趙嘉瑩

摘要 隨著住房制度的不斷改革，我國房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，隨之而來的是商品房價(jià)格的一路高歌猛進(jìn)，這也引發(fā)了全國上下的高度關(guān)注。無論是領(lǐng)導(dǎo)層還是學(xué)術(shù)界亦或是普通百姓，大家對居高不下的房價(jià)都存在諸多爭議。本文從貨幣政策出發(fā)，研究央行貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制，試圖為穩(wěn)定房價(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展和提高貨幣政策的有效性提供合理建議。

關(guān)鍵詞 貨幣政策;房價(jià);傳導(dǎo)機(jī)制

一、背景介紹

1998年國務(wù)院頒發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，通知規(guī)定從1998年下半年開始停止住房分配，實(shí)行住房貨幣化。這標(biāo)志著我國住房商品化的道路正式開始，也是從那個(gè)時(shí)候起，商品房的價(jià)格就像是洪水猛獸，一路高歌猛進(jìn)。三十年來，北上廣一線城市每平米動輒數(shù)十萬的房價(jià)讓人望塵莫及，三四線城市的房價(jià)也隨著棚改貨幣化的推進(jìn)而不斷上漲掏空三代人的六個(gè)錢包。 而在人們關(guān)注的和房價(jià)相關(guān)的各種話題里，貨幣和房價(jià)的關(guān)系尤為引人深思。因?yàn)樨泿糯砹藝艺咴诜康禺a(chǎn)調(diào)控中扮演的角色，貨幣到底是可以維護(hù)房價(jià)穩(wěn)定還是房價(jià)上漲的加速器？我們首先將從影響商品房價(jià)格上漲的因素談起。

二、商品房價(jià)格的影響因素

商品房由于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色，價(jià)格影響因素十分復(fù)雜，總的來說可以從商品房自身價(jià)值、供求關(guān)系以及政府政策三個(gè)角度考慮。

（一）商品房自身價(jià)值

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)形式。那么商品房的價(jià)格首先是由其價(jià)值決定的。一個(gè)商品房的建成最開始是從開發(fā)商拿地開始，開發(fā)商的拿地價(jià)格越高，土地成本就越高，我們經(jīng)常聽到新聞媒體爆出的某地“地王”，就對應(yīng)著相當(dāng)高的拿地價(jià)格。另外加上建筑安裝精裝修成本、售樓的宣傳營銷成本，就構(gòu)成了商品房最基礎(chǔ)的價(jià)格。除此之外，商品房自身價(jià)值還和它所處的區(qū)位息息相關(guān)。風(fēng)景優(yōu)美、交通發(fā)達(dá)、生活便利再加上優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，也會使商品房的價(jià)值不斷提升，從而使價(jià)格上漲。

（二）供求關(guān)系

供需關(guān)系決定價(jià)格，商品房作為市場上的一種商品，價(jià)格也會受到供需關(guān)系的影響。當(dāng)大家對房子的需求大于商品房的供給時(shí)，商品房價(jià)格必然上漲。我國作為一個(gè)人口大國，每年適婚人群也是基數(shù)龐大。作為剛需一族，婚房成為了必備品，但一個(gè)國家的土地供給必然有限，這就加劇了供需矛盾，使得市場上長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。同時(shí)剛需購房者的購房名額還受到了炒房一族的競爭，一同加劇了房價(jià)的上漲。不過由于買房需要的金錢數(shù)額大，不管是作為剛需還是用作投資，購房者作出決定都十分慎重，當(dāng)他們對未來房價(jià)走勢沒有把握，更多情況下購房者會選擇觀望。每個(gè)人買或者不買的選擇，疊加起來都會放大或縮小整個(gè)市場中買房的需求，對房價(jià)產(chǎn)生影響。

（三）政策影響

縱觀近十年來的商品房價(jià)格走勢我們可以發(fā)現(xiàn)，政府在樓市的每一次動作，都影響著政策頒布之后相當(dāng)長一段時(shí)間的房價(jià)水平。政府的政策分為貨幣型政策和非貨幣型政策。首套房首付款比例的增減、房貸比例的增減、二手房交易稅費(fèi)的比例等等，房市調(diào)控政策以限購、限貸的實(shí)施和放松為核心影響著商品房價(jià)格的漲跌。

