宋春勛

摘 要：深入推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，依舊有大量問題存在，而在妥善處理這些問題之后，即可有效完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的有序開展，并將科學(xué)合理地保護(hù)相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;問題對(duì)策

前言

民國時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)登記制度已正式建立，但該制度主要背景依舊是土地私有制。在中華人民共和國成立初期，建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但是在“物權(quán)法”頒布之后，中國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度才算正式確立了。因此，中國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度也算歷史悠久，而一開始政府為人們提供不動(dòng)產(chǎn)管理服務(wù)的目的是帶有強(qiáng)烈行政色彩的，這使得系統(tǒng)無法在維護(hù)交易的便利性和安全性方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到國家公共權(quán)力的支持，但其根本目的是維護(hù)私權(quán)。對(duì)賣方而言，登記機(jī)關(guān)的登記和所有權(quán)證書的簽發(fā)是其權(quán)利的有效證明，而對(duì)于買房來說，通過登記材料，可以直接獲得確定的可信賴相關(guān)產(chǎn)權(quán)信息。

1 我國不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀

1.1 登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài)

中國沒有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記部門有以下種類：土地管理部門、不動(dòng)產(chǎn)管理部門、林業(yè)主管部門、運(yùn)輸?shù)怯洸块T、工商行政管理部門和公證部門等等，部門眾多，職能存在相互交叉的情況，這種復(fù)雜的注冊(cè)系統(tǒng)產(chǎn)生了許多嚴(yán)重的缺點(diǎn)：對(duì)當(dāng)事人的登記造成極大的不便。

1.2 相關(guān)政策不健全

雖然我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有著悠久的歷史，隨著時(shí)代的發(fā)展以及科技的進(jìn)步，制度也在不斷更新，以符合大眾的要求，但是在這個(gè)過程當(dāng)中，依舊存在許多的問題，不動(dòng)產(chǎn)登記流于形式，之前形成的登記制度對(duì)現(xiàn)在來說成為了一種弊端，歷史的悠久在促使這項(xiàng)制度不斷發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)滯留很多的問題。國家缺乏明確的政策來引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度走向一個(gè)健康發(fā)展的方向，在相關(guān)法律的建設(shè)上，也是不夠重視，不能夠及時(shí)處理不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記制度的問題。

1.3 登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全

在登記時(shí)，我國登記機(jī)關(guān)經(jīng)常出現(xiàn)登記錯(cuò)誤、信息泄漏和登記材料丟失等問題，導(dǎo)致當(dāng)事人遭受重大損失，但是，登記機(jī)關(guān)從未承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這是一種畸形的發(fā)展模式，使得登記機(jī)關(guān)的權(quán)利和義務(wù)嚴(yán)重分散。登記機(jī)關(guān)只對(duì)收取錯(cuò)誤登記的后果承擔(dān)責(zé)任，不承擔(dān)任何責(zé)任或義務(wù)，對(duì)被破壞合法權(quán)益的當(dāng)事人極不公平，這種權(quán)利和義務(wù)的不平衡是許多登記糾紛的一個(gè)重要原因。

1.4 人員綜合素質(zhì)良莠不齊

日益發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)下，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要性也在不斷上升，其涉及的內(nèi)容更是趨于復(fù)雜性。但是，目前我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中，個(gè)別人員綜合素質(zhì)不足，與該工作要求存在一定距離，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展受阻，工作效率受到影響。而不動(dòng)產(chǎn)登記人員綜合素質(zhì)欠缺一般情況下可從兩方面進(jìn)行歸納：一方面，我國不動(dòng)產(chǎn)登記人員目前在知識(shí)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)技能的掌握與銜接方面仍有一定差距，無法適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記工作質(zhì)量下降;另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記人員綜合素質(zhì)欠缺，工作期間登記出錯(cuò)的情況屢屢出現(xiàn)，造成不動(dòng)產(chǎn)登記工作效率低下。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記制度問題的對(duì)策

