黃晨

摘 要：不動產(chǎn)抵押作為商業(yè)銀行授信審批方案的重要因素，對保障授信安全回收的作用不可小覷。本文結(jié)合筆者在授信審批工作的實踐，收集了部分不動產(chǎn)抵押在實踐中的相關(guān)案例，對存在的問題、成因和影響進行了探究，提出了相關(guān)建議，希望為貸前盡職調(diào)查、授信審批工作提供有益參考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);抵押;授信審批

當前經(jīng)濟面臨下行壓力，經(jīng)濟增速放緩，一方面中小企業(yè)融資難的狀況仍將很大程度上存在，另一方面商業(yè)銀行也面臨內(nèi)外部多重挑戰(zhàn)。授信審批作為商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務風險的第二道重要防線，肩負把握資產(chǎn)質(zhì)量、引領(lǐng)業(yè)務發(fā)展的重擔。不動產(chǎn)抵押作為授信審批方案的重要因素，對保障授信安全回收的作用不可小覷。本文結(jié)合筆者在授信審批工作的實踐，收集了部分不動產(chǎn)抵押在實踐中的相關(guān)案例，對存在的問題、成因和影響進行了探究，提出了相關(guān)建議，希望為銀行從業(yè)人員提高貸前盡職調(diào)查、授信審批工作提供有益參考。

一、正確認識不動產(chǎn)抵押在授信業(yè)務的重要地位

抵押是指債務人或第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，債務人不履行債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或似拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

不動產(chǎn)抵押是授信業(yè)務重要的風險緩釋措施之一，是化解客戶信用風險的關(guān)鍵步驟。在風險暴露時銀行可以通過處置抵押物實現(xiàn)風險補救。債權(quán)銀行應根據(jù)押品的價值穩(wěn)定性、變現(xiàn)難易程度優(yōu)先選擇居住用房地產(chǎn)、商用房地產(chǎn)（工業(yè)用房除外）、居住用建設(shè)用地使用權(quán)、商用建設(shè)用地使用權(quán)（工業(yè)用地使用權(quán)除外）、房產(chǎn)類在建工程（工業(yè)用房除外）等五類抵押品，抵押率上限控制在50%至70%之間。同時，業(yè)務數(shù)據(jù)告訴我們，資產(chǎn)質(zhì)量的好壞與是否足值抵押卻并非正相關(guān)，甚至某些授信不良案例或特定授信產(chǎn)品中，不良貸款的背后往往有賬面足值的抵押物。這當中折射出來的成因、關(guān)系引人深思，也應引起經(jīng)營、審批部門的注意。

二、需要厘清的與不動產(chǎn)抵押相關(guān)的幾個問題。

經(jīng)營部門和授信客戶通過營銷談判達成一致后，往往會將辦妥抵押（或追加抵押等）作為授信簽約支用的前提條件。看似萬事大吉的背后，實際上潛藏著許多風險。以下幾類問題尤需引起關(guān)注或進一步厘清。

（一）抵押物業(yè)部分或全部滅失

1.抵押物業(yè)已拆除，土地易主或另作他用。某民營企業(yè)以其廠房、宿舍足值抵押給銀行申請貸款，貸款到期前經(jīng)辦人員上門實地查看時發(fā)現(xiàn)：因修建鐵路需要，借款人土地已被政府有償征用，原有建筑物均已全部拆除，原址剩下一片廢墟，且補償款賬戶開設(shè)在其他銀行。由于借款人已停止生產(chǎn)經(jīng)營，致使債權(quán)銀行授信敞口全部暴露。后經(jīng)緊密跟蹤催收，客戶以征地補償款全額結(jié)清貸款。

2.權(quán)利證書指向的物業(yè)已拆除重建，權(quán)證要素和實際物業(yè)指標存在極大反差。在深圳一些老的高檔別墅小區(qū)，原有的別墅物業(yè)戶型設(shè)計較為陳舊，建筑面積相對較小，許多原有業(yè)主私自將原建筑整體拆除，再在原址重建。如某貸款抵押物為深圳市區(qū)某花同27號別墅，房產(chǎn)證面積為185.31平方米，申報材料稱重建后實際面積約3000平方米，根據(jù)市場價值該套別墅售價預計可超過3500萬元。此類情況下抵押物拆除重建后建筑面積大幅提高，基于中介評估的市場成交價值相應大幅提高，買賣轉(zhuǎn)讓、抵押登記在形式上均可落實。但因缺乏完整的重建合法手續(xù)，一旦從法律意義上予以深究，其在竣工驗收、抵押登記、轉(zhuǎn)讓處置、物權(quán)確認等方面均存在爭議。

