(湖南財政經(jīng)濟學院 湖南 長沙 410006)

初入社會工作的青年，由于工資收入較少，購買力較低，難以購買住房或支付城市中高昂的房租，但因不滿足申請廉租房的基本條件，往往面臨較大的住房壓力。為了保障這一群體的生活質(zhì)量，完善青年保障性住房體制尤為重要，建成青年公共租賃房(下面簡稱青年公租房)有利于緩解這一問題。依據(jù)國內(nèi)外目前青年公共住房項目建設(shè)的實際情況來看，采用引民間資本入青年公租房項目的PPP模式最為適宜。

一、“PPP+青年公租房”模式的必要性

作為建設(shè)新時代中國特色社會主義國家的新生力量，處于事業(yè)起步期的青年群體承受著較大的住房壓力，社會各界對此問題都極為關(guān)注。當前，建設(shè)青年公租房必須要解決融資問題，PPP(Public-Private Partnerships)融資模式是指在政府公共部門與私營部門互助過程中，讓非公共部分所掌控的資本介入供應(yīng)大眾都能使用的產(chǎn)品和可以享受的服務(wù)，從而達成協(xié)作各方抵達比預期獨自實行更為有益的成果。

(一)補足資金斷口

由于各地政府財政有限，開發(fā)青年公租房有巨大的資金需求。青年公租房是準公共產(chǎn)品，并非是私人所有，而資本存在逐利性，因此私企不愿進入利潤前景低下的青年公租房領(lǐng)域。另外，青年公租房需求量大，僅僅依靠政府撥款難以維持，因此會出現(xiàn)資金短缺的現(xiàn)象，青年公租房的順利建造要求政府探索更廣闊的資金來源。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是當下我國開展經(jīng)濟工作的核心，中央財政資金需要投入各個方面以解決重重問題，青年住房保障可獲得的中央財政資金有限。目前國內(nèi)樓市在限購的大環(huán)境下整體低迷，地方政府加大了對融資平臺的整頓，使地方政府的財政收入縮水較多。

(二)借助私營部門降低項目成本

PPP融資模式能夠完成更高的金融功效，貫徹落實物有所值，PPP融資項目依托利潤共享、危機共擔的同伴關(guān)系，可以很好地讓項目的團體本金下降，PPP項目在一定程度還能提高項目建設(shè)的時間效率。借助民辦企業(yè)的融資資本與實力來運作PPP模式，項目的可用本金能夠得到充分利用。政府與私營部門合作，有助于提升青年公租房供應(yīng)效率和服務(wù)水準，私營部門可以發(fā)揮在技術(shù)手段、運營管理、專業(yè)儲備等方面的優(yōu)勢，解決政府方在項目中無法攻克的難題，保障公共資金最大限度地使用。有私營部門的專業(yè)性經(jīng)營加持，可降低項目成本。

(三)為民間資本拓寬新的投資領(lǐng)域

當前全球經(jīng)濟增速下降，國家面臨經(jīng)濟下行的壓力，民間資本的流向受限。地下錢莊、游資炒作農(nóng)產(chǎn)品、中美貿(mào)易摩擦等金融問題增加了國家經(jīng)濟發(fā)展的不穩(wěn)定性，股市、樓市的現(xiàn)狀都不太樂觀，民間資本急需流入新型投資渠道。“PPP+青年公租房”模式為民間資本拓寬了新的投資領(lǐng)域，該模式有助于政府更好地與市場導向相協(xié)調(diào)，能夠充分發(fā)揮市場在配置資源中的決定性作用，形成健康可持續(xù)發(fā)展的投資領(lǐng)域，有利于民間資本的良性流動。

二、“PPP+青年公租房”模式的可行性

當前經(jīng)濟社會快速發(fā)展，應(yīng)屆畢業(yè)生的數(shù)量也不斷增長，這就需要大量的廉價青年公租房來解決青年勞動力的基本住房需要。在中國社會發(fā)展的過程中，房價的一路飆升也催生了青年公租房 PPP融資模式，PPP模式以其獨有的優(yōu)勢特點協(xié)助政府建設(shè)惠民利民工程，政府采用這一全新的融資模式建造青年公租房，既能在一定程度上減輕政府的財政負擔，也能取得良好的社會反響。

