■ 盛 況

一、我國城市老舊產(chǎn)業(yè)用地的源起

新中國成立七十年來，我國進(jìn)行了多輪工業(yè)化建設(shè)，根據(jù)不同時(shí)期的國際環(huán)境和發(fā)展趨勢，建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目類型和涉及的重點(diǎn)城市范圍也不盡相同。從建設(shè)的類型上看，主要是工廠、礦區(qū)、倉儲和運(yùn)輸、能源水利等設(shè)施。從建設(shè)的時(shí)間來看，可以分為如下幾個(gè)階段：

（一）新中國成立以前

新中國成立以前的產(chǎn)業(yè)用地分布不均。主要集中在上海、蘇南、遼中南、京津唐等地區(qū)的少數(shù)城市，前述地區(qū)約占了全國產(chǎn)值的60%左右，其中僅上海一地就貢獻(xiàn)了25%左右；其余沿海省份如山東、浙江、廣東約占了10%左右，內(nèi)地的黑龍江和吉林占了10%左右，重慶、武漢、太原與西安幾個(gè)城市占了剩下了20%。這些產(chǎn)業(yè)用地中，重工業(yè)的產(chǎn)值僅為20% ～ 30%，比例不足；同一鏈條中，初級加工能力遠(yuǎn)超過后端的精細(xì)加工能力，如基礎(chǔ)的礦產(chǎn)采掘、煉鐵、紡紗等能力，遠(yuǎn)超過后端的軋材和機(jī)械制造、印染等環(huán)節(jié)。在我們現(xiàn)在看到的新中國成立以前的產(chǎn)業(yè)用地遺存中，北京首鋼、重慶重鋼、西安大華紗廠都名列其中。

圖1 西安大華紗廠經(jīng)過加固的老門，上書：長安大華紡織廠

（二）“一五”時(shí)期

第一個(gè)五年計(jì)劃期間，以蘇聯(lián)援助的“156”項(xiàng)建設(shè)單位為核心（實(shí)際開工150項(xiàng)，其中146項(xiàng)在“一五”期間開工），配套國內(nèi)自行涉及建造的694項(xiàng)限額以上（單項(xiàng)投資高于1000萬元）工程項(xiàng)目。

圖2 第一個(gè)五年計(jì)劃“156”項(xiàng)中民用重點(diǎn)工程分布圖（陸大道，1987年）

在“156”項(xiàng)建設(shè)單位分布上，以內(nèi)陸城市為主；類型上以發(fā)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、填補(bǔ)工業(yè)空白為主，其中國防44項(xiàng)、冶金20項(xiàng)、能源52項(xiàng)、機(jī)械24項(xiàng)、化工和輕工10項(xiàng)等。這一批產(chǎn)業(yè)不乏當(dāng)前仍在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位的企業(yè)，如航空工業(yè)的沈飛、哈飛、成飛，冶金工業(yè)的鞍鋼、武鋼、包鋼等，機(jī)械工業(yè)的長春一汽等；也有不少已經(jīng)退出了歷史舞臺或者原廠址已經(jīng)重新利用的，如北京電子管廠（也稱774廠，目前是北京798藝術(shù)區(qū)的一部分）、成都東郊、保定八大廠等。

這些產(chǎn)業(yè)的投產(chǎn)，不僅僅調(diào)整了當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)格局，還對城市的建設(shè)布局產(chǎn)生了長遠(yuǎn)的影響。如今，包頭、武漢、蘭州等城市的格局，仍在當(dāng)年包鋼、武鋼、蘭煉等企業(yè)打下的基礎(chǔ)上繼續(xù)發(fā)展。

有計(jì)算表明，這期間的投資回報(bào)是巨大的，不考慮折舊的話，這些中大型項(xiàng)目平均建成3年半以后就收回了投資。如今來看，我們已經(jīng)享受了這些產(chǎn)業(yè)用地上超過50年的發(fā)展紅利。

（三）上世紀(jì)六七十年代的產(chǎn)業(yè)建設(shè)

