梁暉

摘 要：如今隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平的增長(zhǎng)，我國(guó)的城市化規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大。對(duì)土地的開發(fā)與利用也在逐漸的增多。土地開發(fā)的招標(biāo)和拍賣關(guān)系到我國(guó)對(duì)土地的使用和合理的開發(fā)，同時(shí)也關(guān)系著我國(guó)對(duì)土地資源的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。本篇文章主要針對(duì)當(dāng)前國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中所出現(xiàn)的管理問題和規(guī)劃的現(xiàn)狀進(jìn)行綜合的分析，并結(jié)合當(dāng)前國(guó)家對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓相關(guān)的規(guī)定和政策進(jìn)行闡述，并對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程當(dāng)中的規(guī)劃管理工作的加強(qiáng)措施提出一些建議。

關(guān)鍵詞：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)? 規(guī)劃管理工作? 強(qiáng)化思考

我國(guó)的國(guó)土面積十分廣闊，但由于人口基數(shù)的逐漸增多土地資源的利用就顯得十分重要。我國(guó)針對(duì)土地的使用建立了極其嚴(yán)格的有償使用制度，并在實(shí)施過程中結(jié)合實(shí)際的土地使用情況做出了科學(xué)的完善。土地使用制度以及項(xiàng)目建設(shè)的審批工作也隨之進(jìn)行了合理的改革和優(yōu)化更新，并針對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理制度也進(jìn)行了深度的分析和研究。

一、當(dāng)前國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程當(dāng)中所出現(xiàn)的規(guī)劃管理難題

（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的初期計(jì)劃制定問題

當(dāng)前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的整個(gè)過程需要所有涉及的有關(guān)單位進(jìn)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計(jì)劃的科學(xué)制定，并在其土地使用的監(jiān)督計(jì)劃中予以明確的體現(xiàn)，經(jīng)由上級(jí)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的審批之后方可以進(jìn)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓使用權(quán)計(jì)劃的詳細(xì)制定，再通過上級(jí)組織的審察監(jiān)督小組進(jìn)行評(píng)定之后在下發(fā)到各地區(qū)管理部門。其整個(gè)土地使用申請(qǐng)審批過程當(dāng)中，土地規(guī)劃管理單位并沒有體現(xiàn)出其具體的職能和作用，這也就導(dǎo)致了城市土地使用規(guī)劃與開發(fā)之間出現(xiàn)了失衡的狀態(tài)，無法做到有效的銜接，也為土地規(guī)劃管理的實(shí)施和計(jì)劃的制定造成了十分不良的影響[1]。

（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓主體的地塊確定問題

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)的出讓的整體計(jì)劃經(jīng)由地區(qū)管理部門進(jìn)行下達(dá)之后需要進(jìn)行實(shí)際國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的地塊主體進(jìn)行確定時(shí)首先要對(duì)其進(jìn)行全方面的控制因素進(jìn)行明確，相關(guān)綠化、交通規(guī)劃、道路紅線、河道藍(lán)線和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的土地主體都需要進(jìn)行明確的列舉和明確展示，其主要是為了方便城市規(guī)劃部門對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的審核和核查。但在其實(shí)際的實(shí)施過程當(dāng)中必須要依據(jù)國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求去進(jìn)行符合材料的傳遞和報(bào)送。且為明確城市控制因素以及相關(guān)規(guī)劃的地形圖紙對(duì)交通規(guī)劃要做出明確的標(biāo)識(shí)，這也就要求城市規(guī)劃相關(guān)部門必須要能夠針對(duì)土地主體地塊的實(shí)際情況進(jìn)行詳細(xì)的了解和良好的掌握。而實(shí)際上其掌握程度和其它因素的情況卻很難做到全面的掌控，這也是無法對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓主體地塊進(jìn)行精準(zhǔn)掌握和定位的困難所在。

（三）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程的相關(guān)管理法規(guī)問題

當(dāng)前國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃管理的實(shí)際過程當(dāng)中，基于國(guó)家相關(guān)管理法規(guī)的不完善和無法進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)上的統(tǒng)一而導(dǎo)致其實(shí)際的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓流程出現(xiàn)了一定程度的不可控情況。很多國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程中其規(guī)劃的參數(shù)數(shù)據(jù)常會(huì)出現(xiàn)難以確定核對(duì)的準(zhǔn)確性與真實(shí)性，常常需要進(jìn)行方案的論證和反復(fù)的審核和確認(rèn)，并且其具體的操作過程也需要進(jìn)行仔細(xì)的分析，否則就會(huì)致使國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的過程出現(xiàn)多方的矛盾，導(dǎo)致國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃管理工作難以有效實(shí)施[2]。