(一)優(yōu)勢互補

PPP融資模式是私營部門介入公租房建立及經(jīng)營的有益模式，它具有一定的優(yōu)勢。該模式可以為政府在更長的時間段內(nèi)融入更多的本金，操縱私營部門擅長的經(jīng)驗優(yōu)勢以提升資本運營效率，減輕公共部門的資金壓力，加速公租房建造進程。為解決PPP融資模式應(yīng)用于公租房項目中尚存的難點，國內(nèi)相關(guān)學者專門從土地供應(yīng)、投資收益和特準限期等方面進行了剖析，如政府方必須為民辦企業(yè)提供適配的經(jīng)濟政策扶持，利用貿(mào)易配套均衡工程收益、差異化定價等方式處理項目中的資金問題，在節(jié)約成本的前提之下實現(xiàn)盈利?！癙PP+青年公租房”模式適用于經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的初衷，能夠補足資金斷口，有利于提高全要素生產(chǎn)率,挖掘供給側(cè)潛力?！癙PP+青年公租房”模式可以滿足市場的需求，政府可通過政策資金上的扶持，達到私營部門、民間企業(yè)的利潤要求。

(二)政策支持

青年公租房項目PPP模式已有一些實踐經(jīng)驗可以借鑒，政府也為此制定了戰(zhàn)略實施規(guī)劃。在國家政策的支持之下，PPP融資模式用于建造青年公租房項目有了制度保障。中國第一次使用 PPP融資模式是1984年廣東沙角 B電廠工程，漸漸地PPP融資模式運用到中原各個行業(yè)，例如，城市軌道交通、運動場、污水處理廠等項目。在2015年財政部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門印發(fā)《關(guān)于運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理的通知》(財綜〔2015〕15號)，指出激勵地方使用 PPP模式推進青年公租房投資建造和運營治理。在這項政策中，準確說明了財務(wù)戰(zhàn)略、稅收政策、采購原則、融資政策等政府支持 PPP模式公租房的政策編制，需要各省份從2015年開始引導民營企業(yè)開展公租房項目 PPP模式實驗工程，國內(nèi)有推行實施PPP模式的大空間環(huán)境。

(三)市場未飽和

每年高校應(yīng)屆畢業(yè)生源源不斷地輸入社會，隨著青年經(jīng)濟適用住房項目的逐年增加，青年公租房項目有了更加廣闊的發(fā)展空間。青年公租房項目雖并非暴利項目，但仍可以帶來比較穩(wěn)定的利潤。市場化運作的私營部門以營利為目的，青年公租房項目作為保障性住房，與商業(yè)性住房在性質(zhì)上有本質(zhì)區(qū)別，利潤收益偏低。從投資回報來看，周期偏長，項目開始平穩(wěn)運行之后，收益往往趨于穩(wěn)定，且承受的風險偏低。例如，吉林省青年公租房項目是目前國內(nèi)規(guī)模最大的青年公租房項目之一，目前僅靠租金便能夠收回成本。“十三五”期間，我國投資市場(尤其是房地產(chǎn)市場)在大環(huán)境下漸漸回歸理性，預期未來一段時間內(nèi)很難再出現(xiàn)一波較大的投機機會。青年公租房項目作為一個新興風口，是地方政府吸引人才、留住人才的有效激勵手段，便于國家解決不同區(qū)域發(fā)展不平衡問題，促進人口在國內(nèi)不同地區(qū)之間自由流動、優(yōu)化配置，對私營部門應(yīng)當會有較大吸引力。

三、“PPP+青年公租房”模式的風險規(guī)避

目前青年公租房 PPP融資模式在全國一、二線城市陸續(xù)開展起來，PPP融資模式為解決青年的住房保障問題提供支持。如果想更好地建成青年公租房，在選擇PPP融資模式時，就要采取最為適宜的規(guī)避風險方式，主要包括趨避風險、處理風險等方法，謀劃妥當?shù)娘L險應(yīng)對策略。傳統(tǒng)模式與 PPP模式相比，PPP模式的進度遠遠快于傳統(tǒng)模式，且傳統(tǒng)模式受項目大小的影響較大。PPP項目有助于私營機構(gòu)以及公共部門的長遠規(guī)劃，PPP項目所涉及的是一些建設(shè)周期長且具有穩(wěn)定收益的項目，若開發(fā)得當，一定程度上能使相關(guān)私營機構(gòu)以及公共部門有可持續(xù)性的發(fā)展。

