張哲

因?yàn)樾袠I(yè)特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)報(bào)往往“獨(dú)具一格”，彼此之間的實(shí)際營(yíng)收表現(xiàn)也往往不能僅靠某一組財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行衡量比較。《紅周刊》記者就此梳理A股房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)收“大數(shù)據(jù)”，根據(jù)財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系核算，A股104家上市房企的理論營(yíng)收與實(shí)際含稅營(yíng)收之間的平均偏差率在13%左右，TOP40A股房企的平均偏差率則低于8%。

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)模式與賬目核算方面的特殊性來考慮，上述偏差度基本能夠說明，主流房企含稅營(yíng)業(yè)收入與資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表中相關(guān)指標(biāo)的的勾稽關(guān)系基本符合一般規(guī)律。不過也有個(gè)別房企，不僅營(yíng)業(yè)收入與相關(guān)指標(biāo)的勾稽關(guān)系偏差較大，其基本面也出現(xiàn)了明顯的下滑甚至危機(jī)，需要投資者提高警惕。

平均偏差率基本符合財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系濱江集團(tuán)、泛?？毓?、ST天業(yè)高于行業(yè)平均值

由于上市公司的現(xiàn)金流量表是根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表的相關(guān)數(shù)據(jù)與明細(xì)賬編制而成，故現(xiàn)金流量表有更大的靈活性。在上市公司的現(xiàn)金流量表中，“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”一般由企業(yè)報(bào)告期內(nèi)含稅收入、剔除掉壞賬準(zhǔn)備影響后經(jīng)營(yíng)性債權(quán)減少額、預(yù)收賬款增加額，結(jié)合票據(jù)背書及貼現(xiàn)情況整體核算編制而成。故也可以通過上述方法分析企業(yè)當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入是否與公司收到的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金及相關(guān)債權(quán)相匹配。

《紅周刊》記者注意到，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)不同，其業(yè)務(wù)模式的一些固有特點(diǎn)使得房企在編制現(xiàn)金流量表時(shí)對(duì)部分業(yè)務(wù)的定性相對(duì)復(fù)雜和模糊，進(jìn)而導(dǎo)致部分房企的財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系更易產(chǎn)生偏差。

一般來說，影響上市房企財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系的原因主要包括三方面。一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)旗下會(huì)有很多合作開發(fā)項(xiàng)目;另一方面部分偏差主要發(fā)生在房企通過收并購(gòu)拿地的過程中。此外，部分房企對(duì)聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司的股權(quán)投資、關(guān)聯(lián)借款等產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出，在計(jì)入與經(jīng)營(yíng)、投資和籌資相關(guān)的現(xiàn)金流時(shí)存在一定的模糊性，不同的房企口徑有所差異，這也導(dǎo)致房企之間財(cái)務(wù)勾稽的偏差程度有所不同。

考慮到房企業(yè)務(wù)模式存在的上述特點(diǎn)，《紅周刊》記者計(jì)算了A股104家主流房企近三年（2017年至2019年6月）與營(yíng)業(yè)收入相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（見表1，僅截取部分?jǐn)?shù)據(jù)）。由于營(yíng)改增之后部分房企仍按照營(yíng)業(yè)稅計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售業(yè)務(wù)，且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往存在兩年的結(jié)算周期，故對(duì)2017年及2018年按照5%的綜合近似稅率計(jì)算含稅收入，2019年6月份的營(yíng)業(yè)收入則按照11%進(jìn)行核算。此外，考慮到房企應(yīng)收項(xiàng)目在資產(chǎn)中的占比以及應(yīng)收項(xiàng)目壞賬準(zhǔn)備占應(yīng)收項(xiàng)目的比例都很低，故在綜合測(cè)算時(shí)忽略應(yīng)收項(xiàng)目壞賬準(zhǔn)備。

記者根據(jù)財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系核算得出，A股104家上市房企的理論營(yíng)收與實(shí)際含稅營(yíng)收之間的平均偏差率在13%左右。

其中綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、首開股份、陽光城、藍(lán)光發(fā)展、榮安地產(chǎn)、合肥城建等A股房企近三年來的營(yíng)業(yè)收入偏差率低于5%，基本符合財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系。萬科地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、招商蛇口、金科股份、華發(fā)股份等A股房企雖然在某個(gè)年份的營(yíng)收偏差率較高，但三個(gè)報(bào)告期的平均偏差率仍低于行業(yè)平均值，也基本符合財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系。

