王忠禹

近期，科創(chuàng)板如火如荼加速推出，張江高科（600895）作為創(chuàng)投板塊的龍頭股，股價(jià)走出了一波大行情。從2018年10月的每股8元左右到2019年3月最高超過27元，短短半年時(shí)間，漲幅超過200%，可謂一支超級(jí)“大牛股”。

第一次商業(yè)模式升級(jí)從房地產(chǎn)開發(fā)到“一體兩翼”

張江高科1996年4月上市，主營業(yè)務(wù)是張江高科技園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營，早期的商業(yè)模式就是“土地批租+房產(chǎn)開發(fā)”，即所謂的“賣地、賣房子”模式。到了2006 年，由于園區(qū)土地存量逐步減少，繼續(xù)走大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的模式已經(jīng)不可持續(xù)，公司提出了“一體兩翼”新的商業(yè)模式——“一體”為特色房地產(chǎn)運(yùn)營，“一翼”為創(chuàng)新集成服務(wù)，另“一翼”為戰(zhàn)略投資。即在原有的園區(qū)開發(fā)主業(yè)基礎(chǔ)上，加速發(fā)育“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”和“股權(quán)投資”兩大新業(yè)務(wù)板塊，為公司找到新的“增長(zhǎng)點(diǎn)”。

張江高科“一體兩翼”三大板塊形成高度協(xié)同促進(jìn)的業(yè)務(wù)格局：“一體”特色房地產(chǎn)運(yùn)營，為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也是“兩翼”業(yè)務(wù)的“流量入口”。

創(chuàng)新集成服務(wù)“一翼”通過提供高價(jià)值服務(wù)獲得增值收益，為產(chǎn)業(yè)投資提供深層的客戶關(guān)系支持，幫助公司識(shí)別高價(jià)值客戶、協(xié)助風(fēng)險(xiǎn)控制。

戰(zhàn)略投資“一翼”對(duì)園區(qū)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，促進(jìn)園區(qū)企業(yè)成長(zhǎng)，并分享成長(zhǎng)價(jià)值，形成能經(jīng)常帶來穩(wěn)定收益的重要利潤來源。

第二次商業(yè)模式升級(jí)轉(zhuǎn)型“科技投行”

到了2015年前后，由于園區(qū)土地資源日益稀缺、房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)加劇，來自“一體”特色房地產(chǎn)運(yùn)營的收益呈下降趨勢(shì)，有些年份的主營業(yè)務(wù)利潤甚至出現(xiàn)虧損，標(biāo)志著以房地產(chǎn)為主的模式難以為繼，而“兩翼”業(yè)務(wù)經(jīng)過近十年的培育，頗具規(guī)模，尤其是戰(zhàn)略投資“一翼”，已經(jīng)成為張江高科的主要利潤來源。

基于此，張江高科在2015年做出了商業(yè)模式的第二次重大升級(jí)演變，明確其戰(zhàn)略定位為“科技投行”——即從重地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橹赝顿Y，改變產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資的比重，產(chǎn)業(yè)投資的收益將超過地產(chǎn)租售收益。張江高科進(jìn)一步加大了對(duì)優(yōu)質(zhì)園區(qū)企業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的股權(quán)投資，截止到2017年12月31日 ，張江高科的長(zhǎng)期股權(quán)投資額已經(jīng)達(dá)到34億元，成為名副其實(shí)的“科技投行”。從轉(zhuǎn)型效果來看，張江高科的主營業(yè)務(wù)收入雖然從2015年的24.19億元下降到2017年的12.53億元，但凈利潤卻相對(duì)穩(wěn)定，主要原因就在于股權(quán)投資收益起到了“定海神針”的作用。

中國高科技園區(qū)的商業(yè)模式升級(jí)之路

從張江高科的案例，以及筆者親自操盤服務(wù)過的多家中關(guān)村高科技園區(qū)實(shí)踐來看，高科技園區(qū)商業(yè)模式的演變升級(jí)，基本上會(huì)沿著如下路徑：園區(qū)1.0階段——房地產(chǎn)開發(fā)模式：園區(qū)初創(chuàng)期，大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，主要收入來自于園區(qū)土地、房地產(chǎn)銷售，呈現(xiàn)明顯的“重資產(chǎn)”特征，此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)招商能力。園區(qū)2.0階段——產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式：園區(qū)大規(guī)模建設(shè)基本結(jié)束，園區(qū)入住率較高，在園區(qū)收入結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)銷售的占比降低，產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、載體租金的比重快速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)明顯的“重服務(wù)”特征，此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)能力。園區(qū)3.0階段——股權(quán)投資模式：園區(qū)已經(jīng)完全成熟，房地產(chǎn)銷售收入已經(jīng)很少，股權(quán)投資收益快速增長(zhǎng)，并與產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)和載體租金一起，構(gòu)成園區(qū)最主要的收益來源，此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是產(chǎn)業(yè)洞察、產(chǎn)業(yè)投資能力。

國內(nèi)許多高科技園區(qū)當(dāng)前仍然處于1.0或“1.0+2.0”的初級(jí)階段，如何把握科創(chuàng)板推出的歷史性機(jī)遇，升級(jí)商業(yè)模式，做深產(chǎn)業(yè)服務(wù)，及早布局股權(quán)投資業(yè)務(wù)，是未來發(fā)展的核心命題之一。

對(duì)于大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)來說，由于每個(gè)園區(qū)的發(fā)展階段不同、地區(qū)差異等因素決定了不可能采用單一的商業(yè)模式。因此，需要做好“房地產(chǎn)銷售+物業(yè)租金+產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)+股權(quán)投資收益”的業(yè)務(wù)組合。但是，長(zhǎng)期來看，園區(qū)的商業(yè)模式升級(jí)趨勢(shì)是不會(huì)改變的。