崔睿瑾

摘? ? 要：本文結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)政策，敘述當(dāng)前經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)政策會(huì)如何調(diào)整等。并論述當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要想存活下去，應(yīng)該制定怎樣的應(yīng)對(duì)策略與對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);宏觀(guān)調(diào)控;經(jīng)濟(jì)政策;走勢(shì)分析

1? 引言

國(guó)務(wù)院自2010年4月發(fā)布遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知到2011年1月又發(fā)布“國(guó)八條”，逐漸深化實(shí)施細(xì)則，鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，這期間一直圍繞限購(gòu)、限貸、稅收等調(diào)控措施展開(kāi)，這直接導(dǎo)致的結(jié)果就是商品房銷(xiāo)售困難，庫(kù)存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗(yàn)。有數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，一些熱點(diǎn)城市的商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)大幅下滑，其中，北京的新房銷(xiāo)售創(chuàng)下9年來(lái)的新低，上海的商品房銷(xiāo)售面積也有不小的降幅。調(diào)控政策影響下的房地產(chǎn)行業(yè)，將不得不面對(duì)逐漸蕭條的樓市。

2? 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，房屋價(jià)格虛高;二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足;三、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂;四、投機(jī)性成分增加，融資方式過(guò)于單一，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。而房地產(chǎn)業(yè)中存在的這些問(wèn)題是市場(chǎng)本身無(wú)法解決的，這就要求政府必須對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

3? 當(dāng)前國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

3.1? 財(cái)政政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

財(cái)政政策是國(guó)家有關(guān)部門(mén)以變動(dòng)稅收和支出的形式影響總需求進(jìn)而影響就業(yè)和國(guó)民收入的政策。通過(guò)在房地產(chǎn)比較火爆的時(shí)候，提高相關(guān)的稅率，增加相關(guān)的稅收，減少政府支出等財(cái)政政策，減少相關(guān)的投資者的利潤(rùn)率，增加房地產(chǎn)投資的成本，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制了潛在進(jìn)入者的進(jìn)入，從而緩和了相關(guān)的市場(chǎng)矛盾，從間接的角度，影響房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，防止和預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快發(fā)展而引發(fā)的附加問(wèn)題，最終影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.2? 貨幣政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

貨幣政策的調(diào)控主要是通過(guò)中央銀行對(duì)貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關(guān)的需求的政策。

首先，存款準(zhǔn)備金政策。國(guó)家通過(guò)提高或降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進(jìn)而影響投資的策略。最近國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業(yè)銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度激烈的競(jìng)爭(zhēng)，減少相關(guān)問(wèn)題的出現(xiàn)。

4? 未來(lái)政策走勢(shì)的初步判斷

4.1? 調(diào)控效果將顯現(xiàn)

中央政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，是從全國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，考慮緩和社會(huì)矛盾、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定等因素做出的階段性調(diào)整決策，是基于現(xiàn)階段物價(jià)上漲過(guò)快、民眾生活成本激增、社會(huì)矛盾呈激化趨勢(shì)背景下的一種主動(dòng)干預(yù)行為。因此，必須從政治角度戰(zhàn)略高度來(lái)看待本次調(diào)控。無(wú)論是大規(guī)模推行保障房建設(shè)，還是采取強(qiáng)力的行政手段限制投機(jī)/投資購(gòu)房行為，都體現(xiàn)了中央政府實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的決心。由此推斷，在未來(lái)的1-2年內(nèi)，也就是說(shuō)在2011和2012年內(nèi)，此次調(diào)控必然會(huì)有明顯的效果，且調(diào)控持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，取得的效果越明顯。

4.2? 外圍經(jīng)濟(jì)因素干擾調(diào)控

國(guó)際金融危機(jī)及其影響逐漸消除，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)日趨向好，為本次調(diào)控提供了非常必要的先決條件。我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀(guān)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，歐洲問(wèn)題不斷，如果出現(xiàn)全球性的事件導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的話(huà)，有可能將打亂上述的調(diào)控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀(guān)察調(diào)控政策變化趨勢(shì)的重要的外部因素。

