李龍

摘 要：黑龍江省房地產(chǎn)存在庫存多的問題，過去三年，房地產(chǎn)去庫存取得了一定的成果，去庫存周期下降，庫存總量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。但是，依然有去庫存壓力，當(dāng)前庫存主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性庫存，房地產(chǎn)庫存主要集中在哈爾濱市的幾個(gè)新開發(fā)區(qū)，大慶市、綏化市等周邊城市房地產(chǎn)庫存也集中在熱點(diǎn)地區(qū)。2018年房地產(chǎn)開發(fā)在局部地區(qū)又出現(xiàn)了增長的態(tài)勢(shì)，庫存壓力增大。黑龍江省房地產(chǎn)庫存面臨的問題是基礎(chǔ)設(shè)施不完善，區(qū)域結(jié)構(gòu)分化，人口紅利消失和域外競爭加強(qiáng)等。在這樣不利條件下，應(yīng)借鑒外省經(jīng)驗(yàn)，從供給和需求兩個(gè)角度出發(fā)實(shí)施相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策來解決房地產(chǎn)去庫存的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);庫存量;去庫存;黑龍江省

中圖分類號(hào)：F299.23? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2019）24-0135-07

巨大的存量問題，將嚴(yán)重威脅我國房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的健康、有序發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重的庫存問題導(dǎo)致巨資被占用，眾多小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，大公司可以有更多的選擇，小公司則容易誘發(fā)倒閉潮。同時(shí)，房地產(chǎn)的巨量庫存將對(duì)消費(fèi)者利益產(chǎn)生潛在侵害，合同糾紛、違約可能性大大增加。房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著雙重角色，一方面，作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，它是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素;另一方面，作為生產(chǎn)要素房地產(chǎn)業(yè)既包含作為生產(chǎn)要素之一的土地，還包括影響勞動(dòng)價(jià)格的住房。因此，對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)中央和地方政府持有不同的態(tài)度。經(jīng)歷了四十年改革開放，我國逐步進(jìn)入了內(nèi)涵式發(fā)展道路。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中，外延式發(fā)展不可或缺，如何在內(nèi)涵式增長和外延式增長尋求穩(wěn)定、平衡的發(fā)展道路是我們面臨的重大課題。因此，2015年末中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組在明確提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的同時(shí)，提出“化解房地產(chǎn)庫存”。三年來我國經(jīng)濟(jì)政策中的一個(gè)重要部分就是房地產(chǎn)去庫存，各地方政府在這方面做了大量工作，經(jīng)過努力很有成效。但是，我國幅員遼闊，各個(gè)地方情況千差萬別，對(duì)于房地產(chǎn)去庫存也應(yīng)該因地制宜。作為欠發(fā)達(dá)地區(qū)和老工業(yè)基地，與北上廣等發(fā)達(dá)的東部區(qū)域不同，黑龍江省有其特殊性，我們?cè)噲D通過研究找到發(fā)展規(guī)律和現(xiàn)實(shí)情況，并根據(jù)具體情況來精準(zhǔn)施策是解決房地產(chǎn)去庫存問題的關(guān)鍵，其中第一步就是對(duì)房地產(chǎn)庫存情況有清晰的認(rèn)識(shí)。

一、全國房地產(chǎn)庫存情況與去庫存取得的成績

（一）房地產(chǎn)去庫存的背景

國家統(tǒng)計(jì)局《2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，我國待售商品房面積增速很快。2015年，待售商品房達(dá)到7億平方米，是2009年的的3.5倍，年均增長50%。由于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)口徑不一致，對(duì)于房地產(chǎn)庫存量的估計(jì)也存在偏差，不過任何統(tǒng)計(jì)都表明房地產(chǎn)總體存量過高。中國社會(huì)科學(xué)院在其發(fā)布的《中國住房報(bào)告（2015—2016）》提到我國庫存商品房21億平方米。也有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，我國商品房的庫存量實(shí)際情況可能更多。例如，中國指數(shù)研究院的研究結(jié)果表明，截至2015年底，我國商品房待售總面積約7億平方米，商品房在建面積約為48億平方米，待開工商品房面積8.5億平方米，以上三者之和約63.5億平方米，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了極大的威脅，消化這些商品房需要五年以上，其間如果發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，后果不堪設(shè)想。

