于國(guó)林

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有著諸多的作用，但是在推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的過(guò)程之中卻出現(xiàn)了一些需要解決的問(wèn)題。在文中就不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中存在問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出了解決的措施。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;統(tǒng)一登記;法規(guī)銜接

遼寧省阜新市阜蒙縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心，是2015年12月經(jīng)批準(zhǔn)掛牌成立的，2016年6月21日發(fā)出第一本不動(dòng)產(chǎn)證，至今已歷經(jīng)兩年多時(shí)間。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的全流程，由過(guò)去的不成熟逐步走向今天的完善和比較成熟階段。到2018年10月，全縣共辦理類不動(dòng)產(chǎn)登記6892件;頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)3514本;協(xié)助辦理抵押登記業(yè)務(wù)2867筆。可以說(shuō)阜蒙縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作基本上步入了正軌，取得了顯著成績(jī)。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)于健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度意義重大。盡管阜蒙縣在不動(dòng)產(chǎn)登記中工作較為成熟，但實(shí)際工作中仍存在不足和缺陷，在實(shí)際工作中遇到不少新情況新問(wèn)題，須引起高度重視，其主要表現(xiàn)如下：

1.法規(guī)銜接不夠緊密

例如，《物權(quán)法》第147條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建筑用地使用權(quán)的一并處分”，由此體現(xiàn)“房地一體”原則。而《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。農(nóng)戶通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式，依法取得農(nóng)村房產(chǎn)，導(dǎo)致不止一處宅基地，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“房地合一”登記。類似的法律銜接問(wèn)題，使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在實(shí)施過(guò)程中遇到了不少難題。

2.技術(shù)規(guī)程不統(tǒng)一

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，各部門(mén)各自有一套登記辦法。但統(tǒng)一登記后，由于技術(shù)規(guī)程和要求不一致，導(dǎo)致一些具體問(wèn)題難以處理。例如，農(nóng)戶超出批準(zhǔn)面積占用的宅基地，以往通過(guò)罰款方式也給確權(quán)登記。而現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中，依據(jù)《土地管理法》第77條規(guī)定：“超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處”。而且要求限期拆除房屋，退還非法占用的土地。阜蒙縣是全省最大的農(nóng)業(yè)產(chǎn)糧大縣，農(nóng)業(yè)用地比較富足，當(dāng)?shù)囟嗄陮?shí)行“庭院經(jīng)濟(jì)”政策，家家戶戶多是大院套，大多數(shù)農(nóng)戶的宅基地普遍都有超占現(xiàn)象，全部拆除不夠現(xiàn)實(shí)，確權(quán)又無(wú)依據(jù)。

3.數(shù)據(jù)整合的科學(xué)性尚待提高

目前，數(shù)據(jù)庫(kù)整合房地?cái)?shù)據(jù)無(wú)法自動(dòng)關(guān)聯(lián)，必須依靠手工關(guān)聯(lián)，相關(guān)工作量大、管理難。同時(shí)，農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)幾乎沒(méi)有數(shù)據(jù)庫(kù)，加之權(quán)屬交叉重疊等現(xiàn)象嚴(yán)重，登記難度大、數(shù)據(jù)整合難。例如：以前的《農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用證》俗稱《宅基地證》，是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會(huì)同村委會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核、縣國(guó)土資源部門(mén)審查發(fā)證。不少四至界限非常模糊，有的甚至重復(fù)填寫(xiě)給了不同主體，尤其是現(xiàn)在使用GPS等高科技定位，過(guò)去的“四至”定位根本滿足不了今天的標(biāo)準(zhǔn)要求，由于數(shù)據(jù)基礎(chǔ)不真實(shí)，這給確權(quán)頒證帶來(lái)了很多問(wèn)題。

4.部分登記措施不實(shí)用

在山區(qū)地區(qū)，農(nóng)戶以往大都靠地吃飯，分配承包地時(shí)，對(duì)地肥地瘦等非常在意，致使每戶承包地?cái)?shù)量分散，一戶承包地的二三畝地，可能會(huì)分散在4至6塊位置，伴隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提升和農(nóng)民生活水平的提高，大家不再計(jì)較地力狀況如何，而是希望自家的承包地相對(duì)集中，最好分布在住宅周圍，利于興辦家庭農(nóng)場(chǎng)、庭院經(jīng)濟(jì)或便于流轉(zhuǎn)。所以，一些村集體出現(xiàn)了農(nóng)民私下調(diào)整承包地位置的情況。而在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中，雖然有兩輪承包發(fā)證基礎(chǔ)，但為了準(zhǔn)確掌握承包地位置，仍需要重新航拍取得正攝影像圖，重新每戶指界，等等，由此導(dǎo)致成本很高，工作量也大，而這只是將原有承包地?cái)?shù)字化了的結(jié)果，并沒(méi)有很好地解決地塊零星分散的問(wèn)題。

