吉艷 張泓銘

摘要：近年來中國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛探索轉(zhuǎn)型升級之路，面對千變?nèi)f化的轉(zhuǎn)型實(shí)踐，需要建立一套轉(zhuǎn)型效果評價體系去判斷轉(zhuǎn)型路徑選擇的優(yōu)劣，從而提煉出值得效仿和推廣的范式。考慮到轉(zhuǎn)型效果的多層次、多維度分析的要求，采用AHP層次分析法作為基本方法，兼顧融合主觀和客觀的評價。從房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績、房地產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)營能力、房地產(chǎn)成長能力四個方面出發(fā)，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型效果評價的初步指標(biāo)體系;選取142家滬深股市的房地產(chǎn)類上市公司，結(jié)合指標(biāo)體系所選各項(xiàng)指標(biāo)，以AHP法獲得房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型效果評價模型;展開房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型效果評價的邏輯步驟推演。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);轉(zhuǎn)型效果;測度評估

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）09-0008-16 收稿日期：2019-08-30

1引言

多年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型千姿百態(tài)、千變?nèi)f化，到底哪些企業(yè)或哪種轉(zhuǎn)型路徑比較好，值得總結(jié)或者仿效呢？這需要拿轉(zhuǎn)型效果來說明，因此，本文致力于探索房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型效果的測度及評價方法乃至如何實(shí)施等問題。

對于企業(yè)經(jīng)營績效的評價，單一指標(biāo)簡便但不全面，多重指標(biāo)雖然比較全面，但難以取舍，因此需要具體問題具體分析。由于本文研究的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是一個動態(tài)的、復(fù)雜的過程。需要考慮對目標(biāo)問題的多層次的分析需求，在客觀數(shù)據(jù)支持的同時還要融入主觀性。因此層次分析法便是經(jīng)典而又行之有效的解決辦法，下文將對其具體論述。

層次分析法（AHP）是20世紀(jì)70年代中期，美國運(yùn)籌學(xué)家、匹茲堡大學(xué)數(shù)學(xué)家T.L Satty提出一種實(shí)用多目標(biāo)決策分析方法。其基本原理是：首先，將影響因素細(xì)分成若干層次，每個因素細(xì)分層次下進(jìn)一步對細(xì)分要素兩兩判斷，比較重要性，以此計(jì)算各層要素的權(quán)重，最后根據(jù)組合權(quán)重并按最大權(quán)重原則確定最優(yōu)方案。一般可以分為四個步驟，一是遞階層次結(jié)構(gòu)的建立;二是構(gòu)造兩兩比較的判斷矩陣;三是權(quán)重設(shè)定及判斷矩陣一致性檢驗(yàn);四是AHP綜合總排序。

2房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型效果的測度模型

2.1指標(biāo)體系的構(gòu)建與分析

2.1.1指標(biāo)體系構(gòu)建

綜合前人研究，本文對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中企業(yè)轉(zhuǎn)型效果的評價，將從房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績、房地產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)營能力、房地產(chǎn)成長能力四個方面出發(fā)，構(gòu)建初步的指標(biāo)體系如表1所示。

2.1.2指標(biāo)體系分析

一是經(jīng)營業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營業(yè)績是企業(yè)行為的最終結(jié)果，也是檢驗(yàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是否成功的重要標(biāo)志。如彭華（2010）研究了鞋業(yè)企業(yè)在轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略下，其經(jīng)營業(yè)績的影響，重點(diǎn)地分析了主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換對績效的提升。還如陳國偉（2004）分析了房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營業(yè)績，發(fā)現(xiàn)了在房地產(chǎn)業(yè)上升時期，各個公司的業(yè)績整體平平，只有30%左右的公司真正為股東創(chuàng)造了財富，70%的房地產(chǎn)上市公司并沒有真正創(chuàng)造財富，其原因是不依賴于精細(xì)管理的粗放型發(fā)展，隨之提出了房地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)型。本文考慮測度房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的二級指標(biāo)設(shè)為3項(xiàng)：主營業(yè)務(wù)收入、營業(yè)利潤，利潤總額。

