張營周 于佳寧 王浩

【摘 要】 鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化、規(guī)模化企業(yè)是構建租購并舉的住房體系，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。以JX公司為例，分析了不動產租賃企業(yè)稅費申報繳納情況，發(fā)現其涉及稅種多、稅收負擔重、稅費風險大，亟需擺脫面臨的困境。依據新的稅收政策，結合減稅降費的大背景，探究了不動產租賃企業(yè)稅費籌劃的空間，并提出了縮小稅基和適用低稅率、資產重組充分利用稅收優(yōu)惠政策等籌劃策略。結合JX公司的實際情況提供了三個可行的納稅籌劃方案進行比較，得出結論并提出需要注意的問題。

【關鍵詞】 減稅降費; 房地產租賃業(yè); 納稅籌劃; 案例研究

【中圖分類號】 F293.33;F812.42 ?【文獻標識碼】 A ?【文章編號】 1004-5937（2019）17-0140-06

一、引言

房地產業(yè)是我國國民經濟的基礎性、先導性、支柱型產業(yè)，歷來受到各級地方政府、稅務機關和研究人員的重點關注[1-2]。從2016年12月召開的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”作為“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的新定位，到2017年10月黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”房地產業(yè)發(fā)展的新方向，中國房地產市場正在迎來一個租購并舉、租購平衡的大變革時代[3]。轉型成為房地產行業(yè)的大勢所趨。未來房地產市場供應格局將重構，行業(yè)管理運營模式將由房地產開發(fā)向不動產租賃轉型，盈利模式也將轉到依靠租賃業(yè)的運營和服務產業(yè)來獲利[4]。隨著“租房落戶”“租售同權”等政策的落地以及發(fā)展住房租賃市場先后在北京、上海、福州等18個城市試點的開啟，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃得到了政策的鼎力支持。鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化、規(guī)模化企業(yè)是構建租購并舉的住房體系，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。但實踐中發(fā)現房地產租賃企業(yè)涉及稅種多、稅收負擔重，加之2018年以來國地稅機構合并、金稅三期強勁登場，個稅和社保新政以及各種稅收優(yōu)惠政策不斷出臺，納稅人在享受稅收優(yōu)惠政策的同時，也伴隨著更大更多的稅費風險。如何充分利用減稅降費優(yōu)惠新政，降低稅收成本，規(guī)避稅費風險，獲取更大的收益成為房地產租賃企業(yè)面臨的重大課題。本文以主要經營業(yè)務為不動產租賃的JX公司為例，在研究該公司所涉主要稅費申報繳納情況的基礎上，分析了減稅降費背景下JX公司稅費籌劃的空間和策略，結合企業(yè)的實際情況提出了三個可行的納稅籌劃方案進行比較，得出結論并提出需要注意的問題。

二、JX公司所涉稅費情況分析

（一）JX公司基本情況

JX公司成立于2013年9月29日，是A市某區(qū)城中村村委會全資實物房產投資成立的有限責任公司，注冊資金1.5億元，經營范圍為房屋租賃、商業(yè)管理咨詢、市場管理服務等。JX公司是房地產業(yè)增值稅一般納稅人，主要提供不動產經營租賃服務，2018年底賬載房產建筑面積32 239平方米，房產資產賬面價值115 195 640.00元，由于所經營房產一部分為營改增前取得的不動產，經在當地主管稅務機關備案后選擇適用了簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅;一部分房產為2017年5月取得的不動產，適用一般計稅方法計稅，按照10%的稅率繳納增值稅。

（二）JX公司稅費申報情況

JX公司生產經營所涉稅種較多。主要繳納有增值稅、城建稅、教育費附加以及地方教育費附加、房產稅、印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅等。

JX公司稅收負擔較重。2018年該公司各類租金收入總額17 042 040.42元，其中：適用一般計稅方法租金收入9 750 572.73元，簡易計稅方法租金收入7 291 467.69元，繳納各種稅金3 271 248.27元，其中房產稅與增值稅是繳納最多的兩個稅種，分別繳納2 045 044.85元和1 029 385.16元。由于企業(yè)這幾年連續(xù)虧損，所得稅應繳稅額為0元，詳見表1。JX公司所涉主要稅種實際綜合稅負高達19.19%，其中，增值稅一般計稅方法稅率為10%，簡易計稅方法征收率為5%，由于該公司進項發(fā)票難以取得，增值稅實際綜合稅負達到6.04%;房產稅是按租金收入的12%征收，實際稅負為12%。

