劉潘奕

[摘要]

我國的住房問題一直是政府關(guān)注的熱點(diǎn)問題。共有產(chǎn)權(quán)保障房作為我國保障性住房的一種創(chuàng)新，是值得探索和應(yīng)用在我國保障房建設(shè)中的新保障房類型。當(dāng)前，我國的共有產(chǎn)權(quán)住房仍處于試點(diǎn)和探索階段。本文通過梳理共有產(chǎn)權(quán)住房的物權(quán)特點(diǎn)及相關(guān)概念辨析，同時(shí)在對(duì)共有產(chǎn)權(quán)所涉及的幾個(gè)法律問題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出了完善共有產(chǎn)權(quán)住房法律規(guī)范的建議，希望能夠促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度不斷完善。

[關(guān)鍵詞]

共有產(chǎn)權(quán) 物權(quán)變動(dòng) 共有人

1 ?共有產(chǎn)權(quán)住房概述

1.1 ?共有產(chǎn)權(quán)住房的內(nèi)涵

共有產(chǎn)權(quán)住房作為一種新型的保障性住房，是指地方政府與保障對(duì)象按比例持有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額的住房。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)，在2017年9月30日正式施行的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》第二條中規(guī)定了該辦法所指稱的共有產(chǎn)權(quán)住房，是一種由政府提供政策支持，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。該辦法不僅明確了共有產(chǎn)權(quán)住房為按份共有的性質(zhì)，更點(diǎn)明了其具有的政策性與商品性雙重屬性①。首先，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)生便是國家基于滿足城市中低收入人群對(duì)于住房的需求以及降低其購房負(fù)擔(dān)的一項(xiàng)政策性試驗(yàn);其次，共有產(chǎn)權(quán)住房的商品性表明了其在符合法律法規(guī)的情況下可以在市場(chǎng)上進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并不是禁止流通的;最后，共有產(chǎn)權(quán)住房在政策上的規(guī)定并不會(huì)影響其依法在市場(chǎng)上進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓以及抵押等法律行為。

1.2 ?共有產(chǎn)權(quán)住房的特點(diǎn)

現(xiàn)行的共有產(chǎn)權(quán)住房，最主要的特點(diǎn)就是房屋產(chǎn)權(quán)是由政府與保障對(duì)象按比例持有的。共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售價(jià)格以及共有份額比例，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售前由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估并予以公布，購買者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇購買的產(chǎn)權(quán)份額，一般是三七或五五比例。除此之外，共有產(chǎn)權(quán)住房完全是按照商品房的開發(fā)進(jìn)行的，由于其用地是由政府劃撥改為了出讓，所以共有產(chǎn)權(quán)住房在銷售時(shí)增加了土地的成本，銷售價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格大致相同，這使得共有產(chǎn)權(quán)住房制度與以往的房屋保障制度尤為不同。

1.3 ?相關(guān)概念的辨析

1.3.1 共有產(chǎn)權(quán)住房與商品房的區(qū)別。和普通的商品房相比，共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者在購房時(shí)可以選擇購買特定份額的產(chǎn)權(quán)份額，并按照該份額比例與政府共同持有該共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)。而普通商品房的購房者在購買時(shí)只能選擇全額購買該商品房，不存在購買特定產(chǎn)權(quán)份額的情形。因此，共有產(chǎn)權(quán)住房的購房主體受到了嚴(yán)格的限制，只有滿足特定條件的對(duì)象才有資格申請(qǐng)購買共有產(chǎn)權(quán)住房，而商品房的購買并沒有受到條件的限制，任何具有完全民事行為能力的人都有權(quán)購買商品房。除此之外，在對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房剩余份額回購時(shí)，可按照原先購買時(shí)的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，而商品房的購買依據(jù)的大多是當(dāng)?shù)胤课莸氖袌?chǎng)價(jià)。

