羅妍

【摘 要】近年來，我國各城市的住房買賣價(jià)格和租金價(jià)格漲幅存在越來越大的差異，形成了城市房?jī)r(jià)租金“剪刀差”，并且明顯偏高的房?jī)r(jià)租金比促使房地產(chǎn)市場(chǎng)警惕房?jī)r(jià)的泡沫。本文具體以上海市的房?jī)r(jià)租金漲幅比為研究對(duì)象，通過對(duì)近十年來上海市住房銷售價(jià)格和租賃價(jià)格的數(shù)據(jù)整理和計(jì)量檢驗(yàn)證明上海市房?jī)r(jià)和租金之間的關(guān)系不符合馬克思的地租理論和迪帕斯奎爾-惠頓模型。為了研究上海市房?jī)r(jià)租金“剪刀差”背后的影響因素，筆者收集上海1998-2017年的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用Eviews做了實(shí)證檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)人均可支配收入、GDP和人口先于房?jī)r(jià)租金比發(fā)生變化，且促進(jìn)房?jī)r(jià)租金增速比的增長。因此，在上海城市化進(jìn)程中想要縮小房?jī)r(jià)和租金漲幅的差異，必須保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長同時(shí)縮小人均可支配收入差距，完善收入分配制度;對(duì)于人口因素要進(jìn)行住房制度改革特別是對(duì)于戶籍制度的調(diào)整，大力培育房屋的租賃市場(chǎng)，以此使上海的住房市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià);租金;剪刀差;買租選擇

一、引言

上海市作為我國的經(jīng)濟(jì)和金融中心，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)來說較為發(fā)達(dá)并且對(duì)于數(shù)據(jù)的整理較為完善，對(duì)于房地產(chǎn)政策的研究和實(shí)施落實(shí)到位，但是上海房?jī)r(jià)租金“剪刀差”的情況依舊不容樂觀。從新聞報(bào)道中可以得知：房?jī)r(jià)持續(xù)火熱的上海，住宅租金卻出現(xiàn)了與之相反的情況;上海房屋租賃指數(shù)辦公室近日公布的報(bào)告顯示，2017年12月，上海房屋租賃指數(shù)為1921點(diǎn)，比上月下降6點(diǎn)，環(huán)比下降0.33%，降幅較上月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入四季度以后降幅逐月微弱擴(kuò)大。12月租賃指數(shù)同比下降0.27%，并且在所監(jiān)測(cè)的所有版塊、7種戶型的房源租金統(tǒng)計(jì)，均有九成下跌。根據(jù)王文莉、李祥等學(xué)者的長期跟蹤研究顯示近五年來長三角地區(qū)的城市房?jī)r(jià)租金比在400-500之間，大于國際上通行的房?jī)r(jià)租金比合理區(qū)間200-300?！耙惶追孔映鲎?00年才能回本”就是房?jī)r(jià)與租賃價(jià)格不平衡發(fā)展的重要表現(xiàn)，上海的民調(diào)顯示78.56%的受訪群眾在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下選擇購置房屋，而只有15.12%的人能接受租房生活，“剪刀差”的形成不僅涉及經(jīng)濟(jì)基本面還有國民的觀念思想。

從理論上說，房屋的銷售價(jià)格與房屋租賃價(jià)格密切相關(guān)，即銷售價(jià)格可以視為是資本化，出租方的租金按照財(cái)務(wù)折現(xiàn)的價(jià)值應(yīng)該與購入房產(chǎn)的價(jià)格一致。如果一個(gè)地區(qū)的房屋租賃價(jià)格明顯偏低或漲幅緩慢，則說明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較為嚴(yán)重的泡沫。中國的房?jī)r(jià)租金“剪刀差”存在了十余年不僅沒有破滅，并且還有加劇的趨勢(shì)，在這樣的背景下，本文以上海為主要研究的城市樣本，對(duì)其中起作用的影響因素進(jìn)行分析和研究。

