劉 利 ，曾 磊 ，謝 亮 ，胡雅建

（1.云南石化燃?xì)庥邢薰荆颇侠ッ?650000；2.雅安市名山區(qū)茶都置業(yè)有限公司，四川雅安 625000；3.雅安市蒙都茶葉市場有限公司，四川雅安 625000）

房地產(chǎn)是資本相對密集的行業(yè)，隨著中國經(jīng)濟(jì)增速回落，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，更加需要持續(xù)、穩(wěn)健的資金支持。但是通過對茶文化名城名山地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)活動的資本結(jié)構(gòu)分析，當(dāng)?shù)厝砸酝恋亻_發(fā)收益為主導(dǎo)和以居民住宅為主的開發(fā)模式。我們看到其存在的問題，在于傳統(tǒng)開發(fā)模式下“重銷售輕運(yùn)營”、“產(chǎn)業(yè)定位不清”的問題，大量社區(qū)商業(yè)、綜合體面臨同質(zhì)化、難盈利的尷尬局面。

蒙頂山是茶文明的發(fā)祥地，茶文化的發(fā)源地，譽(yù)有“揚(yáng)子江心水，蒙山頂上茶”。基于蒙頂山悠久的茶文化與豐富的人文景觀資源，是名山地區(qū)房地產(chǎn)由粗放開發(fā)轉(zhuǎn)向精細(xì)運(yùn)營的趨勢?！奥蒙涛捏w康養(yǎng)”——“五大幸福產(chǎn)業(yè)”與“商業(yè)”融合的房地產(chǎn)綜合開發(fā)模式，是以茶文化旅游資源為龍頭的全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)戰(zhàn)略，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展帶來強(qiáng)大助益。

1.1 茶文化旅游房地產(chǎn)開發(fā)的獨特價值認(rèn)知

“茶”以“和正清雅”的文化方式展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，這一文化正好能夠滿足快節(jié)奏城市生活下的心理需要，通過親近自然的方式，為人們提供一種綠色、休閑、宜居的生活體驗。因此，從大眾消費(fèi)訴求的關(guān)注點分析，具有茶文化特質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)活動，其不僅是一種文化感知和體驗，更是基于當(dāng)前消費(fèi)意識、人居環(huán)境的真實訴求。

1.2 茶文化意識是一種基于生活習(xí)慣的消費(fèi)意識

蒙頂山是我國有文字記載以來人工種植茶葉最早的地區(qū)，在唐宋時期被列為“貢品”，一直沿襲到清代，進(jìn)入尋常百姓家，成為一種生活元素，一種生活習(xí)慣，成為家喻戶曉的文化意識。尤其是茶文化名城，隨處可見的茶樓，琳瑯滿目的茶葉，街頭小巷的談資，都是茶文化的魅力所在。

2 .茶文化名城房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式研究

2.1 文旅地產(chǎn)發(fā)展過程中遇到的問題

隨著供給側(cè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及“房住不炒”的政策出臺，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)從一二線城市轉(zhuǎn)向三四線文旅產(chǎn)業(yè)，發(fā)展過快、盲目跟風(fēng)、低品質(zhì)景區(qū)開發(fā)，使得文化旅游與房地產(chǎn)內(nèi)在屬性相分離。

客觀的看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)的過程中，其更多的傾向于所在區(qū)域土地開發(fā)收益和住宅銷售，并不擅長文化旅游資源的運(yùn)營管理，“高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式雖然能夠降低企業(yè)短期負(fù)債，降低文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的風(fēng)險，但文旅產(chǎn)業(yè)所屬區(qū)域人口基數(shù)小、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的問題卻更加突出。因此，該區(qū)域需要整體規(guī)劃、分階段開發(fā)、持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營，方能吸引區(qū)域外的客源前來消費(fèi)，在形成人氣聚集的同時，形成人口規(guī)模的聚集，以此促進(jìn)開發(fā)銷售。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)以土地開發(fā)為主的模式，雖然有利于資金回籠以及既得利益的實現(xiàn)，但不利于文旅產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營，導(dǎo)致成片區(qū)的資產(chǎn)閑置，也讓遍地開花的文旅企業(yè)出現(xiàn)負(fù)債率居高不下難以盈利的局面。

2.2 茶文化旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式的研究

茶文化旅游是在以茶文化、旅游資源為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的行政區(qū)域，將該區(qū)域作為完整的產(chǎn)業(yè)鏈，以茶文化體驗、旅居生活、采購茶葉、康養(yǎng)居住為目的，以家庭服務(wù)為單位，融合旅游、文化、體育、健康、養(yǎng)老五大幸福產(chǎn)業(yè)，以政府為主導(dǎo)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建茶農(nóng)與茶商、市場與客戶共建共享的創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)模式。

如圖2所示，本文以云投集團(tuán)在茶文化名城——名山區(qū)投資開發(fā)的中國·蒙頂山世界茶都為例，列出茶葉市場在茶文化旅游產(chǎn)業(yè)中的規(guī)劃定位與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。其業(yè)態(tài)規(guī)劃與消費(fèi)定位的選取更多的與當(dāng)?shù)刭Y源、開發(fā)者利益以及消費(fèi)者體驗需求相關(guān)，資本結(jié)構(gòu)的平衡，文旅特質(zhì)的塑造，消費(fèi)群體的定位，“食住行游購?qiáng)省薄慰腕w驗才是項目成敗的關(guān)鍵。

圖1 蒙頂山茶文化旅游資源情況表

圖2 中國·蒙頂山世界茶都產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

3 結(jié)語

隨著人們生活水平的不斷改善，越來越多的人對飲茶這一生活方式有著極高的價值認(rèn)知和期待，對于茶文化名城房地產(chǎn)開發(fā)而言，差異化的文化特質(zhì)、精準(zhǔn)的市場定位，將吸引周邊區(qū)域以及城鎮(zhèn)游客的體驗消費(fèi)。茶是人們高度認(rèn)知的文化元素，無論是其開發(fā)建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計，還是其產(chǎn)業(yè)形態(tài)、旅居生活，都需要將文化元素與人文理念通過房地產(chǎn)開發(fā)高度匹配。當(dāng)前眾多開發(fā)項目向文旅產(chǎn)業(yè)延伸，加上茶文化理念被大眾所認(rèn)知，推動茶文化名城特質(zhì)化的房地產(chǎn)開發(fā)，有著廣闊的市場前景。

當(dāng)然，文旅地產(chǎn)也存在開發(fā)周期長、投資規(guī)模大、專業(yè)性強(qiáng)的特點，需要雄厚的資本作為開發(fā)的基礎(chǔ)和前提，尤其需要豐富和拓展自身融資渠道，可以采用合資、聯(lián)合經(jīng)營、債權(quán)融資、基金等多種方式豐富資金來源，引入文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商降低風(fēng)險，從而緩解資產(chǎn)運(yùn)營管理過程中的資金壓力。