3.因火災等意外事故導致抵押物受損。授信方案有關(guān)抵押物的描述欠缺完整性，保險在授信方案中往往被忽略，經(jīng)營單位依賴放款中心操作落實。這可能存在主觀疏忽導致的風險隱患或道德風險。一個典型的例子：位于深圳蔡屋圍的都市名園大廈，其位置屬于城市絕對中心地段，自住、辦公、出租均宜，評估值、快速變現(xiàn)本應不成問題，但一旦發(fā)生如新聞報道中的猛烈火災，則相應的物業(yè)身價急劇貶值，甚至存在滅失風險。

（二）轉(zhuǎn)讓限制

如高新技術(shù)同、珠寶產(chǎn)業(yè)同的物業(yè)，雖然實際用途為辦公或出租，市場價值較高，但往往因土地出讓合同約定了對受讓人行業(yè)、經(jīng)營范圍、資質(zhì)等限制條件，物業(yè)的實際轉(zhuǎn)讓往往受到限制。如某珠寶企業(yè)抵押給銀行的廠房房產(chǎn)證明確記載：“可轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)變用途”“購買上述生產(chǎn)廠房的次受讓方以及再次轉(zhuǎn)讓的受讓方需具備以下條件：從事黃金珠寶行業(yè)的企業(yè)，具有發(fā)展改革部門批準立項的項目：在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，應當提交發(fā)展改革部門出具的立項批準文件及產(chǎn)業(yè)主管部門出具的受讓人符合產(chǎn)業(yè)準入條件的證明文件”。有的還對投資密度、稅收有額外要求，類似限制無疑將大大縮小受讓范圍，增加變現(xiàn)難度。除此以外，對抵押的長期商用物業(yè)，還應深入調(diào)查核實其歷史租金歸集情況和未來租金的約束條款，避免物業(yè)因附帶長期租約導致物業(yè)處置貶值。

（三）異地不動產(chǎn)

按照法律規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，對應的國有土地使用權(quán)同時抵押。反之亦然，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押土地對應的房屋同時抵押。即“地隨房走、房隨地走”。對于異地不動產(chǎn)抵押，經(jīng)營部門難以全面核實了解其價值、操作要求，部分不動產(chǎn)位于三四線城市甚至偏遠市郊區(qū)、縣鎮(zhèn)區(qū)域，市場接受程度存在極大不確定性。如安徽省某四線城市下屬縣郊工業(yè)廠房，申報授信時估值6000萬，至客戶出現(xiàn)不良后再實地了解，其實際拍賣價值可能不足1000萬，且承接的買方范圍極為有限，甚至可能淪為不良奸商的套現(xiàn)手段。再如，某科技公司以第三方擁有的江西省婺源縣某鎮(zhèn)某村的34套空置別墅作為抵押物申報授信，且該批抵押物還曾被多次試圖用于為其他借款主體授信抵押，抵押動機和背景復雜，蘊藏極大的授信風險。

異地同定資產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)項目中經(jīng)常會遇到在建工程抵押的問題。實務中辦理在建工程抵押不多，客戶往往以流程繁瑣、減少成本、抵押期間較短等為理由拒絕。需明確的是，物權(quán)法對在建工程抵押做了相應規(guī)定。在建工程抵押登記一經(jīng)登記抵押權(quán)即設(shè)立。經(jīng)竣個驗收，并經(jīng)登記取得所有權(quán)證后，應及時轉(zhuǎn)換為房屋抵押權(quán)登記。