分梯隊(duì)來看，樣本房企中位列銷售額TOP10、20、40的A股房企平均偏差率分別為7%、7%、8%，具體到企業(yè)和年份來看，TOP40的A股房企中僅有新城控股、金科股份、中南建設(shè)三家公司單年?duì)I收偏差率曾超過20%。這一偏差度能夠說明，主流房企含稅營(yíng)業(yè)收入與資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表中相關(guān)指標(biāo)的勾稽關(guān)系基本符合一般規(guī)律，現(xiàn)金科目意義也相對(duì)明確，即通過并表項(xiàng)目銷售（包括預(yù)售和現(xiàn)售）收到的現(xiàn)金。

不過，即使給定平均值為13%的合理偏差空間，仍有個(gè)別A股房企的營(yíng)收偏差率與行業(yè)平均值之間存在較大差距。

其中，泛?？毓?017年至2019年6月份的營(yíng)收偏差率分別為50%、70%、57%，三年均值達(dá)59%，為所有樣本房企中最高值。另一家近三年平均偏差值高達(dá)59%的是ST天業(yè)，其2017年及2019年6月份的營(yíng)收偏差率分別為116%和32%，高出行業(yè)平均水平較多。值得關(guān)注的是，ST天業(yè)已經(jīng)連續(xù)四年財(cái)務(wù)造假而被證監(jiān)會(huì)處罰，目前公司仍面臨龐大的債務(wù)危機(jī)。

此外，云南城投、粵泰股份、嘉凱城等均存在某一年?duì)I收偏差率過高的情況，需要投資者提高警惕。

粵泰股份：項(xiàng)目“離奇”轉(zhuǎn)讓流動(dòng)性危機(jī)加劇并非“不可預(yù)計(jì)”

2017年偏差率偏高的粵泰股份，其偏差是如何形成的？以營(yíng)改增之前房地產(chǎn)行業(yè)5%的增值稅率進(jìn)行大致核算，粵泰股份2017年至2019年6月份的平均營(yíng)收偏差率為17%。在2017年，粵泰股份的營(yíng)業(yè)總收入為56.01億元，同比猛增487.12%;扣非后歸母凈利潤(rùn)也同比猛增740.84%至11.75億元，為近十年來最高值。

表1 部分樣本房企2017年-2019年6月營(yíng)業(yè)收入偏差率

數(shù)據(jù)來源：wind

記者根據(jù)公司當(dāng)年披露的營(yíng)業(yè)收入核算出其2017年含稅營(yíng)業(yè)總收入約為58.81億元，比根據(jù)財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系得出的理論營(yíng)業(yè)收入37.67億元高出了約21.14億元，當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入偏差率高達(dá)36%，比其在2018年和2019年上半年的營(yíng)業(yè)收入偏差率（分別約為3%和12%）高出不少。

對(duì)此，《紅周刊》記者梳理粵泰股份2017年業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，其當(dāng)期有一筆金額高達(dá)11億元的其他應(yīng)收款由于關(guān)聯(lián)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后未及時(shí)付清而被計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，至今該筆資金占用款仍未結(jié)清。而該子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，也是粵泰股份在2017年迎來盈利高峰的主要原因。

據(jù)公司公告，粵泰股份從2015年至天鵝灣中校區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出售前陸續(xù)為其控股子公司仁愛置業(yè)（也是上述項(xiàng)目的開發(fā)公司，粵泰控股持有其90%的股份）墊付項(xiàng)目土地出讓金、前期開發(fā)支出以及該項(xiàng)目建設(shè)的工程款支出等相關(guān)費(fèi)用，累計(jì)墊付11.41億元。2017年4月6日，在仁愛置業(yè)100%股權(quán)以9.8億元的交易對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給淮南永嘉商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司時(shí)，永嘉商業(yè)同意到2017年底支付以上項(xiàng)目中粵泰股份的墊付款等。

但截至2018年12月31日，粵泰股份僅收到仁愛置業(yè)人民幣5000萬元，剩余債權(quán)款項(xiàng)仍未收回，公司目前對(duì)該筆欠款累計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備的金額約為7433.65萬元。