這一時(shí)期受到大躍進(jìn)、“三線建設(shè)”等影響，產(chǎn)業(yè)布局思路有所波動和調(diào)整，建成的代表性項(xiàng)目有湖北十堰二汽、攀鋼、西飛等，同時(shí)還對“一五”期間的一些項(xiàng)目如武鋼等進(jìn)行了擴(kuò)建升級。有部分項(xiàng)目因其選址時(shí)的環(huán)境和政策影響，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)布局與城市發(fā)展脫節(jié)，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈缺乏延伸空間和缺乏資源等問題。當(dāng)前這些用地考慮再利用時(shí)，也因?yàn)閰^(qū)位的差異，有一些仍然存在難題。有資料經(jīng)過計(jì)算提出，1952年 ～ 1978年間的投資回報(bào)率在10 ～ 12年之間，低于“一五”時(shí)期。

圖3 2003年 ～ 2019年十堰二汽所在地衛(wèi)星影像對比

值得一提的是，上世紀(jì)70年代末，以寶鋼、燕山石化為代表的兩批47個(gè)成套項(xiàng)目直接從國外引進(jìn)，主要為能源、化工、鋼鐵等類型。當(dāng)時(shí)國內(nèi)外環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)，考慮到運(yùn)輸條件的影響，大部分引進(jìn)項(xiàng)目布局在沿海及長江沿線水運(yùn)發(fā)達(dá)的地區(qū)。

（四）上世紀(jì)八十年代至2000年的產(chǎn)業(yè)建設(shè)

在前面多個(gè)時(shí)期持續(xù)不斷的建設(shè)和布局基礎(chǔ)上，改革開放以來的前20年，以東南沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)和開放城市為代表，我國進(jìn)入了工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化大發(fā)展時(shí)期。一方面是新興產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)能圍繞著港口和外貿(mào)口岸集聚，另一方面是內(nèi)需隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)有著極大的增長需求，這些促生了由沿海到內(nèi)地、由大城市和口岸向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的全面產(chǎn)業(yè)用地?cái)U(kuò)張。我們現(xiàn)在看到的粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀的諸多產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和集群，均起源于這一年代。

比較著名的產(chǎn)業(yè)集聚有深圳、蘇州工業(yè)園區(qū)、天津塘沽、東莞、義烏的小商品、溫州的皮具皮鞋、中山的燈具、泉州的服裝等等，與上述這些集聚的產(chǎn)業(yè)比較而言，河北的白溝箱包、三臺制鞋、安新羽絨等等雖然名氣不大，但是也在三北市場形成了較大的占有率。這些產(chǎn)業(yè)集聚，有的是自上而下，依規(guī)而行，大城市周邊的往往有國家級開發(fā)區(qū)或者省級開發(fā)區(qū)的政策支持，一開始就有龍頭企業(yè)或者核心產(chǎn)業(yè)投資；還有更多的是民營企業(yè)家創(chuàng)業(yè)從家庭企業(yè)、集體企業(yè)一步步地聚集成型，形成了不少產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)乃至產(chǎn)業(yè)集群的雛形。

這些產(chǎn)業(yè)的集聚，帶動了各級城市的蔓延、擴(kuò)張、升級，基本上造就了今天百強(qiáng)縣、百強(qiáng)鎮(zhèn)的版圖基礎(chǔ)?；仡^看這些產(chǎn)業(yè)集聚所在的空間，有的隨著城市的擴(kuò)張更新為城市新區(qū)，植入了新的功能；有的在內(nèi)部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級和提升，繼續(xù)擴(kuò)大和強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢；有的隨著產(chǎn)業(yè)競爭力下降、環(huán)保壓力的提高而逐步退出甚至衰退。

（五）2000年以后及互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的產(chǎn)業(yè)建設(shè)

2000年以后，隨著世界產(chǎn)業(yè)版圖的進(jìn)化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的分布朝著兩端集聚發(fā)展：一端是以大、黑、粗為特點(diǎn)的能源、化工、冶煉等行業(yè)及延伸產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步向原產(chǎn)地、港口集聚，造就了一批沿海、沿江的港區(qū)和港城；另一端是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局更加扁平化，圍繞著專類消費(fèi)品的進(jìn)一步集聚，朝著專業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的方向升級發(fā)展。最近的研究和調(diào)查表明，后一種類型出現(xiàn)了新的發(fā)展樣本，伴隨著國際加工制造業(yè)的進(jìn)一步分工和布局調(diào)整，傳統(tǒng)的勞動力和資金密集型的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，開始將低端的大規(guī)模加工環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移出去，原有的園區(qū)和產(chǎn)區(qū)保留部分作為研發(fā)和試制基地。這種升級置換為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供了空間和設(shè)施再利用的可能。