JX公司面臨著巨大的社保費催繳風險。該公司2018年安排職工93人，其中：管理人員25人，其他人員68人;列支工資總額286萬元，其中管理人員工資85萬元，其他人員工資201萬元。所有人員沒有繳納養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險等社保費。按照當地企業(yè)職工社會保險費繳納比例，“五險”中單位承擔比例為26.7%（其中：養(yǎng)老保險19%，醫(yī)療保險6%，失業(yè)保險0.7%，工傷保險0.5%，生育保險0.5%），個人承擔比例為10.3%（其中：養(yǎng)老保險8%，醫(yī)療保險2%，失業(yè)保險0.3%），單位和個人共承擔比例為37%。如果按照該公司當地2018年城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工年平均工資的60%（2 637元/月）確定繳納的話，應向稅務機關繳納社保費65.33萬元;如果按照該公司2018年所支付的工資薪金總額來算的話，應向稅務機關繳納社保費105.82萬元（見表2）。

（三）JX公司稅費籌劃的必要性

隨著2018年7月國地稅機構合并，2019年1月社保費改由稅務部門征收，2019年3月金稅三期系統(tǒng)并庫并上線，國地稅數據庫壁壘被徹底打開，不同稅（費）種關聯(lián)比對的阻力進一步消失，風控能力進一步增強，信息化管稅的水平進一步提高，中小企業(yè)常見的少交或不交社保的現象將不復存在。JX公司一方面承擔著沉重的稅負壓力，另一方面又面臨著巨大的社保補繳風險。JX公司亟需擺脫目前所面臨的困境，迫切需要尋求企業(yè)未來稅負相對最輕、經營效益相對最好的稅費籌劃決策方案，以盡快達到減輕企業(yè)自身稅收負擔，規(guī)避稅費風險的目的。

三、JX公司稅費籌劃的空間和策略分析

房產稅和增值稅是房地產租賃企業(yè)繳納最多和稅負最重的兩個稅種，所以對房產稅和增值稅的籌劃是JX公司納稅籌劃的重點。

（一）縮小稅基和適用低稅率策略

JX公司以房產租賃為主，房產稅的計稅依據是房產租金收入，稅率為12%。在稅率確定的情況下，在不減少JX公司利益的前提下，如果能降低房產租金收入，則能有效減輕房產稅負擔。

對增值稅的籌劃一般是在不影響納稅人利益的情況下，降低計征增值稅的銷售額;在不增加成本的情況下，盡量增加可抵扣項目的進項稅額、適用低稅率、充分利用增值稅的優(yōu)惠政策等策略[5]來進行。

直接降低增值稅銷售額以縮小增值稅稅基和減輕增值稅稅負的籌劃空間非常小。但是結合JX公司的行業(yè)特點以及一般計稅方法和簡易計稅方法，可考慮將JX公司與各承租方簽訂的租賃服務合同分解為租賃和物業(yè)管理服務兩項合同，即將部分租金收入（如30%的收入）轉化為物業(yè)管理收入。

根據《國民經濟行業(yè)分類與代碼》（GB/T 4754-2017）行業(yè)劃分標準，不動產租賃和物業(yè)管理同屬于第三產業(yè)中的房地產業(yè)，且這兩項收入之間并無嚴格的界限。但根據財稅〔2016〕36號以及國家稅務總局公告2016年第16號文等文件，不動產租賃與物業(yè)管理的稅收待遇并不一樣。不動產租賃屬于現代服務業(yè)中的租賃服務，適用一般計稅方法的增值稅稅率為10%（2019年4月1日后該檔稅率降為9%），簡易計稅方法的增值稅征收率為5%;物業(yè)管理服務屬于現代服務業(yè)中的商務輔助服務，一般計稅方法增值稅稅率為6% ，簡易計稅方法征收率為3%。在適當的范圍內調整收入結構，將租金收入部分轉化為物業(yè)管理服務，不僅可以減輕增值稅的稅收負擔，還可以同時減輕房產稅的負擔（物業(yè)管理服務不是房產稅征收對象，縮小了房產稅的稅基），以及印花稅的稅收負擔（縮小了印花稅的稅基）①。

