婁永紅

摘要：我國自1998年住房市場化改革以來，到今天房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過蓬勃發(fā)展的20余年。在這個過程中，廣大人民的住房和生活條件得到了極大的改善，而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展也帶動了國家經(jīng)濟的騰飛，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的二十年也是我國城鎮(zhèn)化迅猛發(fā)展的二十年，現(xiàn)在隨著國際貿(mào)易保護主義的現(xiàn)象，以及國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，進行國家和地區(qū)調(diào)控，房地產(chǎn)市場的發(fā)展迎來歷史性的時刻，房住不炒的定調(diào)更是決定了房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的導向。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟背景;大數(shù)據(jù);房地產(chǎn);成本管理

很多人說經(jīng)歷了2016年房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，到如今2018年2019年房地產(chǎn)市場的掙扎，到如今市場下行壓力逐漸增大，更多的人保持著觀望，大多數(shù)人對房住不炒有了堅定的認識，以往對于房地產(chǎn)行業(yè)的熱情不再。其實冷靜下來看，任何行業(yè)發(fā)展到一定程度都必然會走向式微，畢竟巔峰過后必然會變?yōu)橄蛳碌内厔?。在當前整個中國經(jīng)濟下滑壓力增大的情況下，房地產(chǎn)作為國民支柱產(chǎn)業(yè)必然要承受經(jīng)濟下行的壓力和國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型多帶來的陣痛，其實長遠來看，這也并不是壞事，畢竟，轉(zhuǎn)型陣痛是為了行業(yè)長久健康的發(fā)展。

房地產(chǎn)作為一個具有長期性、固定性、不可重復(fù)性的特性項目，本身具有獨特性，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為面臨一定的風險，這也對成本管控提出了更高的要求。一個房地產(chǎn)項目從拿地到立項、開發(fā)報建、再到具體設(shè)計施工再到最后的營銷運營，每一步都涉及到巨大的資金投入，所以就要求項目成本管控要有較高的水平。新世紀是互聯(lián)網(wǎng)的時代，是大數(shù)據(jù)的時代，作為時代的弄潮兒各種新興事物層出不窮，房地產(chǎn)業(yè)作為傳統(tǒng)行業(yè)應(yīng)該不斷的兼容并包，擁抱新生事物，利用新技術(shù)新生事物，為行業(yè)的發(fā)展謀求新的發(fā)展機遇。

從拿地開始，就可以利用對地塊周邊的人流、交通、教育、醫(yī)療各項環(huán)境進行分析，才有可能精準的出擊，做出最適合的決定，而對于這些資源數(shù)據(jù)的掌握，從一開始便決定了這個項目未來的命運走向，畢竟買房子很多人首先就是買位置，而要確定這些最終要的還是要有數(shù)據(jù)，而要作出精準的判斷，大數(shù)據(jù)可以作為很好的參考，畢竟很多大數(shù)據(jù)的收集以及合理運用往往可以得出較為精確的結(jié)論，也能揭示項目未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

再者從項目的開發(fā)報建過程中，利用以往已完項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)積累，重點攻克難點以及制約項目推動過程的關(guān)鍵節(jié)點，可以為項目開發(fā)過程節(jié)約寶貴的時間，也可以是對資金的占用成本降到最低，這都是行業(yè)喜聞樂見的。利用大數(shù)據(jù)提前預(yù)判可能遇到的困難已經(jīng)難點可以提前做好預(yù)案，提高辦事效率。

第三，在項目的圖紙設(shè)計過程中，可以通過行業(yè)或者企業(yè)自身以往經(jīng)典項目相關(guān)數(shù)據(jù)的收集，積累豐富的資源數(shù)據(jù)，做到戶型的優(yōu)化設(shè)計，對鋼筋含量等作出精準控制，通過大數(shù)據(jù)的積累和篩選，做到對項目的具體情況與設(shè)計的最優(yōu)化組合，對于以往設(shè)計項目過程中遇到的易出錯的節(jié)點進行篩選剔除，可以有效避免類似狀況的發(fā)生，為未來的設(shè)計提供優(yōu)秀的經(jīng)驗，對于以往設(shè)計較為不足的項目也可以加以總結(jié)，避免類似情況的發(fā)生。