二是經(jīng)營資產(chǎn)。經(jīng)營資產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營及其轉(zhuǎn)型的首要資源，也是反映企業(yè)經(jīng)營績效的重大因素。如杜亞光（2016）在研究上市公司資產(chǎn)運(yùn)營中，發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營效果對增加股東財富有著顯著的正效應(yīng)，即良好的資產(chǎn)經(jīng)營效果，有利于擴(kuò)大股東財富。本文考慮選擇資產(chǎn)總額與凈資產(chǎn)額兩項(xiàng)指標(biāo)來衡量企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)量。

三是經(jīng)營能力。經(jīng)營能力是整合積累性學(xué)識、技能以及企業(yè)資源應(yīng)用于企業(yè)的相關(guān)市場需要，使企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)增加價值，從而滿足競爭的要求。諸多研究均表明，經(jīng)營能力對企業(yè)績效與轉(zhuǎn)型升級有著積極影響（Hooley等，2005）。本文將在可獲取數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，選擇總資產(chǎn)利潤率和凈資產(chǎn)利潤率兩項(xiàng)指標(biāo)來衡量企業(yè)轉(zhuǎn)型的經(jīng)營能力。

四是成長能力。成長能力是企業(yè)獲得持續(xù)成長的基礎(chǔ)，是企業(yè)獲得持久競爭優(yōu)勢的源泉，在企業(yè)識別市場機(jī)遇、增強(qiáng)企業(yè)素質(zhì)、抵御市場風(fēng)險、適應(yīng)環(huán)境變化中發(fā)揮著根本的作用。陳林杰（2010）認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)成長能力內(nèi)涵是企業(yè)積累、整合和有效利用內(nèi)外部資源，以識別和開拓房地產(chǎn)市場，提高地塊規(guī)劃質(zhì)量、技術(shù)創(chuàng)新、房屋質(zhì)量和項(xiàng)目價值，以及提高企業(yè)經(jīng)營管理效率，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得健康、有序、持續(xù)地發(fā)展壯大。對于轉(zhuǎn)型企業(yè)來說，對其成長能力的評價，應(yīng)該從企業(yè)發(fā)展最終的發(fā)展效率來衡量。本文考慮房地產(chǎn)企業(yè)成長能力的衡量指標(biāo)包括三項(xiàng)：營業(yè)利潤增長率、主營收入增長率、總資產(chǎn)增長率。

2.2基于AHP法的企業(yè)轉(zhuǎn)型效果評價模型

一是數(shù)據(jù)描述性分析。本文在滬深股市中，選取了142家房地產(chǎn)相關(guān)上市公司，結(jié)合指標(biāo)體系所選指標(biāo)，獲取相關(guān)各個指標(biāo)的數(shù)據(jù)，得到2015年各個指標(biāo)描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表2所示。

從142家房地產(chǎn)上市公司三方面數(shù)據(jù)來看，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，存在著較大的結(jié)構(gòu)性失衡現(xiàn)象，例如主營業(yè)務(wù)收入最高的企業(yè)為綠地控股，2015年主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到2072多億元，而142家公司中，主營業(yè)務(wù)收入最低的僅為0.1億元，整個房地產(chǎn)相關(guān)上市公司的平均主營業(yè)務(wù)收入也僅為85.31億元，離散系數(shù)高達(dá)到3.07，離散程度是較高的，給出各個指標(biāo)的離散系數(shù)如表3所示。

從離散程度可看出，對于142家房地產(chǎn)企業(yè)來說，在凈資產(chǎn)利潤率及營業(yè)利潤增長率上面，離散程度是非常高的，甚至營業(yè)利潤增長率變異系數(shù)達(dá)到了33.93，該數(shù)字反映的房地產(chǎn)行業(yè)各個企業(yè)之間的成長水平相差甚遠(yuǎn)。

二是標(biāo)準(zhǔn)化處理。為了便于將數(shù)據(jù)使用到層次分析法中，需要將各個指標(biāo)的數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱處理，也就是標(biāo)準(zhǔn)化處理的過程，本文采用Min-max標(biāo)準(zhǔn)化法。

min-max標(biāo)準(zhǔn)化方法是對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行線性變換。設(shè)minA和maxA分別為該指標(biāo)在所有142家企業(yè)中最小值和最大值，將A的一個原始值x通過min-max標(biāo)準(zhǔn)化映射成在區(qū)間[0，1]中的值x¹，其公式為：