（二）資產重組充分利用稅費優(yōu)惠政策

為了支持中小微企業(yè)的發(fā)展，近年我國出臺了一系列稅收優(yōu)惠政策，為小微企業(yè)的減稅降負提供了空間。

財稅〔2018〕33號規(guī)定，自2018年5月1日起增值稅小規(guī)模納稅人標準統(tǒng)一調整為年應征增值稅銷售額500萬元及以下[6]。國家稅務總局公告2018年第18號、2019年第4號明確規(guī)定，符合一定條件的一般納稅人可轉登記為小規(guī)模納稅人[7-8]。這些文件的出臺為一般納稅人與小規(guī)模納稅人身份的相互轉化提供了政策依據。

財稅〔2019〕13號大幅放寬了可享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠的小型微利企業(yè)標準，即“小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數不超過300人、資產總額不超過5 000萬元等三個條件的企業(yè)”[9];同時明確規(guī)定：“自2019年1月1日至2021年12月31日，對月銷售額10萬元以下（含本數）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅;對小型微利企業(yè)年應納稅所得額不超過100萬元的部分，按照5%的實際稅負繳納企業(yè)所得稅;對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，按照10%的實際稅負繳納企業(yè)所得稅。對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育費附加”（以下簡稱“六稅兩費”）。

李克強總理在2019年國務院政府工作報告中提出，下調城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險單位繳費比例，各地可降至16%。穩(wěn)定現行征繳方式，各地在征收體制改革過程中不得采取增加小微企業(yè)實際繳費負擔的做法，不得自行對歷史欠費進行集中清繳。今年務必使企業(yè)特別是小微企業(yè)社保繳費負擔有實質性下降。

JX公司是增值稅一般納稅人，2018年收入達到17 042 040.42元，職工人數為93人，資產總額115 195 ?640.00元。假定該公司2019年正常持續(xù)經營的話，年收入應該超過500萬元，不符合一般納稅人轉登記為小規(guī)模納稅人的條件，也不符合小型微利企業(yè)的條件，國家大幅度減稅降費的小微企業(yè)普惠性稅費優(yōu)惠政策不能享受。即使考慮到2019年4月1日后不動產租賃增值稅稅率由10%下調為9%、可抵扣進項稅額加計10%等減稅政策，但主要稅種房產稅的稅負并沒有下降;另外JX公司以主營業(yè)務不動產租賃為主，能夠取得的進項稅發(fā)票有限，可以抵扣的進項稅額不多，增值稅稅負下降的空間并不大。結合JX公司的實際情況，可考慮將將一部分財產或業(yè)務依法分出，資產重組后派生分立為4個公司，各公司資產總額控制在5 000萬元之內，收入總額在500萬元之內，按政策全部可以登記為小規(guī)模納稅人，就可以充分享受小微企業(yè)普惠性稅費優(yōu)惠政策，大幅度降低企業(yè)稅費負擔。

按照法律規(guī)定的條件和程序進行的資產重組派生分立也享有多種稅收優(yōu)惠政策，為JX公司的資產重組派生分立提供了納稅籌劃的依據和空間。如涉及的貨物轉讓、不動產和土地使用權轉讓行為不征收增值稅（國家稅務總局公告2011年第13號、財稅〔2016〕36號）;對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬免征契稅（財稅〔2018〕17號）;對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分離后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅（財稅〔2018〕57號）;對企業(yè)改制前后僅改變執(zhí)行主體、其余條款未作變動且改制前已貼印花的尚未履行完的各類應稅合同，不再貼花;企業(yè)因改制簽訂的產權轉移書據免予貼花（財稅〔2003〕183號）;在企業(yè)資產重組符合規(guī)定條件的存續(xù)分立中，被分立企業(yè)按適當比例分配給分立企業(yè)的未超過法定彌補期限的虧損額可由分立企業(yè)繼續(xù)彌補（財稅〔2009〕59號）。

