劉挺

摘要：當(dāng)前，我國(guó)已進(jìn)入數(shù)字化高速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)作為勞動(dòng)密集型傳統(tǒng)行業(yè)，在質(zhì)效提升方面存在巨大空間。房地產(chǎn)企業(yè)在投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、品牌宣傳、物業(yè)銷售、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和客戶使用等全生命周期的不同環(huán)節(jié)，都可以利用科技創(chuàng)新成果提升自身的質(zhì)效。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);科技創(chuàng)新;提質(zhì)增效

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）11-0037-39 收稿日期：2019-09-18

1投資分析階段——建立大數(shù)據(jù)平臺(tái)，提高研判精度和效率

房地產(chǎn)企業(yè)的投資拓展部門通常需要在短時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目投資分析報(bào)告，為土地或項(xiàng)目獲取提供決策依據(jù)。由于房地產(chǎn)投資涉及的信息量巨大，僅依靠投資拓展人員逐條收集和分析各類信息不僅耗時(shí)耗力，而且容易受到投資拓展人員自身經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷影響，造成分析結(jié)果不全面、不準(zhǔn)確等問(wèn)題。

大數(shù)據(jù)平臺(tái)可將房地產(chǎn)企業(yè)的政策研究、市場(chǎng)營(yíng)銷、商業(yè)管理、客戶關(guān)系等多部門納入同一體系之中，共享跨部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和研究成果，并將新技術(shù)與專家經(jīng)驗(yàn)深度結(jié)合，高效整合數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)投資拓展部門通過(guò)建立和使用大數(shù)據(jù)平臺(tái)，可有效避免投資分析不全面、不準(zhǔn)確的問(wèn)題，大幅提升拿地投資分析的精度和效率。

萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)已通過(guò)建立大數(shù)據(jù)平臺(tái)，以規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的工作方式提高項(xiàng)目投資分析和決策的效率。以重慶萬(wàn)科大數(shù)據(jù)平臺(tái)為例，其將重慶38個(gè)區(qū)縣劃分為328萬(wàn)個(gè)250m×250m面積大小的柵格，將197個(gè)維度、3000萬(wàn)條以上的人口、商業(yè)、辦公等數(shù)據(jù)導(dǎo)入，可以實(shí)現(xiàn)海量數(shù)據(jù)秒級(jí)輸出分析結(jié)果。

2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段——借力建筑信息模型，提升設(shè)計(jì)效率和品質(zhì)

傳統(tǒng)的二維建筑設(shè)計(jì)手段常出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙中的“錯(cuò)、漏、碰、缺”等問(wèn)題，造成施工階段的返工，影響工期。此外，設(shè)計(jì)過(guò)程中僅有業(yè)主和建筑設(shè)計(jì)單位雙方參與，缺乏與其他工程參與主體的協(xié)同，往往導(dǎo)致最終效果不盡人意。

BIM（Building Information Modeling，建筑信息模型）是在計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)等技術(shù)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的多維模型信息集成技術(shù)，是對(duì)建筑工程物理特征和功能特性信息的數(shù)字化承載和可視化表達(dá)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，BIM可發(fā)揮四個(gè)方面的作用：一是可準(zhǔn)確識(shí)別及協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)圖紙中的錯(cuò)誤，減少因設(shè)計(jì)不合理造成的返工;二是提供創(chuàng)新的行業(yè)協(xié)作方式，讓業(yè)主、建筑設(shè)計(jì)單位、施工方、供貨商等工程各參與方共享數(shù)據(jù)、協(xié)同作業(yè)，確保各參與方形成統(tǒng)一的有機(jī)整體，提高溝通效率;三是可大幅提高項(xiàng)目成本測(cè)算的速度和準(zhǔn)確率;四是便于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段進(jìn)行數(shù)據(jù)儲(chǔ)備、共享以及設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)。

近年來(lái)，中央和地方政府陸續(xù)出臺(tái)BIM相關(guān)政策，加速了其在國(guó)內(nèi)建筑業(yè)中的發(fā)展與應(yīng)用。碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)等國(guó)內(nèi)領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)也都成立了專業(yè)數(shù)字化部門，研究BIM的發(fā)展路徑和具體措施。

3施工建設(shè)階段——機(jī)器換人，降成本并提高安全系數(shù)

