文/蔡萬里、楊波 江漢大學商學院會計系 湖北武漢 430056

1、引言及文獻綜述

根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資產(chǎn)負債率連年攀高，2017年已經(jīng)達到79.1%，明顯高于其他行業(yè)的上市公司。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的負債主要來源于銀行短期貸款，基建工程項目占用大量資金且具有較高風險。過高的負債率以及風險因素較大的基建工程可能會導致銀行出現(xiàn)壞賬，進而引發(fā)系統(tǒng)性風險。因此，研究房地產(chǎn)行業(yè)上市公司風險情況不僅對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有較高的指導意義，也為規(guī)避系統(tǒng)性風險,實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)中向好態(tài)勢奠定了基礎。

中國證券監(jiān)督管理委員會于2006 年發(fā)布《上市公司信息披露管理辦法》以及2014年發(fā)布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第21號——年度內(nèi)部控制評價報告的一般規(guī)定》都規(guī)定了上市公司必須定期披露企業(yè)風險。在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司高負債率的背景下，年報披露的風險情況對政策制定，市場監(jiān)管以及企業(yè)自身風險管理有著舉足輕重的意義。

房地產(chǎn)上市公司風險研究往往集中于某一具體方面。如關(guān)于企業(yè)擴張風險的研究，李玉納（2015）分析了影響企業(yè)擴張風險的指標，提出了“增大留存收益比重和長期融資→縮減長期資產(chǎn)凈值→利用長期資產(chǎn)→增加長期資產(chǎn)折舊和攤銷→出售閑置長期資產(chǎn)”的路徑以減少上市房企在擴張過程中面臨的投資風險。[1]戚家勇（2018）對上市房企的財務風險進行了研究，他發(fā)現(xiàn)較低的盈利能力、營運能力、償債能力及成長能力是導致房地產(chǎn)企業(yè)財務風險較高的主要因素。[2]康峰（2016）立足于政府視角，提出為降低房地產(chǎn)行業(yè)融資風險，可以采取如下幾點：優(yōu)化貨幣政策，支持保障性住房；發(fā)展普惠金融，支持剛性需求；加強金融風險監(jiān)測，確保區(qū)域金融穩(wěn)定。[3]

關(guān)于上市房企的負債運營風險研究，宗雪峰（2016）認為在當今上市房企高負債率的運營環(huán)境下，為避免資金斷裂的風險，不僅要拓寬融資渠道，確定合理的融資規(guī)模，還要對市場的需求情況做相關(guān)的預測。[4]張妮妮（2016）則認為上市公司的償債能力、盈利能力、經(jīng)營能力對其信用風險存在影響,除此之外宏觀經(jīng)濟指標和生命周期指標也是重要的因素。[5]楊帥（2017）認為房地產(chǎn)行業(yè)擴張帶來的是上市房企的負債水平年年攀高，不良貸款可能會對銀行業(yè)造成沖擊，從而影響上下游企業(yè)。[6]趙尉景（2018）認為最能影響房地產(chǎn)上市公司風險的指標是產(chǎn)權(quán)比率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及營業(yè)總收入復合年增長率。[7]

在風險對策研究方面，段磊（2009）認為為應對行業(yè)政策風險，首先應當保證現(xiàn)金流，其次是介入保障性住房領(lǐng)域，然后是在中高端市場下功夫，最后是不要放棄低端市場。[8]何順林（2013）認為為應對政策風險，可以聯(lián)合保險業(yè)轉(zhuǎn)移風險，在經(jīng)營理念上，應當關(guān)注民生。[9]許余潔認為REIT（房地產(chǎn)投資信托基金）可以幫助經(jīng)濟去杠桿、有利于我國資本市場走向理性、可以降低經(jīng)濟周期與財政共振風險、有助于建設對于房地產(chǎn)長效機制的金融體系。[10]學者楊寧針對房地產(chǎn)項目風險提出如下建議措施：建立信息收集和處理機構(gòu)，研究國家或區(qū)域相關(guān)政策；加強員工技能培訓, 提高風險管理意識；依據(jù)ISO 9000系列最新標準，建立制度化、程序化、體系化的企業(yè)質(zhì)量管理標準；加強項目的招標管理、合同管理。[11]劉鵬飛（2016）提出，增加社會資本能有效的降低企業(yè)面臨的信用風險[12]。賈男認為可以依托大數(shù)據(jù)技術(shù)的發(fā)展，通過政企合作，實施數(shù)據(jù)集成、厚數(shù)據(jù)抽樣、網(wǎng)絡數(shù)據(jù)采集等。開發(fā)信用模型，建立完善、智能、高效的信用體系[13]。