從表面上看，住宅商品房的價(jià)格由市場(chǎng)決定，但是我們分別從供需兩個(gè)角度出發(fā)會(huì)發(fā)現(xiàn)在實(shí)施房地產(chǎn)去庫存政策的時(shí)候，政策的手段選擇與政策的目標(biāo)一致性非常重要。從供給角度出發(fā)，土地市場(chǎng)由地方政府完全壟斷，建成的房產(chǎn)也存在不同程度的壟斷情況。在當(dāng)前情況下，為最大程度維護(hù)其利益，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商都需要維持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定甚至是不斷上漲。這增加了房地產(chǎn)供給與需求之間的矛盾，而且以防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)張為目標(biāo)的相關(guān)調(diào)控政策，短期內(nèi)一定程度上促使需求量提高。

（二）去庫存取得的成績與當(dāng)前發(fā)展情況

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年我國房屋施工面積78億平方米，其中，商品住宅施工面積54億平方米。2017年房屋新開工面積18億平方米，增長7%。房屋竣工面積10億平方米，其中大部分是住宅，住宅商品房竣工面積7億平方米，同比下降7%（見表1），說明房地產(chǎn)去庫存政策對(duì)供給側(cè)產(chǎn)生了明顯的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.55億平方米，比上年增長16%。

2017年，商品房銷售面積接近17億平方米，比上年增長7.7%。其中，住宅商品房銷售面積增長5.3%，商品房待售面積同比減少15%（見表2）?？梢姡?017年我國房地產(chǎn)仍處于去庫存的狀態(tài)。

2017年，東部地區(qū)商品房銷售總面積超過7億平方米，比上年增長2.9%;銷售額超過7萬億元，增長6.2%，每平方米售價(jià)超過1萬元，是房價(jià)最高的區(qū)域（見表3）。中部地區(qū)商品房銷售面積超過4.7億平方米，增長12.8%;銷售額近2.9萬億元，增長24.1%。西部地區(qū)商品房銷售面積超過4.2億平方米，增長10.7%;銷售額超過2.5億元，增長25.9%。東北地區(qū)商品房銷售面積僅僅是0.8億平方米強(qiáng)，增長7%;銷售額剛剛達(dá)到0.5億元，增長21.8%。從增長速度來看，西部地區(qū)銷售額增長最快，東部增長最慢，東北地區(qū)增速處于中間，不過銷售面積和銷售額的絕對(duì)值數(shù)量很小。可見，東北地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量占全國比重不大。

二、黑龍江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

黑龍江省地處東北老工業(yè)基地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有自己的特點(diǎn)，自2008年以來的十年中（見下頁表4），2012年是一個(gè)重要的拐點(diǎn)，2008—2012年住房竣工面積、銷售面積呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的局面，到2012年達(dá)到頂峰。此后，商品房竣工面積和銷售面積雙雙下滑，直到2016年略有轉(zhuǎn)變。土地購置面積和土地購置投資（見下頁表5）在2011年則先于商品房的指標(biāo)已經(jīng)開始下行。從上述指標(biāo)來看，黑龍江省的房地產(chǎn)業(yè)已在我國全面實(shí)施去庫存政策之前就開始出現(xiàn)了下滑的狀態(tài)。2016年，黑龍江省商品房屋銷售面積約為2千萬平方米，銷售面積增速比全國平均增速低16.5個(gè)百分點(diǎn)，在全國各?。▍^(qū)、市）中排名僅高于遼寧和新疆，位列第29位。按市（地）分，4個(gè)市商品房銷售面積增長（其中，哈爾濱市增長19.1%，齊齊哈爾市增長7.3%，雞西市增長35.5%，雙鴨山市增長53.2%），9個(gè)市（地）下降。按用途分，銷售住宅1 797萬平方米，比2015年增長5.1%，增幅同比提高24.8個(gè)百分點(diǎn);商業(yè)寫字樓26.3萬平方米，增長44.8%，增幅同比提高26.1個(gè)百分點(diǎn);商業(yè)用房222萬平方米，增長11.9%，增幅同比提高29.1個(gè)百分點(diǎn);其他用房72萬平方米，增長3.5%，增幅同比提高25.7個(gè)百分點(diǎn)。

