戰(zhàn)松 郎妲妮

〔內(nèi)容提要〕本文通過(guò)對(duì)長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，指出發(fā)展長(zhǎng)租公寓的必要性，發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓存在人們的接受程度較低、租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后制度不健全、盈利難度較大、租住體驗(yàn)較差等問(wèn)題，并有針對(duì)問(wèn)題提出了解決對(duì)策。

〔關(guān)鍵詞〕長(zhǎng)租公寓盈利租賃市場(chǎng)

近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓興起促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)需求旺盛，每年大量的流動(dòng)人口為住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)可觀的利益。長(zhǎng)租公寓解決了許多青年人的租房問(wèn)題，但是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不均衡，專(zhuān)業(yè)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)占比較低，大多數(shù)都是房東自行出租，而且房源質(zhì)量較差，租戶(hù)的居住體驗(yàn)感較差，群租現(xiàn)象普遍，經(jīng)常發(fā)生租賃糾紛，缺少監(jiān)管等問(wèn)題都有待解決，引領(lǐng)長(zhǎng)租公寓走向健康發(fā)展的道路。

一、發(fā)展長(zhǎng)租公寓的必要性

（一）完善住房租賃市場(chǎng)

我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)發(fā)展滯后，要優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)供給側(cè)，提高適應(yīng)市場(chǎng)的需求能力以及政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，解決現(xiàn)存問(wèn)題。從2015年開(kāi)始，有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，如《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中指出：發(fā)揮市場(chǎng)和政府在資源配置中的作用，發(fā)展租賃服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，企業(yè)拓寬融資渠道，推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)。一系列政策的提出給租賃市場(chǎng)帶來(lái)了強(qiáng)有力的保障，政策的提出極大程度上緩解了長(zhǎng)租公寓一直以來(lái)發(fā)展緩慢的問(wèn)題。

（二）解決不同人群的住房問(wèn)題

從中低等收入的無(wú)房者到年輕的都市白領(lǐng)和大學(xué)畢業(yè)生，租賃住房的需求主體隨著社會(huì)的發(fā)展不斷改變。80后與90后對(duì)于生活質(zhì)量有更高的追求，消費(fèi)能力較強(qiáng)，大量的流動(dòng)人口涌入一線和二線城市，促進(jìn)了長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)可以從價(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)上解決都市白領(lǐng)、大學(xué)畢業(yè)生的租房需求問(wèn)題，為其提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。現(xiàn)有長(zhǎng)租公寓較少，租戶(hù)較多，投入到市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓供不應(yīng)求，因此發(fā)展長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)刻不容緩。

（三）緩解房?jī)r(jià)的不斷上漲

由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，許多無(wú)房的年青人承擔(dān)不起高額的房?jī)r(jià)，尤其是在一線城市工作奮斗的年青人，面對(duì)巨大的購(gòu)房壓力不得不選擇長(zhǎng)期租房?，F(xiàn)在越來(lái)越多的年青人開(kāi)始“以租代購(gòu)”，只需要按季度或年繳納少量的房租即可在大城市生活，這樣可以降低購(gòu)買(mǎi)商品房的熱度從而降低房?jī)r(jià)的不斷上漲。

二、長(zhǎng)租公寓現(xiàn)階段存在的問(wèn)題

（一）人們的接受程度較低

受傳統(tǒng)觀念的影響，一直以來(lái)人們普遍喜歡購(gòu)買(mǎi)商品房而不是租房子住，這種思想影響著幾代人，而且長(zhǎng)租公寓的宣傳力度也不夠，許多人不了解長(zhǎng)租公寓，這迫使人們對(duì)長(zhǎng)租公寓的接受程度較低。近幾年，越來(lái)越多的90后改變了這種觀念，開(kāi)始以租代購(gòu)。

（二）租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后制度不健全

同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓起步較晚，租賃政策較少，因此我國(guó)目前的租賃市場(chǎng)并不健全，傳統(tǒng)的住房租賃市場(chǎng)主要為個(gè)體房東，機(jī)構(gòu)參與者較少。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家的城市，25%～30%是機(jī)構(gòu)出租房源，但中國(guó)目前的品牌公寓占比不到2%，導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)滯后，與發(fā)達(dá)國(guó)家完善的租賃市場(chǎng)相比有著較大的差距。

（三）盈利難度較大

長(zhǎng)期以來(lái)，長(zhǎng)租公寓的盈利難題一直困擾著開(kāi)發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。目前，由于租期較短，租金回報(bào)率低，租住率較低，進(jìn)行長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本高等因素，大多數(shù)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)都處于支出大于收入階段，因此極易導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)者的資金鏈斷裂。若通過(guò)融資來(lái)緩解現(xiàn)狀，其融資成本也越來(lái)越高而且風(fēng)險(xiǎn)較大，一定程度上加大了企業(yè)壓力。雖然集中式運(yùn)營(yíng)比分散式運(yùn)營(yíng)更能作出高溢價(jià)產(chǎn)品，但是盈利的企業(yè)微乎其微，整個(gè)長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)狀還是在大量的資本投入階段。

（四）租住體驗(yàn)較差

租戶(hù)體驗(yàn)貫穿于房屋租賃的全過(guò)程之中，在租戶(hù)選擇長(zhǎng)租公寓的同時(shí)，也考驗(yàn)著長(zhǎng)租公寓全周期的管理水平。居住不理想，經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題，如噪音干擾租戶(hù)的正常休息等。有的長(zhǎng)租公寓裝修后急于投入市場(chǎng)使用，常常出現(xiàn)裝修不合格，對(duì)租戶(hù)的身體健康產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