從歸納的研究成果來看，當前的研究方向主要是針對于某一具體的風險，并提出相應觀點。對于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司風險系統(tǒng)性的研究也是集中在影響風險的主要因素上。目前對上市房企的風險披露數(shù)量研究仍然處于空白，對主要風險因素、區(qū)域情況，歷年波動性情況的研究更是寥寥無幾。本文旨在為相關(guān)從業(yè)者或業(yè)界學者梳理房地產(chǎn)行業(yè)上市公司風險披露情況。對研究區(qū)域金融風險，房地產(chǎn)行業(yè)分布，風險變動趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)風險管理有著積極的意義。

2、研究樣本

本文數(shù)據(jù)來源于DIB（迪博）內(nèi)部控制與風險管理數(shù)據(jù)庫，簡稱迪博數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫是國內(nèi)首家內(nèi)部控制和風險管理領(lǐng)域的專業(yè)數(shù)據(jù)庫，其中的風險數(shù)據(jù)被分為風險披露數(shù)量和風險披露內(nèi)容。研究數(shù)據(jù)是125家滬深交易所A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，統(tǒng)計的年份區(qū)間是2014到2017年。

截止2017年年底，在滬深交易所A股上市的房地產(chǎn)公司為125家。這些樣本公司隸屬于25個轄區(qū)，其地區(qū)分布情況如表1所示：

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從表1的分布情況來看，華北，華東，華南地區(qū)的數(shù)量之和已經(jīng)達到了104家，占樣本總體的83.2%，這與當前的區(qū)域經(jīng)濟情況基本一致。數(shù)量前三的轄區(qū)分別是上海轄區(qū)(23)，深圳轄區(qū)(17)，北京轄區(qū)(17)，這三個轄區(qū)的上市公司數(shù)量之和已經(jīng)占據(jù)樣本總體的45.6%。說明房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司仍然高度集中于一線城市。

3、樣本公司風險披露數(shù)量及內(nèi)容

3.1 風險類型

迪博數(shù)據(jù)庫將行業(yè)披露的風險分為五大類，其中包括：戰(zhàn)略風險、市場風險、運營風險、財務風險、法律風險。各個風險類型包含的風險事項如表2所示。

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本研究將樣本公司發(fā)布的歸屬于不同風險類型的披露數(shù)量之和除以樣本公司數(shù)量，得到對應年份對應風險類型的平均披露數(shù)量。2014-2017年不同風險類型平均披露數(shù)量如表3所示：

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從表3可以看出，戰(zhàn)略風險數(shù)量在近四年間里呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，預計未來還會持續(xù)增加。市場風險數(shù)量在2014-2015年間里呈現(xiàn)小幅上漲，而2017年出現(xiàn)了下降。但在2017年里仍然排在首位。

運營風險數(shù)量波動較大，呈現(xiàn)較大的不確定性。財務風險數(shù)量波動也較大，預計未來會超過市場風險數(shù)量。而法律風險數(shù)量一直處于較低的水平，而且波動也很小。

從歷年的風險變化情況來看，市場風險和財務風險是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最主要風險。而披露風險來源數(shù)量最低的是法律風險，這意味著該行業(yè)面臨的法律風險較低。

根據(jù)風險來源于企業(yè)內(nèi)部還是企業(yè)外部，可以將風險劃分為內(nèi)部風險和外部風險。內(nèi)部風險包括現(xiàn)金流風險、信用風險、公司治理風險、業(yè)務轉(zhuǎn)型風險等。外部風險包括政策法規(guī)風險、利率風險、匯率風險、投資風險等。