值得關(guān)注的是，雖然粵泰股份處置仁愛置業(yè)90%股權(quán)的相關(guān)收益不屬于具有經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性的收入，但該筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓并未計(jì)入公司當(dāng)期非經(jīng)常性損益，這也是公司當(dāng)期雖然存在大額股權(quán)處置收益但扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤(rùn)仍實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的主要原因。

上述財(cái)務(wù)表現(xiàn)，或與天鵝灣中校區(qū)項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓時(shí)仍處于在建狀態(tài)還未產(chǎn)生實(shí)際效益，故屬于存貨有關(guān)。不過，令人感到蹊蹺的是，粵泰股份剛于2016年3月以仁愛置業(yè)所轄項(xiàng)目總體量大、開發(fā)周期較長(zhǎng)為由對(duì)其采取了分立，將彼時(shí)仁愛置業(yè)擁有的天鵝灣西校區(qū)及北校區(qū)地塊剝離出了仁愛置業(yè)項(xiàng)目矩陣，時(shí)隔一年就將僅剩中校區(qū)地塊的仁愛置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓予永嘉商業(yè)，而永嘉商業(yè)的成立時(shí)間僅先于該筆股權(quán)交易協(xié)定的達(dá)成日期不足一個(gè)月。

此外，據(jù)天眼查信息，永嘉商業(yè)拿下仁愛置業(yè)100%股權(quán)后，仁愛置業(yè)發(fā)生過兩次投資人變更，目前永嘉商業(yè)僅持有仁愛置業(yè)18.5%的股份，剩余81.5%的股份經(jīng)珠海中睿邵陽股權(quán)投資基金管理有限公司轉(zhuǎn)手后由上海融鑾投資管理中心持有。

《紅周刊》記者注意到，近年來，從接連曝出債務(wù)違約到大股東及其一致行動(dòng)人所持股份被陸續(xù)凍結(jié)，粵泰股份的債務(wù)危機(jī)已經(jīng)誘發(fā)公司的流動(dòng)性危機(jī)，賬面現(xiàn)金流捉襟見肘。

據(jù)粵泰股份資產(chǎn)負(fù)債表，截至2019年9月30日，粵泰股份的短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債總額共計(jì)約17.13億元，而公司現(xiàn)金流量表中對(duì)應(yīng)的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額則僅為2.85億元，現(xiàn)金短債覆蓋比僅約16.64%。

由于“錢緊”，粵泰股份實(shí)控人曾于近期因“爽約”并嚴(yán)重誤導(dǎo)投資者決策引來監(jiān)管層關(guān)注。據(jù)粵泰股份于9月17日公告，上交所對(duì)廣州粵泰集團(tuán)股份有限公司實(shí)際控制人楊樹坪予以公開譴責(zé)。楊樹坪在對(duì)該紀(jì)律處分提出異議并申請(qǐng)聽證時(shí)表示，增持計(jì)劃的披露日期為2018年6月21日，相關(guān)計(jì)劃是基于其當(dāng)時(shí)自身能力和履行能力審慎確定的，而后續(xù)資金情況“不可預(yù)計(jì)”地發(fā)生了融資困難、相關(guān)項(xiàng)目無法取得銷售回款、項(xiàng)目未能順利轉(zhuǎn)讓、控股股東債務(wù)逾期等重大變故，導(dǎo)致其客觀不具備履約能力。

然而實(shí)際上，上述情況在粵泰股份披露增持計(jì)劃之際并非“不可預(yù)計(jì)”。相較2017年?duì)I收規(guī)模的“暴增”，粵泰股份2018年中期業(yè)績(jī)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下滑，當(dāng)期實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.06億元，同比減少52.03%;當(dāng)期錄得扣非歸母凈利潤(rùn)2.60億元，同比下滑71.79%?；浱┕煞菰谄?018年半年報(bào)中便坦言，公司一線城市的項(xiàng)目資源不多，這對(duì)公司在目前房地產(chǎn)行業(yè)中的發(fā)展帶來一定的限制。

至于粵泰股份流動(dòng)性受債務(wù)危機(jī)所累的情況，截至目前，據(jù)粵泰股份最新公告信息，由于其控股股東粵泰控股與華鑫國(guó)際信托有限公司之間的借款糾紛，粵泰控股所持有的18.39億股公司股份被凍結(jié)。截至2019年10月31日，粵泰股份控股股東粵泰控股及其一致行動(dòng)人所持有的上市公司股份已經(jīng)被全數(shù)凍結(jié)，累計(jì)被凍結(jié)股份所占公司總股本的比例高達(dá)64.15%。