二、上海房?jī)r(jià)租金“剪刀差”的實(shí)證分析

（一）現(xiàn)狀的描述統(tǒng)計(jì)分析

2008-2017年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，這十年上海商品房平均銷售價(jià)格呈現(xiàn)波動(dòng)上升的趨勢(shì)。具體來說，近十年的房?jī)r(jià)于2017年達(dá)到最高點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)為27003元/平方米，與2008年相比上漲了207.87%。2008年至2010年上海房?jī)r(jià)的漲幅相比較其他年份來說并不明顯，這可能受到金融危機(jī)帶來的產(chǎn)業(yè)蕭條有關(guān)，2009年隨著一系列刺激政策來襲，包括降低首付、貸款利率、契稅等市場(chǎng)有略微的拉升;2011年到2014年房?jī)r(jià)浮動(dòng)上漲;2014年9月開始的連續(xù)降息和11月普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整給上海房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了利好消息，購房者的熱情被點(diǎn)燃;2016年至今上海市貫徹落實(shí)“因城施策”的國家政策要求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的調(diào)控措施，市場(chǎng)價(jià)格小幅度穩(wěn)步上升。同時(shí)，在這十年中上海共有過三次普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，說明上海的房屋售價(jià)不斷攀升、政策隨著大趨勢(shì)的發(fā)展也隨著進(jìn)行調(diào)整，以此避免房?jī)r(jià)泡沫。

但在上海的房屋租賃市場(chǎng)上，與房?jī)r(jià)的變化情況相比，普通住宅的每平方米的租金上漲幅度有限。住房租賃價(jià)格更好的反映了住房市場(chǎng)消費(fèi)者的真實(shí)需求，因?yàn)樽赓U價(jià)格中的投機(jī)成分較小。2008年-2017年上海市的住房租金在大體上符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)。據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段上海房屋租賃市場(chǎng)的實(shí)際需求較大，截止到上海市第六次全國人口普查為止，在全市2301.91萬常住人口中，外省市來滬常住人口為897.7萬人，占39%，與第五次人口普查相比外省市來滬常住人口增長160%，年平均增長率為9.99%。

（二）上海住房買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的計(jì)量分析

本文將上海市1998年至2017年的房?jī)r(jià)、租金的增速比值作為被解釋變量，通過參考相關(guān)的文獻(xiàn)，確立初步的解釋變量為GDP、CPI、人均可支配收入、貸款利率水平、建筑成本（元/平方米）、住宅商品房銷售面積（萬平方米）以及常住人口（萬人）。通過對(duì)所得數(shù)據(jù)的相關(guān)性檢驗(yàn)、單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)確保所得方程的可靠性，最后進(jìn)行格蘭杰檢驗(yàn)。

由于通過實(shí)驗(yàn)構(gòu)造半對(duì)數(shù)、多項(xiàng)式和反函數(shù)形式，模型的擬合優(yōu)度都不經(jīng)如人意，最后采用了雙對(duì)數(shù)的形式，即變換后的模型不僅參數(shù)是線性的，而且通過變換后的變量間也是線性的，所以本文的實(shí)證分析建立在對(duì)各變量取對(duì)數(shù)的基礎(chǔ)上。LNFZ：房?jī)r(jià)、租金的增速比值對(duì)數(shù);LNGDP：GDP對(duì)數(shù);LNCPI：CPI對(duì)數(shù);LNINC：人均可支配收入對(duì)數(shù);LNINF：貸款利率水平對(duì)數(shù);LNC：建筑成本（元/平方米）對(duì)數(shù);LNAREA：住宅商品房銷售面積（萬平方米）對(duì)數(shù)和LNPOP：常住人口（萬人）對(duì)數(shù)。

先對(duì)變量之間做相關(guān)性分析，以此來避免較為嚴(yán)重的多重共線性的問題，因?yàn)槎嘀毓簿€性可能產(chǎn)生符號(hào)與預(yù)期不一致的情況，而影響后續(xù)的分析和經(jīng)濟(jì)因素研究。相關(guān)性分析說明大部分變量之間處于強(qiáng)相關(guān)，這可能存在兩種原因：1.經(jīng)濟(jì)變量在時(shí)間上有共同變化的趨勢(shì);2.解釋變量與其滯后變量同作為解釋變量。因此，只有對(duì)變量進(jìn)行逐步回歸，最后剩下相關(guān)性最高的變量LNINC、LNPOP、LNGDP，選擇這三個(gè)變量作為因變量構(gòu)造方程。

