我今天講的趨勢是總的內(nèi)在的趨勢，長效的、長期的、基本面的、基礎(chǔ)性的趨勢。

1中國房地產(chǎn)的市場規(guī)模有多大？

今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開始往下，趨勢性的總量縮減。

在過去的20年，中國房地產(chǎn)每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。

那么今后的十幾年會怎么走，是保持現(xiàn)狀17億平方米一年，維持10多年，還是繼續(xù)每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？

我的判斷是今后十幾年，中國每年的房地產(chǎn)新房的交易量，不僅不會總量增長翻番，還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長，或者負(fù)增長。十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內(nèi)，大體上減少40%的總量。

在今后十幾年的長周期里，中國房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結(jié)束了。去年比前年只增加了1.8%，就是一個信號。

因?yàn)?998年到2008年，每年增長25%左右，3年能夠翻一番，10年翻了3番。2008年到2012年期間，每年增長15%左右，五六年翻一番。

2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區(qū)間，增幅進(jìn)一步下降，去年增長率是1.8%。

我講這段話的意思是，今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮。當(dāng)然，這個萎縮不會在一年里面大規(guī)模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往下降。十幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

2總量萎縮后，中國房地產(chǎn)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)在哪里？

過去十幾年的狀態(tài)，不管是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，還是中西部地區(qū)；不管是大城市、中城市，還是小城市、區(qū)縣城市，總之是全面開發(fā)，四面開花，到處都是房地產(chǎn)，是個全民造房運(yùn)動的時代。

從現(xiàn)在開始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會出現(xiàn)四面開花，東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)還會有熱點(diǎn)。我們說的總量17億平方米一年，以后可能變?yōu)橐荒?5億、12億平方米。

這個建設(shè)量、生產(chǎn)量主要體現(xiàn)在三個熱點(diǎn)地方。

一個是中心城市。

所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區(qū)域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟(jì)南外，也有區(qū)域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外，還有同等級中心城市深圳。

第二個就是大都市圈。

超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。

第三個熱點(diǎn)地區(qū)是城市群。

城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。我們國家人口在50萬以下的城市叫小城市，50萬-100萬的叫中型城市，100萬-500萬的是大型城市，500萬-1000萬人口的是特大型城市，1000萬人口以上的叫超級大城市。

在省會城市里有一批已經(jīng)過了1000萬人口的超級大城市，比如鄭州、濟(jì)南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會向1500萬、2000萬發(fā)展。

有些省會城市現(xiàn)在是500萬、600萬人口，以后可能往1000萬人口的方向走。

這里面有一個什么動力呢？在中國各個省的省會城市，大體上發(fā)展規(guī)律都會遵循“一二三四”的邏輯。

所謂“一二三四”，就是這個省會城市往往占有這個省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會等于這個省總?cè)丝诘?0%；它的GDP有可能達(dá)到這個省總GDP的30%；它的服務(wù)業(yè)不論是學(xué)校、醫(yī)院、文化等政府主導(dǎo)的公共服務(wù)，還是金融、商業(yè)、旅游等市場化的服務(wù)業(yè)，一般會占到這個省總GDP的40%。

從這個意義上講，大家可以關(guān)注現(xiàn)在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市，根據(jù)這些省總的經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模去算一下，他們都有十幾年以后人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產(chǎn)就會跟上去。

所以我剛才說的大都市、超級大城市，10 0 0萬-2000萬中間有一批城市還會擴(kuò)張，過了2000萬的，可能上面要封頂，但是在1000萬-2000萬之間不會封頂，會形成它的趨勢。

如果已經(jīng)是2000萬以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經(jīng)密密麻麻地碰了天花板了，它的發(fā)展將集中表現(xiàn)在大都市圈。

大都市圈不是一個行政范圍，而是它的經(jīng)濟(jì)輻射范圍，大都市圈的輻射范圍一般會有1.5萬—2萬平方公里。

大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈，就構(gòu)成大都市圈。這個大都市圈里會有一些中小城市，這些中小城市單獨(dú)發(fā)展一般不構(gòu)成熱點(diǎn)，但是，一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市會加快發(fā)展。

以超級大城市為中心的城市群，一般是四五百公里的半徑范圍內(nèi)的城市構(gòu)成城市群，相隔太遠(yuǎn)的城市之間不構(gòu)成城市群。比如上海和天津沒有城市群的關(guān)系，但是上海、南京、杭州、蘇州構(gòu)成了長三角的城市群。城市群里的大中城市會加快發(fā)展，會互動，會資源優(yōu)化配置。