二、城市老舊產(chǎn)業(yè)用地再利用的常見問題與困惑

（一）土壤修復(fù)須前置

環(huán)境整治尤其是土壤的修復(fù)，是城市老舊產(chǎn)業(yè)用地的再利用最常見的問題。這些老舊的產(chǎn)業(yè)用地，往往在建成發(fā)揮效益幾十年后才迎來拆、改的機(jī)遇。多年的工業(yè)化生產(chǎn)作業(yè)以及各種設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，土壤中積累了大量的廢棄元素，一般都難以達(dá)到城市居住、辦公等長期生活居住和工作的環(huán)境要求。因此，土壤的污染狀況評估和制定修復(fù)方案，是老舊產(chǎn)業(yè)用地再利用的一個(gè)前置性問題。

（二）再利用方式雷同

老舊產(chǎn)業(yè)用地的再利用方式，本來就受到產(chǎn)權(quán)、政策的影響而難以決斷，在當(dāng)前存量發(fā)展的市場環(huán)境下，多個(gè)利益相關(guān)方的述求又往往難以形成合力。因此，當(dāng)市場上出現(xiàn)一種新的再利用案例的時(shí)候，會迅速在一定范圍內(nèi)形成示范帶動作用。今年某市公布了一批文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)名單，其中有15家左右為利用老舊的產(chǎn)業(yè)用地改造。再利用方式的雷同，對正在改造利用以及未來希望再利用的老舊產(chǎn)業(yè)用地來說，都是一個(gè)難解的結(jié)。

（三）政策和制度的支撐不足

老舊產(chǎn)業(yè)用地的再利用，涉及到產(chǎn)權(quán)變更、性質(zhì)和功能調(diào)整，傳統(tǒng)用以支撐新城新區(qū)建設(shè)為主的法規(guī)、管理、標(biāo)準(zhǔn)體系難以適用，操作中更是存在不少未曾遇到的狀況。在討論再利用問題時(shí)，政策和制度方面的探討和建設(shè)，會是影響再利用時(shí)序、效益的重大問題。

三、近年來城市產(chǎn)業(yè)用地利用的幾種方式與代表性案例

（一）重塑城市功能——城市再開發(fā)建設(shè)型

城市再開發(fā)建設(shè)型以中心城區(qū)邊緣的老舊產(chǎn)業(yè)用地為主，尤其是建成30年以上的老廠，隨著城市中心區(qū)域的持續(xù)擴(kuò)張，原有的土地區(qū)位價(jià)值得到了極大的提升，特別是2000年以后，各中心城市軌道交通建設(shè)，直接改善了老產(chǎn)業(yè)用地所在的區(qū)位優(yōu)勢。與此同時(shí)，改革開放以來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從仿造、引進(jìn)、復(fù)制到研發(fā)、創(chuàng)新，原有的生產(chǎn)線和生產(chǎn)組織方式也發(fā)生了極大的變化，在老廠區(qū)老廠房基礎(chǔ)上進(jìn)行技術(shù)改造升級，已經(jīng)無法滿足企業(yè)自身發(fā)展及配套產(chǎn)業(yè)鏈延伸的需要。這種背景下，中心城市選擇退二進(jìn)三，將中心城區(qū)老舊產(chǎn)業(yè)用地重新規(guī)劃為商務(wù)、商業(yè)、住宅等更需要集聚的功能。這些新的建設(shè)活動，在經(jīng)過城市的土地整理和環(huán)境的治理后進(jìn)行，建設(shè)成為城市新的功能區(qū)塊，大部分已經(jīng)看不到原有的產(chǎn)業(yè)活動的痕跡。

1.北京國貿(mào)區(qū)域再開發(fā)——從煙囪林立到大國首都CBD

現(xiàn)在我們看到的北京國貿(mào)周邊高樓聳立，也是新世紀(jì)以來，在原有老產(chǎn)業(yè)用地基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)而成的?！耙晃濉薄岸濉睍r(shí)期，北京第一機(jī)床廠、北京夜光杯葡萄酒廠、北京金屬構(gòu)件廠、雪花冰箱廠、北京吉普車廠相繼在這一片區(qū)選址建設(shè)完成，當(dāng)年也是煙囪林立。如當(dāng)時(shí)的北京第一機(jī)床廠始建于1949年6月30日；1958年3月，北京第一機(jī)床廠與正在建設(shè)的北京第三機(jī)床廠正式合并，并遷至建國門外大街4號，當(dāng)時(shí)占地面積303334平方米，建筑面積101853平方米。

