郝書雅 于長平

摘要：近兩年房地產的價格波動備受關注，房地產的價格波動對其他行業(yè)也產生著重大影響?，F(xiàn)將通過房地產行業(yè)對GDP的貢獻;房地產行業(yè)對其余行業(yè)的完全消耗系數(shù);房地產生產誘發(fā)系數(shù)分析;對居民消費的影響來合理分析未來房地產行業(yè)的發(fā)展走勢。

關鍵詞：房地產;國民經濟;重要性

中圖分類號：F293.35 ? ?文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2019）07-0130-02

一、引言

近年來萬科、恒大、碧桂園等著名房企，都表示樓市寒冬來臨，也紛紛減少了拿地的速度，還將各自的樓盤進行了打折促銷。中國的房地產市場似乎日漸低迷，房價會上升還是會下降眾說紛紜，現(xiàn)將運用科學合理的分析方法，闡明房地產市場對國民經濟的重要性，并通過科學的推理，預測房地產未來走勢。

二、房地產行業(yè)的重要性

（一）房地產行業(yè)對GDP的貢獻

在產業(yè)結構上，房地產業(yè)對建筑業(yè)、建材、社會服務業(yè)、商業(yè)、金融保險業(yè)等產業(yè)的帶動效應較大。由于公開數(shù)據(jù)有限，未能獲得房地產對制造業(yè)帶動的細分數(shù)據(jù)，僅選取房地產、房地產+建筑、房地產+建筑+商務租賃、房地產+建筑+商務租賃+批發(fā)零售、房地產+建筑+商務租賃+批發(fā)零售+金融業(yè)五個口徑分別計算。

2017年房地產業(yè)對GDP的直接貢獻為6.5%，加上建筑業(yè)后為12.8%，加上租賃及商務活動約15.3%，加上批發(fā)零售約24.9%，加上金融保險約33.3%。由此可見，房地產及其相關產業(yè)對國民經濟的貢獻程度之高。

（二）房地產行業(yè)對其余行業(yè)的完全消耗系數(shù)

通過計算房地產行業(yè)及其相關產業(yè)對GDP的推動比可以發(fā)現(xiàn)，房地產業(yè)是國民經濟重要組成部分之一，其不僅可以拉動經濟增長，對于國民經濟中的其他行業(yè)也具有重要的推動作用。

此部分采用完全消耗系數(shù)來估算房地產業(yè)對其他行業(yè)的帶動作用，進而推算房地產對經濟增長的影響。完全消耗系數(shù)反映的是某產業(yè)在生產過程中的直接和間接消耗之和而對別的產業(yè)產生的拉動影響作用。其經濟含義是，某產業(yè)或部門單位產值的最終產品對另一個產業(yè)或部門產品的完全消耗量。完全消耗系數(shù)越大，說明一個產業(yè)對另一個產業(yè)的需求拉動作用越大，產業(yè)之間的完全關聯(lián)度越大。

2012年所有行業(yè)的完全消耗系數(shù)為1.21，而計算得知2015年的行業(yè)完全消耗系數(shù)是1.4，這意味其對GDP增長貢獻會產生乘數(shù)效應，而且隨著時間的增加，各行業(yè)之間的相互關聯(lián)程度也加強。2017年，房地產行業(yè)對GDP增長的貢獻為6.1個百分點，考慮到房地產對其他行業(yè)會產生1.4倍的乘數(shù)效應，因此，房地產對GDP增長的貢獻和拉動將達到約8.54個百分點。

（三）房地產生產誘發(fā)系數(shù)分析

房地產業(yè)作為民居產業(yè)，在最終消費、資本形成、出口等方面發(fā)揮著重要的作用。房地產業(yè)在資本形成需求的生產誘發(fā)系數(shù)位于17個產業(yè)中的第三位，直接說明了中國房地產在形成資本方面的重要性。

（四）對居民消費的影響

居民購房能力和居民的收入是呈正相關關系，與商品房價格呈反向變化趨勢。通過收入和房價的關系，就能分析出購房能力，例如房價收入比分析法。房價收入比是指一套商品房總價與家庭年收入的比值，該指標能夠用來衡量居民的商品房購買力。按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8：1～5.5：1之間，發(fā)展中國家合理比值在3：1～6：1之間。

2013～2017年間，各年房價收入比都超過了6：1 的上限，甚至均達到7：1，這表明在不斷上漲的高房價面前，城市居民的購買能力較為有限，合理的情況是商品房銷售面積增長幅度應該小于城市居民人均可支配收入增長幅度。但是結果恰恰相反，商品房銷售面積增幅大于城市居民人均可支配收入。首先，受傳統(tǒng)觀念的影響，大多數(shù)中國人認為有房才算有家，房子才是一切財富的依靠，甚至在婚嫁中“有房”成為必不可少的婚嫁條件，因此房子是生活必需品的存在。其次，房子是最安全的投資對象，房地產具有保值增值的特點，尤其對于近十幾年來，房價上漲屢創(chuàng)新高，加之其“穩(wěn)賺不賠”的投資屬性，是房地產成為普通老板姓趨之若鶩的投資品。因此即使購買力有限，中國人還是愿意買房。

三、總結

房地產及其相關產業(yè)對GDP的影響約30%左右，足以可見房地產在國民經濟中的重要性。通過完全消耗指數(shù)及生產誘發(fā)系數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，房地產行業(yè)不僅與其相關產業(yè)密切相關，與其他行業(yè)也相互關聯(lián)，尤其是對于金融業(yè)，有著重要的拉動作用。但根據(jù)居民購買力分析，目前中國的居民購房能力有限，雖然國家控制房價增長與房地產企業(yè)開發(fā)，但居民購買力占比仍不斷提升，這表明房地產行業(yè)的發(fā)展仍將持續(xù)向上，但國家嚴格的調控政策將促進其穩(wěn)定發(fā)展，嚴防房地產泡沫和過度開發(fā)現(xiàn)象。

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[責任編輯：王功巧]