二、如何促進(jìn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理質(zhì)量和效果的建議

（一）著重進(jìn)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓審批程序的優(yōu)化

按照正規(guī)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓相關(guān)工作的標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行招標(biāo)、拍賣的過程當(dāng)中必須要按照相關(guān)規(guī)定的審批程序進(jìn)行嚴(yán)格的遵循。而要想切實(shí)的加強(qiáng)對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃管理就必須要對(duì)其審批程序進(jìn)行科學(xué)的優(yōu)化和改善[3]。結(jié)合國(guó)家有關(guān)城市規(guī)范的法律法規(guī)進(jìn)行謝姐，并將建設(shè)用地的規(guī)劃許可內(nèi)容增設(shè)到審批的程序當(dāng)中，展開來講，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓使用權(quán)的過程通過合同所述進(jìn)行出讓后，土地受讓單位允許直接向城市規(guī)劃相關(guān)單位進(jìn)行建設(shè)用地規(guī)劃許可的申請(qǐng)事宜。

（二）科學(xué)制定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程的規(guī)劃管理會(huì)涉及到多個(gè)部門之間的配合，同時(shí)也必須要與規(guī)劃部門和土地資源管理相關(guān)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，以明確國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式上的制定。土地資源的使用必須要慎重，特別是在人口高度密集的城市中土地資源的緊缺也決定了土地的使用價(jià)值極高。所以首先要確保國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的計(jì)劃設(shè)計(jì)能夠符合城市土地規(guī)劃的要求和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)兩者之間的緊密銜接;其二是要確保土地管理單位對(duì)土地的使用價(jià)值和使用信息做到完全的掌握和及時(shí)的了解，并為下一項(xiàng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃方案的預(yù)測(cè)以及方案的制定提供詳細(xì)并具有科學(xué)根據(jù)的參考內(nèi)容[4]。城市土地資源管理部門與房地資源局在獲得先關(guān)的建議和詳細(xì)的說明后再與城市規(guī)劃管理部門進(jìn)行共同的制定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的詳細(xì)計(jì)劃并確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主要方式，使土地資源的使用價(jià)值達(dá)到最佳的利用率。

（三）增強(qiáng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓相關(guān)單位之間的協(xié)調(diào)和合作

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃管理過程當(dāng)中需要涉及到多個(gè)部門的工作和配合，包括交通單位、衛(wèi)生監(jiān)督單位、消防部門、環(huán)境保護(hù)管理機(jī)構(gòu)、城市市政規(guī)劃部門、建設(shè)工程部門和規(guī)劃設(shè)計(jì)單位等，其必須要與相關(guān)部門進(jìn)行緊密的溝通與協(xié)調(diào)合作，結(jié)合多個(gè)部門的相關(guān)負(fù)責(zé)部門進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的檢測(cè)和審核，并結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求和標(biāo)準(zhǔn)以及土地使用建設(shè)方案進(jìn)行更加深化的分析和研討，并將其內(nèi)容進(jìn)行明確的精細(xì)化。此外還要加大相互之間的溝通與交流的力度，確保國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃管理過程和操作的程序得到明確和完善并且實(shí)現(xiàn)順利的開展與實(shí)施[5]。

（四）準(zhǔn)確的進(jìn)行規(guī)劃分區(qū)和規(guī)劃管理

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的過程當(dāng)中要想實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理的增強(qiáng)還需要進(jìn)行分區(qū)規(guī)劃的制定并結(jié)合詳細(xì)的土地使用計(jì)劃進(jìn)行有效的結(jié)合和銜接，按照相關(guān)的實(shí)施進(jìn)度對(duì)分區(qū)規(guī)劃所涉及的土地范圍進(jìn)行合理的安排和計(jì)劃的制定，如此是為了切實(shí)的增強(qiáng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的提升并為其提供有力的基礎(chǔ)依據(jù)[6]。此外還必須要對(duì)其所具備的審批方式和詳細(xì)的規(guī)劃細(xì)則進(jìn)行有效的補(bǔ)充和調(diào)整，加大其實(shí)際的可實(shí)現(xiàn)性和操作性，并使其能夠?qū)σ?guī)劃管理進(jìn)行高水平的指導(dǎo)以及控制作用的實(shí)現(xiàn)和完全的功能發(fā)揮。

結(jié)束語：

結(jié)合以上內(nèi)容的綜合闡述，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程中所進(jìn)行的規(guī)劃管理分析與深入的研究以及強(qiáng)化能夠使國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)的整個(gè)過程更加的規(guī)范和合理。此外其相關(guān)的規(guī)劃管理單位也必須要切實(shí)加強(qiáng)與其他關(guān)聯(lián)部門的協(xié)調(diào)與溝通協(xié)作，并且制度出科學(xué)合理的管理制度以及明確的管理規(guī)劃和分區(qū)管理，如此才能夠?qū)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理得到更加高質(zhì)量的執(zhí)行，以提高土地使用權(quán)的合理分配和土地資源的最大化價(jià)值的體現(xiàn)。

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