1.3.2 共有產(chǎn)權(quán)住房與保障性住房的區(qū)別。雖然共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)常被歸類為保障性住房，但其與傳統(tǒng)的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房還是有不小區(qū)別的。就廉租房來說，它有著最突出的社會(huì)保障性質(zhì)，可以說廉租房主要就是為解決最低收入人群住房需求而存在的，是不涉及產(chǎn)權(quán)的。而相較于只租不售的廉租房，共有產(chǎn)權(quán)住房是存在著產(chǎn)權(quán)的取得以及物權(quán)變動(dòng)的。

除此之外，同為保障性住房中具有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟(jì)適用房，它們之間也有著顯著的區(qū)別：首先，經(jīng)濟(jì)適用房在購買滿5年后，依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金后，就可以在市場(chǎng)上交易，并且無需和政府分配增值收益，而如果是出租或者出售共有產(chǎn)權(quán)住房的，政府或者是產(chǎn)權(quán)代持機(jī)構(gòu)可以按照比例獲得收益的相應(yīng)部分;其次，經(jīng)濟(jì)適用房較共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)購買主體資格的限制比較嚴(yán)格，而共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)條件更寬松，無論是申請(qǐng)購買還是未來的交易都更容易;再次，在經(jīng)濟(jì)適用房中，政府中某些人員可能利用其優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行投機(jī)買賣②，由此獲取一些不正當(dāng)?shù)睦?，而?duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房來說，因?yàn)橥惶坠灿挟a(chǎn)權(quán)住房同時(shí)擁有兩個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人，所以一些內(nèi)部人員難以進(jìn)行不正當(dāng)?shù)牟僮鳌?/p>

2 ?共有產(chǎn)權(quán)住房涉及的法律問題分析

2.1 ?共有關(guān)系的客體范圍

共有產(chǎn)權(quán)，指的是買房人與政府共同持有房屋產(chǎn)權(quán)。其中，房屋價(jià)格是由購房家庭與政府或代持機(jī)構(gòu)按照一定的比例出資而形成的，并且根據(jù)該出資比例來分割共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)份額。共有產(chǎn)權(quán)房的購房者與持有政府份額的代持機(jī)構(gòu)按份共有房屋的所有權(quán)③，按份享有共有房屋的增值利益，此種按份共有的關(guān)系，只適用于共有產(chǎn)權(quán)住房本身，而并不及于住房所在的土地使用權(quán)。在共有產(chǎn)權(quán)制度的設(shè)想提出后，淮安市于2007年8月率先開始了共有產(chǎn)權(quán)住房的試驗(yàn)。在共有產(chǎn)權(quán)住房中，“共有”主要體現(xiàn)在對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的共有。

2.2 ?政府所占份額的確定及其正當(dāng)性

共有產(chǎn)權(quán)住房中政府產(chǎn)權(quán)的形成，主要來源于政府將用地由劃撥改為出讓，并在出讓土地之初就在土地價(jià)格上作出一定讓步，而這部分的差價(jià)作為政府收購共有產(chǎn)權(quán)住房的資金，政府產(chǎn)權(quán)也就由此形成。當(dāng)購房者在一定的年限內(nèi)回購剩余產(chǎn)權(quán)，可以使政府回收享有的產(chǎn)權(quán)份額所對(duì)應(yīng)的資金。從一方面來看，這部分資金的回收能夠充盈當(dāng)?shù)卣呢?cái)政，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;而另一方面，這也有利于政府重新將這部分資金投入新一輪共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額的購買，從而保障更多中低收入家庭的住房需求。

