杜剛

摘 要：中國開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)菜的需求，也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的形勢所在。當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記已在執(zhí)行，但仍有很多問題存在，從開始執(zhí)行到登記體系的有效構(gòu)建還有很久的時(shí)間要走，為了能確保登記工作的順利開展，一定要抓住現(xiàn)階段過渡的矛盾并采用有效方法，一步一步構(gòu)建起不動產(chǎn)統(tǒng)一的登記體系，保護(hù)好權(quán)利人合法權(quán)益，確保市場經(jīng)濟(jì)條件下不動產(chǎn)交易的安全以及社會經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；問題；對策

前言

隨著城市化水平的不斷提高，社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，不動產(chǎn)交易越來越突出，因此不動產(chǎn)登記工作變得越來越重要。從廣義上講，不動產(chǎn)就是不能移動的資產(chǎn)，如房子、土地等。一般意義上所說的不動產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的不動產(chǎn)土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產(chǎn)不一定是實(shí)物形態(tài)的，如探礦權(quán)和采礦權(quán)。不動產(chǎn)登記又可稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記，是我國物權(quán)法中的重要制度，是權(quán)利人、利害關(guān)系人申請國家確定的職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。通過這種方式來確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬情況，可以讓外界通過物權(quán)公示對其所有權(quán)產(chǎn)生認(rèn)可，并明確歸屬者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記現(xiàn)狀分析

當(dāng)前，中國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記正在穩(wěn)步推進(jìn)的過程中。但從2007年《物權(quán)法》頒布首次勾勒不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法，到2014年11月24日《不動產(chǎn)登記暫行條例》的公布，期間歷時(shí)七年，2015年底，國內(nèi)各大省的不動產(chǎn)登記有關(guān)融合工作基本完成，但市（州）一級及縣（區(qū)）一級登記整合仍未完成，這都說明作為一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的實(shí)施并不是能夠一蹴而就的，而是需要一個長期逐漸完善的過程。當(dāng)前，對于阻礙不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施的原因探討主要集中在以下幾個方面。

1.1 缺乏法律根據(jù)

2007年《物權(quán)法》就對明確了要對不動產(chǎn)開展登記，但這僅僅是原則上的規(guī)定，缺乏具體的操作細(xì)則指導(dǎo)。包括2014年出臺的有關(guān)條件，也無法完全實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記工作提供的法律方面的指導(dǎo)依據(jù)和實(shí)施細(xì)則，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施有阻礙作用。

1.2 權(quán)利界限不明，從業(yè)人員知識欠缺

不動產(chǎn)要保證物、權(quán)一致，對登記的客體要更明確界定。然而，當(dāng)前的登記體制導(dǎo)致的權(quán)屬界定不清、界限不明的現(xiàn)狀，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作要求的權(quán)責(zé)明晰存在根本上的矛盾。且相關(guān)從業(yè)人員知識結(jié)構(gòu)單一，相關(guān)知識欠缺，民眾平時(shí)對于自身財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)意識較弱，都是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中需要克服的一個瓶頸，這實(shí)際上是一個龐大的項(xiàng)目工程，無法一次性解決這類問題，是復(fù)雜、長期的過程。

1.3 技術(shù)方法不完善

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的實(shí)施需要建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺，這就要求整合數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)流程及信息查詢系統(tǒng)等等相關(guān)內(nèi)容。加之目前分散狀態(tài)下，各登記機(jī)關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不一致，這讓共享、成果轉(zhuǎn)化極為困難，且不動產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)怎樣才能實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)交易市場信息提供與權(quán)利人隱私保護(hù)的平衡，這都需要相關(guān)技術(shù)手段的支撐，而目前技術(shù)的不成熟，也成為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)施的阻礙，這就需要加強(qiáng)各級的專業(yè)培訓(xùn)和技術(shù)研發(fā)，進(jìn)一步提高人員專業(yè)素質(zhì)和登記技術(shù)的適用。

