需要依靠?jī)?nèi)部審計(jì)控制、內(nèi)部監(jiān)察、內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立等方法來(lái)解決，但是在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制中，對(duì)這方面的控制與管理十分有限，很多企業(yè)并未從財(cái)務(wù)預(yù)算、會(huì)計(jì)審核、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等角度進(jìn)行深度內(nèi)部控制分析，缺乏健全的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，正影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的效率和企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，是需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化建議

通過(guò)對(duì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制必要性和現(xiàn)存問(wèn)題的分析，筆者根據(jù)自身房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和文獻(xiàn)資料分析，總結(jié)了以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化對(duì)策，僅供業(yè)內(nèi)人士參考。

（一） 構(gòu)建完善科學(xué)的內(nèi)部控制制度

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該注意完善內(nèi)部控制制度，在完善內(nèi)部控制制度工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該先對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀有一個(gè)深入的調(diào)查和分析，總結(jié)當(dāng)前企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題，然后需要明確內(nèi)部控制的目標(biāo)，這一目標(biāo)的確立需要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和目標(biāo)相一致，如果在確立內(nèi)部控制目標(biāo)時(shí)有一定難度，則可借鑒行業(yè)內(nèi)部成功企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)典案例上汲取內(nèi)部控制目標(biāo)科學(xué)方向。其次，在完善內(nèi)部控制制度中，需要注意內(nèi)部控制制度的完善性，并且建立可量化的內(nèi)部控制管理標(biāo)準(zhǔn)，方便后期對(duì)內(nèi)部控制執(zhí)行效果的監(jiān)督管理。

（二） 提高內(nèi)部控制中各環(huán)節(jié)信息交流

在解決內(nèi)部控制中信息交流不充分的問(wèn)題上，企業(yè)應(yīng)該注意避免內(nèi)部溝通中不同部門(mén)之間的隔閡，財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)部、建筑部等重點(diǎn)部門(mén)一定要形成信息共享交流意識(shí)，通過(guò)部門(mén)間的會(huì)議、資料報(bào)告共享等方式進(jìn)行信息的交流和反饋。針對(duì)強(qiáng)化內(nèi)部控制中的信息交流問(wèn)題，構(gòu)建內(nèi)部線(xiàn)上信息化管理平臺(tái)也是十分有效的辦法，通過(guò)信息化平臺(tái)的搭建，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的項(xiàng)目工作、財(cái)務(wù)審批審核、會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程等都移至線(xiàn)上信息平臺(tái)完成，能夠有效提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部溝通效率，以A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，在內(nèi)部控制優(yōu)化中建立了內(nèi)部信息化管理系統(tǒng)，通過(guò)信息化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理、審批、監(jiān)控工作，讓各部門(mén)的信息能夠第一時(shí)間通過(guò)線(xiàn)上平臺(tái)實(shí)現(xiàn)共享和交流，有效提升了該企業(yè)內(nèi)部控制效率，給企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了更多空間和可能。

（三） 強(qiáng)化工作人員內(nèi)部控制意識(shí)

針對(duì)企業(yè)員工內(nèi)部控制意識(shí)淡薄問(wèn)題，需要從內(nèi)部控制責(zé)任制度劃分、內(nèi)部企業(yè)文化建設(shè)等方面進(jìn)行解決。一般情況下，內(nèi)部控制制度兼顧內(nèi)部績(jī)效考核、內(nèi)部責(zé)任劃分、內(nèi)部成本控制、內(nèi)部財(cái)務(wù)控制、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等，尤其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，因?yàn)樯婕暗椒康禺a(chǎn)銷(xiāo)售問(wèn)題，所以在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制中除了要讓員工認(rèn)識(shí)到以上各方面內(nèi)部控制內(nèi)容對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要意義，還需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)情況給員工制定動(dòng)態(tài)的內(nèi)部控制量化指標(biāo)，并將這些指標(biāo)與員工績(jī)效關(guān)聯(lián)，這樣能夠有效提升企業(yè)員工的工作積極性，使其重視內(nèi)部控制的執(zhí)行，另外，通過(guò)內(nèi)部控制規(guī)章制度的定期學(xué)習(xí)和宣傳，也能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工對(duì)內(nèi)部控制的深入認(rèn)識(shí)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)效率的全面提升[4]。

（四） 構(gòu)建高效的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理

構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理機(jī)制也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化的有效辦法。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估需要建立專(zhuān)門(mén)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門(mén)，該部門(mén)應(yīng)該定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境、國(guó)家政策、同類(lèi)企業(yè)發(fā)展情況等進(jìn)行全面深入的數(shù)據(jù)分析，用數(shù)據(jù)信息結(jié)合內(nèi)部企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和企業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建。另外風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理工作還需要注重對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制，嚴(yán)格內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)察審計(jì)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理和監(jiān)控，減少內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真和管理漏洞，對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)制定應(yīng)對(duì)措施，以促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制的全面落實(shí)和推進(jìn)。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始重視內(nèi)外兼顧的重要性，而如何探尋更有效的內(nèi)部控制方式，還需廣大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步思考和研究。

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