其中，α0為常數(shù)項(xiàng)，αi為系數(shù)項(xiàng)，εi為隨機(jī)誤差項(xiàng)。為了使數(shù)據(jù)的線性趨勢(shì)更加顯著，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理，LN表示自然對(duì)數(shù)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，房?jī)r(jià)、租金的增速比值應(yīng)該與人均可支配收入、GDP和常住人口（萬人）成正相關(guān)關(guān)系，所以預(yù)期符號(hào)為正。

然后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，實(shí)證證明變量之間的關(guān)系，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)驗(yàn)證數(shù)據(jù)是否在同階平穩(wěn)，進(jìn)行回歸分析、協(xié)整檢驗(yàn)驗(yàn)證變量間是否存在長期關(guān)系，并用格蘭杰因果檢驗(yàn)驗(yàn)證變量之間的因果關(guān)系。

由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的數(shù)據(jù)大部分是不平穩(wěn)的，如果直接對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析可能會(huì)出現(xiàn)“偽回歸的現(xiàn)象”，即出現(xiàn)謬誤回歸，因此現(xiàn)需要對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，本文采用的是ADF檢驗(yàn)。由于各變量均是一階序列單整，因此可以得出兩兩變量序列的線性組合可能是平穩(wěn)的，即變量之間可能存在協(xié)整關(guān)系，運(yùn)用EG兩步法進(jìn)行檢驗(yàn)，協(xié)整檢驗(yàn)的目的是決定一組非平穩(wěn)序列的線性組合是否具有穩(wěn)定的均衡關(guān)系，因此，對(duì)于解釋變量和被解釋變量之間是否存在穩(wěn)定均衡關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，若通過協(xié)整檢驗(yàn)，證明變量之間的回歸分析不是偽回歸。

本文的協(xié)整檢驗(yàn)采用的是兩步檢驗(yàn)法，也稱EG檢驗(yàn)。第一步，用OLS法對(duì)回歸方程（也稱為協(xié)整回歸方程），對(duì)解釋變量與被解釋變量之間的關(guān)系進(jìn)行回歸分析，得到如表1所示結(jié)果：

模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)：調(diào)整R2為0.540，模型的擬合優(yōu)度達(dá)到54.00%。t檢驗(yàn)：t值為4.824、3.090、2.034，而概率值p值為0.000、0.003、0.046，均小于0.05，因此，在0.05的顯著性水平下，變量是顯著的。系數(shù)值為0.473，人均可支配收入、人口和GDP對(duì)房?jī)r(jià)與租金比的影響是正向的。

第二步，通過殘差的ADF單位根檢驗(yàn)可得，ADF檢驗(yàn)值為-5.587，5%的臨界值為-2.700，ADF檢驗(yàn)值小于5%的臨界值，prob值為0.000<0.05，因此在0.05的顯著性水平下，拒絕存在單位根的原假設(shè)，即殘差項(xiàng)是平穩(wěn)的，因此，變量具有長期協(xié)整關(guān)系，LNINC與LNFZ存在穩(wěn)定均衡關(guān)系。

本文在變量具有協(xié)整關(guān)系時(shí)，對(duì)變量的原數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，選擇滯后2階，結(jié)果表明在0.1的顯著性水平下，并在滯后2階時(shí)LNINC、LNPOP、LNGDP是LNFZ的格蘭杰原因，即人均可支配收入先于房?jī)r(jià)租金增速比發(fā)生變化，且促進(jìn)房?jī)r(jià)租金增速比的增長，人口和GDP均先于房?jī)r(jià)租金增速比變化。這就說明了，經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)于房?jī)r(jià)租金增速比有著重要的影響。

