鄒靈涵

（福州外語外貿(mào)學(xué)院 財金學(xué)院，福建 福州 350202）

在改革開放后的短短三十幾年中，房地產(chǎn)市場也步入了市場經(jīng)濟時代。商品房的建設(shè)與開發(fā)，使房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中關(guān)系民生的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。特別是在近幾年，人們出于居住與投資的雙重需求，對房地產(chǎn)的需要量正處于不斷攀升的態(tài)勢，這也令房地產(chǎn)的價格居高不下，給整個行業(yè)帶來了巨大的利潤。因而，越來越多企業(yè)開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，投資開發(fā)各類樓盤，引發(fā)了激烈的競爭，利潤漸漸被攤薄。要想在激烈競爭中勝出，使自身不斷發(fā)展壯大，開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量、成本、進(jìn)度進(jìn)行合理控制是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，就是開發(fā)項目成本控制力的競爭，成本控制力的高低，決定企業(yè)收益的大小。因此，加強成本控制是幫助企業(yè)提高未來競爭力的重要手段，也是企業(yè)持續(xù)生存與發(fā)展的必然要求。

1 項目成本控制的概念與內(nèi)容

項目成本控制是指在項目管理過程中，為了控制材料、人工、機械和其他費用的支出，根據(jù)成本管理計劃對項目成本進(jìn)行管理，對實際成本和計劃成本進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)偏差并找出偏差原因，及時采取糾偏措施，盡量保證項目成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)，對項目的資金支出進(jìn)行核算和監(jiān)控的一系列過程[1]。

以項目成本的構(gòu)成內(nèi)容為控制對象，項目成本控制的內(nèi)容包括材料費控制、人工費控制、機械費控制和管理費控制[1]。以項目成本的形成過程為控制對象，項目成本控制的內(nèi)容又包括事前控制、事中控制和事后控制[2]。

判斷一個項目是否取得成功，其中一個關(guān)鍵指標(biāo)就是關(guān)注該項目的成本是否被控制在可接受的范圍內(nèi)，這是項目成本管理的重點內(nèi)容。對于一個企業(yè)而言，其項目成本控制能力的強弱直接關(guān)系到他們經(jīng)濟效益的高低，所以，企業(yè)總是將成本控制放在一個項目中最重要的位置[2]。

2 掙值分析法的核心要素及基本原理

掙值，也稱贏得值，是專門用來有效度量和比較已完成工作量和計劃要完成工作量的一個變量[3]。掙值分析法是對項目進(jìn)度和成本進(jìn)行綜合控制的一種有效方法，它對于計劃完成的工作、實際掙得的利益、實際花費的成本進(jìn)行比較，以確定成本和進(jìn)度是否按計劃進(jìn)行[4]。

2.1 掙值分析法的核心要素

掙值分析法的核心要素包括三個關(guān)鍵變量PV、AC和EV，兩個偏差CV和SV，兩個績效指標(biāo)CPI和SPI。

PV為計劃值，即計劃工作量的預(yù)算成本，PV=計劃工作量×預(yù)算單價成本。

AC為實際值，即已完成工作量的實際成本，AC=實際工作量×實際單價成本。

EV為掙值，即已完成工作量的預(yù)算成本，EV=實際工作量×預(yù)算單價成本。

CV為成本偏差，CV=EV-AC，即已完成工作量的實際成本與其預(yù)算成本之間的差額。CV＞0表示項目成本節(jié)約；CV<0表示項目成本超支。

SV為進(jìn)度偏差，SV=EV-PV，即按照預(yù)算價格，已完成工作量與計劃工作量之間的差額。SV＞0表示項目工期提前；SV<0表示項目工期延誤。

CPI為成本績效指數(shù)，CPI=EV/AC，即在實際工作量下，預(yù)算成本與實際成本的比值。CPI＞1表示項目成本節(jié)約；CPI<1表示項目成本超支。

SPI為進(jìn)度績效指數(shù)，SPI=EV/PV，即在預(yù)算價格下，實際工作量與計劃工作量的比值。SPI＞1表示項目工期提前；SPI<1表示項目工期延誤。