綜上，對JX公司進行資產重組派生分立成為小規(guī)模納稅人和小型微利企業(yè)操作是可行的，并不會額外增加企業(yè)的稅收負擔，且可以充分利用普惠性稅費優(yōu)惠政策。

（三）安置特殊人員規(guī)避社保費風險

《勞動合同法》第四十四條第二款規(guī)定，勞動者開始依法享受基本養(yǎng)老保險待遇的，勞動合同終止?！秳趧雍贤▽嵤l例》第二十一條規(guī)定，勞動者達到法定退休年齡的，勞動合同終止。顯然，現行勞動法律不再把退休人員納入勞動法范圍內;退休人員不再具有勞動者主體資格，退休人員再就業(yè)，與正常就業(yè)存在差別。對于離退休人員返聘的，如果已經享受其他各項社會保險的，返聘單位無須為其繳納社會保險。

JX公司主要提供不動產租賃以及物業(yè)管理服務，結合行業(yè)特點和企業(yè)實際情況，肯定需要一些高級管理人員、房產租賃專員和置業(yè)顧問等負責接待、咨詢、洽談、談判等工作，該部分人員當然需要JX公司為其繳納各類社會保險;該公司還需要一些保安、保潔、水電工等事務性、重復性、不需要太多判斷性的工作崗位，完全可以招聘一些“50”“60”后人員離退休人員，以規(guī)避社保費繳納風險。

四、JX公司納稅籌劃方案設計與選擇

結合JX公司的實際情況以及最新的小微企業(yè)普惠性稅收優(yōu)惠政策，特提出以下三種納稅籌劃方案。

方案一：收入分解方案

2019年維持JX公司一般納稅人身份不變，適用一般計稅方法和簡易計稅方法的不動產范圍不變，適用的稅率（征收率）不變;分解與各承租方所簽租賃合同為租賃和物業(yè)服務兩項合同，維持與各承租方所簽服務合同總金額不變;明確租賃服務收費為合同總金額的70%，物業(yè)管理服務收費為合同總金額的30%;變更市場監(jiān)管部門、稅務機關JX公司經營范圍，增加物業(yè)管理服務。

方案一的稅負分析：

2018年JX公司收入（全部為租金）總額為17 042 040.42元，其中：適用一般計稅方法租金收入9 750 572.73元，簡易計稅方法租金收入7 291 467.69元。

假定2019年JX公司與各承租方所簽服務合同收費總金額、可以抵扣的進項稅額比例（一般計稅方法收入的4%）等均與2018年一致，僅將合同分解為租賃（租金為合同總金額的70%）和物業(yè)服務（物業(yè)費為總金額的30%）兩項合同，物業(yè)費收入全部適用一般計稅方法，則：

適用一般計稅方法的租金收入=9 750 572.73×70%

=6 825 400.91（元）

適用簡易計稅方法的租金收入=7 291 467.69×70%

=5 104 027.38（元）

租金收入合計=6 825 400.91+5 104 027.38

=11 929 428.29（元）

物業(yè)費收入=9 750 572.73×30%+7 291 467.69×30%=5 112 612.13（元）

可以抵扣的進項稅額=6 825 400.91×4%

=477 520.52（元）

一般計稅方法應納增值稅=6 825 400.91×10%+

5 112 612.13×6%-477 520.52 =511 776.30（元）

簡易計稅應納增值稅=5 104 027.38×5%

=255 201.37（元）

合計應納增值稅=511 776.30+255 201.37

=766 977.67（元）

應納城建稅、教育費附加及地方教育費附加=

766 977.67×（7%+3%+2%）=92 037.32（元）

應納房產稅=11 929 428.29×12%=1 431 531.40（元）

應納印花稅=11 929 428.29×1‰=11 929.43（元）

應納土地使用稅=56 250（元）

應納企業(yè)所得稅=0（元）

應納稅費=766 977.67+92 037.32+1 431 531.40+

11 929.43+56 250=2 358 725.82（元）

方案二：資產重組派生分立方案

考慮JX公司所管理資產的范圍、位置以及取得的時間等因素，對JX公司進行資產重組，將一部分財產或業(yè)務依法分出，派生分立為4個公司（四個公司全部登記為小規(guī)模納稅人）;更換與各承租方所簽租賃服務合同主體，維持與各承租方所簽租賃服務合同金額與2018年一致。

