文/汪振宇 中鐵二院華東勘察設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司 浙江杭州 310000

地鐵“上蓋物業(yè)”詞匯源自香港，是指與地鐵出入口關(guān)系密切的建筑群。通常在距車站＜500米內(nèi)，設(shè)有寬敞的通道/商業(yè)設(shè)施等項(xiàng)目。如住宅、公寓、酒家、商業(yè)、寫字樓。可以說，地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)是二次利用土地資源的重要手段，是從地鐵建設(shè)衍生的新的價(jià)值載體。

1、地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式

1.1 TOD發(fā)展模式

依據(jù)我國(guó)的基本國(guó)情，地下空間與物業(yè)相結(jié)合，可對(duì)土地實(shí)行“三級(jí)開發(fā)”動(dòng)作模式。一級(jí)開發(fā)：站點(diǎn)中心區(qū)200m半徑內(nèi)，高強(qiáng)度、高容積率開發(fā)。這是地鐵的強(qiáng)輻射范圍，交通十分便利，人流量多，適合商業(yè)的高密度開發(fā)。二級(jí)開發(fā)：站點(diǎn)中心區(qū)200-500m半徑內(nèi)，擬開發(fā)住宅區(qū)。距地鐵站約步行10min，不會(huì)受到軌道交通的噪音干擾，有利于拉動(dòng)購房。住宅區(qū)與城市的中心商業(yè)圈臨近，各類設(shè)施齊備，交通便捷，若開發(fā)高中檔的住宅區(qū)，可收獲可觀的經(jīng)濟(jì)效益。三級(jí)開發(fā)：站點(diǎn)500-1000m半徑內(nèi)，政府可將土地審批為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。距地鐵站約步行30min，交通較為方便，遠(yuǎn)離市中心，環(huán)境優(yōu)美，可解決中低收入人群住房問題。

2、上蓋物業(yè)A項(xiàng)目概述

天津地鐵3號(hào)線是一條從西南到東北的主干線，西起西青區(qū)的花苑產(chǎn)業(yè)園，終到北辰區(qū)的小淀站，鐵路線總長(zhǎng)29.5公里，共設(shè)有23座車站，包括18座地下站，4座高架站，1座地面站。

天津地鐵3號(hào)線的開通，將兩側(cè)的大規(guī)模居住區(qū)與CBD商業(yè)中心與大學(xué)城密切聯(lián)接起來，距該項(xiàng)目不到兩公里，文化氣氛濃郁，毗鄰天津河、天塔湖，環(huán)境優(yōu)美，具有較大的開發(fā)價(jià)值。

2.1 吳家窯站的上蓋物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)定位

地鐵上蓋城市綜合體，英文HOPSCA,將城市的旅店、商業(yè)、居住、辦公、展覽、餐飲、交通、娛樂等城市空間進(jìn)行組合，且構(gòu)建一種彼此依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，形成高效率、多功能的城市綜合體。該綜合體主要堅(jiān)持不同業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)原則，而業(yè)態(tài)的互補(bǔ)程度主要取決于交通的便利性。項(xiàng)目多位于城市繁華地帶。從綜合體物業(yè)價(jià)值分析，城市地鐵的交通條件必須得到充分地利用。吳家窯上蓋物業(yè)的項(xiàng)目滿足以上條件。

總體3層商業(yè)房滿鋪，吳家窯和氣象臺(tái)路的交口布局5層商業(yè)，吳家窯臨街3棟公共建筑，其中1棟酒店，2棟辦公，北側(cè)7棟百米內(nèi)的高層住宅。B1為商業(yè)、停車場(chǎng)，地鐵功能和地上建筑能夠?qū)崿F(xiàn)無縫對(duì)接。

2.2 盈虧平衡點(diǎn)分析

又叫做保本點(diǎn)/零利潤(rùn)點(diǎn)。指的是總銷售收入與總成本相等時(shí)的產(chǎn)出量。該上蓋物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，主要涉及多種功能的建筑業(yè)態(tài)。例如：辦公、商業(yè)、住宅、酒店、停車等，分析盈虧的平衡點(diǎn)時(shí)，往往以住宅項(xiàng)目為主。按照以下公式：最小銷售面積=固定成本/[均價(jià)(1-銷售稅率)-單位波動(dòng)成本]=固定成本/單位邊際效益。通過分析了解到：該項(xiàng)目的銷售面積，其盈虧平衡點(diǎn)是59768m2，當(dāng)銷售＜59768m2時(shí)會(huì)面臨虧損，相反將獲利。

2.3 敏感性分析

敏感性分析指的是從諸多不確定性的因素里找出對(duì)所投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生極大影響的因素，且測(cè)算、分析該因素可能對(duì)項(xiàng)目的影響程度，診斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力的一種分析模式。該地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目涉及很多變動(dòng)因素，例如：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、安裝費(fèi)、開發(fā)周期、貸款利率、容積率等。本文主要選擇土地費(fèi)用、銷售均價(jià)、建筑安裝費(fèi)用，作為敏感性因素，以投資收益率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。相關(guān)敏感性曲線如下：

圖1 上蓋項(xiàng)目敏感性分析

如圖可知：在土地價(jià)格、銷售價(jià)格、建安費(fèi)用三個(gè)因素中，銷售價(jià)格和銷售利潤(rùn)率基本上成正比(地下車位價(jià)固定情況下)，建安費(fèi)用、土地價(jià)格與銷售利潤(rùn)率成反比。其中，銷售價(jià)格是最高的敏感性因素，其次建安費(fèi)用，土地價(jià)格最低。所以，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)非常重視銷售價(jià)格，在項(xiàng)目開發(fā)期間必須積極地做好前期策劃以及后期的營(yíng)銷，爭(zhēng)取提升銷售、租賃價(jià)格。

2.4 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益分析

第一，吳家窯站的上蓋項(xiàng)目是天津地鐵3號(hào)線，沿線中的一個(gè)重點(diǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，具有巨大的開發(fā)潛能，開發(fā)項(xiàng)目獲得的收益能夠?yàn)榈罔F新線開發(fā)籌集部分建設(shè)資金。有些精品物業(yè)可以長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)營(yíng)，通過相關(guān)的財(cái)務(wù)評(píng)估可知：該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，未來可為地鐵沿線地區(qū)創(chuàng)造豐厚的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、房產(chǎn)物業(yè)的升值空間。第二，房地產(chǎn)投資，能夠推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是服務(wù)行業(yè)，滿足當(dāng)?shù)卣咭蟆７康禺a(chǎn)投資的拉動(dòng)效應(yīng)顯著，依據(jù)近幾年平均的拉動(dòng)系數(shù)1.5-2進(jìn)行計(jì)算，該地鐵上蓋項(xiàng)目總共投資約4.5億元。對(duì)本地國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)高達(dá)80億元。房地產(chǎn)業(yè)作為中端產(chǎn)業(yè)鏈，據(jù)預(yù)算，能夠促進(jìn)兩百多行業(yè)發(fā)展，解決城市勞動(dòng)力就業(yè)問題。另外，該物業(yè)項(xiàng)目的住宅約有一千余戶，每戶按2.5人計(jì)算，常住人口量可增加約2500人，對(duì)于加快城市發(fā)展具有重要意義。

結(jié)語：

總之，地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)可充分地利用城市土地資源，實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地資源的集約利用。開發(fā)世界大都市的商業(yè)圈，美化城市環(huán)境，提高投資效益?？蛇M(jìn)一步引導(dǎo)天津市沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)地區(qū)有關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，緩解就業(yè)、交通問題，增加政府的財(cái)政收入，產(chǎn)生良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。