胡紅霞

山東省濱州市濱城區(qū)秦皇臺(tái)鄉(xiāng)人民政府 山東濱州 2 5 6 6 0 0

1 新流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)分析

1.1 產(chǎn)業(yè)投資分析

1.1.1 市場(chǎng)、區(qū)位分析

在物流產(chǎn)業(yè)園投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要對(duì)其基礎(chǔ)條件進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。首先，市場(chǎng)就是一個(gè)重要因素，對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園的市場(chǎng)進(jìn)行分析，能夠有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲锪鳟a(chǎn)業(yè)園的投資數(shù)額相對(duì)較大，在市場(chǎng)調(diào)查方面帶有一定的滯后性。那么，從杜絕盲目投資的角度出發(fā)，需要對(duì)短期內(nèi)宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)研、分析和預(yù)測(cè)，并形成市場(chǎng)分析報(bào)告，如此才能夠有效規(guī)避產(chǎn)業(yè)人投資經(jīng)濟(jì)的損失。其次，還要對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園的區(qū)位條件進(jìn)行分析，讓投資人對(duì)預(yù)期的投資收益來(lái)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于微觀區(qū)位條件的分析，則直接分析其是否合適物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)。在區(qū)位分析過(guò)程中，要注重緊密結(jié)合物流園區(qū)的投資分析經(jīng)驗(yàn)，對(duì)區(qū)域用地規(guī)劃、地價(jià)、配套設(shè)施和政府政策等相關(guān)因素進(jìn)行系統(tǒng)的分析，以此對(duì)物流地產(chǎn)的區(qū)位條件進(jìn)行深入分析[1]。

1.1.2 財(cái)務(wù)、決策分析

在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，財(cái)務(wù)分析同樣也是一個(gè)重點(diǎn)部分，那么，這就要重視財(cái)務(wù)分析工作的落實(shí)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在地的各項(xiàng)基本支出成本進(jìn)行全面搜集，幫助投資者建立綜合投資概算表，對(duì)投資總額進(jìn)行估算。同時(shí)，還要注重和預(yù)期的年度投資回收金額相結(jié)合，以此對(duì)投資回收期、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資收益率等相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析。另外，還要進(jìn)行物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資決策條件的分析，保證在對(duì)市場(chǎng)、區(qū)位和財(cái)務(wù)等因素全面調(diào)查的基礎(chǔ)上，控制項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，保障讓物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資項(xiàng)目能夠具備投資決策評(píng)審條件，并對(duì)當(dāng)中的各種不確定因素進(jìn)行有效分析，保證最終決策的科學(xué)性、有效性。在實(shí)際的物流產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)過(guò)程中，當(dāng)中存在較多的不確定因素，對(duì)于各種不確定因素都需要進(jìn)行全面分析，比如租金水平、土地出讓金、可租賃面積等都屬于不確定因素，投資人員必須要對(duì)當(dāng)中的不確定因素進(jìn)行綜合考量。

1.2 金融投資分析

1.2.1 股權(quán)投資

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)投資與金融投資有很大區(qū)別，金融投資主要指投資人員對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的權(quán)益性和證券性行為，投資人員不對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行直接管理，而是通過(guò)股票、基金和債券等進(jìn)行間接投資。首先，股權(quán)投資就是投資人員的行為目的為獲得土地使用權(quán)或物業(yè)資產(chǎn)以及擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模等。通常專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人員在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)股權(quán)投資時(shí)，要進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查與估值，從而決定是否在級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)認(rèn)購(gòu)和申購(gòu)。對(duì)于投資物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盡職調(diào)查包含法律、財(cái)務(wù)、公司結(jié)構(gòu)和人力資源等多方面。而對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的估值，可以先對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的背景進(jìn)行了解，之后將所收集的、預(yù)測(cè)的信息等，進(jìn)行數(shù)字化的分析和處理，得到當(dāng)前狀態(tài)下初始預(yù)估的價(jià)值，之后再通過(guò)同類型項(xiàng)目?jī)r(jià)值的對(duì)比，在適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后取得最終的估算價(jià)值[2]。投資人員結(jié)合最終的估算價(jià)值，來(lái)確定股權(quán)投資的行為。

1.2.2 基金投資

相較于股權(quán)投資來(lái)說(shuō)，基金投資比較適合中小型的投資人員，因此其瞄準(zhǔn)目標(biāo)大多局限在二級(jí)市場(chǎng)，廣泛分布在債券、信托和股票等品種當(dāng)中。這和一級(jí)市場(chǎng)的股權(quán)投資不同，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金投資為廣大中小投資人員提供了參與物流行業(yè)投資的有效途徑。在基金投資過(guò)程中，可以直接在專業(yè)的基金機(jī)構(gòu)篩選后，為投資人員提供投資回饋，且整個(gè)投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

2 新流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式研究

2.1 標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式和客戶定制模式

在產(chǎn)業(yè)投資和金融投資參與到物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)之后，投資人員與園區(qū)管理人員都要對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式進(jìn)行詳細(xì)了解和試運(yùn)作。首先，在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資過(guò)程中，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式就是商業(yè)模式的基礎(chǔ)形式，通?？梢苑譃槭袌?chǎng)調(diào)研、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造設(shè)施和倉(cāng)庫(kù)管理這幾個(gè)部分。比如普洛斯集團(tuán)在我國(guó)投資開(kāi)發(fā)建立的眾多物流地產(chǎn)項(xiàng)目，都采用標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式。其次，就是客戶定制模式，其就在標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模式的基礎(chǔ)上進(jìn)行了相應(yīng)完善和優(yōu)化，創(chuàng)建了客戶需求分析、咨詢、建造設(shè)計(jì)和擁有并管理物業(yè)中幾個(gè)商業(yè)流程[3]。

2.2 收購(gòu)回租模式和服務(wù)增值模式

相較于其他模式，收購(gòu)回租模式要較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，以及具備在短期間內(nèi)建立物流服務(wù)業(yè)務(wù)能力的優(yōu)勢(shì)，因此這也被眾多機(jī)構(gòu)投資人員所青睞。直接通過(guò)獲取優(yōu)質(zhì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)與客戶群體，投資人員能夠直接獲得穩(wěn)健的回報(bào)。另外，服務(wù)增值模式就是指物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的另一種商業(yè)模式，其不同于收取租金收益模式，是開(kāi)發(fā)商通過(guò)自身的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)或者外包專業(yè)物流服務(wù)商，以此對(duì)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，來(lái)提供有效物流專業(yè)的咨詢服務(wù)。通過(guò)優(yōu)化供應(yīng)鏈，有效解決物流融資的問(wèn)題，這也表示了物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式在未來(lái)一段期間內(nèi)的發(fā)展方向[4]。

3 結(jié)語(yǔ)

物流服務(wù)職能的園區(qū)化發(fā)展實(shí)際上是我國(guó)在商業(yè)住宅地產(chǎn)出現(xiàn)周期性拐點(diǎn)之后又一個(gè)大有價(jià)值可供挖掘的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，在電子商務(wù)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的背景下，產(chǎn)業(yè)資本和民間資本均具有強(qiáng)烈的投資流通業(yè)的愿望，這為物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)在我國(guó)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金支持，通過(guò)了解物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資模式和商業(yè)模式可以為眾多投資者更加清晰地了解這個(gè)市場(chǎng)和做出進(jìn)一步投資行為提供參考。