方案二的稅負分析：

根據財稅〔2019〕13號等相關文件，對JX公司進行資產重組派生分立為4個完全符合小規(guī)模納稅人和小型微利企業(yè)條件的公司，可以按照簡易計稅方法5% 的征收率計算繳納增值稅，并充分享受2019年1月1日實施的小微企業(yè)普惠性稅收減免政策，如在50%的稅額幅度內減征城市維護建設稅、房產稅等“六稅兩費”。

2019年四個小規(guī)模納稅人的租金收入合計為17 042 040.42元。

應納增值稅合計=17 042 040.42 ×5%=852 102.02（元）

應納城建稅、教育費附加和地方教育費附加合計=

852 102.02×12%×50%=51 126.12（元）

應納房產稅合計=17 042 040.42×12%×50%

=1 022 522.43（元）

應納印花稅合計=17 042 040.42×1‰×50%

=8 521.02（元）

應納土地使用稅合計=56 250×50%=28 125.00（元）

應納稅費合計=852 102.02+51 126.12+1 022 522.43+

8 521.02+28 125.00=1 962 396.59 （元）

方案三：派生分立+分解收入方案

對JX公司進行資產重組派生分立為4個小規(guī)模納稅人和小型微利企業(yè)，同時分解與各承租方所簽租賃合同為租賃和物業(yè)服務兩項合同，維持與各承租方所簽服務合同總金額不變;明確租賃服務收費為合同總金額的70%，物業(yè)管理服務收費為合同總金額的30%;變更市場監(jiān)管部門、稅務機關JX公司經營范圍，增加物業(yè)管理服務。

方案三的稅負分析：

對JX公司進行資產重組派生分立為4個完全符合為小規(guī)模納稅人和小型微利企業(yè)條件的公司，可以適用簡易計稅方法以及享受在50%的稅額幅度內減征“六稅兩費”等小微企業(yè)普惠性稅收減免政策;分解與各承租方所簽租賃合同為租賃和物業(yè)管理服務兩項合同，將30%的租金收入（5%征收率）轉化為物業(yè)管理服務收入（3%征收率），適用了較低的增值稅征收率。

應納增值稅合計=11 929 428.29×5%+5 112 612.13×

3%=749 849.78（元）

應納城建稅、教育費附加和地方教育費附加合計=

749 849.78×（7%+3%+2%）×50%=44 990.99（元）

應納房產稅合計=11 929 428.29×12%×50%

=715 765.70（元）

應納印花稅合計=11 929 428.29×1‰×50%

=5 964.71（元）

應納土地使用稅合計=56 250×50%=28 125.00（元）

應納稅費合計=749 849.78+44 990.99+715 765.70+

5 964.71+28 125.00=1 544 696.18 （元）

通過以上計算和分析，明顯可以看出，方案三（派生分立+分解收入方案）是最優(yōu)方案。與原方案（2018年）JX公司實際繳納各項稅費相比，方案三提出通過資產重組派生分立為4個小規(guī)模納稅人和小型微利企業(yè)，充分利用了小微企業(yè)普惠性稅收減免政策;分解租賃合同為租賃和物業(yè)管理服務合同，將一部分租金轉化為物業(yè)管理服務，共節(jié)約稅費1 726 552.10 元，其中房產稅降幅明顯，共下降1 329 279.15元，增值稅下降279 535.39元，城建稅、教育費附加以及地方教育費附加下降78 535.23 元，其他所涉各稅都有不同程度的下降（具體數據見表3）。

五、應注意的問題

納稅籌劃是一項綜合性的系統(tǒng)工作，涉及到企業(yè)的方方面面，需要通盤考慮。為了促進房地產租賃企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，切實減輕該行業(yè)的稅收負擔，降低稅收成本，實現企業(yè)價值或股東權益的最大化，需注意以下四個問題：