4.3? 調(diào)控難以長(zhǎng)期持續(xù)

盡管中央調(diào)控的決心和力度如此有力，但刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)走高的制度性因素并未消除。首先是土地財(cái)政問(wèn)題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產(chǎn)投資熱潮實(shí)際上是持續(xù)通貨膨脹預(yù)期下，投資渠道匱乏導(dǎo)致資金不斷追高的結(jié)果。因此，通貨膨脹預(yù)期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調(diào)控政策只能是權(quán)宜之計(jì)。用強(qiáng)力的行政手段“堵”住涌向房地產(chǎn)的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標(biāo)不治本。因此，目前的調(diào)控是階段性的，不具備長(zhǎng)期持續(xù)的基礎(chǔ)。

5? 房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

5.1? 根據(jù)資金供應(yīng)狀況，適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

由于央行緊縮銀根，造成開(kāi)發(fā)商正常的融資規(guī)模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金必須達(dá)到投資額的35%以上，這對(duì)于全國(guó)許多實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是致命的。許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了度過(guò)難關(guān)被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動(dòng)開(kāi)發(fā)成本上漲的同時(shí)，無(wú)疑加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。在銷(xiāo)售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金普遍緊張成了不爭(zhēng)的事實(shí)。面對(duì)目前的形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在投資策略上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或控制，以期保存實(shí)力再圖發(fā)展。

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)視資金運(yùn)作情況，謹(jǐn)慎面對(duì)新的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡量做到量力而行，對(duì)于超出自己實(shí)力的項(xiàng)目必須有清醒的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該拿得起放得下，注意控制風(fēng)險(xiǎn);對(duì)于企業(yè)現(xiàn)行已進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，規(guī)模上也應(yīng)視資金供給情況作適當(dāng)?shù)氖湛s，以滿(mǎn)足企業(yè)現(xiàn)金流量平衡。

5.2? 慎重選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，注意控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于其生產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)地理位置選擇上的重要性。特別是在當(dāng)前的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不僅僅是房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期上漲問(wèn)題，更重要的是開(kāi)發(fā)的房子能不能順利銷(xiāo)售的問(wèn)題，因?yàn)檫@將關(guān)系到企業(yè)的存亡。所以企業(yè)在選擇項(xiàng)目時(shí)必須注重調(diào)查研究，特別是對(duì)擬開(kāi)發(fā)地區(qū)住房需要量的測(cè)算上要下功夫。對(duì)于擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，企業(yè)必須通過(guò)對(duì)該地區(qū)的人口數(shù)、年齡段分布等資料對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏y(cè)算，同時(shí)結(jié)合已售商品房量、商品房未售存量和現(xiàn)有開(kāi)發(fā)量等調(diào)查情況測(cè)算出該地區(qū)的可開(kāi)發(fā)量，進(jìn)而確定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性。對(duì)于超量開(kāi)發(fā)嚴(yán)重的地區(qū)不宜介入，寧愿持幣待購(gòu)，也不能冒險(xiǎn)挺進(jìn)，否則輕率的一舉就有可能拖累整個(gè)企業(yè)，造成巨大風(fēng)險(xiǎn)。

5.3? 開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路產(chǎn)品，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準(zhǔn)大相徑庭，在對(duì)住房面積、結(jié)構(gòu)等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買(mǎi)小的、低檔次的房子，所以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，就必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際對(duì)當(dāng)?shù)氐姆课葸m應(yīng)情況作一個(gè)全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開(kāi)發(fā)的時(shí)候就能夠有針對(duì)性的設(shè)計(jì)建造符合當(dāng)?shù)匦枰倪m銷(xiāo)產(chǎn)品，房屋滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)將大大降低。

6? 結(jié)束語(yǔ)

總之，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行。房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，資源將向保障性住房?jī)A斜，謹(jǐn)防二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)的過(guò)熱，防止一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在繁榮后的“大落”，為房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

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