2.2 掙值分析法的基本原理

掙值分析法將工作范圍、進(jìn)度和成本納入同一個二維坐標(biāo)系中，通過比較PV、AC、EV三者之間的關(guān)系，以確定成本執(zhí)行情況和進(jìn)度完成情況[5]。通過圖1可以看到項目在每一個特定的時間點上三個變量所處的狀態(tài)，以此來判斷目前整個項目的開展情況。

圖1 掙值分析法基本原理圖Fig.1 Basic schematic diagram of earned value analysis

3 掙值分析法在S商品房項目成本控制中的應(yīng)用

3.1 S商品房項目的概況

S項目臨近F市的地鐵二號線，交通便利，與城市綜合體S廣場毗鄰，它是由S地產(chǎn)公司于2014年開發(fā)的。住宅外立面采用金屬鋁單板+定制玻璃幕墻，加上高樓的恢宏氣勢，讓人感受天空之城的震撼。小區(qū)周邊生活配套設(shè)施齊全，能滿足業(yè)主們的日常生活需要。

3.2 S商品房項目應(yīng)用掙值分析法的必要性

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是采用整體承包的方式建設(shè)房地產(chǎn)項目，S地產(chǎn)公司對于項目成本的管控主要是通過對財務(wù)指標(biāo)的計算和分析來進(jìn)行，對于進(jìn)度和成本的控制是分別進(jìn)行的，而這兩者其實又是緊密聯(lián)系、息息相關(guān)的。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立一套全過程、動態(tài)的成本控制方法，加強對成本支出和項目進(jìn)度的雙重管理。掙值分析法就是這么一種針對項目費用和進(jìn)度進(jìn)行同步管控的方法，將它應(yīng)用于S商品房項目，可以貫穿于項目實施的全過程，通過兩個偏差、兩個指標(biāo)幫助項目經(jīng)理及時發(fā)現(xiàn)問題。當(dāng)進(jìn)度落后或成本超支時，都能夠根據(jù)偏差原因找到適當(dāng)?shù)膽?yīng)對措施，從而提高成本控制的效果，使項目進(jìn)展回歸到預(yù)期的路線上來，保障項目順利完工。

3.3 掙值分析法的應(yīng)用

S商品房項目于2015年經(jīng)過招投標(biāo)委托某建筑工程局完成C-a1地塊A、B、C、D四棟樓的建筑安裝總承包工程。現(xiàn)就以A樓為例，對其施工階段第1季度至第4季度（即2015年5月1日至2016年4月30日）的成本執(zhí)行情況做如下分析。

1.三個關(guān)鍵變量的計算與分析

根據(jù)項目組提供的各季度計劃成本、計劃工作量、實際成本和實際工作量可以算出第1季度至第4季度的PV值、AC值、EV值及其累計數(shù)。再根據(jù)計算出的PV累計數(shù)、AC累計數(shù)和EV累計數(shù)，繪制成本/進(jìn)度偏差曲線圖，如圖2所示。在圖2中，橫軸表示時間，以季度為單位，共4個季度，縱軸表示成本，即三個變量的累計數(shù)，通過折線來描繪PV、AC和EV三個變量隨著時間推移的大致走向。從圖中可以觀察到，剛開始三條曲線是基本重合的，從第三季度開始出現(xiàn)了不太明顯的分開趨勢，到第四季度呈現(xiàn)出比較明顯的擴大趨勢。曲線之間偏離的距離反映出該項目成本和進(jìn)度的偏差程度，即不斷呈現(xiàn)出越變越大的態(tài)勢。

圖2 成本/進(jìn)度偏差曲線圖Fig.2 Cost/schedule deviation curve one

2.偏差指標(biāo)及績效評價指標(biāo)的計算與分析

根據(jù)第1季度至第4季度的PV值、AC值和EV值，可以計算出每個季度的成本偏差CV和進(jìn)度偏差SV，并繪制出CV、SV隨時間變化的折線圖，如圖3所示。