新數(shù)據(jù)=（原數(shù)據(jù)一極小值）/（極大值-極小值）

三是評價矩陣的建立。對于一級指標(biāo)、及各個二級指標(biāo)的重要性即權(quán)數(shù)，可以通過構(gòu)造兩兩比較的判斷矩陣來確認(rèn)。先將各級指標(biāo)之間進(jìn)行兩兩對比，然后按9分位比率排定各評價指標(biāo)的相對優(yōu)劣順序，依次構(gòu)造出評價指標(biāo)的判斷矩陣。

其中，aij為第i個指標(biāo)比第j個指標(biāo)的重要程度，賦值為1-9，且aij=1/aij，賦值規(guī)則如表4所示。

邀請?jiān)诜康禺a(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域研究的6位專家，對本文構(gòu)建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型效果評價體系建立判斷矩陣，并將6位專家判斷矩陣取均值獲得綜合矩陣：

對綜合矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，得到CR=0.0933<0.1，通過一致性檢驗(yàn)。分別獲得一級指標(biāo)權(quán)重、二級指標(biāo)權(quán)重，并通過一致性檢驗(yàn)，各個一級指標(biāo)及二級指標(biāo)的權(quán)重具體如表5所示。 3房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型效果評價的步驟和范例

3.1評價的邏輯步驟和比較對象

上文得到了基于AHP法的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型效果評價計(jì)算模型的計(jì)算結(jié)果，可以獲得企業(yè)當(dāng)年的經(jīng)營效果。但是轉(zhuǎn)型是動態(tài)過程，也是相對狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型效果如何，需要進(jìn)行對比分析，包括：與自身過去發(fā)展的對比，體現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的動態(tài)過程;與同行業(yè)或企業(yè)橫向?qū)Ρ龋私廪D(zhuǎn)型效果的相對狀態(tài)，具體分為以下三個步驟。

首先，是縱向?qū)Ρ?，與企業(yè)自身過往相比。用轉(zhuǎn)型前后自身的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，就知道轉(zhuǎn)型的效果如何?，F(xiàn)在的數(shù)據(jù)比過去好了，大體可以肯定轉(zhuǎn)型有效。但是，如果現(xiàn)在的數(shù)據(jù)比過去差了，是否一定講轉(zhuǎn)型沒效果呢？即便現(xiàn)在的數(shù)據(jù)比過去好了，是否一定講轉(zhuǎn)型有效果呢？不一定。因?yàn)檗D(zhuǎn)型效果受外部市場及環(huán)境影響很大，單純的自身相比數(shù)據(jù)差，不一定是轉(zhuǎn)型有效或無效，或許受外部的因素影響。所以，就需要進(jìn)一步比較。

其次，是橫向?qū)Ρ?，進(jìn)行同一時期的同類企業(yè)、或同行業(yè)、或同產(chǎn)業(yè)的比較。同類企業(yè)或同行業(yè)或同產(chǎn)業(yè)之間，外部因素是一樣的，把他們進(jìn)行比較能較好排除了外部因素的影響。如果一個企業(yè)的數(shù)據(jù)即便自身相比不如以前，但是該數(shù)據(jù)比同類企業(yè)或同行業(yè)或同產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)要好，那它的轉(zhuǎn)型還是有效的;如果同一時期的數(shù)據(jù)比同類企業(yè)或同行業(yè)或同產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)差，那么該企業(yè)的轉(zhuǎn)型就有問題了。

最后，綜合評價企業(yè)轉(zhuǎn)型效果。由于企業(yè)自身過往時間相比，有兩種可能;同類企業(yè)（或同行業(yè)、或同產(chǎn)業(yè)）比較也有兩種可能。經(jīng)過排列組合就有好、較好、較差、差四種可能。其含義有四種：