我國(guó)是全世界最大的建筑市場(chǎng)，但目前勞動(dòng)力短缺、勞動(dòng)生產(chǎn)率低、工作環(huán)境差等問(wèn)題突出，安全事故頻發(fā)，整體信息化和智能化程度仍然較低，轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫。

為破解建筑業(yè)面臨的瓶頸，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)研發(fā)和推廣，讓機(jī)器人進(jìn)入建筑工地各生產(chǎn)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)安全、優(yōu)質(zhì)、高效的智慧建造。建筑機(jī)器人的應(yīng)用一方面可以降低人工成本，緩解人口老齡化帶來(lái)的用工壓力，另一方面也能很好地解決施工安全問(wèn)題。

碧桂園已提前布局高科技業(yè)務(wù)板塊，正聚焦、重點(diǎn)攻克建筑機(jī)器人的研發(fā)、應(yīng)用和逐步量產(chǎn)，目前研究的產(chǎn)品涵蓋土建施工、裝修施工和物流等建筑工藝流程。截至2019年6月，碧桂園已有8款建筑機(jī)器人進(jìn)入工地現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試，房地產(chǎn)業(yè)將迎接“機(jī)器人建房子”時(shí)代的到來(lái)。

4品牌宣傳階段——?jiǎng)?chuàng)新信息載體。增強(qiáng)宣傳效果

隨著我國(guó)信息化進(jìn)程加速發(fā)展，報(bào)紙電視廣告、宣傳單等傳統(tǒng)宣傳載體和手段已難以適應(yīng)當(dāng)前廣大客戶群體日異月新的消費(fèi)需求。

科技創(chuàng)新正帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)宣傳手段和渠道的多樣化。企業(yè)品牌層面，既可以通過(guò)與公共空間智能廣告牌、手機(jī)終端熱門APP等信息載體開(kāi)展合作，擴(kuò)大宣傳廣度，也可以通過(guò)大數(shù)據(jù)手段對(duì)客戶進(jìn)行分類，針對(duì)不同群體的顯著特征開(kāi)展精準(zhǔn)營(yíng)銷。具體項(xiàng)目層面，相對(duì)于示范區(qū)、沙盤等傳統(tǒng)展示手段，智能可穿戴設(shè)備、5G物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備以及AR（Augmented Reality，增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)）、VR（VirtualReality，虛擬現(xiàn)實(shí)）、MR（Mixed Reality，混合現(xiàn)實(shí)）等工具將更具吸引力，使顧客擁有身臨其境的沉浸式體驗(yàn)。

5物業(yè)銷售階段——引入數(shù)字化手段.加速去化并減輕財(cái)務(wù)人員負(fù)擔(dān)

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)銷售階段的各類步驟繁瑣，且由于信息不對(duì)稱、數(shù)字化水平低等原因，營(yíng)銷和財(cái)務(wù)人員疲于奔命，卻仍難以精準(zhǔn)滿足客戶需求。

通過(guò)引入數(shù)字化手段，房地產(chǎn)企業(yè)可在物業(yè)銷售階段加速去化、提高效率。首先，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析可對(duì)客戶意向進(jìn)行篩選，鎖定高意向客戶;其次，采用“在線開(kāi)盤”等模式有利于渲染氛圍、加快簽約速度，同時(shí)可對(duì)所有客戶動(dòng)態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，便于及時(shí)跟進(jìn)了解客戶訴求;最后，通過(guò)啟用智能收款工具，與ERP（Enterprise Resource Planning，企業(yè)資源計(jì)劃）系統(tǒng)數(shù)據(jù)全面打通、實(shí)時(shí)同步，實(shí)現(xiàn)多場(chǎng)景、多賬戶收款應(yīng)用，可簡(jiǎn)化收款流程，減輕財(cái)務(wù)工作，充分釋放財(cái)務(wù)生產(chǎn)力。

富力、建業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)在試點(diǎn)項(xiàng)目中引入以上數(shù)字化手段，已實(shí)現(xiàn)整個(gè)交易環(huán)節(jié)的智能化升級(jí)變革，進(jìn)而加速去化和回款。