2000年開始，北京吉普車廠、第一機(jī)床廠等區(qū)域進(jìn)入城市再開發(fā)階段，經(jīng)過拆遷和整治以后，達(dá)到七通一平的標(biāo)準(zhǔn)，然后采取劃撥和招拍掛等方式重新出讓土地，建設(shè)商務(wù)寫字樓、辦公、公寓、學(xué)校等城市功能。如當(dāng)前CBD區(qū)域最大的開發(fā)項(xiàng)目建外SOHO，聘請國外設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)成一個(gè)混合街區(qū)，東西區(qū)占地12.28公頃，總建筑面積高達(dá)70萬平方米（其中地上51萬平方米、地下19萬平方米），由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，最大高度接近100米，配套設(shè)施包括幼兒園和會所等，每天約5萬人在此區(qū)域活動。

圖4 北京建國門外大街南側(cè)的變遷

該區(qū)域項(xiàng)目分多期建設(shè)，如北京第一機(jī)床廠的原址，歷經(jīng)十年左右，到2012年，建外SOHO東西區(qū)之間的清華附小實(shí)驗(yàn)小學(xué)建成投入使用，建設(shè)活動才基本完成，進(jìn)入運(yùn)營期。

圖5 沈陽第二機(jī)床廠及再開發(fā)項(xiàng)目影像對比

2.沈陽二機(jī)床廠（中捷友誼廠）再開發(fā)

沈陽第二機(jī)床廠是“一五”計(jì)劃156項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，1960年5月4日慶祝捷克斯洛伐克解放15周年前夕，被國家命名為中捷人民友誼廠。三線建設(shè)時(shí)期曾經(jīng)搬遷部分車間并在寧夏援建企業(yè)，上世紀(jì)80年代改名為中捷友誼廠。1995年，中捷友誼廠與沈陽第一機(jī)床廠、沈陽第三機(jī)床廠共同組建沈陽機(jī)床股份有限公司。從2007年開始，沈陽第二機(jī)床廠老廠區(qū)域開始進(jìn)行再開發(fā)，歷經(jīng)十年左右，建成了沈陽龍之夢購物中心以及住宅項(xiàng)目。僅購物中心的總建筑面積就高達(dá)35萬平方米， 涵蓋了零售、餐飲、娛樂、生活配套等商業(yè)業(yè)態(tài)。

（二）插入城市新功能節(jié)點(diǎn)——大事件促進(jìn)再開發(fā)改造型

部分老舊產(chǎn)業(yè)用地，規(guī)模巨大，距離中心城區(qū)過遠(yuǎn)，而企業(yè)自身發(fā)展受到基礎(chǔ)設(shè)施、資源、環(huán)保等方面的約束又有重新選址建設(shè)新廠區(qū)的需求時(shí)，往往借助大事件的契機(jī)，促進(jìn)整體的再開發(fā)改造活動的順利進(jìn)行。比較著名的有利用江南造船廠舊址舉辦2010年世博會以及利用首鋼舊址舉辦2020年冬奧會的再開發(fā)改造。

1.利用江南造船廠舊址舉辦2010年世博會帶動南城發(fā)展

1865年，江南制造局成立，其經(jīng)費(fèi)來自上海海關(guān)之厘金，初建于美租界。1867年夏開始在上海城南的高昌廟興建新廠，其原因是租界場地狹小地租又貴，而且軍火生產(chǎn)也有安全隱患。開始時(shí)購地70余畝，建成汽爐廠、機(jī)器廠、熟鐵廠、洋槍樓、木工廠、鑄銅鐵廠、火箭廠、庫房、棧房、煤房、文案房、工務(wù)廳以及配套的中外工人的住所，隨后建設(shè)船塢、儲存木料的瓦棚及學(xué)館。1905年，制造局造船的部門獨(dú)立為江南船塢，到辛亥革命時(shí)改稱江南造船所。日軍占領(lǐng)上海后，將制造局其它場地和機(jī)械也并入江南造船所。1953年，更名為江南造船廠。1996年改為江南造船有限責(zé)任公司，隸屬于中國船舶工業(yè)集團(tuán)公司。2008年6月3日，在江南造船建廠143周年之際，江南造船完成搬遷，正式入駐中船江南長興造船基地。

