閆炳亮

摘? ? 要：改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，其中建筑行業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)都為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)較大的工程，雖然對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是利益較大，但是前期的經(jīng)營(yíng)成本也是巨大的。房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)一個(gè)新型項(xiàng)目的開發(fā)，前期就需要做好足夠的準(zhǔn)備工作，其中最重要的一個(gè)工作就是成本管理。成本管理是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵，將成本管理與實(shí)際操作進(jìn)行結(jié)合，并將其合理化，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中都要解決的問題，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的關(guān)鍵。本文將首先對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的成本管理優(yōu)勢(shì)進(jìn)行分析講述，并提出更好的管理方案來有效的實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本，也期待一下淺薄的意見可以給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理帶來有效的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;成本控制

1? 引言

成本控制能夠保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展與實(shí)踐，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛推崇的一種成本管理模式是合約管理模式。這種模式將成本管理內(nèi)容和流程清晰化，明確了合同界面，能夠有效控制項(xiàng)目成本細(xì)節(jié)。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本控制合約管理模式的研究，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得長(zhǎng)久的發(fā)展效益。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制概述

①合理的控制成本管理工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目整體成本管理工作時(shí)，需要先對(duì)每個(gè)生產(chǎn)的環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的評(píng)估工作，每個(gè)環(huán)節(jié)成本精細(xì)化管理，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目管理得到良好的成本控制。各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制可以有效的幫助項(xiàng)目管理人員進(jìn)行合理化的成本控制管理分析。首先，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制時(shí)，要對(duì)控制階段作為主要的成本控制依據(jù)，可以主要分為三個(gè)部分，分別是事前成本控制、事中成本控制、事后成本控制。可以說整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制，就是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制，各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系與有效的控制可以保證企業(yè)制定的成本管理方案可以在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)真正的實(shí)行。②控制項(xiàng)目成本的優(yōu)勢(shì)，在相關(guān)的項(xiàng)目管理過程中，有效的完成成本控制管理工作，是幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化的方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本管理控制工作，可以幫助提升項(xiàng)目的管理、有效的控制成本、增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核算能力、促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的提升。項(xiàng)目成本控制成本工作將每個(gè)環(huán)節(jié)的管理銜接，成為主要的成本控制管理工作，實(shí)現(xiàn)成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的優(yōu)勢(shì)。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究

3.1? 健全合約管理制度

國(guó)家要提高對(duì)合同管理的重視，為項(xiàng)目成本執(zhí)行合約管理模式提供保障。通過建立健全相關(guān)制度，可以為合同的執(zhí)行提供支持，確保每一個(gè)環(huán)節(jié)都有制度可循。房地產(chǎn)行業(yè)的走向應(yīng)該更加法制化和規(guī)范化，加強(qiáng)合同管理是重要路徑。在健全合同管理制度時(shí)，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和合同執(zhí)行的不同階段對(duì)每一項(xiàng)合同內(nèi)容和合同界限加以明確，并對(duì)合同執(zhí)行的每一個(gè)階段制定合同管理制度，做到全覆蓋和深入的實(shí)現(xiàn)合同管理。

3.2? 成本控制的優(yōu)化

①實(shí)施生命周期成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要在全生命周期理論的指導(dǎo)下，將成本控制貫穿于前期策劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目銷售各個(gè)階段，形成基于項(xiàng)目全生命周期的成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)的成本控制重要環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，成立成本控制部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程的成本管控，制定各個(gè)階段的成本控制措施，加強(qiáng)成本控制措施執(zhí)行力度，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本管理隊(duì)伍建設(shè)，運(yùn)用先進(jìn)的成本管理方法，在管理實(shí)踐中不斷優(yōu)化成本控制措施。②實(shí)施成本動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的過程中，可以實(shí)施成本動(dòng)態(tài)控制，具體可采取如下幾種方法：其一，限價(jià)設(shè)計(jì)?？梢罁?jù)成本的預(yù)計(jì)情況對(duì)各項(xiàng)成本及各階段的成本開支進(jìn)行設(shè)定，并執(zhí)行限價(jià)，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)總量的控制，從而確保成本始終保持在受控范圍內(nèi)。其二，限價(jià)采購(gòu)。材料是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本的重要組成部分之一，對(duì)其進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，可按照品質(zhì)及目標(biāo)價(jià)位進(jìn)行限制，確保材料的性價(jià)比最高。其三，先算后干。項(xiàng)目實(shí)施中如果成本超支，應(yīng)通過對(duì)比分析等方法，找出具體的原因，據(jù)此增強(qiáng)成本控制的針對(duì)性，防止后續(xù)項(xiàng)目出現(xiàn)類似的情況。

3.3? 工程造價(jià)核算體系的優(yōu)化與創(chuàng)新

工程項(xiàng)目?jī)?yōu)化控制主要由造價(jià)監(jiān)管系統(tǒng)、工程信息系統(tǒng)以及價(jià)格控制系統(tǒng)合并組成，在實(shí)施中需要?jiǎng)討B(tài)化管理房地產(chǎn)的工程造價(jià)，最大程度上實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)體系的優(yōu)化與創(chuàng)新。相關(guān)工作人員可以通過計(jì)算機(jī)的利用搜集、傳輸、整理、存儲(chǔ)工程造價(jià)相關(guān)信息，并且進(jìn)行系統(tǒng)的使用及維護(hù)，代替日常業(yè)務(wù)的人工處理，及時(shí)提供給管理人員完整全面的信息，確保企業(yè)能夠擁有最新資料，從而及時(shí)提供管理人員有效參考資料。工程量清單計(jì)價(jià)能夠完成計(jì)量單位項(xiàng)目規(guī)定的所需機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、預(yù)期利潤(rùn)，同時(shí)還包含了合同中涉及的潛藏及顯現(xiàn)的所有風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任，確保價(jià)格組成的合理性與完整性，保證其能夠與市場(chǎng)價(jià)格相近的可比性。

3.4? 開發(fā)成本中存在的隱形失效成本

隱形實(shí)效成本主要指的是建筑材料的放置儲(chǔ)存費(fèi)用;機(jī)械設(shè)備的閑置費(fèi)用;機(jī)械設(shè)備在使用不當(dāng)時(shí)對(duì)工程造成的影響;施工環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的多余流程造成人力資源的浪費(fèi);施工人員的熟練程度不夠?qū)е鹿こ汰h(huán)節(jié)施工緩慢;遇見突發(fā)性時(shí)間暫停項(xiàng)目出現(xiàn)的損失。隱形失效成本對(duì)于企業(yè)開發(fā)成本也是一項(xiàng)嚴(yán)重的損失，所以項(xiàng)目的管理人員需要做好相對(duì)應(yīng)的隱形成本管理。

4? 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，要關(guān)注工程成本，要具有科學(xué)的成本控制思維和控制策略。結(jié)合工程成本控制經(jīng)驗(yàn)可知，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其要加強(qiáng)對(duì)合約管理下的項(xiàng)目成本控制的實(shí)踐，要在管理過程中，了解自身情況，并善于轉(zhuǎn)化控制思路，注重成本信息銜接的暢通性，加強(qiáng)對(duì)合約的完善與調(diào)整。在管理過程中，要健全合約管理制度、完善運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)體系，并合理壓縮合約數(shù)量，豐富成本控制的科學(xué)內(nèi)涵。

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