嘉凱城：主業(yè)收縮難逃虧損困局同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題將延期解決

相比粵泰股份，嘉凱城則屬于另一種情況。因?yàn)?016年恒大入主，當(dāng)時(shí)陷入虧損的嘉凱城被認(rèn)為會(huì)迎來轉(zhuǎn)機(jī)。但實(shí)際情況不是如此，三年來，嘉凱城核心業(yè)務(wù)即房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷收縮，第二業(yè)務(wù)（院線業(yè)務(wù)）雖然在擴(kuò)張，公司同比虧損幅度也不斷“刷新紀(jì)錄”。恒大曾希望的“三年內(nèi)解決子公司與嘉凱城之間同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題”，也于今年7月29日宣布延期兩年。

《紅周刊》記者梳理嘉凱城2019年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，公司目前的存量資產(chǎn)基本上都是早年拿下的項(xiàng)目，在其土地儲(chǔ)備明細(xì)中的千島湖住宅地塊、太湖陽光假日C4酒店地塊都取自2001年，目前仍未開工。公司正在開發(fā)的十個(gè)主要項(xiàng)目中也有八個(gè)項(xiàng)目的已完工建筑面積為零。

以房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、預(yù)售到結(jié)轉(zhuǎn)的平均周期大體估算，兩年的“消化期”對(duì)嘉凱城而言已然十分緊張。近期，嘉凱城也開始加快存量資產(chǎn)去化，之江文旅擬以2.14億元接盤嘉凱城城市客廳資產(chǎn)包，恒大擬以不低于1.5億元競(jìng)價(jià)嘉凱城旗下嘉和欣。

雖然嘉凱城一直在收縮房地產(chǎn)主業(yè)并積極開拓院線業(yè)務(wù)，但其2016年至2018年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的比重分別高達(dá)78.43%、80.64%、82.06%，平均占比仍超八成。至2019年6月，嘉凱城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占公司營(yíng)收比重已經(jīng)降至48.43%，不過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率（36.57%）仍是公司所有業(yè)務(wù)中最高的。

值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)主業(yè)的收縮不僅導(dǎo)致嘉凱城營(yíng)收總規(guī)?？s水明顯，公司還陷入增收不增利的惡性循環(huán)。（見表2）Wind數(shù)據(jù)顯示，自披露2017年業(yè)績(jī)報(bào)告以來，嘉凱城已經(jīng)連續(xù)八個(gè)報(bào)告期的扣非后歸母凈利潤(rùn)處于虧損狀態(tài)。

反觀嘉凱城積極布局的第二業(yè)務(wù)——院線業(yè)務(wù)，截至2019年6月30日，嘉凱城已累計(jì)開業(yè)影城108家，累計(jì)銀幕數(shù)714塊。嘉凱城的院線業(yè)務(wù)看似正漸漸步入正軌，實(shí)際上連續(xù)計(jì)提的商譽(yù)減值準(zhǔn)備正慢慢蠶食公司利潤(rùn)。

2018年12月，嘉凱城就曾對(duì)其收購(gòu)的兩家公司北京時(shí)代和艾美影院的商譽(yù)計(jì)提減值合計(jì)2.73億元，計(jì)提比例約達(dá)77%。截至2019年6月30日，嘉凱城分別累計(jì)計(jì)提上海中凱置業(yè)有限公司、北京明星時(shí)代數(shù)字電影院線有限公司、貴陽光影無比影城有限公司、艾美（北京）影院投資有限公司、浙江萬振能源有限公司共計(jì)約3.45億元的商譽(yù)減值準(zhǔn)備，計(jì)提比例約達(dá)81%。