圖6 新華社拍攝的世博園西園

2004年開始，上海市借助舉辦中國2010上海世博會的契機(jī)，重新研究利用江南造船廠、上鋼三廠所在的黃浦江兩岸老產(chǎn)業(yè)用地，在綜合交通、市政公用設(shè)施、城市設(shè)計(jì)、高架平臺、地下空間等方面重點(diǎn)升級，改善了上海市南部基礎(chǔ)設(shè)施條件及區(qū)域整體形象，加速了黃浦江兩岸再開發(fā)進(jìn)程，推動了上海市中心城核心區(qū)域的功能轉(zhuǎn)型和空間結(jié)構(gòu)重整。

這次舉辦世博會，上海市將區(qū)域的主要綠化、道路、市政和地下空間一次建設(shè)到位，直接奠定后續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施框架，地上建筑部分將世博核心區(qū)的核心展館和主要公共設(shè)施永久性保留，支撐周邊土地再開發(fā)；同時(shí)，為了體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)遺存的保護(hù)和利用，遴選出江南造船廠、南市電廠、上鋼三廠等近代工業(yè)代表性文物、優(yōu)秀歷史建筑及具有一定價(jià)值的歷史建筑進(jìn)行保留，不少廠房、船塢、塔吊等被賦予了新的使用功能，體現(xiàn)城市轉(zhuǎn)型升級過程中的文化傳承。這次改造升級，還應(yīng)用了新能源、分布式供能、大數(shù)據(jù)輔助決策等新技術(shù)，成為城市老舊產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型發(fā)展的典范。

圖7 上海世博園會期和會后規(guī)劃對比

圖8 上海2010年世博會園區(qū)在會前會后的影像對比

會后的改造正在逐步進(jìn)行。其中，中國館東側(cè)的A片區(qū)強(qiáng)調(diào)功能復(fù)合與綠色共享，布局各類公共服務(wù)設(shè)施，復(fù)合布置商業(yè)、商務(wù)、旅游、文化、休閑、酒店公寓等功能，采用小街坊、緊湊型的開發(fā)模式，創(chuàng)造連續(xù)、豐富的街道空間，突出交流、共享、功能多元、空間活動多樣。B區(qū)成為央企辦公為核心功能的頂級商務(wù)區(qū)，在建筑底層配套豐富多樣的公共服務(wù)功能，力圖打造24小時(shí)的綜合活力區(qū)，通過天橋、地面、地下的立體公共活動體系，形成連續(xù)的活動網(wǎng)絡(luò)。C區(qū)在上海2040的背景下，建設(shè)世博文化公園，結(jié)合大歌劇院和溫室，在城市中央活動區(qū)內(nèi)辟出完整成片的公共綠地，綜合展現(xiàn)生態(tài)、文化、市民等人文品質(zhì)。

2.首鋼園區(qū)利用冬奧會植入城市新功能

首鋼前身為石景山鋼鐵廠，于1919年建廠，1948年北平和平解放后成為北京市第一家國有企業(yè)。1967年經(jīng)冶金工業(yè)部批準(zhǔn)更名為“首都鋼鐵公司”（簡稱首鋼），1996年正式成立首鋼集團(tuán)。自2003年起，為配合辦好2008年北京夏季奧運(yùn)會，首鋼兌現(xiàn)承諾，進(jìn)行800萬噸級的鋼鐵企業(yè)搬遷調(diào)整，到2010年底，首鋼北京地區(qū)涉鋼部分全面停產(chǎn)。自2005年起，首鋼地區(qū)搬遷后的功能一直飽受社會各界關(guān)注，到2017年，總面積2.91平方公里的北區(qū)規(guī)劃獲得北京市有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施，確定了新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)的定位，總建筑面積將達(dá)到182.6萬平方米。

圖9 首鋼北區(qū)規(guī)劃鳥瞰（來源：搜狐網(wǎng)）

首鋼的北區(qū)建設(shè)，借助了北京2022冬奧會的契機(jī)，首先于申辦成功后，將首鋼小西門附近的筒倉、料倉改造成為冬奧組委的辦公區(qū)；緊接著又引入了冬奧會大跳臺項(xiàng)目和國家體育總局冬季訓(xùn)練中心等核心功能入駐。

