文/北京中筑置業(yè)有限公司 徐 彪

0 引言

住區(qū)與城市是細(xì)胞與肌體的關(guān)系，住區(qū)在滿足城市人口居住需求的同時，也充當(dāng)構(gòu)成城市結(jié)構(gòu)單元的角色。

健康的住區(qū)發(fā)展促進(jìn)城市活力形成，而城市整體的和諧大環(huán)境也反過來為住區(qū)提供活力。構(gòu)建新社區(qū)是建筑師及規(guī)劃師面臨的最激動人心和最困難的挑戰(zhàn)之一。針對建筑單體尤其是住宅單體，建筑師只能通過一系列概算和直覺了解居民，考慮以居家為主；而針對新社區(qū)，建筑師研究的是生活，這種生活是城市生活的一部分，失去了外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保護(hù)，裸露在城市的川流不息之中。

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，住區(qū)建設(shè)規(guī)模巨大，在城市版圖擴(kuò)張的前沿中盡顯風(fēng)采的正是住區(qū)。越遠(yuǎn)離城市中心，住區(qū)規(guī)模越大，學(xué)術(shù)界在2007年前后涌現(xiàn)出一批研究超級大盤開發(fā)模式的成果。但在實(shí)踐中，超級大盤也產(chǎn)生了現(xiàn)實(shí)問題。

1 封閉社區(qū)轉(zhuǎn)向開放街區(qū)

住區(qū)規(guī)劃中的突出問題是封閉社區(qū)帶來的住區(qū)與城市割裂。20世紀(jì)80年代初，美國廣泛采用封閉式住區(qū)，但其在我國的蔓延速度遠(yuǎn)超美國。據(jù)統(tǒng)計(jì)：1991—2000年，上海83%的居住小區(qū)均以某種方式封閉起來。封閉的源頭很難考證，大抵與防衛(wèi)有關(guān)，如世界各地的城墻，應(yīng)是住區(qū)邊界的原始雛形。建國初期的單位大院一度成為主流，這種自給自足的大院模式一定程度上影響了住區(qū)建設(shè)思路（見圖1）。如今，社區(qū)規(guī)劃的方向是與城市多一點(diǎn)互動，還是自成體系，一個很現(xiàn)實(shí)的理由是物業(yè)管理需要。物業(yè)管理與單位大院一脈相承，只不過引入了市場經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)化了社會分工。

2016年2月6日中共中央國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，提到“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用?！?/p>

圖1 封閉式住區(qū)

2 封閉住區(qū)與城市割裂

目前路網(wǎng)加密已成共識，但封閉圍墻依然是每個住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配置，建成小區(qū)打開圍墻及大門的寥寥無幾。封閉住區(qū)與城市的割裂顯而易見，住區(qū)規(guī)模越大體現(xiàn)越明顯。

1）交通 由于住區(qū)封閉，交通為內(nèi)循環(huán)，住區(qū)道路與城市道路僅在2～3個出入口發(fā)生聯(lián)系，造成城市路網(wǎng)稀疏，干道交通負(fù)荷過大。如北京，其交通壓力固然有城市人口原因，但北京數(shù)量眾多的單位大院也是造成城市干道變?yōu)橥＼噲龅脑蛑?。城市交通對于道路的需求與單位大院的封閉管理發(fā)生沖突難以避免，在道路級別較高的沿線出現(xiàn)許多單位被一分為二的場景，但割裂大院進(jìn)行道路建設(shè)所遇到的阻力巨大，因此只能在大院外圍繞圈，到了小區(qū)門口，還要排隊(duì)等候，繞半個圈才能到停車場。新的城市規(guī)劃者已意識到該問題，在制定城市土地控制性詳細(xì)規(guī)劃時加密了路網(wǎng)，是住區(qū)建設(shè)服從路網(wǎng)，而不是路網(wǎng)繞行住區(qū)周邊。對于單宗上市土地規(guī)模也進(jìn)行了限制，使住區(qū)更好地融入城市，而非形成封閉的單一功能區(qū)。

2）配套 住區(qū)配套只有充分融入城市，與區(qū)域配套互動才能良好運(yùn)營。很多立足住區(qū)自身的公共配套因效益太差而停止?fàn)I業(yè)，也有開發(fā)商利用配套制造噱頭吸引消費(fèi)者，實(shí)則用處不大，且住區(qū)間重復(fù)，造成資源浪費(fèi)。國家規(guī)范對于配套的要求是按照千人指標(biāo)對號入座，未考慮市場經(jīng)濟(jì)下居民實(shí)際狀況和需求。如教育配套，根據(jù)千人指標(biāo)要求，多數(shù)住區(qū)配建幼兒園、小學(xué)，有的甚至配建中學(xué)。政府要求就近入學(xué)，但學(xué)生父母更看重優(yōu)勢資源集中，生源分布的均勻被破壞，住區(qū)中配置的教育設(shè)施形成浪費(fèi)。由于新建小區(qū)居住人口的同質(zhì)性，造成大批兒童同時入托、入學(xué)，教育資源某時段極度緊張，某時段又閑置浪費(fèi)。

3）景觀 靠近城市公共景觀的項(xiàng)目多以“絕版地帶”“稀缺品質(zhì)”等為宣傳口號，鮮有項(xiàng)目為城市景觀貢獻(xiàn)力量，越是漂亮的景觀，藏的越深，管理越嚴(yán)格。