圖3 CV、SV折線圖Fig.3 CV,SV fold line

同時也能計算出每個季度的成本績效指數(shù)CPI和進(jìn)度績效指數(shù)SPI，并繪制出CPI、SPI隨時間變化的折線圖，如圖4所示。

圖4 CPI、SPI折線圖Fig.4 CPI,SPI fold line

結(jié)合圖2、圖3和圖4可以看出，在項目開始的第一季度和第二季度，三個變量的曲線基本重合，說明項目在成本和進(jìn)度上都比較符合預(yù)期，甚至在第一、第二季度還出現(xiàn)了成本節(jié)約、進(jìn)度超前的現(xiàn)象。但是從第三季度開始，CV和SV曲線下降至0以下，CPI和SPI曲線下降至1以下，這說明成本開始出現(xiàn)超支，進(jìn)度也漸漸在落后，但此時的偏差還比較小，屬于可以接受的范圍。然而第四季度以后，CV和SV曲線、CPI和SPI曲線繼續(xù)下滑，而且下降趨勢明顯，偏離計劃越來越遠(yuǎn)。這說明項目成本在超支，進(jìn)度在延后，并且已經(jīng)超出了可以接受的偏差范圍，若不及時找出原因，采取有效的措施進(jìn)行補救，讓偏差繼續(xù)擴大下去的話，將無法按照成本預(yù)算和進(jìn)度計劃完成整個項目。

綜上分析可知，A樓的成本和進(jìn)度都是不達(dá)標(biāo)的，在這兩方面的控制績效都比較差，那么整個S商品房項目同樣存在此類問題，這時候必須進(jìn)行階段性的糾偏、整改。那么只有先找出問題出現(xiàn)的原因，才能對癥下藥。

3.4 偏差分析

1.成本超支及其原因

就A樓第一季度至第四季度單獨發(fā)生的成本而言，在材料費、人工費和機械費上出現(xiàn)了不同程度的超支，其中材料費超支2.06%，人工費超支1.15%，機械費超支0.57%。而以A樓作為典型，其存在的問題，同樣也代表了整個S商品房項目在材料費、人工費和機械費上存在的問題。

（1）材料成本超支及其原因

S商品房項目材料成本超支主要發(fā)生在采購階段、領(lǐng)用階段和回收階段。在材料采購過程中，由于采購人員工作不得力，未能很好地執(zhí)行招投標(biāo)制度，導(dǎo)致最終沒能選擇最優(yōu)的供應(yīng)商，以致于產(chǎn)生材料進(jìn)價偏高的現(xiàn)象。同時，有部分供應(yīng)商不在本地，且所處的地點距離項目現(xiàn)場較遠(yuǎn)，增加了材料的運輸成本，導(dǎo)致材料總成本上升。在領(lǐng)用過程中，物資保管人員未能按照計劃控制好材料的領(lǐng)用量和消耗量，沒能及時匯總上報材料的使用情況，導(dǎo)致日積月累，越超支越多。在項目階段工程完成后，沒有對剩余材料及時回收，致使有的丟失、有的浪費了，然而這部分成本也被計入到工程中，虛增了材料成本。另外，由于項目在第四季度出現(xiàn)過設(shè)計變更和返工，不免也會導(dǎo)致材料的使用超出預(yù)算。

（2）人工成本超支及其原因

S商品房項目人工成本超支主要是因為在第四季度出現(xiàn)過工程返工以及人員技能和素質(zhì)不夠高，沒能發(fā)揮出人工的最高效率。由于前期設(shè)計不嚴(yán)密，項目中期出現(xiàn)過設(shè)計變更和返工，導(dǎo)致施工環(huán)節(jié)增加、修補、重復(fù)，進(jìn)而導(dǎo)致工日增加，提高了人工總成本。項目組在選用人員上，不夠重視他們技能的高低和素質(zhì)的優(yōu)劣，并且在項目開展前期，對他們在操作技能和規(guī)范上的培訓(xùn)也不夠，匆忙上崗。這樣一來，施工人員每日完成的工作并沒有達(dá)到理想的最高值，工作效率不夠高，日積月累，使工日不斷增加，不但拖延了進(jìn)度，也提升了人工成本。