首鋼北區(qū)的這一輪改造不搞“大拆大建”，還突破了一般老舊工業(yè)用地改造為文創(chuàng)、文化影視園區(qū)的套路，從城市功能修補(bǔ)、生態(tài)修復(fù)的角度進(jìn)行，建立強(qiáng)制保留、建議保留多層次的保護(hù)體系，著力活化利用工業(yè)要素，突出首鋼歷史價(jià)值、文化價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和空間特色，使工業(yè)資源和歷史要素融合到建筑形態(tài)中。

圖10 首鋼北區(qū)冬奧組委辦公區(qū)改造影響對比

從當(dāng)前冬奧組委辦公區(qū)的改造實(shí)施情況可以看出，最難轉(zhuǎn)為民用的筒倉和料倉，采取了一系列“重手法”開墻打洞以后，適當(dāng)加建局部建筑功能，作為辦公空間使用，原有的工業(yè)元素、空間尺度盡可能地得到了保留。

利用精煤車間、熱電主廠房、晾水塔既有建筑建設(shè)的大跳臺項(xiàng)目和冬訓(xùn)中心項(xiàng)目，也將成為首鋼北區(qū)的“流量擔(dān)當(dāng)”。未來，冬季運(yùn)動和冬奧的品牌效應(yīng)和價(jià)值以及市政道路、軌道交通的升級，將持續(xù)支持首鋼北區(qū)的改造和功能升級。

圖11 建設(shè)中的首鋼大跳臺項(xiàng)目

（三）再利用既有設(shè)施，補(bǔ)充完善城市功能

798藝術(shù)園區(qū)

798藝術(shù)園區(qū)利用的也是“一五”期間開始建設(shè)的重要產(chǎn)業(yè)用地。798是當(dāng)時(shí)718聯(lián)合廠的一部分，是社會主義陣營對中國的援建項(xiàng)目之一。由當(dāng)時(shí)的東德副總理厄斯納親自掛帥，集全東德的技術(shù)、專家、 設(shè)備生產(chǎn)線完成這項(xiàng)盛大工程。德紹的一家建筑機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)聯(lián)合廠龐大的建筑設(shè)計(jì)，它和1919年成立的包豪斯學(xué)校在同一個(gè)城市，其設(shè)計(jì)的主要特點(diǎn)是：注重滿足實(shí)用要求，主張適應(yīng)現(xiàn)代大工業(yè)生產(chǎn)和生活的需要；發(fā)揮新材料和新結(jié)構(gòu)的技術(shù)性能和美學(xué)性能，以講求建筑功能、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效益為特征。因此，798的抗震強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)較當(dāng)時(shí)其它項(xiàng)目要高，采用了讓建筑更堅(jiān)固的500號磚；廠房窗戶向北，可以充分利用天光和反射光，保持了光線的均勻和穩(wěn)定，這一特點(diǎn)為后來產(chǎn)業(yè)廠房改造為藝術(shù)展陳空間留下了經(jīng)典的伏筆。

圖12 798藝術(shù)園區(qū)

上世紀(jì)90年代中期，由于工廠難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)競爭環(huán)境逐步停產(chǎn)。1996年，中央美術(shù)學(xué)院雕塑系制作盧溝橋大型紀(jì)念群雕，先后租用798廠兩個(gè)1000多平米的工業(yè)倉庫進(jìn)行創(chuàng)作，開創(chuàng)利用798舊廠房進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作的先河。2002年達(dá)到藝術(shù)家進(jìn)入的高峰，短期內(nèi)形成了一個(gè)小有名氣的藝術(shù)區(qū)。此時(shí)正值北京城市快速擴(kuò)張的時(shí)期，其它老舊產(chǎn)業(yè)用地退二進(jìn)三的案例，將798廠區(qū)推到了開發(fā)建設(shè)的風(fēng)口；與此同時(shí)，工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)概念的提出、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)的需求興起，使得這一區(qū)域的發(fā)展與利用問題一直在拆和改之間猶疑。2003年，798藝術(shù)區(qū)被美國《時(shí)代》周刊評為全球最有文化標(biāo)志性的22個(gè)城市藝術(shù)中心之一；2004年12月，798首次迎來國際政要，德國總理施羅德出席了“空白空間”畫廊舉行的“中德當(dāng)代藝術(shù)展”。