其一，當(dāng)企業(yè)自身比較比過去好時，同時在同類企業(yè)比較中，也是好的，則認(rèn)為該企業(yè)的轉(zhuǎn)型效果是好的。

其二，當(dāng)企業(yè)自身比較比過去好時，同時在同類企業(yè)比較中是差的，則認(rèn)為該企業(yè)的轉(zhuǎn)型效果是比較好的。

其三，當(dāng)企業(yè)自身比較比過去差時，同時在同類企業(yè)比較中，是好的，則認(rèn)為該企業(yè)的轉(zhuǎn)型效果是比較差的。

其四，當(dāng)企業(yè)自身比較比過去好差時，同時在同類企業(yè)比較中也是差的，則認(rèn)為該企業(yè)的轉(zhuǎn)型效果是差的。

以上講得是一個企業(yè)轉(zhuǎn)型效果評價的邏輯步驟及對象，如果要判斷整個行業(yè)、整個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的效果，那就必須把整個行業(yè)、整個產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)同其他行業(yè)、其他產(chǎn)業(yè)或整個國民經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，方法類似。

本文，主要是討論房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的效果，所以，以下將以萬科集團(tuán)作為樣本，具體展開如何對一個企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型效果的評價。

3.2轉(zhuǎn)型效果評價范例——萬科集團(tuán)

3.2.1萬科集團(tuán)的自身比較

近幾年，萬科高喊“活下去”，并希望未來的萬科，不是萬科地產(chǎn)，而是萬科企業(yè)。這家作為過去十幾年房地產(chǎn)行業(yè)最具代表性的一家房地產(chǎn)上市公司，萬科一直在轉(zhuǎn)型中尋求更好發(fā)展。在2005年嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控中，大多數(shù)房企都遭受重創(chuàng)，而萬科在此之前便選擇戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型（快速擴(kuò)張），三年時間布局了12個城市，使得2005年首次營業(yè)收入突破100億門檻。從2006年開始，萬科開始進(jìn)入高速增長期，行業(yè)老大的地位越發(fā)穩(wěn)固。在2009年的地產(chǎn)牛市中，萬科的表現(xiàn)乏善可陳，可在2010年的房地產(chǎn)調(diào)控中，萬科成為國內(nèi)首家突破1000億元的房地產(chǎn)企業(yè)。也就是從2010年，萬科便開啟了第二次轉(zhuǎn)型之路——市場方向調(diào)整及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，并逐漸向轉(zhuǎn)型第三路徑邁進(jìn)——調(diào)整主營業(yè)務(wù)、延伸跨界。

本文以萬科為例，對萬科從2006到2015年的十年轉(zhuǎn)型之路進(jìn)行基于模型層面的效果分析。根據(jù)前文的AHP計(jì)算模型，將萬科集團(tuán)各個指標(biāo)賦值通過權(quán)重進(jìn)行得分計(jì)算，可得到萬科2015年的轉(zhuǎn)型評價得分為0.45分，轉(zhuǎn)型效果排位行業(yè)第二位（第一位：綠地控股），一級指標(biāo)各個得分如表6所示。

從單一年份的評價結(jié)果看，萬科集團(tuán)的轉(zhuǎn)型效果并不顯著的，表現(xiàn)突出的是企業(yè)成長能力和經(jīng)營能力上，而房地產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)得分很低。依次從經(jīng)營能力、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營資產(chǎn)、成長能力四個維度的底層指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，進(jìn)而對萬科集團(tuán)轉(zhuǎn)型有更清晰的解讀。

對萬科經(jīng)營能力的分析，簡單從總資產(chǎn)利潤率、凈資產(chǎn)利潤率這兩個指標(biāo)人手，最為直接了然。從2006年至2015年，萬科的凈資產(chǎn)利潤率始終保持在20%左右，總資產(chǎn)利潤率保持在5%左右，從圖1可以看出，在2005年左右，萬科選擇了轉(zhuǎn)型的第二路徑——快速擴(kuò)大市場、擴(kuò)張資本規(guī)模，總資產(chǎn)1年翻一番的狀態(tài)下，確保了2006年到2010年期間，萬科始終保持較快速發(fā)展，同時平穩(wěn)渡過全球金融危機(jī)的影響（2008年凈資產(chǎn)利潤率15.8%）。在2010年起，萬科提出了“上下半場轉(zhuǎn)換”的概念，一改以往著重于住宅專業(yè)化開發(fā)模式，對外宣布加大商業(yè)地產(chǎn)投入，再次選擇了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的第二路徑——市場方向調(diào)整及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。從后續(xù)幾年的經(jīng)營能力指標(biāo)數(shù)值變化來看，第二次轉(zhuǎn)型的效果逐漸顯現(xiàn)，具有較好的經(jīng)營能力表現(xiàn)。