（3）機械費用超支及其原因

S商品房項目機械費用超支主要是由于以下兩點原因：第一，對機械設(shè)備調(diào)配不當(dāng)，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)備閑置的現(xiàn)象，使用率比較低，成本增長較快。如果是租入的設(shè)備，它的成本是按照租賃時間來計算的，所以即便是閑置的機械，也依然會產(chǎn)生成本，發(fā)生不必要的費用支出。第二，對設(shè)備沒有做定期保養(yǎng)。有的設(shè)備使用時間過長，工作人員卻忽略對其保養(yǎng)維修，導(dǎo)致機械被迫停用，工程停工或者只能重新租用同類設(shè)備，又重復(fù)發(fā)生機械成本。

2.進(jìn)度延誤及其原因

（1）設(shè)計變更導(dǎo)致返工

S商品房項目在施工的第四季度，建設(shè)單位發(fā)現(xiàn)原設(shè)計與實際情況不符，提出多項設(shè)計變更，導(dǎo)致施工圖紙頻繁修改。一方面，圖紙修改要將前面施工的部分拆除，按新圖紙返工重做；另一方面，圖紙修改需要等待，不及時提供圖紙就會導(dǎo)致項目停滯。這樣一來，工程量增加了，進(jìn)度拖延了，材料成本、人工成本、機械費用都跟著增加了。

（2）施工技術(shù)與管理問題

S商品房項目沒有使用最先進(jìn)的技術(shù)和機械設(shè)備，施工組織形式也不夠先進(jìn)，這會增加不必要的工作量，降低施工生產(chǎn)效率。另外，與施工有關(guān)的部門較多，在施工管理上比較混亂，協(xié)調(diào)不到位或銜接不及時，都會使得現(xiàn)有的施工能力不能充分發(fā)揮。供應(yīng)商不能及時提供施工所需材料，機械設(shè)備不能如期抵達(dá)現(xiàn)場，操作人員和機械搭配不當(dāng)，這些都會影響施工進(jìn)度，還會增加項目成本。此外，項目施工進(jìn)入重要階段時，恰巧遇到當(dāng)?shù)剡B續(xù)降雨，施工難以連續(xù)進(jìn)行。

3.5 糾偏措施

1.成本超支的糾偏措施

（1）材料成本超支的糾偏措施

材料費在整個項目的建筑安裝總成本中所占的比例大致為68.9%，因此，材料成本的超支，是整個項目成本超支的主要原因，控制材料成本尤為重要，可以從采購、領(lǐng)用、回收三個階段入手。

①采購階段

第一，在采購前做好充分的市場調(diào)查，選取有資質(zhì)的供應(yīng)商，貨比三家，確保采購到價格低、質(zhì)量優(yōu)的施工材料。比如砼界面處理劑，不同供應(yīng)商的報價差距較大，在采購時就應(yīng)該對質(zhì)量仔細(xì)鑒別，對價格認(rèn)真考量。第二，考慮供應(yīng)商的位置以及材料的運輸工具和運輸方式，就近購料，使用合理的工具運輸，降低不必要的運費開支。第三，對于大宗物資按照計劃實行集中采購，這樣能更好地節(jié)約采購成本。比如鋼筋、水泥、中砂、碎石等需求量較大的建筑材料，就應(yīng)該實行批量采購，以獲取最大的價格折扣。第四，材料入庫后要安排專人保管，對于不同類型的材料分開儲存，做好保護(hù)措施。

②領(lǐng)用階段

第一，物料保管人員在領(lǐng)用時應(yīng)認(rèn)真審核領(lǐng)料單，只能按定額領(lǐng)取材料。第二，在材料使用上，可以推廣新的施工技術(shù)，力求在使用新技術(shù)、新工藝后能夠降低對材料的消耗。第三，對材料的進(jìn)場時間要提前進(jìn)行安排，并做好材料堆放的現(xiàn)場管理，避免額外支出的搬運費。第四，物料保管人員應(yīng)該對各類物資建立臺賬，時刻關(guān)注材料的使用情況，對材料使用效率進(jìn)行監(jiān)督和反饋。