2.3 ?共有產(chǎn)權(quán)人在建筑物區(qū)分所有權(quán)下的關(guān)系

2.3.1 共有產(chǎn)權(quán)人作為業(yè)主的權(quán)利義務(wù)。共有產(chǎn)權(quán)住房制度實(shí)質(zhì)上就是將一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)按特定的比例分割為兩個(gè)“部分產(chǎn)權(quán)”，在這種特殊的部分產(chǎn)權(quán)之下，政府和買受人享有不同的權(quán)利義務(wù)。首先，政府這個(gè)部分產(chǎn)權(quán)人并不是真正意義上的房屋業(yè)主。政府所享有的部分產(chǎn)權(quán)，其實(shí)質(zhì)上是保留的房屋所有權(quán)，實(shí)際上是對(duì)購房人所免稅金、土地出讓金等金錢優(yōu)惠利益的權(quán)利對(duì)價(jià)④。而作為業(yè)主的購房人所擁有的權(quán)利總體來說就是對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房完整所有權(quán)的期待權(quán)，具體來說包括以下三種：（1）共有產(chǎn)權(quán)住房的買受人可以對(duì)其購買的共有產(chǎn)權(quán)住房行使占有及使用的權(quán)利，并且其占有使用的部分可以是整個(gè)建筑物區(qū)分權(quán)下涵蓋的專有部分以及共有部分，并不會(huì)受到出資比例的限制。（2）共有產(chǎn)權(quán)住房的買受人可以對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房行使處分權(quán)，但其處分權(quán)根據(jù)相關(guān)規(guī)定受到了一定的限制。以北京為例，根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》的規(guī)定，購房者在購房五年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額;購買共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年的，可以按照市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓所購份額。（3）共有產(chǎn)權(quán)住房的買受人享有對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的收益權(quán)。但需要注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房購房者對(duì)于由該房屋所產(chǎn)生的收益只可獲得相應(yīng)部分，其收益權(quán)受到了相關(guān)規(guī)定的限制，政府或代持機(jī)構(gòu)也享有相應(yīng)比例的收益分配權(quán)。

2.3.2 共有產(chǎn)權(quán)人成員權(quán)的行使。成員權(quán)是一種為了保障各區(qū)分所有權(quán)人的正常生活秩序的權(quán)利，地方政府雖為共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)的共有人，其權(quán)利中并不包含對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的占有及使用權(quán)能，由政府行使建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)毫無意義，不僅與成員權(quán)的產(chǎn)生初衷不符，也并不能促進(jìn)區(qū)分建筑物所有人整體利益的發(fā)展。而共有產(chǎn)權(quán)住房的購房人作為建筑物區(qū)分所有人，由于其充分享有對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的占有使用等建筑物區(qū)分所有權(quán)，理應(yīng)擁有與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的成員權(quán)。

2.4 ?共有產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)

2.4.1 共有人之間的意思表示及其效力。根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者對(duì)該房屋的轉(zhuǎn)讓是受到一定限制的。共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者在購房五年內(nèi)，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力按照原本購買時(shí)的價(jià)格繼續(xù)購買剩余的價(jià)格。也可在滿五年后，向有關(guān)部門提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。該共有產(chǎn)權(quán)住房在轉(zhuǎn)讓后仍為“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)且新購房者所享有的產(chǎn)權(quán)份額不變。這意味著共有產(chǎn)權(quán)住房的購買者在取得了房屋的產(chǎn)權(quán)時(shí)，或者在進(jìn)行所有權(quán)變更登記時(shí)發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，由此實(shí)現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)住房物權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移。

2.4.2 共有產(chǎn)權(quán)住房的抵押。以北京為例，依照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》第二十八條規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房者和代持機(jī)構(gòu)可以依照法律法規(guī)規(guī)定將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。由此可見，共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者對(duì)于其所有部分的房屋產(chǎn)權(quán)，享有相應(yīng)份額的抵押權(quán)。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者來說，由于所享有的房屋產(chǎn)權(quán)份額有限，且受到共有產(chǎn)權(quán)住房房屋性質(zhì)的影響，在進(jìn)行抵押貸款時(shí)受到的價(jià)格限制也比較大，購房者可以在取得房屋產(chǎn)權(quán)后根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)條件繼續(xù)從持有政府份額的代持機(jī)構(gòu)處購買剩余的份額，從而獲得更多的抵押份額。