（四）回執(zhí)留置和集體土地抵押

從嚴格意義上而言，深圳已完成城市化和農(nóng)轉(zhuǎn)非，不再存在村民、農(nóng)民，但村鎮(zhèn)經(jīng)營性物業(yè)為數(shù)不少，租金現(xiàn)金流可觀，這部分物業(yè)僅能提供歷史遺留問題申報回執(zhí)（留置），不可辦理抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)亦不得單獨抵押。但據(jù)了解，針對集體建設(shè)用地在確權(quán)登記頒證、流轉(zhuǎn)、抵押等方面的情況已有相關(guān)探索，個別省份還出臺了針對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的政策文件、省級集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證規(guī)定、省級集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押規(guī)定。

（五）余額抵押、順位抵押和追加抵押

在存量授信年檢或置換他行授信時，若涉及原抵押物的釋放、重新抵押登記，出于客戶節(jié)省時間和資金成本，加快周轉(zhuǎn)以及談判博弈等多重考慮，授信方案中往往大開方便之門，如余額抵押、順位抵押或追加抵押、套用“周轉(zhuǎn)易”“過橋貸款”等創(chuàng)新產(chǎn)品等。需要注意的是，當債權(quán)在先，抵押權(quán)在后的，屬于事后抵押，如果抵押權(quán)的設(shè)定使債務人喪失了履行其他債務的能力，有可能被認定為債權(quán)人與債務人惡意串通，導致該抵押行為無效。

在實際操作中，經(jīng)營單位貸前盡職調(diào)查極為關(guān)鍵，做到真正了解客戶，真正了解不同地域、不同行政區(qū)國土房產(chǎn)管理部門的規(guī)章要求，謹慎行事，減少法律風險。三、關(guān)于授信業(yè)務涉及不動產(chǎn)抵押的幾點看法和建議

（一）看重第一還款來源

客戶和項目自身的現(xiàn)金流是最重要的第一還款來源。授信主體、授信金額、授信用途、期限等合理合規(guī)，是授信決策的基本依據(jù)，不動產(chǎn)抵押無論價值多少，與其他擔保方式一樣，都是防患于未然的風險緩釋措施。尤其在房地產(chǎn)市場偏熱的情況下，估值偏高，切不可憑抵押物估值而盲目放貸，忽視流動性。

（二）支持創(chuàng)新，順應市場，審慎決策，把握實質(zhì)性風險

當前批發(fā)制造業(yè)普遍處于低谷，房地產(chǎn)在一線城市熱度不減，在一定時期來看不動產(chǎn)抵押保值增值的效應明顯，對銀行授信的保障相對充足有效。資本市場各類直接融資對銀行傳統(tǒng)授信業(yè)務形成巨大挑戰(zhàn)，銀行同業(yè)競爭激烈，銀行在和優(yōu)質(zhì)授信客戶營銷談判中處于相對弱勢，基于此，對于一些業(yè)務創(chuàng)新和妥協(xié)條件，本著“做成”的目標，審批環(huán)節(jié)在充分權(quán)衡和提示風險的情況下，可以審慎支持一些產(chǎn)品創(chuàng)新，控制實質(zhì)性風險。

（三）掌握有效資產(chǎn)

對于客戶提供抵押或未抵押的有效資產(chǎn)，銀行應做到心中有數(shù)，掌握客戶資產(chǎn)凈值變動。一旦出現(xiàn)任何不利事項，可以掌握主動權(quán)。對于不動產(chǎn)的價值評估，應與評估、中介機構(gòu)保持緊密聯(lián)系，把握市場趨勢，慎防估值過高，增加定期重估頻率。判斷并選擇合理的抵押物，應遵循“堅同耐用，不易毀損;通用性強，容易變現(xiàn);價值穩(wěn)定，不易貶值”的原則。

（四）了解客戶，了解抵押背景，增強風險緩釋措施

增加關(guān)聯(lián)企業(yè)、實際控制人、自然人股東擔保，降低抵押率，增加專業(yè)擔保公司、賬戶質(zhì)押、應收賬款質(zhì)押等手段，看上去似乎是鎖上加鎖，實際的代償率有待驗證和評估，但有總勝于無。值得強調(diào)的是，當?shù)盅何餀?quán)利人為申請人以外的第三方時，在抵押的同時增加抵押人提供第三方連帶責任保證、增加抵押人的全部股權(quán)質(zhì)押是保障銀行抵押權(quán)順利實現(xiàn)的有力手段。