三、長(zhǎng)租公寓發(fā)展問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）完善的法律保護(hù)是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)

同國(guó)外相比，目前我國(guó)關(guān)于房屋租賃的法律還不健全，對(duì)租戶(hù)的保護(hù)不足，存在二房東、群租、不定期漲價(jià)的現(xiàn)象，中介在其中賺取了許多利益，不定期漲價(jià)，因此嚴(yán)重影響了租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。法律法規(guī)的不斷完善是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，不僅保護(hù)了租房者的利益與安全，也保護(hù)了開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益，使更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)加入到長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中。

（二）給予企業(yè)優(yōu)惠的政策

在多重壓力下，開(kāi)發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)許多稅費(fèi)。房企拿地成本逐年攀升使成本不斷上漲，于是開(kāi)發(fā)租賃公寓價(jià)格也水漲船高。據(jù)了解，長(zhǎng)租公寓在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中收取的租金需繳納12%的房地產(chǎn)稅，即使在營(yíng)改增后企業(yè)還要繳納11%的增值稅，加上企業(yè)所得稅，總稅負(fù)約26%。同日本相比，日本繼承稅針對(duì)租賃住宅有一定的減免政策，繼承稅評(píng)估額可減免18%～24%，推動(dòng)了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。因此，政府應(yīng)適當(dāng)減少長(zhǎng)租公寓企業(yè)的稅收，給予企業(yè)一定的紅利。

（三）長(zhǎng)租公寓企業(yè)不斷的自我創(chuàng)新

長(zhǎng)租公寓企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中也要不斷自我創(chuàng)新，找到使企業(yè)盈利增長(zhǎng)的方式。降低前期的開(kāi)發(fā)成本，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，選用最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，考慮空間尺度，家具配置，家電的成本，降低裝修成本，減少運(yùn)營(yíng)管理成本，在較短的時(shí)間內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)；擴(kuò)大持有的房間數(shù)量，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低單套房的運(yùn)營(yíng)成本；提高房間的出租率，降低閑置率。房間不斷的投入到市場(chǎng)當(dāng)中，使資金快速回流，防止資金鏈斷裂；探索新的增值業(yè)務(wù)來(lái)增加收入，挖掘衍生價(jià)值，探索1+N模式，以租金收入為主，將休閑娛樂(lè)、商業(yè)辦公、生活服務(wù)等融入到長(zhǎng)租公寓中，打造長(zhǎng)租公寓的綜合體。如廣告的投放、停車(chē)場(chǎng)的租用以及周邊商業(yè)產(chǎn)品的投入都可以拓寬收入渠道。

（四）提升品牌的競(jìng)爭(zhēng)力

在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)中，要不斷提高品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和影響力，增加品牌溢價(jià)，提升企業(yè)的盈利能力。對(duì)客戶(hù)進(jìn)行精準(zhǔn)定位，挖掘消費(fèi)需求，多角度進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)化，從而打造差異化產(chǎn)品。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，可以與自身的其他產(chǎn)品協(xié)同發(fā)展提升企業(yè)的品牌形象，加強(qiáng)品牌的宣傳推廣力度，讓更多的人了解長(zhǎng)租公寓，從中發(fā)掘潛在客戶(hù)。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)也可以提升企業(yè)在消費(fèi)者心中的位置，從而產(chǎn)生品牌溢價(jià)。

（五）拓寬融資渠道

近二十年來(lái)，從國(guó)外的長(zhǎng)租公寓發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，北美地區(qū)的REITs收益排名第一，為13.2%，歐洲排名第二，為8.1%，亞洲REITs的平均收益僅為7.6%，排名最低。發(fā)行ABS和REITs可以提高資本的流動(dòng)性，還可以為企業(yè)提高大量的資金做到提前回款，為進(jìn)一步發(fā)展長(zhǎng)租公寓擴(kuò)大規(guī)模提供基礎(chǔ)。美國(guó)長(zhǎng)租公寓收益率穩(wěn)定，租賃需求持續(xù)上升，為REITs的發(fā)展提供了有利條件。美國(guó)公寓運(yùn)營(yíng)大戶(hù)AVB和ERQ都采用了資產(chǎn)證券化的方式來(lái)獲取充足的資金流，這使其順利完成了前期的規(guī)模擴(kuò)張和后期的資產(chǎn)置換。通過(guò)募集的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資組合，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，投資人的股權(quán)可以很容易進(jìn)行轉(zhuǎn)換和變現(xiàn)。隨著越來(lái)越多企業(yè)在REITs方面的不斷探索，未來(lái)我國(guó)的長(zhǎng)租公寓的REITs產(chǎn)品會(huì)更加成熟。

綜上所述，隨著一系列鼓勵(lì)政策的出臺(tái)以及長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的不斷完善，將有更多的企業(yè)投身到長(zhǎng)租公寓的建設(shè)中，企業(yè)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不斷的創(chuàng)新，一步步攻破現(xiàn)存問(wèn)題，企業(yè)必然會(huì)受益。長(zhǎng)租公寓前景可觀，發(fā)展空間較大，未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也會(huì)走向規(guī)范化，一定會(huì)迎來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的大時(shí)代。

（作者單位：沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院）