我們也注意到，住宅商品房平均銷售價(jià)格在近十年來一直處于上漲的狀態(tài)，從未發(fā)生過改變，只是有的年份漲的速度快，有的年份漲的速度慢。其中，2012—2015年，住宅商品房銷售面積大幅萎縮近50%，但是同時(shí)銷售價(jià)格一直保持增長狀態(tài)。雖然有的年份價(jià)格增長較慢（2012年1.17%，2014年1.85%），但是也有上漲較快的年份（2013年19.03%），2016年后呈現(xiàn)出價(jià)格和銷量同時(shí)增長的狀態(tài)。

從銷售量和竣工量來看，2008—2013年均出現(xiàn)了銷售面積大于竣工面積的情況。也就是說，從2008年開始，黑龍江省整體情況就處于清庫存狀態(tài)，這種情況到2014年發(fā)生了轉(zhuǎn)變，住宅商品房的竣工面積開始大于銷售面積，出現(xiàn)了新增的庫存。

從市場(chǎng)成交情況來看似乎房地產(chǎn)庫存增加不多，從房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)來看，黑龍江省土地購置面積2008—2011年一直增長，此后一直下滑到現(xiàn)在，土地購置費(fèi)用和完成投資額來看也在2013年后處于下降狀態(tài)。因此，從房地產(chǎn)供給情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的未來供給處于緊縮狀態(tài)。黑龍江省土地和房地產(chǎn)庫存都處于下降狀態(tài)。并且，這種庫存下降是自2013年開始的。也就是說，在我國實(shí)施房地產(chǎn)去庫存政策（2015年）之前，就已經(jīng)開始了庫存的自然減少。這種房地產(chǎn)總體庫存的自然減少會(huì)在一定程度上減少金融杠桿，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。但是，是不是這種自然減少就可以說黑龍江省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很健康呢？我們顯然只分析了總量，而房地產(chǎn)的庫存結(jié)構(gòu)也是研究這個(gè)問題的重點(diǎn)之一。

三、黑龍江省房地產(chǎn)庫存的區(qū)域結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)

黑龍江省共轄13個(gè)地市，有63個(gè)縣（市），其中縣級(jí)市19個(gè)。省會(huì)哈爾濱屬于二線城市，其余地市都是三四線城市。目前商品房銷售持續(xù)回暖，去庫存周期下降，哈爾濱房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其他三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格小幅下降，去庫存壓力較大。房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備大多以前期儲(chǔ)備為主，當(dāng)期購入較少（見表6）。去庫存仍然是黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)主流。但是，各個(gè)城市發(fā)展情況各異，下面我們來分別研究黑龍江省有代表性城市的情況。

（一）哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及銷售情況

從去化周期看，2017年哈爾濱市商品房銷售面積共1 248.5萬平方米，廣義房地產(chǎn)庫存達(dá)到5 000萬平方米，廣義去庫存周期4年，其中住宅庫存3 405.1萬平方米。狹義庫存1 133.2萬平方米，狹義去庫存周期為10.9 個(gè)月。廣義去化周期和狹義去化周期均呈波動(dòng)下降的趨勢(shì)。在2015年達(dá)到最高，其后處于下降狀態(tài)，從住宅竣工銷售比來看，2014年、2015年、2016年三年都大于1，也就是竣工量大于銷售量，而2017年銷售量大于竣工量，處于絕對(duì)的去庫存狀態(tài)，即，庫存總量的減少。與副省級(jí)城市比較，哈爾濱市房地產(chǎn)總體存量規(guī)模不大，但是廣義去庫存周期依然很長，狹義去庫存壓力相對(duì)變小。這也說明，哈爾濱市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量和居民商品房購買力方面與其他相關(guān)城市相比還存在差距，哈爾濱市房地產(chǎn)去庫存工作還需要繼續(xù)加強(qiáng)。