(一)風險分擔

風險的合理分擔關(guān)系到項目成敗。政府和社會投資方要找準自身在合作中扮演的角色，宜根據(jù)建設(shè)青年公租房的客觀實際條件采用BOT、DBFO、DBFOT等PPP模式,建立風險分擔機制，積極承擔對應(yīng)的職責。政府主要負責引導，提供政策扶持，強化項目監(jiān)管，確保項目進展；社會投資方負責項目設(shè)計、投融資、項目建設(shè)及運營。政府方可逐年對符合回購條件的青年公租房項目實行回購,具體回購量根據(jù)雙方風險合理分擔的約定前提而確定。

國內(nèi)在項目開發(fā)尚不成熟的前期實踐中，因風險分擔不合理產(chǎn)生了一些經(jīng)驗教訓。如上海開展 PPP模式項目較早，上海市在1995年至1997年上半年這段時間中，采用PPP模式將隧道、高速公路及橋梁等多個項目的特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給了私營部門，采取固定回報率的方式，特許經(jīng)營期為20年。由于隨后年份利率連續(xù)下降等原因，采用固定回報率造成了政府方的成本高漲。經(jīng)測算，20年后，私營部門的年平均收益率高達14%，政府雖然緩解了一時的資金緊張，但實際上卻付出了3倍的成本，反而加劇了財政的壓力。PPP項目在定價環(huán)節(jié)的重要原則是要實現(xiàn)公私合作方、公共品惠及對象等多方利益相關(guān)者的不同定價目標均衡：公共部門的目標是減輕財政負擔、解決融資困難、追求社會福利最大化；私營部門期待在較低的風險水平下獲取盡可能高的收益，而公共品惠及對象的目的在于實現(xiàn)個人效應(yīng)最大化。

(二)趨避風險

PPP模式的主要特征是政府對工程中后期建設(shè)統(tǒng)制營業(yè)經(jīng)過的介入更深，企業(yè)對項目初期科研、立項等階段參加更深。政府和公司都介入了整個過程，雙方的相處時刻就更長，消息也更相輔相成。一般來說可以預估項目會出現(xiàn)哪些風險，如有目前尚不能解決的風險，此時只能選擇趨避，即放棄原定的項目或者改變曾經(jīng)的計劃。比如，某青年公租房工程立項后其施工方案未通過實際風險測算，雖然其營業(yè)利潤可以獲得擔保，但是對投資方、定價、營業(yè)模式的要求極為苛刻，況且工地上出現(xiàn)泥石流的概率較高，該工程只能停止以及時止損。因此，要充分掂量收益和風險之間的利弊關(guān)系，合理選擇趨避風險的方法。當主客觀條件無法達標時，對于不可控的風險宜保守趨避。

(三)處理風險

在項目中發(fā)現(xiàn)風險時，需要用科學的方法計算出此風險發(fā)生的概率，用有效的辦法處理風險、降低風險或者減少損失。徹底消除風險的難度很大，選擇減少風險會更好，可以使用一些方法來降低。青年公租房項目運用PPP模式，能夠凸顯民營企業(yè)的專業(yè)性，及時針對各類問題對癥下藥。如施工期間使用專門設(shè)備將地基土夯實，降低初級不均勻沉降的危害。削減虧損既包含掌控虧損水平，也包含減緩虧損發(fā)生形式。卓越的風險管理是多種處理風險方式的有機組合，包括傳統(tǒng)的處置計劃、災(zāi)害管理計劃和緊急處理計劃。項目團隊在項目初期擬定階段、中期實施階段及后期驗收階段都要具備風險處理能力，加強風險管理，以確保達到預期效果。

“PPP+青年公租房”模式是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下構(gòu)建多方共贏局面的優(yōu)化選擇，具有綜合性社會效益和社會價值：減輕政府的財政壓力，實現(xiàn)公私方優(yōu)勢互補；吸收非風險偏好者的社會資本，為投資客提供了回報率穩(wěn)定的新型投資渠道；符合大眾百姓的社會期待，解決青年勞動力“住房難”問題，有效滿足青年的住房需求。未來政府還需盡快解決PPP模式頂層設(shè)計不完善、投融資體制改革不到位、青年公租房配套設(shè)施不齊全的現(xiàn)實問題，加大力度進一步推廣“PPP+青年公租房”模式，逐步實現(xiàn)該類型項目的規(guī)?；_發(fā)應(yīng)用。