住區(qū)與城市的良性互動近10年才被業(yè)內(nèi)重視，這與城市化不斷向城市邊緣甚至向郊區(qū)推進(jìn)有關(guān)。在城市建成區(qū)開發(fā)住區(qū)，住區(qū)外圍是繁華的城市地段，住區(qū)開發(fā)規(guī)模較小，人們處在開放便利與安全寧靜這兩個相對的住區(qū)環(huán)境需求矛盾中，安全寧靜的內(nèi)聚性需求上升到主體地位。住區(qū)采取相對內(nèi)聚形態(tài)，創(chuàng)造內(nèi)部居住氛圍，與城市聯(lián)系的途徑僅限于沿街商鋪及住區(qū)出入口。在城市新區(qū)開發(fā)住區(qū)，周邊配套尚不健全，城市整體氛圍尚未建立，如何在住區(qū)建設(shè)過程中為城市貢獻(xiàn)活力，而非將“大院”放入某個區(qū)域值得關(guān)注。

隨著城市脈搏參與城市活動，需面對諸多城市規(guī)劃與管理問題，如道路密度、公共交通組織、購物休閑設(shè)施、市政配套、城市生活培育等。住區(qū)要真正成為城市的有機(jī)組成，規(guī)劃可從道路交通、公建配套、景觀、住區(qū)管理等方面制定基本原則。

與城市互動住區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)是建設(shè)與城市道路銜接的路網(wǎng)系統(tǒng)。目前在郊區(qū)大型住區(qū)開發(fā)中，在住區(qū)中建立城市路網(wǎng)是基本趨勢，路網(wǎng)將地塊分隔成規(guī)模適宜的住區(qū)。在此基礎(chǔ)上，住區(qū)內(nèi)部道路應(yīng)與周邊已有或規(guī)劃的道路進(jìn)行良好銜接，保證交通流的順暢。交通路網(wǎng)承載2種出行方式：①公交 大型住區(qū)的開發(fā)需公交線路的引入，加強(qiáng)住區(qū)與城市的聯(lián)系，便捷的公交設(shè)計(jì)也可使居民降低對小汽車的依賴；②小汽車 引發(fā)停車、住區(qū)交通組織等課題。住區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)設(shè)計(jì)目前采用較多的是人車分流，其安全性高、步行環(huán)境較好。但車行者無法享受園區(qū)景觀，很多人在小區(qū)長期居住，每天開車出入?yún)s連中心綠地都未去過。

配套極大豐富了城市生活，住區(qū)承載了大部分配套。從使用便利性看，配套只有依附于住宅才更有市場潛力，住區(qū)也需配套完善生活需求。住區(qū)中的公建配套設(shè)施應(yīng)從城市整體角度考慮其配置內(nèi)容、形式及位置，不能簡單按級別、規(guī)模、人口指標(biāo)等僵硬配置。

3 居住環(huán)境區(qū)及生活次街

近年來，設(shè)計(jì)師在規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)踐中提出“居住環(huán)境區(qū)”概念及其理想架構(gòu)。由100～300戶構(gòu)成“鄰里院落”，4～5個鄰里院落構(gòu)成“居住環(huán)境區(qū)”。居住環(huán)境區(qū)可采取封閉式管理，開放出入口只對鄰里院落進(jìn)行封閉式管理，還可在居住環(huán)境區(qū)門口設(shè)閘，限制車輛，行人可自由出入。連接不同居住環(huán)境區(qū)的是城市支路，也稱“生活次街”。生活次街承載了兩邊住區(qū)居民的生活功能，回應(yīng)了住區(qū)道路與城市互動問題，街道兩側(cè)商業(yè)和公共設(shè)施吸引居民以此為平臺進(jìn)行交往活動。

1）配套 可按權(quán)屬和利用性質(zhì)分為3類：①社會公益性質(zhì) 不以盈利為目的，沒有特定受益者，如公廁；②社會事業(yè)性質(zhì) 不以盈利為目的，但有特定受益者，如中小學(xué)；③商業(yè)、服務(wù)業(yè)性質(zhì) 以盈利為目的，通過經(jīng)營方便居民，同時獲利，如餐飲、門診、店鋪等。

2）出行距離及購物周期 研究成果顯示，以日為周期購物出行距離為400～550m，以周為周期的可達(dá)1200m，步行前提下，縮短到800m。按照前述道路網(wǎng)密度決定的住區(qū)尺度，住區(qū)外圍沿街商業(yè)基本可滿足日周期購物需求。購物周期基本確定商業(yè)形態(tài)，日周期的為餐飲、中小型超市、書報、服務(wù)業(yè)等，以周為周期的為大型超市、專業(yè)店鋪、郵電儲蓄、健身美容、干洗店等。

3）管理模式 出于對城市的尊重，有人提出“多級管理模式”。過去住區(qū)封閉，即大院落，而現(xiàn)今路網(wǎng)加密，住區(qū)被道路分割為多個居住環(huán)境區(qū)。有專家認(rèn)為封閉管理的規(guī)模不宜過大，因此提出鄰里院落封閉的思路，即地塊層面非封閉，只在圍合的2～3樓建筑范圍實(shí)行封閉管理。目前為了進(jìn)一步適應(yīng)住區(qū)與城市互動，部分項(xiàng)目采取更為開放的管理模式，即樓棟單元門封閉管理。

4 結(jié)語

關(guān)乎住戶居住的是住宅本身，關(guān)乎住戶生活的是住區(qū)規(guī)劃。開發(fā)企業(yè)和建設(shè)者提高產(chǎn)品性能與工程質(zhì)量，對于住宅本身，住戶或多或少可適當(dāng)改造格局，設(shè)備部品可更換。然而對于住區(qū)規(guī)劃，其布局與架構(gòu)、與城市的相融關(guān)系、對城市形象和城市生活的影響，為建設(shè)與設(shè)計(jì)單位及具體負(fù)責(zé)的規(guī)劃設(shè)計(jì)師的責(zé)任，需要相關(guān)各方共同努力，擔(dān)負(fù)起住區(qū)規(guī)劃的社會責(zé)任。