三、模型結(jié)論

本文最后得出的模型公式為：

調(diào)整R2為0.540，說明了方程解釋了房?jī)r(jià)租金比值增速變異中的54%。從短期看，這個(gè)方程滿足要求，尤其是方程中各參數(shù)估計(jì)值的符號(hào)與預(yù)期相同，雖然模型的整體擬合優(yōu)度不是很好，但考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)較大，這個(gè)結(jié)果應(yīng)該說是合理的。上文的表6明確可看出在0.05的顯著性水平下，三個(gè)變量是顯著的，其中對(duì)房?jī)r(jià)租金比增速影響最速會(huì)大的為GDP，在其他解釋變量保持不變的情況下，如果GDP增加1%，房?jī)r(jià)租金比增速增加1.605%;人口因素是次于GDP對(duì)房?jī)r(jià)租金比增速的原因，在其他解釋變量保持不變的情況下，如果人口增加1%，房?jī)r(jià)租金比增速增加0.689%;同理，在其他解釋變量保持不變的情況下，如果人均可收入水平增加1%，房?jī)r(jià)租金比增速增加0.473%。運(yùn)用杜賓-沃瑟d檢驗(yàn)時(shí)，從5%的顯著水平下，d的臨界值du=1.66和dL=1.12。原假設(shè)為不存在序列相關(guān)，備擇假設(shè)為存在序列相關(guān)，本實(shí)驗(yàn)杜賓-沃森檢驗(yàn)的結(jié)果為3.144>1.66，則不能拒絕原假設(shè)，即非序列相關(guān)。

四、結(jié)論

筆者利用1998-2017年上海的有關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用計(jì)量的時(shí)間序列進(jìn)行分析計(jì)劃以此刻畫影響因素對(duì)于“剪刀差”的形成，并做出合理解釋。本文得到了以下幾點(diǎn)結(jié)論：

第一，上海市房屋買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展的不協(xié)調(diào)，主要表現(xiàn)在上海市的住房買賣發(fā)展極為快速，而租賃市場(chǎng)面臨著消費(fèi)者和政策的輕視、渠道和體系的不規(guī)范，使上海市居民的住房需求無法有效的從買賣市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到租賃市場(chǎng);

第二，在商品房市場(chǎng)出售的住房和出租房存在地理位置、生活環(huán)境和公關(guān)服務(wù)上的差別，上海市內(nèi)外環(huán)的“剪刀差”情況也有所不同，總體上內(nèi)環(huán)的買賣商品房和出租房市場(chǎng)發(fā)展都比較完善，建立了相對(duì)互補(bǔ)的關(guān)系，而在外環(huán)區(qū)域房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢;

第三，本文通過Eviews7.0的逐步回歸可知，GDP、人口、人均可支配收入等因素是上海房?jī)r(jià)租金剪刀差形成的現(xiàn)實(shí)條件，同時(shí)我們不能忽視預(yù)期、偏好以及投機(jī)對(duì)于上海房屋買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的影響：居民對(duì)于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期是普遍存在的，而這種非理性的預(yù)期會(huì)不斷吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前來投資，并且由于房地產(chǎn)業(yè)給地方政府帶來可觀的收益，所以政府有意識(shí)的鼓勵(lì)和培育房屋的銷售市場(chǎng)卻輕視租賃市場(chǎng);買賣市場(chǎng)投機(jī)眾多而促使房?jī)r(jià)的上升由此使房?jī)r(jià)和租金背離。房屋的買賣市場(chǎng)參與者眾多，既有正常的購房需求的消費(fèi)者，也有將購房作為投資途徑的消費(fèi)者更有企業(yè)、資本家等帶著投機(jī)目的進(jìn)行購房，他們期望在短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上漲而獲得價(jià)格的增長部分，這一行為就極易導(dǎo)致房?jī)r(jià)的漲幅達(dá)波動(dòng)。在租賃市場(chǎng)上，房屋的供求相對(duì)比較穩(wěn)定，交易雙方的目的單純，即出租方通過出租房屋獲取租金而另一方交納租金獲得房屋的使用權(quán);中國特有的居住文化使國人的置業(yè)觀更強(qiáng)，在大多數(shù)中國人看來，租房意味著收入水平低、生活條件差，特別是在婚戀上多傾向于男方必須有自己的獨(dú)立房屋，所以這就促進(jìn)了購房市場(chǎng)的繁榮。在上海房屋租賃市場(chǎng)上，承租者往往是初入社會(huì)的學(xué)生或是外來的務(wù)工人員，他們的積蓄不能支撐高昂的房租。經(jīng)國際在線的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海有68.7%的承租者工資水平低于5000元/月，所以從需求方的消費(fèi)水平上來說，租金高速的漲幅出現(xiàn)的情況極小。

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