哈爾濱市房地產(chǎn)庫存呈現(xiàn)出市區(qū)集中的特點(diǎn)。2015年哈爾濱市區(qū)房地產(chǎn)庫存共4 968.4萬平方米，這樣的存量占全市的庫存比重達(dá)到93.5%。其中，道里、道外等六個(gè)主城區(qū)庫存占全市的80.3%;呼蘭、阿城、雙城三個(gè)區(qū)庫存占全市庫存的13.2%。縣域庫存347.2萬平方米，僅占全市房地產(chǎn)庫存比重的6.5%。2017年以來，哈爾濱市廣義庫存壓力主要集中在松北區(qū)、道外區(qū)、道里區(qū)、南崗區(qū);狹義庫存壓力集中在阿城、呼蘭區(qū);雖然縣域房地產(chǎn)庫存總量較小，但是考慮到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和較低的居民收入，個(gè)別縣去庫存周期較長，而且房地產(chǎn)庫存對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)影響較大。

2017年，銷售面積下降的區(qū)縣主要有雙城區(qū)、阿城區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)和平房區(qū)，分別下降-83.6%，-81.5%，-46.2%，-39.6%和-20.3%。其中道里區(qū)銷售面積下降最大，其次是阿城區(qū)。在全市哈西、群力、松北新區(qū)等區(qū)域一定程度上的過度開發(fā)，集中建設(shè)，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目開工，短期內(nèi)造成房屋大量空置。由于開發(fā)力度過大導(dǎo)致商品房庫存快速上升，尤其是松北區(qū)、呼蘭區(qū)和阿城區(qū)。2018年，由于國家級(jí)新區(qū)建設(shè)和地鐵2號(hào)線等積極因素的影響，松北區(qū)房地產(chǎn)銷售情況有所好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)庫存總量下降。

（二）其他三、四線城市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

黑龍江省的三四線城市住房存量比例從總體上看比較少，但是由于黑龍江三四線城市整體經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，因此，即使是看起來少量的房地產(chǎn)庫存依然會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。從實(shí)際情況看，黑龍江三四線城市房地產(chǎn)庫存出現(xiàn)了分化發(fā)展的趨勢(shì)。

1.齊齊哈爾市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。齊齊哈爾市是典型的三降型城市。在眾多的城市中，齊齊哈爾市典型的老工業(yè)基地，其經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展緩慢，人口存在外流情況。2017年，齊齊哈爾市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出3個(gè)指標(biāo)同時(shí)下降的狀態(tài)。施工面積、竣工面積以及商品房銷售3個(gè)指標(biāo)都下降，庫存壓力得到釋放。2017年，房屋施工面積836.4萬平方米，下降17.4%，新開工面積92.9萬平方米，比上年出現(xiàn)大幅的下降，下降幅度為71.4%，房屋竣工面積也呈現(xiàn)出類似的情況，2017年竣工面積為99.7萬平方米，下降幅度62.3%。其中，住宅施工面積686.8萬平方米，下降13.9%，住宅新開工面積74.9萬平方米，下降72.8%，住宅竣工面積80.9萬平方米，下降56.4%。待售面積209.5萬平方米，下降18.6%，這是房地產(chǎn)去庫存政策在供給側(cè)產(chǎn)生明顯的作用。在施工面積下降的同時(shí)商品房屋銷售下降，2017年，商品房銷售面積166萬平方米，下降26.1%。商品房屋銷售額76.4億元，下降24.2%，商品住宅銷售套數(shù)1.5萬套，下降20.9%。

2.大慶市房地產(chǎn)指標(biāo)兩降一升。大慶市是典型的資源枯竭型城市，當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，因此，大慶市的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況一般。但是，大慶市在黑龍江省依然屬于發(fā)展較好的城市，因此對(duì)于希望城市化的居民依然有很大的吸引力。2017年，大慶市房地產(chǎn)供需雙方回歸理性。理性主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷售降幅逐漸趨于平穩(wěn)。在銷售面積、施工面積下降的同時(shí)，新開工面積呈現(xiàn)了增長的態(tài)勢(shì)。大慶市2017年商品房銷售面積約174萬平方米，下降26.8%（見下圖）。與此同時(shí)，商品房銷售額93.5億元，下降14.5%。可見，在銷售總量和銷售額下降的同時(shí)，商品房的銷售單價(jià)在上升。其中，商品住宅銷售面積111.3萬平方米，同比下降44.4%。