6項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段——利用互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在追求規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)程中，往往忽視了對(duì)商業(yè)、園區(qū)等持有型項(xiàng)目管理水平的打造和提升，部分項(xiàng)目管理粗放，資產(chǎn)價(jià)值難以釋放。當(dāng)市場(chǎng)上同類產(chǎn)品供給增多時(shí)，這些項(xiàng)目往往由于管理水平低下導(dǎo)致客戶大量流失。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自持的商業(yè)、園區(qū)等類型的項(xiàng)目，科技應(yīng)用正越來(lái)越廣泛，不僅為客戶提供全新的體驗(yàn)和便捷的服務(wù)，也可為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體精細(xì)管理和科學(xué)決策提供技術(shù)支撐。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)商可利用智能攝像頭、人臉識(shí)別、消費(fèi)者大數(shù)據(jù)、云服務(wù)、智能客服系統(tǒng)等新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷、改善用戶體驗(yàn)，還可應(yīng)用APP、微信公眾號(hào)、小程序等移動(dòng)終端平臺(tái)實(shí)現(xiàn)線上線下融合、智能化運(yùn)營(yíng);對(duì)于園區(qū)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)商可建立和利用能源管理平臺(tái)，降低單位面積能耗（一般可實(shí)現(xiàn)10%-20%），還可以利用智能技術(shù)替代停車收費(fèi)、安保等重復(fù)性、低價(jià)值工作。同時(shí)，所有類型自持項(xiàng)目的可變現(xiàn)數(shù)據(jù)資產(chǎn)都可形成創(chuàng)新業(yè)務(wù)產(chǎn)品，豐富運(yùn)營(yíng)商的商業(yè)模式。

以天安數(shù)碼城的標(biāo)桿園區(qū)項(xiàng)目深圳坂田天安云谷為例，其打造了可視化能耗管理系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)園區(qū)內(nèi)的水、電、燃?xì)獾饶茉丛诰€數(shù)據(jù)的采集，形成大數(shù)據(jù)支持的云管理中心，可定期發(fā)布生產(chǎn)能耗報(bào)告并為能源配比優(yōu)化提供依據(jù)，指導(dǎo)客戶降低耗能成本。

7客戶使用階段——構(gòu)建智能家居物聯(lián)網(wǎng)，提升客戶滿意度

隨著人民群眾生活水平不斷提高、消費(fèi)不斷升級(jí)，消費(fèi)者對(duì)居住條件和環(huán)境提出了更高要求。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的智能化程度仍然較低，在健康舒適、便利性和安全性等方面對(duì)客戶的吸引力正逐步降低。

在住宅產(chǎn)品中構(gòu)建安防、照明、溫控、空氣凈化、窗簾等智能系統(tǒng)集成的智能家居物聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌管理，可以讓家居生活更加舒適、安全、有效，從而滿足客戶對(duì)更高生活品質(zhì)的追求。當(dāng)前，智慧物聯(lián)設(shè)備正從室內(nèi)的家裝市場(chǎng)延伸向戶外的小區(qū)和半公共生活區(qū)域，5G技術(shù)的推廣還可加快實(shí)現(xiàn)智慧家居和智慧社區(qū)、智慧城市的互聯(lián)交互。

當(dāng)前，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始尋求與阿里、華為等科技企業(yè)在物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的深度合作，從“建造更多房子”的傳統(tǒng)思路轉(zhuǎn)變?yōu)椤白尵幼「篮谩?。以綠地為例，其構(gòu)建的全屋智控、全域智聯(lián)、全區(qū)智防、全境智康等4大技術(shù)體系，以及16大技術(shù)要點(diǎn)、100余項(xiàng)技術(shù)措施已在全國(guó)10余個(gè)城市的項(xiàng)目中落地。

總的來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入強(qiáng)調(diào)質(zhì)量和服務(wù)的穩(wěn)定期，科技賦能是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)?？萍紕?chuàng)新正給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)三個(gè)方面的積極影響：一是提高效率，包括投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等不同階段;二是降低成本，主要包括人工、能耗等方面;三是優(yōu)化體驗(yàn)，主要體現(xiàn)在客戶消費(fèi)和使用過(guò)程中。加快運(yùn)用科技創(chuàng)新成果，無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)提質(zhì)增效的關(guān)鍵措施。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺脫過(guò)去依靠資源投入、要素驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)模式，轉(zhuǎn)為依靠創(chuàng)新、依靠科技引領(lǐng)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換，要加大科技研發(fā)和新技術(shù)應(yīng)用投入，加強(qiáng)對(duì)科技人才隊(duì)伍的建設(shè)和培訓(xùn)，不斷提高管理效率和質(zhì)量，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。