2.1 建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記政策依據(jù)

建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記政策依據(jù)，也就是說，制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，使不動(dòng)產(chǎn)登記制度在內(nèi)容、效力和程序等方面都切實(shí)可行。在中國的實(shí)踐中，土地、房屋、森林和其他不動(dòng)產(chǎn)需要根據(jù)不同的法律進(jìn)行登記，因?yàn)樽?cè)系統(tǒng)不同，注冊(cè)機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)，最終的情況也不理想，存在反復(fù)登記，分散登記數(shù)據(jù)，增加當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，浪費(fèi)資源等缺點(diǎn)，這不利于建設(shè)一個(gè)健全的登記制度。

2.2 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記機(jī)關(guān)

“物權(quán)法”沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一做出具體規(guī)定，注冊(cè)機(jī)構(gòu)也沒有統(tǒng)一的實(shí)施。只是允許地方政府推進(jìn)立法，解決地方事務(wù)的實(shí)際需要，通過制定和實(shí)施地方性法規(guī)，積累解決相關(guān)法律問題的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為中央立法的未來打下良好基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記管理的統(tǒng)一。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)性統(tǒng)一是無法實(shí)現(xiàn)的。所以，需要建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，也以節(jié)約人力、財(cái)力和物力，提高工作效率。

2.3 建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)

因各地方政策的落實(shí)和實(shí)施技術(shù)可能存在差異，導(dǎo)致各地方不動(dòng)產(chǎn)登記制度的進(jìn)度參差不齊，無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，而統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)又是社會(huì)進(jìn)步的必然趨勢(shì)和必然結(jié)果。因此，我國可以在登記制度上借鑒其他國家的一些做法。例如，澳大利亞的昆士蘭州土地登記：早期昆士蘭州便引入托倫斯登記制度，現(xiàn)如今已形成完整的“自動(dòng)化權(quán)利系統(tǒng)”又稱ATS，昆士蘭州在權(quán)利系統(tǒng)完善的同時(shí)，也擁有成熟的法律體系，頒布多種權(quán)利管理法，分別對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、私有土地、土地開發(fā)等進(jìn)行明確規(guī)定，同時(shí)開設(shè)登記賠償基金制度，即如果出現(xiàn)登記與實(shí)際不符的情況，一切責(zé)任歸于政府，由政府為其賠償損失。該制度被昆士蘭州居民一致推崇，實(shí)施效果十分明顯。

2.4 登記工作人員的嚴(yán)格選拔

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的任職資格做出明確規(guī)定，并且選拔從嚴(yán)，禁止無責(zé)任、無態(tài)度、無工作經(jīng)驗(yàn)的人員混水摸魚，減少登記信息出現(xiàn)錯(cuò)誤的情況，避免訴訟糾紛事件的出現(xiàn)。對(duì)登記工作人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，使其了解國家最新頒發(fā)的物權(quán)政策和相關(guān)的法律條文，防止其出現(xiàn)工作中的低級(jí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致登記數(shù)據(jù)與實(shí)際有所出入，為不動(dòng)產(chǎn)登記帶來麻煩。

2.5 建立覆蓋全國的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)

我國雖幅員遼闊，但各地區(qū)發(fā)展卻不平衡。山區(qū)或偏遠(yuǎn)地區(qū)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立仍存在著阻礙因素，故可由省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門加強(qiáng)推進(jìn)基層和偏遠(yuǎn)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)，為其提供資金和技術(shù)支持，在全省范圍內(nèi)統(tǒng)一信息平臺(tái)，統(tǒng)一登記流程，使各地區(qū)同步發(fā)展。

結(jié)束語

目前，我國信息化高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)逐漸繁榮，在建立不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)制度的同時(shí)，應(yīng)加入創(chuàng)新、與時(shí)俱進(jìn)的理念，摒棄傳統(tǒng)的思想，成立健全、高效的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，加快解決不動(dòng)產(chǎn)制度中存在的問題，以保障人民利益為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮。

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