③回收階段

第一，剩余材料，要有專門渠道單獨管理，建立專門臺賬，及時回收、及時退庫。第二，對利用價值低的則不建議通過復(fù)雜的程序回收，這樣更能降低回收成本。

（2）人工成本超支的糾偏措施

人工費在整個項目的建筑安裝總成本中所占的比例大致為12.8%，因此，有效控制人工成本也能為整個項目節(jié)省不少開支。

首先，在人員的選取上，應(yīng)該重視他們的技能和素質(zhì)。對施工人員也應(yīng)進(jìn)行必要的崗前培訓(xùn)，在操作規(guī)范、操作技能、現(xiàn)場安全等方面開展有針對性的實踐教育，并且還要考核，只有通過考核才能上崗。

其次，各施工隊也應(yīng)注意合理安排施工，在充分利用時間的同時，也要注意讓工人適當(dāng)休息。對于露天施工的情況，也要充分考慮到季節(jié)和天氣的影響。該項目所在城市春天雨季較長，降雨頻繁，降雨量大，而夏季炎熱，時間長達(dá)數(shù)月。如遇到酷暑和雨季，可以適當(dāng)減少工作量，這樣有利于在不耽誤進(jìn)度的前提下節(jié)約人工成本的支出。

最后，公司和項目組應(yīng)制定并落實合理的績效獎懲制度，令員工都有良好的成本控制意識，根據(jù)各施工階段成本控制的具體效果和人員對指標(biāo)的完成情況，確定每個員工最終的薪酬。

（3）機械費用超支的糾偏措施

機械費在整個項目的建筑安裝總成本中所占的比例大致為10.9%，因而要加強對機械費用的控制，應(yīng)從以下三個方面著手：

第一，在項目前期做好周密計劃和安排，確定出每天機械設(shè)備和相應(yīng)操作人員的使用計劃。對于從外部租入的設(shè)備，要規(guī)劃好租賃的數(shù)量和期限，還要合理安排好設(shè)備的入場時間和操作順序。只有這樣才能有效提高機械設(shè)備的利用率，避免使用沖突或閑置現(xiàn)象的發(fā)生。

第二，項目施工前，要安排專人對所有設(shè)備進(jìn)行一次詳細(xì)檢測，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時處理。在施工過程中，也要安排專人做好設(shè)備的定期保養(yǎng)工作，確保不要因為保養(yǎng)或維護(hù)不到位而影響施工進(jìn)度。

第三，對設(shè)備的調(diào)度、使用和保養(yǎng)進(jìn)行有效監(jiān)督，隨時掌握設(shè)備的作業(yè)情況，填好調(diào)度手冊、使用手冊和保養(yǎng)手冊，明確機械設(shè)備是否按照安排在規(guī)定的時間和范圍內(nèi)作業(yè)。

2.進(jìn)度延誤的糾偏措施

（1）對施工進(jìn)度計劃進(jìn)行調(diào)整

監(jiān)理工程師在調(diào)整進(jìn)度計劃時，要全面系統(tǒng)地考慮問題，從質(zhì)量、成本、進(jìn)度三方面綜合出發(fā)，不能只考慮到工期。另外還要考慮氣候因素的影響，盡量避開雨季、嚴(yán)寒和酷暑，才能保證工程順利開展。一項工程能否按時完工，并不完全取決于各施工隊和各項作業(yè)的完成速度，更重要的是在進(jìn)度的控制上能否做到連續(xù)性、均衡性和協(xié)調(diào)性，使各項活動按程序、有條不紊地作業(yè)[6]。