對萬科經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)分析，分別從利潤總額、營業(yè)利潤、主營業(yè)收入三個方面的表現(xiàn)進(jìn)行分析，如前文所述，萬科從2006年到2015的10年間，大體經(jīng)歷兩次轉(zhuǎn)型，從業(yè)績表現(xiàn)來看，萬科始終保持著較為穩(wěn)定的經(jīng)營利潤如圖2所示。

從萬科的經(jīng)營資產(chǎn)變化趨勢可以看出，在2005年開始轉(zhuǎn)型起，萬科的總資產(chǎn)增長快速，2006年到2007年甚至擴(kuò)展了一倍多，凈資產(chǎn)也同樣大幅增長，企業(yè)業(yè)績良好，轉(zhuǎn)型發(fā)展效果明顯。第二次轉(zhuǎn)型期（2010年起）是著重于市場方向調(diào)整（加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，拉長產(chǎn)品線）及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整（提高貨幣資金持有、積極去庫存），促使第二期（2011-2015）總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)都大幅度的提升，轉(zhuǎn)型效果相比第一期較弱，但考慮企業(yè)盤面和體量，效果依然良好，與同行業(yè)其他同量級企業(yè)相比，對比效果更明顯如圖3所示。

從萬科的成長型指標(biāo)表現(xiàn)來看，隨著企業(yè)體量地增加，企業(yè)成長速度相對來說出現(xiàn)較為明顯的放緩，整體趨勢上能看出來兩次轉(zhuǎn)型所帶來的滯后性的疲軟效應(yīng)如圖4所示。

從萬科10年時間的轉(zhuǎn)型得分變化趨勢看，經(jīng)歷了前期轉(zhuǎn)型衰落到后期崛起波動的歷程。公司從2005年到2009年，業(yè)務(wù)適應(yīng)市場能力以及公司自身的經(jīng)營能力逐年下滑，在此期間，更是經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)的沖擊，整個公司適應(yīng)市場的能力達(dá)到了低谷。隨后，從2010年起，直到2015年，公司發(fā)展跌宕起伏，轉(zhuǎn)型力度也在不斷上揚(yáng)，整體的經(jīng)營能力、管理能力、成長能力都得到快速的發(fā)展。可見，萬科近幾年的轉(zhuǎn)型效果一直保持的較好的水平如圖5所示。

以上數(shù)據(jù)和圖形可見，十年來萬科集團(tuán)轉(zhuǎn)型似乎取得了成效。

3.2.2萬科集團(tuán)與類似企業(yè)的比較

上文萬科集團(tuán)同自身相比，似乎轉(zhuǎn)型取得了成效。同時，人們可以問，這是否是市場外部形勢變優(yōu)所造成的呢？如果是的，則不能充分證明萬科的轉(zhuǎn)型是有成效的。所以，本文把萬科同同類企業(yè)進(jìn)行比較，也就是在同一市場環(huán)境下進(jìn)行比較。看看在同一生產(chǎn)環(huán)境下，萬科的表現(xiàn)如何？只有經(jīng)過同同類企業(yè)也就是在同一市場環(huán)境下，在結(jié)合他自身的比較才能得出他轉(zhuǎn)型好壞優(yōu)劣的成效。

諸多學(xué)者研究行業(yè)整體狀況時，選擇了用上市公司作為行業(yè)發(fā)展和現(xiàn)狀的指示標(biāo)。楊忠智以2008-2010年滬深上市公司的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為樣本，分析了行業(yè)競爭屬性、公司特征與社會責(zé)任關(guān)系。陳武朝通過檢驗(yàn)我國A股上市公司經(jīng)濟(jì)周期收縮期和擴(kuò)張期的情況，研究了經(jīng)濟(jì)周期不同階段及行業(yè)景氣度不同時，盈余管理程度的差異。江偉（2016）、謝盛紋（2011）、胡榮才（2014）等在對于行業(yè)各類特性及現(xiàn)象的研究，都是基于上市公司作為整個行業(yè)的代表，來展開研究。