2016-2017年樣本公司風險來源情況如表4所示：

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從表4中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的風險主要來源于外部風險，而且?guī)缀跏莾?nèi)部風險的兩倍。意味著樣本公司應當將更多的抗風險資源投入到企業(yè)外部風險中。從內(nèi)部風險與外部風險的比例來看，2016-2017內(nèi)部風險與外部風險比例較穩(wěn)定，反映了行業(yè)風險結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。

3.2 各地區(qū)披露風險數(shù)量及歷年變化

將不同區(qū)域的樣本公司披露的風險總數(shù)除以樣本公司數(shù)量得到對應年份和對應地區(qū)的樣本公司披露風險數(shù)量平均值。統(tǒng)計結(jié)果如表5所示：

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從表5的分布數(shù)據(jù)可以看出，占據(jù)樣本公司數(shù)量的前三位（華北、華東、華南）在四年間的披露風險數(shù)量都比較穩(wěn)定，基本維持在6.5到7.5之間，而其他地區(qū)在4年間風險披露數(shù)量波動較大。這可能是因為處于行業(yè)發(fā)達地區(qū)的企業(yè)，風險控制往往更為穩(wěn)定。

3.3 各風險類型下風險事項占比

表6列出了戰(zhàn)略風險、市場風險、運營風險、財務風險和法律風險下披露數(shù)量最多的前兩位風險事項，并列出該風險事項的披露數(shù)量占對應風險類型總披露數(shù)的百分比。

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從表6可以看出，在戰(zhàn)略風險領(lǐng)域，政策法規(guī)風險是該領(lǐng)域發(fā)生概率最大的風險，歷年占比均超過45%，但占比排名第二的風險每年有所變化；市場風險領(lǐng)域發(fā)生概率最大的風險十分穩(wěn)定，占比排名前二的利率風險和匯率風險占比之和超過半數(shù)，預計未來不會發(fā)生變化；運營風險領(lǐng)域發(fā)生概率最大的風險來源在于項目風險。由于商品房建設周期長，資金回收慢。當項目一旦發(fā)生意外事件或者停工，則會對企業(yè)帶來較大損失；財務風險領(lǐng)域中，發(fā)生概率最大的風險前兩位是現(xiàn)金流風險和信用風險，而且這兩項風險占比之和均超過65%以上。表明在樣本公司的財務風險中，現(xiàn)金流風險和信用風險占據(jù)絕對地位，該現(xiàn)狀預計在短期內(nèi)不會發(fā)生變化；法律風險領(lǐng)域的風險數(shù)量雖然不多，但風險來源比較穩(wěn)定，主要是法律糾紛和合同管理。

總的來說，在以上的五個風險領(lǐng)域內(nèi)，占比排列前兩位的風險都比較穩(wěn)定。沒有隨著年份變化而發(fā)生重大波動。這也再一次反映的房地產(chǎn)行業(yè)的風險具有很強的穩(wěn)定性。

3.4 各風險類型下最缺乏應對措施的風險事項

為探討哪些風險事項是樣本公司最難以應對的風險，也為了研究風險管理的重點方向，本文統(tǒng)計了2014-2017年間對風險事項沒有提出應對措施的累計情況，并將該風險事項的披露數(shù)量占對應風險類型總披露數(shù)的百分比列出。統(tǒng)計結(jié)果如表7所示。

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由表7可知，在五項風險領(lǐng)域下，最缺乏應對措施的風險分別是政策法規(guī)風險、匯率風險、一般項目管理風險、融資風險、法律糾紛風險。

從表6與表7的聯(lián)合分析中可以看出，在戰(zhàn)略風險類型下，政策法規(guī)風險既是披露數(shù)量最多的風險事項，也是最缺乏措施的風險事項。由此可以表明政策法規(guī)風險應當是房地產(chǎn)行業(yè)重點關(guān)注的風險。同理，利率風險、項目管理風險、信用風險、法律糾紛風險也應被標注為重點關(guān)注的風險事項。