Mij=k×（PiPj）/Dij（1）

通過對(duì)數(shù)線性化以及調(diào)整，該模型公式轉(zhuǎn)變?yōu)椋?/p>

lnMij=a0+a1lnPi+a2lnPj+a3lnDij（2）

隨著理論研究的深入，上述因素已經(jīng)不足以解釋人口的流遷，學(xué)者的研究結(jié)果表明，區(qū)域間收入差距是當(dāng)前我國省際人口流遷的主要原因之一。遷入地城鎮(zhèn)收入與遷出地農(nóng)村收入差越大，人口流量越大。隨著本省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就業(yè)的機(jī)會(huì)也在逐步增加，但是大部分機(jī)會(huì)被當(dāng)?shù)負(fù)碛休^強(qiáng)能力的人取得，本地農(nóng)村勞動(dòng)力在這些有限的崗位上缺乏競爭力，他們被迫只能選擇遠(yuǎn)赴外地。隨著流動(dòng)人口收入水平、自身素質(zhì)和精神方面需求的提高，人們?cè)絹碓疥P(guān)注教育、文體、衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施。學(xué)者逐步將收入、年齡、教育、政治因素等諸多因素納入到引力模型中，如GDP、受教育年限等因素加入到該模型之中，在這些因素中公共服務(wù)的水平是學(xué)者研究的一個(gè)重要影響因素。如針對(duì)地方財(cái)政支出對(duì)人口遷移影響的研究結(jié)果表明，地方財(cái)政支出差異對(duì)當(dāng)前我國省際人口遷移的作用顯著，文教、衛(wèi)生等支出差異對(duì)人口遷移的影響更大?？傊杖?、公共服務(wù)的差異是目前影響人口流遷最重要的因素，各地也從應(yīng)這些方面入手出臺(tái)政策吸引人口，作為人口凈遷出省份，黑龍江省也應(yīng)給出相應(yīng)的對(duì)策。

五、各地房地產(chǎn)去庫存的對(duì)策借鑒

（一）各地去庫存的主要對(duì)策

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體庫存高，結(jié)構(gòu)性的庫存過剩，尤其是三、四線城市商品房庫存過剩。從各地出臺(tái)的去庫存措施看，主要實(shí)施的是針對(duì)過剩房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，從供求兩個(gè)方面來看，需求方面主要的措施是增加需求，供給方面主要是控制土地供給。需求方面各地主要的做法是吸引更多的人，包括農(nóng)民工、大學(xué)生、軍人以及各類所需高技能、高學(xué)歷人才等，同時(shí)進(jìn)行棚戶區(qū)改造等，從而產(chǎn)生一部分強(qiáng)制性需求。從供給方面來看，主要的措施是完善基礎(chǔ)設(shè)施，如區(qū)域的配套設(shè)施如學(xué)校、公共交通、公園、醫(yī)院等。但是在這里出現(xiàn)了一個(gè)悖論，如果是完全市場(chǎng)狀態(tài)下上述措施會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，從而影響去庫存速度和效果，因此各地還配合了金融和價(jià)格管理政策等。

例如，遼寧省實(shí)施公積金支持，鼓勵(lì)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房租房，推行棚改貨幣化安置，把推進(jìn)城鎮(zhèn)化與縣域去庫存相結(jié)合。結(jié)合我國三塊地改革，維護(hù)進(jìn)城農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化。并且，農(nóng)民工納入住房公積金覆蓋范圍，可以提高交通可達(dá)性和生活便利性，增強(qiáng)購房的吸引力。