2006年，798被列為北京市首批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，舉辦首屆798創(chuàng)意文化節(jié)，同年尤倫斯當(dāng)代藝術(shù)中心進(jìn)入，最終798藝術(shù)園區(qū)定位為國際性的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，得以持續(xù)至今。798藝術(shù)區(qū)自下而上的發(fā)展、以藝術(shù)和文創(chuàng)功能對產(chǎn)業(yè)用地上的附屬房屋再利用的方式（替代傳統(tǒng)拆除后新建的方式）的經(jīng)驗(yàn)，對周邊地區(qū)乃至于我國其它城市的老舊產(chǎn)業(yè)用地的改造和發(fā)展，帶來了新的范式。如798隔壁的751工廠，在2003年停產(chǎn)以后，2006年末成立正東創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，至今已與798連成一體，共同在北京設(shè)計(jì)周等重大文化活動中發(fā)揮作用。

四、啟示

我國老舊產(chǎn)業(yè)用地的建設(shè)緣起多個(gè)歷史時(shí)期，項(xiàng)目類型多種多樣，用地所在城市的發(fā)展條件、項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境造成了用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的差異，空間和設(shè)施上所承載的時(shí)代印跡、文化象征各有側(cè)重，其中所蘊(yùn)含的精神和情感寄托更是深入到當(dāng)?shù)厥忻裥闹?。受資料、經(jīng)驗(yàn)和精力限制，前述回顧僅能粗略解讀一些老舊產(chǎn)業(yè)用地再利用現(xiàn)象的輪廓；客觀上還存在大量老舊的產(chǎn)業(yè)用地通過技改升級，仍然延續(xù)原有的利用方式；所列舉的再利用案例也僅僅反映了近年來著名的有代表性的個(gè)案，雖然其它很多案例可以視為基于前述幾種主要利用方式的雜糅和升級，但與我國老舊產(chǎn)業(yè)用地再利用的全貌仍有相當(dāng)?shù)牟罹啵€可以從政策、操作、價(jià)值等多個(gè)維度來進(jìn)一步解讀和分析。

當(dāng)前可以判斷的是，老舊產(chǎn)業(yè)用地的再利用，在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)是一個(gè)邊實(shí)踐邊探索的工作，需要注意從時(shí)序、價(jià)值、區(qū)位三個(gè)方面來分析，控制好拆改比例、效益回報(bào)、再利用方式等要點(diǎn)。同等用地規(guī)模類似區(qū)位的江南造船廠和首鋼園區(qū)的再利用，都是利用了大事件的契機(jī)，但是啟動時(shí)間相差10年，采取的拆改比例和深度已經(jīng)呈現(xiàn)出較大的差異；同屬首鋼的南區(qū)和北區(qū)，一條新建的長安街西延線之隔，兩區(qū)的再利用目標(biāo)和回報(bào)方式有著巨大的差異；同樣建立于“一五”期間的北京一機(jī)床廠、無線電廠以及沈陽二機(jī)床廠，2006年時(shí)北京一機(jī)床廠所在區(qū)域已經(jīng)再開發(fā)成為CBD的一部分，無線電廠所在區(qū)域在同年開始舉辦創(chuàng)意文化節(jié)，沈陽的二機(jī)床廠則剛剛開始全面拆除工作，而同屬156項(xiàng)重點(diǎn)工程中的不少能源和冶金項(xiàng)目，至今還沒有找準(zhǔn)再利用的好方向。

因此，在城市老舊產(chǎn)業(yè)用地的再利用問題上，不能簡單套用以前新城新區(qū)快速發(fā)展擴(kuò)張的經(jīng)驗(yàn)，要盡量多地考慮一事一議的方式，根據(jù)城市發(fā)展階段、市場環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)用地所在的區(qū)位，綜合考慮決定再利用方案。有條件的情況下，還應(yīng)考慮在地的歷史文化要素的再現(xiàn)或者傳承。對于市場條件、政策環(huán)境不成熟的項(xiàng)目，不妨做好水磨功夫，以十年甚至更長的時(shí)間維度來考慮和分析問題。

隨著時(shí)間的推移，老舊產(chǎn)業(yè)用地的價(jià)值正在逐步升級和清晰。2017年和2018年，工業(yè)和信息化部分別公布了第一批11個(gè)、第二批42個(gè)國家工業(yè)遺產(chǎn)名單，第三批49處擬公示名單目前也已公示。相信未來隨著政府重視和政策上的傾斜，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、文化意識水平的提高、以人為本追求高質(zhì)量發(fā)展的需求的提升，還將會創(chuàng)造出新的方式供大家觀察與研究。