（一）籌劃操作應注意合法合規(guī)性

合法合規(guī)是納稅籌劃最本質的特征，也是納稅籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅、抗稅、騙稅等一切稅收欺詐行為的基本標志。實務中納稅人采用的納稅籌劃手段在形式上是合法的，在程序上也必須是合法的。企業(yè)在進行納稅籌劃時千萬不能忽視程序法。

如JX公司是一般納稅人，為了采用簡易計稅方法征收增值稅以及充分利用“六稅兩費”減半征收等小微企業(yè)普惠性稅收減免政策，本文提出了資產重組派生分立的方法。公司資產重組派生分立可以享受多種稅收優(yōu)惠政策，但是需要按照法律規(guī)定的步驟、程序、時限、方式等進行。如公司分立屬于公司重大事項，應當經公司股東會代表三分之二以上表決權的股東通過;需要對擬分立公司進行資產評估確認;擬分立公司需在當地媒體上發(fā)布公司分立公告，公告刊登之日起45日，辦理分立后公司登記;公司分立的文書和辦理過程的具體程序也是需要注意的，避免分立留下隱患。

（二）籌劃事宜需講求事前性

事前性是指納稅人在生產經營活動之前，就需要對各項納稅事宜事先做出計劃和安排，以盡可能降低企業(yè)稅負。如果在經濟行為已經發(fā)生，應納稅額已經確定，納稅人再通過財務活動安排來降低稅收負擔，其行為只能是違反稅法的偷稅行為。實際上，稅收是納稅人做業(yè)務做出來的，而不是做賬做出來的，企業(yè)的稅收負擔在經營者和決策層做出相關經濟決策時就確定了。

具體到房地產租賃企業(yè)，由于經營對象的特殊性，房地產租賃業(yè)納稅人事前進行納稅籌劃的重要工具是經濟合同。經濟合同的簽訂是房地產租賃企業(yè)控制和降低稅收成本的源頭所在[10]。合同決定業(yè)務過程，業(yè)務過程產生稅收。實務中務必注意所經營房產資產、經濟合同、發(fā)票（收據）、收入（租金收入、物業(yè)管理收入）的一一對應關系，做到賬務及稅務處理與經濟合同相匹配，發(fā)票開具與合同相匹配，盡力減少涉稅風險。

（三）籌劃過程要把握適度性

納稅籌劃過程中要把握好“度”，即把握好分寸、掌握好火候，實現質和量的統(tǒng)一。納稅籌劃與偷漏稅在實踐中可能并沒有嚴格的界限，但超過特定的范圍，納稅籌劃就可能轉化成偷漏稅，造成不必要的涉稅風險。如實務中部分房地產租賃業(yè)納稅人為了降低房產稅、增值稅等稅收負擔，會將更高比例如超過30%的租金收入轉化為物業(yè)管理服務，而這很有可能會被稅務機關認定為納稅人申報的計稅價格明顯低于同期同類商鋪的平均租賃價格，又無正當理由，稅務機關核定其應納稅額。

雖然稅收法律法規(guī)對“計稅依據明顯偏低”沒有具體標準，對“無正當理由”亦沒有明確界定[11-12]。但最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號）指出，對于《勞動合同法》第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價70%的，一般可以視為明顯不合理的低價。為了減少征納爭議，也便于稅務機關和法院做出公正判定，借鑒相關涉稅價格明顯偏低的判例，分解與各承租方所簽租賃合同為租賃和物業(yè)服務兩項合同，不宜將更高比例如超過30%的租金收入轉化為物業(yè)管理服務收入。

（四）籌劃結果須考慮綜合性

企業(yè)進行納稅籌劃必須綜合考慮市場因素和稅收因素，不要過于追求短時期內的稅負降低，也不要一味地為了降低稅負而忽略其他成本支出，如資產重組派生分立相關的成本、更換合同的相關成本等等，更不能局限于某個具體稅種的利益得失，應該從整體上去考慮納稅籌劃的風險與收益，著眼于納稅人長期利益，從而選擇出使企業(yè)未來的稅負相對最輕、經營效益相對最好、企業(yè)綜合效益最大化的納稅籌劃方案。

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