4、重點關(guān)注的風險事項及對應措施

4.1 政策法規(guī)風險

房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策工具主要包括貨幣政策、財政政策、土地政策。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為應對政策法規(guī)可采取以下途徑：密切關(guān)注政策動向，加強政策研究，成立國家政策研究部門，對國家政策做到“知變、應變、善變、順變”，提前做好研判及應對措施，靈活適應變化，穩(wěn)健經(jīng)營；實施多元化的投資模式，規(guī)避公開市場高價位拿地，加快已有項目的開發(fā)節(jié)奏，縮短銷售周期，防范未來可能的政策風險；采取靈活的銷售策略，加大銷售力度，加快存量房產(chǎn)的銷售及資金回籠。

4.2 利率風險

房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的利率風險主要是針對浮動利率而言，貸款期內(nèi)如遇利率上漲，則會增加企業(yè)的融資成本，從而引發(fā)一系列的經(jīng)營問題。針對利率風險，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司可采取的措施包括：建立良好的銀企關(guān)系，對授信額度、授信品種以及授信期限進行合理的設計，保障銀行授信額度充足；根據(jù)當時的市場環(huán)境來決定固定利率及浮動利率合同的相對比例，并通過定期審閱與監(jiān)察維持適當?shù)墓潭ê透永使ぞ呓M合；合理安排短期和中長期借款比例來避免利率變動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量風險；運用利率互換以實現(xiàn)預期的利率結(jié)構(gòu)；拓展融資渠道，從而獲取低成本的資金。

4.3 項目管理風險

房地產(chǎn)行業(yè)項目管理風險包括項目開發(fā)風險、工程質(zhì)量風險、項目運營風險、公司資源風險。針對項目管理風險，當前可采取的措施包括：建立項目開發(fā)、質(zhì)量管理、成本管理等體系，區(qū)域和一線公司的工程管理人員實時對工程進度、工程質(zhì)量和施工情況進行監(jiān)控；實行嚴格的供應商評審和工程變更管控機制，完善施工安全保障措施，并設置明確的考核指標；積極創(chuàng)新，開發(fā)先進的工業(yè)化施工技術(shù)和設備，在保障施工安全和工程質(zhì)量的基礎上，提高施工效率，提升客戶滿意度；秉承“不囤地、不捂盤”的原則，快速開發(fā)，快速回籠資金；緊密跟蹤政府最新政策，制定合理的拆遷安置補償方案，與政府和合作方加大溝通協(xié)調(diào)力度，推進改造方案審批及拆遷推進，確保項目開發(fā)按經(jīng)營計劃實施。

4.4 信用風險

對于信用風險，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司可采取的措施包括成立小組負責確定信用額度、進行信用審批，以確保采取必要的措施回收過期債權(quán)。此外企業(yè)于每個資產(chǎn)負債表日審核每一單項應收款的回收情況，以確保就無法回收的款項計提充分的壞賬準備；對所有采用信用方式進行交易的客戶進行信用審核，嚴格執(zhí)行應收賬款催收程序。

4.5 法律糾紛風險

房地產(chǎn)行業(yè)上市公司針對法律糾紛風險可采取的措施包括健全法律事務機制、加強法律事務審核、規(guī)避可能存在的法律風險；加強訴訟管理力度、強化違規(guī)責任追究。

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總結(jié)：

本文以2014-2017年125家滬深交易所A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為樣本，研究了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的區(qū)域分布、風險披露數(shù)量、區(qū)域風險特征以及應當重點關(guān)注的風險事項以及應對措施等。得出的結(jié)論包括：華北，華東，華南三個地區(qū)的樣本公司數(shù)量之和占全部樣本公司的83.2%；樣本公司披露的風險總數(shù)量在2014-2017年內(nèi)未發(fā)生明顯變化，表明行業(yè)風險較為穩(wěn)定；2014-2017年間里，市場風險和財務風險是行業(yè)的主要風險；來源于外部的風險數(shù)量是來源于內(nèi)部風險數(shù)量的兩倍，而且近幾年一直維持在這個比例水平。通過研究各個風險類型下披露數(shù)量最多的風險事項和缺乏應對措施的風險事項，得出各個風險類型下最應當關(guān)注的風險事項。這些應當重點關(guān)注的風險事項包括政策法規(guī)風險、利率風險、項目管理風險、信用風險和法律糾紛風險。本文針對這些應當重點關(guān)注的風險事項提出了針對性較強的應對措施。