3 ?完善共有產(chǎn)權(quán)住房法律規(guī)范的若干建議

3.1 ?加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

共有產(chǎn)權(quán)住房制度目前在我國還處于試點(diǎn)階段，但在共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了諸多問題亟待解決，而當(dāng)前現(xiàn)有的一些地方規(guī)章辦法缺乏權(quán)威性。為了提高解決問題的效率以及促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的健康發(fā)展，國家可以先出臺(tái)相應(yīng)的行政法規(guī)來規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域內(nèi)的各種問題，并且根據(jù)實(shí)際情況在將來開展共有產(chǎn)權(quán)住房的立法活動(dòng)，逐步為共有產(chǎn)權(quán)住房制度的發(fā)展配套完善的法律法規(guī)。隨著共有產(chǎn)權(quán)住房在全國范圍內(nèi)得到越來越多的重視，建設(shè)一個(gè)具有全國性效力的共有產(chǎn)權(quán)住房法律制度勢(shì)在必行。

3.2 ?完善對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房購房者入住后的檢查制度

對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房購房者入住后的檢查制度一方面是對(duì)買受人在入住后進(jìn)行購買資格的復(fù)查。如果在核查中發(fā)現(xiàn)購房人不符合購房條件，則認(rèn)定其行為屬于騙購并勒令退購，與此同時(shí)還應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)給予行為人罰款以及取消購買保障性住房資格等處罰。對(duì)購房者的資格復(fù)查及處罰制度能夠在一定程度上震懾那些抱有僥幸心理偽造購房資格的人，以減少購房者的投機(jī)行為。另一方面，在購房者入住后，可以委托居委會(huì)等有關(guān)主體，定期對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的使用進(jìn)行檢查。對(duì)將共有產(chǎn)權(quán)住房違規(guī)出售、轉(zhuǎn)借、出租（轉(zhuǎn)租）、閑置、擅自改變房屋用途、擅自拆改房屋和違規(guī)使用公共空間的使用者，制定嚴(yán)格的處罰條例，并對(duì)有效舉報(bào)或者反饋實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)。

3.3 ?對(duì)購房人的戶籍進(jìn)行必要的限制

地方政府應(yīng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者戶籍進(jìn)行必要的限制，將申請(qǐng)資格限制在共有產(chǎn)權(quán)住房所在地戶籍的居民范圍內(nèi)。首先，我國當(dāng)前對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房保障信息管理的水平不高，若不對(duì)申請(qǐng)主體的戶籍進(jìn)行限制，有關(guān)部門難以對(duì)異地戶籍購房者的收入、現(xiàn)有房產(chǎn)等信息進(jìn)行準(zhǔn)確的核查，容易導(dǎo)致一些并不符合申請(qǐng)條件的人有機(jī)可乘，而忽視了真正需要保障的困難群體;其次，共有產(chǎn)權(quán)住房的來源通常是當(dāng)?shù)卣呢?cái)政，也就是說共有產(chǎn)權(quán)住房所在地的納稅人是共有產(chǎn)權(quán)住房的主要提供者，所以政府應(yīng)當(dāng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)人的戶籍進(jìn)行限制以保障當(dāng)?shù)丶{稅人的住房需求。

注釋：

①王路. “共有產(chǎn)權(quán)”模式的誕生與爭(zhēng)議相伴[D]. 中華建設(shè)， 2011.

②楊虎峰. 城市化過程中弱勢(shì)群體的住房問題研究[D]. 西安建筑科技大學(xué)， 2011.

③曾愷依. 共有產(chǎn)權(quán)模式保障性住房制度探析[D]. 法制與社會(huì)， 2015.

④謝九華. 論共有產(chǎn)權(quán)住房中部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)[D]. 建筑經(jīng)濟(jì)， 2014.

參考文獻(xiàn)

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