三、央行貨幣政策介紹

財(cái)政政策和貨幣政策是國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的兩大基本政策手段。二者主要是通過實(shí)施擴(kuò)張性或收縮的性政策來調(diào)整社會總供給和總需求的關(guān)系，從而維護(hù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)秩序。商品房價(jià)格受到貨幣政策的影響尤為重大，貨幣政策通?？梢苑譃槌Ｒ?guī)工具、選擇工具、補(bǔ)充工具和新工具四大類型。

（一）常規(guī)工具

常規(guī)工具又叫做一般性貨幣政策工具，也就是我們通常說的央行三大法寶，這是央行從整體上對貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模大小進(jìn)行調(diào)節(jié)，也是對整個(gè)金融經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)影響最為廣泛的貨幣型工具。它具體包括：

存款準(zhǔn)備金制度：這是中央銀行要求的，金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款，存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。

再貼現(xiàn)政策：指的是中央銀行通過買進(jìn)商業(yè)銀行持有的已貼現(xiàn)但尚未到期的商業(yè)票據(jù)，向商業(yè)銀行提供融資支持的行為。

公開市場業(yè)務(wù)：指的是中央銀行在金融市場上通過回購、逆回購、現(xiàn)券交易、發(fā)行央票等手段買賣政府債券，從而調(diào)控貨幣供給和利率。

（二）選擇工具與補(bǔ)充工具

除了一般性的工具之外，央行還會運(yùn)用選擇工具針對個(gè)別信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行質(zhì)控，主要包括消費(fèi)者信用控制、證券市場信用控制、不動產(chǎn)信用控制、優(yōu)惠利率、特種存款等。而補(bǔ)充性貨幣政策指的是對信用進(jìn)行直接控制和間接控制。信用直接控制工具包括了信用分配、直接干預(yù)、流動性比率、利率限制、特種貸款;信用間接控制工具包括窗口指導(dǎo)、道義勸告等。

另外央行還在近年推出了常備借貸便利（SLF）這一新型貨幣工具，商業(yè)銀行或金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自身流動性的情況，通過資產(chǎn)抵押的方式向中央銀行申請授信額度，這是一種更加直接的融資方式。

四、貨幣政策對商品房價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制

貨幣政策對房價(jià)的影響至關(guān)重要，它對房價(jià)的傳導(dǎo)路徑可以分為信貸因素和利率因素。

（一）信貸傳導(dǎo)路徑

一般央行會通過本文上節(jié)介紹的法定存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)率、公開市場操作等工具調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。如果央行實(shí)施的是寬松的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量和流動性增加，商業(yè)銀行就會有更多的錢貸給居民買房，這會推升住房需求和房價(jià)走高。如果央行實(shí)施的是從緊的貨幣政策，商業(yè)銀行發(fā)放貸款的能力下降，居民就更難從商業(yè)銀行貸款買房。在現(xiàn)實(shí)中我們會通過廣義貨幣M2這一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來觀測貨幣的供應(yīng)量大小。

（二）利率傳導(dǎo)路徑

利率從大家買房的資金成本和投資收益兩個(gè)方面影響商品房的需求和價(jià)格。利率下降，說明購房者從商業(yè)銀行的貸款成本下降，由于商品房兼具投資屬性，當(dāng)有股市等投資收益下降、重疊利率下降的消息時(shí)，投資者可能會選擇持有商品房用來保值增值。如果利率上升，購房者從商業(yè)銀行貸款的成本提高，這有可能降低對住房的暫時(shí)性需求從而影響房價(jià)下降。僅2015年央行就進(jìn)行了五次降息，一年期貸款基準(zhǔn)利率由5.6%下調(diào)至4.6%，近來貨幣頻頻放水，共同推升了本輪房價(jià)的上漲。

五、結(jié)語：

從長期來看，商品房價(jià)格上漲的趨勢將會保持不變，但政府有必要采取措施保障商品房市場的價(jià)格穩(wěn)定。了解了貨幣政策對商品房價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制，政府在制定貨幣政策時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮房價(jià)對其的一系列反應(yīng)。除了貨幣政策之外，還可以配套出臺全國房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅、限售限購等相關(guān)政策，共同維護(hù)樓市穩(wěn)中向好發(fā)展。

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