（2）設(shè)計變更的糾偏措施

設(shè)計變更的提出應(yīng)當(dāng)具有及時性，施工隊?wèi)?yīng)與設(shè)計人員時常溝通，設(shè)計人員應(yīng)針對項目近一個季度的施工內(nèi)容和部位，依據(jù)房地產(chǎn)建造的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和檔次要求重新審視之前已經(jīng)做出的設(shè)計，重新審查施工圖紙，如果發(fā)現(xiàn)問題及時修改，提早提出變更，不要等到開工了再去變更，這樣就可以在一定程度上避免返工現(xiàn)象的發(fā)生。

（3）施工技術(shù)與管理的糾偏措施

首先，要提高施工組織形式的先進(jìn)性，可以通過增加施工人數(shù)、增加機械設(shè)備數(shù)量，調(diào)集高水平、高技能的技術(shù)人員來強化整支施工隊伍[6]。同時，還可以考慮將原來的工程進(jìn)行適當(dāng)分割后平行發(fā)包，由多個施工隊伍在多個工作面平行施工。在技術(shù)方面，可以使用更為先進(jìn)的施工技術(shù)、管理技術(shù)、施工機械設(shè)備和建筑材料，提高施工的機械化和自動化水平，從而提高勞動效率[3]。

其次，要強化施工管理上的協(xié)調(diào)性，施工管理人員應(yīng)該根據(jù)變化的情況，隨時采取措施調(diào)整，充分利用設(shè)備和人員，令工程有序地開展，避免突擊趕工，也避免各工序間由于銜接不當(dāng)而出現(xiàn)等待甚至停滯。

最后，在施工時間的選擇上，也要注意避開雨季，這樣能避免做無用功，以取得更多有效的工時，使總體計劃得以順利實施[7]。

3.6 改進(jìn)后的效果及借鑒作用

通過掙值分析法對A樓前四個季度的成本控制狀況進(jìn)行分析后，從第五季度開始，對整個S商品房項目進(jìn)行糾偏、整改，力求通過后期補救，能夠降低前期工程因成本超支和進(jìn)度延誤帶來的不利影響。A樓第五季度至第十二季度（即2016年5月1日至2018年4月30日）的成本與進(jìn)度控制情況如圖5所示。

圖5 成本/進(jìn)度偏差曲線圖二Fig.5 Cost/schedule deviation curve two

從圖5可見，第五、第六季度還處于成本超支、進(jìn)度延誤的狀態(tài)，那是因為項目正處于糾偏、整改的磨合期，節(jié)支效果并不明顯。但從第七季度開始，各項績效指標(biāo)顯示，項目糾偏效果良好，超支和延期的危機都在逐步化解，項目進(jìn)度和成本都處于受控狀態(tài)。經(jīng)過階段性的糾偏，不但挽回了前期項目帶來的損失，而且實際總成本還節(jié)約了1 252元，總工期也比計劃略有提前，取得了較好的成本管控效果。

房地產(chǎn)項目具有投資規(guī)模大、期限時間長的特點，越是如此，掙值管理方法帶來的效益就越大。掙值管理是一種項目綜合管理系統(tǒng)，也是一種精細(xì)化、預(yù)警式的管理方法。S商品房項目在使用它的過程中確實能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，為管理者提供決策依據(jù)，盡最大可能保證項目按時、按預(yù)算成本、按質(zhì)量要求順利完成。雖然這是一個已經(jīng)完工的項目，但對其深入研究分析的結(jié)果依然能夠為該公司今后開發(fā)的其他項目提供參考和借鑒。S地產(chǎn)在今后開發(fā)的項目建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)充分利用掙值分析法進(jìn)行成本控制，實時監(jiān)控費用開支和工作量的完成情況，一旦發(fā)現(xiàn)偏差及時處理。同時，在今后的房地產(chǎn)項目施工過程中，應(yīng)該更加注重施工管理，包括使用先進(jìn)的施工材料和施工技術(shù)，強化施工隊伍建設(shè)，在施工現(xiàn)場合理安排和調(diào)度材料、人員以及機械設(shè)備，實現(xiàn)施工過程的連續(xù)性、均衡性和協(xié)調(diào)性。