第四，在項目招投標及確定中標單位及后續(xù)施工過程中，也有大量可以運用大數(shù)據(jù)的地方，比如，在招投標階段，通過建立指標臺賬，建立合作單位優(yōu)選庫，在招投標階段篩選出優(yōu)秀的合作單位，可以最大程度的規(guī)避風險，使得項目的施工得以順利進行。在確定中標單位時也可以根據(jù)以往經(jīng)驗積累，確定合理的中標單位以及中標價格，最大程度的優(yōu)化項目點額工程成本。確定了良好的合作單位，在后續(xù)施工過程中，與施工單位合作共贏，項目才有良性發(fā)展的可能。在施工單位申報進度工程款時，作為建設(shè)單位應(yīng)嚴格要求，按照結(jié)算要求對合作單位提交的申請資料及算量計價文件進行嚴格審核，這樣做既有利于建設(shè)單位嚴格把控資金占用，避免超付進度款，盡量減少資金占用成本，另一方面這對合作單位也是有好處的，因為過程中的嚴格要求，可以使得結(jié)算中容易出現(xiàn)糾紛及分歧的內(nèi)容提前暴露，有利于合作單位提前多資料的收集掌握，對最終的工程結(jié)算也是有好處的，所以說項目的建設(shè)單位和施工單位很多時候利益是對立統(tǒng)一的，并不是絕對矛盾的。在項目的施工過程中，建設(shè)單位可以通過在項目現(xiàn)場設(shè)立工程部，派駐現(xiàn)場工程師，以及成本管理工程師隨時對項目的進度、質(zhì)量、成本進行精準把控，隨時掌握了解項目的實時進展，將對項目發(fā)展不利的因素掌握主動權(quán)，精準控制項目進展及成本耗用。

第五，對于項目的竣工結(jié)算階段，這也是對項目成本控制的最后一道掛卡。在結(jié)算過程中，發(fā)承包雙方應(yīng)在不違反國家及地區(qū)相關(guān)法律法規(guī)的前提下，依照雙發(fā)簽訂的工程合同，進行最終竣工結(jié)算。最終竣工結(jié)算的過程也是雙方斗智斗勇的過程。作為建設(shè)單位自然希望以最小的成本支出取得最終的結(jié)算結(jié)果，但是作為施工單位自然是希望通過最后的結(jié)算過程，獲得最大的收益。雙方的最終目的雖然都是完成項目的竣工結(jié)算，但是利益出發(fā)點的不同必然導致雙方的分歧，這是在所難免的。在結(jié)算過程中，建設(shè)單位可以利用以往豐富的項目管理經(jīng)驗，對已完工程的結(jié)算成本數(shù)據(jù)進行收集整理分析，利用大數(shù)據(jù)平臺對數(shù)字進行處理，總結(jié)出成本把控重點及容易產(chǎn)生分歧的內(nèi)容，在將來的項目合作過程中，利用合同法務(wù)工作進行合同相關(guān)條款的增設(shè)，以期避免將來可能產(chǎn)生的糾紛，降低企業(yè)的可避免風險。對于結(jié)算過程中，施工單位主張的各項費用，都應(yīng)查明實際證據(jù)，并且應(yīng)該注意政府相關(guān)部門的最新規(guī)定要求，比如營改增、比如稅率調(diào)整，比如工程排污費用以及環(huán)境保護稅的相關(guān)費用的要求，只有與時俱靜，隨時利用好數(shù)據(jù)積累，做好基礎(chǔ)工作，在結(jié)算過程中做到件件有據(jù)可依，事事追根溯源，才能最終完成準確的工程結(jié)算，從而把控好項目的成本支出。

最后，對于項目的營銷操盤階段以及后續(xù)物業(yè)服務(wù)階段其實也是大有可為的。項目到了可以銷售的階段，為項目配置一個優(yōu)秀的營銷團隊，必然可以為項目的成功運營錦上添花。好的營銷團隊特別善于判斷當下整個社會的經(jīng)濟發(fā)展形勢，也是優(yōu)秀的心理學大師團隊，他們對于當前市場廣大投資者購房者的心理有著精準的把控，善于利用電話營銷，廣告營銷，地面推廣等各種形勢，掌握最新的市場動態(tài)，收集大眾對于各種營銷形式的反應(yīng)，這也是大數(shù)據(jù)的收集整理過程，利用以往豐富的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，加以總結(jié)凝練，對人群進行精準定位，才有可能做到項目營銷工作的最大成功，為企業(yè)發(fā)展提供現(xiàn)金流支持。對于房子銷售后續(xù)的物業(yè)服務(wù)也可以效仿大型房地產(chǎn)企業(yè)的做法，成立對應(yīng)的物業(yè)公司，做到產(chǎn)業(yè)服務(wù)一條龍，為用戶體驗提升進行改進自己的服務(wù)。

結(jié)束語

新時代，隨著數(shù)字時代的飛速發(fā)展，利用好互聯(lián)網(wǎng)這個大平臺與各大電商平臺的合作是可以做到合作共贏的，未來時代通過掌握大數(shù)據(jù)，精準掌控用戶的需求，才有可能提供出更符合時代需要的優(yōu)秀產(chǎn)品，做到名譽資本的雙贏。

（作者單位：恒大地產(chǎn)集團濟南置業(yè)有限公司）