山西省房地產(chǎn)去庫存出臺(tái)了相關(guān)具體政策，其主要內(nèi)容包括對(duì)各類人員放寬落戶條件，加快人口城鎮(zhèn)化、市民化的進(jìn)程，實(shí)施購房補(bǔ)貼政策。進(jìn)一步解決各類人才的城市落戶問題，如農(nóng)村學(xué)生升學(xué)、參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口，在城鎮(zhèn)就業(yè)五年以上和舉家搬遷的農(nóng)村流遷人口落戶問題等。放開對(duì)留學(xué)歸國人員、各類院校畢業(yè)生、高級(jí)技術(shù)工人的落戶限制。

在住房消費(fèi)的金融和稅收政策方面降低首付款比例，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅。通過市場(chǎng)購買住房，或者租賃住房，政府給予租金補(bǔ)貼。同時(shí)，擴(kuò)大公租房保障范圍，幫助農(nóng)村勞動(dòng)力遷入城鎮(zhèn)解決住房問題等。

在供給方面各地鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展跨界經(jīng)營。支持新興產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等的開發(fā)建設(shè)。鼓勵(lì)將存量房改造成為高層次人才公寓、“創(chuàng)客空間”、科技創(chuàng)新基地、電商用房等用房。政府制定相關(guān)政策引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不提高房價(jià)或者房價(jià)上升有限情況下改進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善配套設(shè)施等措施來提升房地產(chǎn)產(chǎn)品附加值。

總之，通過農(nóng)民市民化、戶籍放開、購租并舉、鼓勵(lì)企業(yè)降價(jià)和兼并重組等組合拳實(shí)施房地產(chǎn)去庫存，例如青海省通過房地產(chǎn)去庫存“百日攻堅(jiān)”，到2017年底，商品住房去庫存周期達(dá)到12個(gè)月內(nèi)，商業(yè)用房去庫存周期也降低至28個(gè)月內(nèi)。

（二）去庫存過程中出現(xiàn)的新問題

很多地方通過相關(guān)政策和和手段達(dá)到去庫存的目的，但是也出現(xiàn)了一些問題，這些問題的出現(xiàn)也值得其他省份在去庫存過程中借鑒。

1.原來房價(jià)低迷的三四線城市出現(xiàn)了量價(jià)齊漲的情況。例如，無錫市2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)開始呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。2016年3月商品住宅銷售面積同比增長301%，環(huán)比增長380%，達(dá)到173萬平方米，這樣急速的增長是始料未及的。遼寧、內(nèi)蒙古等地的一部分城市也出現(xiàn)了類似的情況，一系列的刺激購買商品房的政策，如下浮購房最低首付款比例，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房契稅、營業(yè)稅調(diào)整等，加之行政限購政策退出，存量房購房補(bǔ)助等等極大刺激了購房者。此外，“二孩政策”和房地產(chǎn)開發(fā)商的促銷也對(duì)無錫市的購房熱起到了推動(dòng)作用。土地、新增住宅供應(yīng)的減少形成了供不應(yīng)求的市場(chǎng)，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)了上漲的局面。去庫存的本意是對(duì)存量進(jìn)行消化，但是價(jià)格的大幅上漲并不是我們預(yù)期要出現(xiàn)的結(jié)果，這還會(huì)刺激房地產(chǎn)投資和投機(jī)的進(jìn)一步增加，出現(xiàn)了新一輪的炒房傾向。

2.由于房產(chǎn)的增值外來資本大量進(jìn)入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)。相較于周邊城市，無錫的商品房均價(jià)始終不溫不火，其房價(jià)顯然十分有吸引力。商品房同時(shí)兼有消費(fèi)和投資雙重性質(zhì)，當(dāng)前，由于對(duì)經(jīng)濟(jì)增長速度下滑，通貨膨脹、人民幣貶值等情況的出現(xiàn)，很多居民包括蘇州、上海等地居民把投資無錫市商品房作為保值增值的手段，在一定程度上刺激了無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)去庫存產(chǎn)生積極的效果，大量外地投資的短期內(nèi)涌入，也導(dǎo)致了無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)的異動(dòng)。