本文在研究房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀，同樣選取了142家房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)上市公司作為類似企業(yè)，從行業(yè)角度觀察萬科在其中的表現(xiàn)。

基于本文建立的轉(zhuǎn)型效果評價體系，通過采集眾多上市公司近十年在房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績、房地產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)營能力、房地產(chǎn)成長能力等4個維度的指標(biāo)數(shù)據(jù)，進(jìn)而分析中國房地產(chǎn)近十年在轉(zhuǎn)型發(fā)展中的變化趨勢。整理樣本企業(yè)的數(shù)據(jù)，獲得近十年行業(yè)4個維度所有企業(yè)平均值，并依次計(jì)算萬科從2006年至2015年的轉(zhuǎn)型得分及在上市公司樣本中的排名，得到數(shù)據(jù)如表7所示。

同理，計(jì)算剩余14l家上市企業(yè)的總得分，可了解2006-2015年該批上市公司轉(zhuǎn)型效果評價結(jié)果。給樣本上市公司中，排名一直較為穩(wěn)定的10家公司得分及排名如表8所示。

分析排名穩(wěn)定性前10的公司，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)型效果較好（萬科A、保利地產(chǎn)），中上（金地集團(tuán)、泛?？毓?、榮盛發(fā)展），較差（華聯(lián)股份、合肥城建、長春經(jīng)開）都有出現(xiàn)穩(wěn)定排名企業(yè)，而相對來說，中等及中等偏下的企業(yè)，競爭是最為激烈的，每一年的排名變動較大，波動較強(qiáng)。

以上數(shù)據(jù)，有力地證明了在同行業(yè)相比中，也就是在同一市場條件下，萬科的表現(xiàn)是好的。同時，也證明了前文萬科自身相比轉(zhuǎn)型成效的變優(yōu)，并非由于市場條件格外照顧了萬科，而是包括自身轉(zhuǎn)型所取得了成效。

4總結(jié)

考慮到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個具有持續(xù)性、戰(zhàn)略性特征的經(jīng)營轉(zhuǎn)變過程，轉(zhuǎn)型的效果要兼顧目標(biāo)問題的多層次、多維度的分析需求，因此文章采用了AHP層次分析法作為基本分析方法，以實(shí)現(xiàn)多維度、多層次的評價要求，并兼顧主觀和客觀評價的融合。在房企轉(zhuǎn)型效果的實(shí)證研究中，從房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績、房地產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)營能力、房地產(chǎn)成長能力四個方面出發(fā)，構(gòu)建出房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型效果評價的初步指標(biāo)體系，并選取了142家滬深股市中的房地產(chǎn)相關(guān)上市公司，結(jié)合指標(biāo)體系所選各項(xiàng)指標(biāo)，采用AHP法進(jìn)行分析和處理，從而獲得房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型效果評價模型。最后，文章在轉(zhuǎn)型效果的測度模型構(gòu)建的基礎(chǔ)上，展開房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型效果評價邏輯步驟的推演，并以萬科集團(tuán)為例，進(jìn)行企業(yè)樣本的剖析。

本文基于AHP模型比較的對象和步驟分為以下兩個步驟：首先，是縱向?qū)Ρ?，進(jìn)行與企業(yè)自身過往時間相比。其次，是橫向?qū)Ρ?，進(jìn)行同一時期的同類企業(yè)、或同行業(yè)、或同產(chǎn)業(yè)的比較。只有通過縱向與橫向兩個層面數(shù)據(jù)的相互印證，才能有力地說明在同行業(yè)相比中，即在同一市場條件下，企業(yè)表現(xiàn)的孰優(yōu)孰劣。更重要的，橫向比較還證明了房企與自身相比績效的提升，是來源于整體市場環(huán)境的作用還是轉(zhuǎn)型成效的體現(xiàn)。