2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度經(jīng)驗(yàn)借鑒

2.1 多數(shù)國家明確不動性統(tǒng)一登記制度

目前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在絕大多數(shù)國家地區(qū)已經(jīng)確立。這一方面是由不動產(chǎn)的自然性來明確。此外，制度有其優(yōu)點(diǎn)，對于保護(hù)不動產(chǎn)交易、權(quán)利明確均有極為重要的作用。雖然地區(qū)不同，其程度也不一樣，但都離不開法律的支持：登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一登記→統(tǒng)一規(guī)定流程→審核標(biāo)準(zhǔn)→核定登記→發(fā)布證書。1.德國。全世界第一個把不動產(chǎn)登記系統(tǒng)化的國家。在《土地登記簿法》中明確規(guī)定的，登記簿共記三類：土地簿、土地權(quán)簿、住宅所有權(quán)簿。2.日本。擬定了專項(xiàng)《土地登記》法律，并對不動產(chǎn)登記作出了明確規(guī)定。在日本，土地和建筑物分別屬于獨(dú)立的不動產(chǎn)。3.瑞士。在瑞士的法律中，不動產(chǎn)的只有土地，地上定著物，如建筑等，歸入至土地所有權(quán)。

2.2 機(jī)構(gòu)選擇

從現(xiàn)有的登記機(jī)構(gòu)來看，很多國家、地區(qū)選擇的是普通行政機(jī)關(guān)，以這些機(jī)關(guān)來做好不動產(chǎn)登記的工作。但也有日本、德國、英國、澳門地區(qū)等是由司法機(jī)關(guān)、司法行政機(jī)關(guān)來處理不動產(chǎn)登記的工作。

2.3 不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)建設(shè)

澳大利亞：在不動產(chǎn)登記方面采用的是功能性數(shù)據(jù)庫實(shí)現(xiàn)。數(shù)據(jù)庫中保存了上千萬份資料。政府部門以及不動產(chǎn)數(shù)據(jù)是相互連通的，可通過網(wǎng)絡(luò)直接查詢不動產(chǎn)的信息，并為遠(yuǎn)程辦理不動產(chǎn)登記提供了方便。

瑞典：在這個國家所采用的地籍登記制度處在世界領(lǐng)先地步，國內(nèi)的地籍資料保存完好，更新及時(shí)。第一，國家對地籍使用科學(xué)合理、管理有效得當(dāng)，這為國家開展不動產(chǎn)登記提供了強(qiáng)而有力的支撐。第二，登記技術(shù)完善，信息更新及時(shí)，執(zhí)行制度實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化、信息化，以此提高了業(yè)務(wù)處理的準(zhǔn)確度、效率。

2.4 不動產(chǎn)登記信息公開查詢制度

新加坡：幾乎所有人均可利用電子系統(tǒng)對某塊地契的信息詳細(xì)查詢，如戶主的詳細(xì)內(nèi)容、房屋信息，各類交易信息等等。同時(shí)，如果想查看這塊地的規(guī)劃計(jì)劃，只用支付相應(yīng)的費(fèi)有即可。利用規(guī)劃圖的信息判斷將來房子的周圍環(huán)境情況，且所有人均可查詢。但是，不能通過房子信息反查業(yè)主信息，認(rèn)為這是對他人隱私的一種侵權(quán)。

美國：完全公開查詢制度。通過地方政府網(wǎng)、商業(yè)網(wǎng)，可查詢個人房產(chǎn)信息。實(shí)際上，美國基本信息均在網(wǎng)絡(luò)上可查詢。在這一些特定網(wǎng)站，可要把準(zhǔn)確的地址輸入，房產(chǎn)信息即可查詢。同時(shí)，如果查詢者想獲得更多資料，還可通過到各地政府的網(wǎng)站查詢。

3 結(jié)束語

不動產(chǎn)物權(quán)對于公民行使其基本權(quán)利以及實(shí)現(xiàn)其在國家和社會中的安身立命，均具有基礎(chǔ)性作用。我國的不動產(chǎn)登記制度還存在一些不足，只有解決這些問題，才能促進(jìn)不動產(chǎn)登記制度的完善，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的有效保護(hù)。在不斷的進(jìn)步和發(fā)展中，我國的不動產(chǎn)登記將會越來越規(guī)范，更好地為公民的權(quán)利提供基礎(chǔ)性保障。

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