總之，盡管今后十幾年中國房地產(chǎn)開發(fā)交易年度的規(guī)模不會再翻番，20年以后回頭看，現(xiàn)在的17億平方米就是一個高點(diǎn)、就是一個拐點(diǎn)，以后逐漸變成了15億、12億、10億平方米一年。

在今后的十幾年，房地產(chǎn)開發(fā)不再是四處開花、全面開花，而會相對集聚在省會城市及同等級區(qū)域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市3個熱點(diǎn)地區(qū)。

3決定房價走勢的三個因素

今后十幾年，房價趨于穩(wěn)定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低于等于GDP的增長率。

全國城市新開發(fā)房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發(fā)每平方米的均價，10年翻一番，20年翻兩番。

如果當(dāng)?shù)乇犬?dāng)?shù)兀敲床还苁菛|部，還是西部，都翻了3番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了3番多。

沿海地區(qū)，比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州，熱點(diǎn)的一線城市房價基本上翻了3番，漲了8倍，有的特別熱的地方甚至漲了10倍以上。

總的來說，在特別熱的一線城市，家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房價收入比是很高的，與世界比較來說是最高的。

講這段話的意思就是過去十幾年，中國的房價跟房地產(chǎn)的開發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢，都是5年翻一番、10年翻兩番、十七八年翻3番的狀態(tài)。

支持這個狀態(tài)的原因是什么呢？大體上有3條，任何物價漲落總是跳不出3個原因。

第一個原因就是供求關(guān)系，商品的供求關(guān)系。

供不應(yīng)求會漲價，供過于求會跌價。我們可以說過去十幾年、20年，中國房地產(chǎn)是供不應(yīng)求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經(jīng)濟(jì)下的補(bǔ)短板的過程，所以強(qiáng)烈的改善需求規(guī)模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應(yīng)求，就造成房價不斷往上漲，等等。

第二個原因就是房價上升當(dāng)然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象。

中國的M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數(shù)增長，一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長。我們的M2今年6月份到了190多萬億，去年180多萬億，而在2004年的時候，M2其實(shí)就是20多萬億。

也就是說，這個十幾年，M2翻了3番，也漲了8倍。這個錢出來，當(dāng)然會影響社會經(jīng)濟(jì)。

很幸運(yùn)，被房地產(chǎn)吸收了一大塊資金，房地產(chǎn)成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數(shù)增長平穩(wěn)，但房價出現(xiàn)了每3年、每5年翻一番的現(xiàn)象，所以這些年房價上升，也是通貨膨脹的現(xiàn)象。

第三個原因就是一個國家房地產(chǎn)的價格也會受外部影響，受匯率影響，受國際購買力影響，當(dāng)然也會受國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。

比如美國房地產(chǎn)大漲的時候，美國經(jīng)濟(jì)好，當(dāng)然也會拉動世界經(jīng)濟(jì)一起往上走；美國出現(xiàn)金融危機(jī)或者出現(xiàn)它的匯率大幅度的起伏，也會對中國市場帶來沖擊。中國經(jīng)濟(jì)增長的過程，也會吸引外資投資或購買中國的房地產(chǎn)。

講這一段，我的意思就是說物價、房價是和這3個因素相關(guān)的，我們過去十幾年房地產(chǎn)翻兩番、翻3番的價格是和這3個現(xiàn)象綜合在一起產(chǎn)生的。

根據(jù)這個觀點(diǎn)預(yù)測未來，在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，我們已經(jīng)進(jìn)入到盡管局部也還會有供不應(yīng)求，但是總體來看，供不應(yīng)求的時代結(jié)束了，已經(jīng)進(jìn)入到總量過剩的階段。所以供不應(yīng)求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。

從通貨膨脹看，我國M2已經(jīng)到了190萬億，會不會今后的10年M2再去翻兩番？不可能，這兩年國家去杠桿、穩(wěn)金融已經(jīng)做到了讓M2的增長率大體上等于GDP的增長率加物價指數(shù)。

這幾年的GDP增長率百分之六點(diǎn)幾，物價指數(shù)加兩個點(diǎn)，所以M2在2017年、2018年都是八點(diǎn)幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。

可以預(yù)判，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數(shù)，保持均衡的增長。

而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產(chǎn)價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小于老百姓家庭收入的增長率。

總之，中國的城市化還在發(fā)展過程中，城市化率還有10%增長空間。

城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發(fā)展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現(xiàn)大幅度的往下墜落，沒有這個經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但也不會再產(chǎn)生5年翻一番、10年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現(xiàn)象。

今后十幾年，房價會趨于平穩(wěn)，既不會大跌，也不會大漲。