ST天業(yè)：連續(xù)四年財(cái)務(wù)造假2019年上半年?duì)I業(yè)收入偏差率超40%

ST天業(yè)（天業(yè)股份）不僅僅營(yíng)收偏差較大，公司更是陷入了更大麻煩。證監(jiān)會(huì)于11月11日披露的行政處罰決定書顯示，天業(yè)股份在2015年至2017年間通過不適當(dāng)確認(rèn)投資收益事項(xiàng)、未及時(shí)確認(rèn)工程成本事項(xiàng)、少計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)成本及所得稅費(fèi)用事項(xiàng)等虛增利潤(rùn)，此外其還存在未披露重大關(guān)聯(lián)交易、對(duì)外擔(dān)保、重大債務(wù)違約情況及重大訴訟和仲裁等違法等問題。對(duì)此，天業(yè)股份被證監(jiān)會(huì)給予警告并處以罰款的同時(shí)，其實(shí)控人等20多名高管也被分別給予警告和罰款，同時(shí)實(shí)控人被罰終身禁入證券市場(chǎng)。

然而，《紅周刊》記者核算ST天業(yè)2019年半年報(bào)的相關(guān)指標(biāo)發(fā)現(xiàn)，其營(yíng)業(yè)收入與銷售商品、提供勞務(wù)的現(xiàn)金兩個(gè)指標(biāo)之間仍存在較大偏差且通過財(cái)務(wù)報(bào)表所披露的信息難以釋疑的情況。

表2 嘉凱城2016年-2019年6月房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模收縮情況

數(shù)據(jù)來源：嘉凱城業(yè)績(jī)報(bào)告

據(jù)ST天業(yè)2019年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入約為8.16億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)收入約為2.11億元，礦業(yè)營(yíng)業(yè)收入約為4.03億元，金融業(yè)營(yíng)業(yè)收入約為1.96億元，利息收入、手續(xù)費(fèi)及傭金收入共計(jì)約1.96億元

由于ST天業(yè)未分季度公布其營(yíng)收構(gòu)成情況，故根據(jù)其前兩個(gè)季度的營(yíng)收比例大體估算，其第一季度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)收入約為1.16億元，礦業(yè)收入約為2.22億元，金融業(yè)收入約為1.08億元;其第二季度實(shí)現(xiàn)上述行業(yè)收入分別約0.95億元、1.81億元、0.88億元。

考慮到2019年4月1日起納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%。整體核算后，ST天業(yè)上半年的含稅營(yíng)業(yè)收入約為11.01億元。

根據(jù)財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系，上述含稅營(yíng)業(yè)收入在財(cái)務(wù)報(bào)表中將體現(xiàn)為同等規(guī)模的現(xiàn)金流量流入和應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)等經(jīng)營(yíng)性債權(quán)的增減。

2019年上半年，ST天業(yè)合并現(xiàn)金流量表中的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”金額為4.91億元。由于當(dāng)期預(yù)收賬款不屬于當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流入，故需要剔除掉這部分金額的影響。2019年上半年公司預(yù)收賬款較上期減少了1.47億元，故與營(yíng)業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流約為6.38億元，與含稅營(yíng)業(yè)收入11.01億元相較差值約為4.63億元。也就意味著ST天業(yè)在2019年上半年有4.63億元的營(yíng)業(yè)收入因未收到現(xiàn)金而須體現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)性債權(quán)的增加。

ST天業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表顯示，其2019年上半年應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款增加金額約為14.90億元，2018年末相同項(xiàng)目金額約為15.98億元，相較減少了1.08億元。其中還需剔除計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的影響，2019年上半年較2018年末壞賬計(jì)提增加額為3882.82萬元，扣除掉該部分影響后2019年上半年應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款實(shí)際上較上期減少了0.69億元。相比之下，經(jīng)營(yíng)性債權(quán)實(shí)際減少0.69億元，小于理論應(yīng)增加額4.63億元，差異金額約達(dá)5.32億元。

值得注意的是，出現(xiàn)上述差異的原因可能是ST天業(yè)將應(yīng)收票據(jù)背書、貼現(xiàn)所致，然而其財(cái)報(bào)卻未披露該部分相關(guān)信息。

此外，ST天業(yè)上半年共收到往來款、收取保證金、代收代繳款項(xiàng)、利息收入等其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金合計(jì)約9.25億元。其中不乏有部分業(yè)務(wù)收入由于結(jié)算為營(yíng)業(yè)收入但未體現(xiàn)在銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金而導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)勾稽存在較大偏差，不過ST天業(yè)并未披露相關(guān)指標(biāo)的核算細(xì)節(jié)，對(duì)此或許需要公司給出合理解釋。