3.政府產(chǎn)業(yè)政策實(shí)施中目的與手段不一致。針對(duì)三四線城市房地產(chǎn)庫存量大、去化周期長的問題，從很多學(xué)者給出的建議及部分城市實(shí)施情況來看，都是嚴(yán)格控制土地供給，收緊商品住宅用地供應(yīng)。由于中國土地產(chǎn)權(quán)制度的原因，土地市場(chǎng)的嚴(yán)控會(huì)導(dǎo)致供給減少，就經(jīng)濟(jì)學(xué)一般原理來說，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格上漲，這不是去庫存的目的。

4.去庫存的可持續(xù)性不強(qiáng)。城市的發(fā)展?jié)摿?，短期看金融，中期看土地，長期看人口，這是當(dāng)前對(duì)于城市發(fā)展的大家比較一致的看法，不過三、四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是長效去庫存的根本。一個(gè)城市只有存在能容得下勞動(dòng)力的產(chǎn)業(yè)，才會(huì)有人口在此長期居留，如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐，當(dāng)前的去庫存也只是曇花一現(xiàn)的短期行為，只是把開發(fā)商的困境轉(zhuǎn)移給了普通居民。因此，在積極探索去庫存的各種政策的時(shí)候，我們要考慮國家、地區(qū)對(duì)于相關(guān)城市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、定位，以及未來城市容量的問題，使去庫存變成一個(gè)常態(tài)、可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。

六、黑龍江省房地產(chǎn)去庫存的對(duì)策

房地產(chǎn)去庫存是典型的產(chǎn)業(yè)政策，針對(duì)黑龍江省當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存的實(shí)際情況，借鑒其他省份和城市的做法，我們應(yīng)該從供給側(cè)和需求側(cè)兩個(gè)角度做出產(chǎn)業(yè)政策方面的調(diào)整。

（一）房地產(chǎn)供給政策

1.金融方面，對(duì)房地產(chǎn)存量較大區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款進(jìn)行管控，增加開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款利率和空置開發(fā)貸款總規(guī)模。

2.增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例，土地方面控制建設(shè)用地投放規(guī)模。

3.可以探索商品房空置稅政策，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)品投入市場(chǎng)后一定時(shí)期內(nèi)達(dá)不到相應(yīng)比例的吸納率，則對(duì)企業(yè)征收空置稅。

4.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行信息和行業(yè)指導(dǎo)，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行大勢(shì)研判，讓企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到我國目前房住不炒的形勢(shì)，降低對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)收益率的預(yù)期。

（二）房地產(chǎn)需求政策

去庫存最重要的是在短期內(nèi)增加房地產(chǎn)需求，把潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，可以從以下幾個(gè)方面入手。

1.放寬房地產(chǎn)消費(fèi)金融政策。可以在短期內(nèi)，放寬商品房的貸款首付比例，對(duì)于公積金貸款條件進(jìn)一步放寬，在一定程度上放寬二手房貸款首付款比例和條件，降低或保持相對(duì)較低水平的商品房貸款利率。

2.落實(shí)人口遷入政策。實(shí)施更具有吸引力的落戶條件，吸引大中專學(xué)生、各類專業(yè)技術(shù)人員、農(nóng)民工到本地購房落戶。在地理位置和氣候以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況落后的情況下，拿出有吸引力的條件需要各地政府從未來發(fā)展趨勢(shì)，相對(duì)較低的房地產(chǎn)價(jià)格等角度出發(fā)，真正讓利于來落戶的各類人才。

3.多角度增加城市原有居民的二套房購買意愿。吸引城市中心原有居民到新區(qū)買房，加大環(huán)境、公共服務(wù)等方面的建設(shè)和宣傳力度，改變?nèi)藗兊木幼∠M(fèi)觀念，加強(qiáng)人們到新區(qū)居住的意愿。

上述政策實(shí)施過程中，應(yīng)該進(jìn)行隨時(shí)的監(jiān)控和調(diào)整，產(chǎn)業(yè)政策一般都是短期政策，在執(zhí)行過程中如果運(yùn)用不當(dāng)將會(huì)造成其他城市出現(xiàn)的房價(jià)大漲的情況，這并不是我們制定政策的初衷。因此，我們要做好對(duì)于房價(jià)上漲過快區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格限制工作。

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