5.業(yè)務(wù)操作不夠明了

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是個(gè)新生事物，各地尚處于探索和逐步完善階段，常常會(huì)遇到以往沒(méi)有遇到新問(wèn)題，同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記又是一項(xiàng)面向群眾的政府窗口性工作，政策性強(qiáng)、涉及面廣，需要登記人員具備過(guò)硬的業(yè)務(wù)素質(zhì)，此外，不動(dòng)產(chǎn)登記中心，在業(yè)務(wù)辦理中，還發(fā)現(xiàn)許多必須上級(jí)協(xié)調(diào)解決的事項(xiàng)，例如，農(nóng)村宅基地審批和登記發(fā)證中以公安部門(mén)登記的戶為單位，而公安部門(mén)分戶則以土地使用證權(quán)為依據(jù)，部門(mén)之間互為前置條件等，結(jié)果導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記工作就會(huì)因此而延誤。

二、解決路徑的探索

遼寧省阜蒙縣在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中遇到的問(wèn)題可能是其他地方也會(huì)出現(xiàn)的普遍性問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)該從制度建設(shè)入手，在具體實(shí)踐中多創(chuàng)新思路，多解決系列實(shí)際問(wèn)題。

1.以“六個(gè)統(tǒng)一”加快不動(dòng)產(chǎn)登記步伐

在統(tǒng)一依據(jù)、機(jī)構(gòu)、簿冊(cè)和平臺(tái)的基礎(chǔ)上，還須增加“兩個(gè)統(tǒng)一”。一是統(tǒng)一技術(shù)規(guī)程。研究各地在不動(dòng)產(chǎn)登記的技術(shù)路線，制定出統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。二是統(tǒng)一業(yè)務(wù)要求，研究不同的不動(dòng)產(chǎn)登記要件和程序，加強(qiáng)業(yè)務(wù)整合，制定出精簡(jiǎn)、高效、便民的業(yè)務(wù)流程。

2.以“無(wú)縫對(duì)接”消除不動(dòng)產(chǎn)登記障礙

匯總各地在不動(dòng)產(chǎn)登記中發(fā)現(xiàn)的法律法規(guī)層面的問(wèn)題，同時(shí)組織力量研究，以不動(dòng)產(chǎn)各項(xiàng)相關(guān)法律法規(guī)之間的規(guī)定條款，找出必須修改完善的地方，通過(guò)提請(qǐng)立法機(jī)構(gòu)修訂等方式，妥善消除法律之間、法規(guī)之間“打架”現(xiàn)象，確保不動(dòng)產(chǎn)登記沒(méi)有制度障礙。

3.以“實(shí)例比照”解決登記實(shí)際操作問(wèn)題

自下而上收集、整理、歸類各地在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中遇到的實(shí)際問(wèn)題及其解決辦法，認(rèn)真研究其可行性、適用性和合法性，制定出一套案例模板，力爭(zhēng)對(duì)每類問(wèn)題給出一個(gè)合法的、科學(xué)的解決方式，讓地方知道如何排解那些疑難事項(xiàng)，力爭(zhēng)不再遺留有新的問(wèn)題。

4.以“自動(dòng)關(guān)聯(lián)”提高登記效率

自上而下開(kāi)發(fā)建設(shè)統(tǒng)一的技術(shù)平臺(tái)，確?？v向能與自然資源部和省、市不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)自動(dòng)連接，橫向能與公安、住建等部門(mén)共享登記信息。同時(shí)，操作系統(tǒng)必須實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)自動(dòng)關(guān)聯(lián)，操作方式盡可能簡(jiǎn)單明了。

5.以“調(diào)整引導(dǎo)”增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)用性

對(duì)人口密度大、承包地零星分散的地區(qū)，建議在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，在尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)集中調(diào)整的方式，把每戶承包地整合連片，并盡量集中到住戶周圍。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮不動(dòng)產(chǎn)登記的后續(xù)應(yīng)用，對(duì)那些不是急需的或是重復(fù)原有成果的登記工作，建議放到成熟階段以后再行進(jìn)行。