李穎

“望子成龍，望女成鳳”的觀念古已有之，“孟母三遷，擇鄰而居”的故事大家耳熟能詳。

波波的女兒今年3歲，為了給孩子找到一所對口的重點小學，波波決定放棄租房生涯，選擇置業(yè)。在看了4個樓盤后，波波最終選擇了一套70多平米，總價400萬左右的房子，首付200萬，剩下的錢組合貸款，月供12000多元。

隨著社會競爭的越發(fā)激烈，為了讓孩子“贏在起跑線上”，現(xiàn)代人也學著孟母的精神，傾其所有地為孩子提供優(yōu)質的學校和良好的學習環(huán)境。于是便催生了“教育”與“地產”的聯(lián)姻，以提升項目附加值，促使教育地產的潛力不斷被看好，成為房地產開發(fā)商的另一發(fā)力點。目前，教育地產有三種模式：租金模式入駐、教育綜合體、興辦學校。

據(jù)此前“搜房網(wǎng)”一項網(wǎng)絡調查數(shù)據(jù)顯示，消費者在購房時，著重考慮的一項配套資源便是教育資源，占總數(shù)的34.33%。對于不少樓盤引進名校作為賣點的做法，37.5%的購房者認為不錯，會在買房時優(yōu)先考慮。

教育地產持續(xù)升溫

之前，房產界有一種說法是“丈母娘推高了房價”;那么日后，可以說是“教育推高了房價”。

在當今社會，孩子是一個家庭的未來和希望。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，目前消費者的家庭總支出中，約30%用在孩子的教育消費上。

孩子的中考、高考，甚至是普通的月考、期末考，都牽動著每個做家長的神經(jīng)，“擇校而居”似乎也成了越來越多家長的必然選擇，從而造成了名校周邊房價飆升的現(xiàn)象。上海某房產機構曾對購房者的購房動機作過一次調查，數(shù)據(jù)顯示，五成以上的購房者表示，未來會為解決子女上學問題而選擇重新置業(yè)。

“可憐天下父母心”，家長的這種心態(tài)其實不難理解，正所謂萬丈高樓平地起。除去父母的言傳身教和家庭教育外，孩子最早接觸的社會便是從學校開始，好的學習環(huán)境將決定孩子今后的學習態(tài)度與學習習慣。對于望子成龍的家長來說，送孩子進入一所好的幼兒園、好的小學、好的中學，可謂是他們畢生的追求。對于孩子來說，學校決定的不僅僅是孩子的學習成績，在孩提時代交的朋友也將成為孩子一生中最大的一筆無形資產。

以北京為例，北京四中、北京八中、人大附中、101中學、八十中學、景山學校等中學的升學率幾乎達到100%，歷年北京市的高考狀元也幾乎被這幾所中學囊括。相比之下，普通高中的升學率只有60%，甚至更低。

為了讓孩子能進入名校讀書，許多家長托關系、交贊助、租房子、換戶口，可謂是用盡了渾身解數(shù)。北京房地產界曾流傳過一個笑話：中關村一棟老舊的居民樓，一間屋子里有18個戶口，結果一查才發(fā)現(xiàn)，那屋子竟然是間鍋爐房。

相較于上述行為，很多精明的家長，早在孩子入學一兩年前便在心儀的學校附近買房，有目的地進行著“教育”投資，為的就是讓孩子以片區(qū)內學生的身份入學。正是由于家長們對教育市場存在巨大需求，便使得“教育”與“地產”這兩個原本不曾交叉的平行線至此有了交點。此后，開發(fā)商在宣傳樓盤項目時，除了戶型、交通、環(huán)境等看點外，又增加了一個教育賣點。

但由于創(chuàng)建較早的名校附近地皮稀缺，名校生源的日益飽和，不少樓盤開發(fā)商便另辟蹊徑，將名校引入社區(qū)，與名校聯(lián)合辦分校，業(yè)主買房后子女便可以直接進入分校讀書，這無疑解決了不少家長的燃眉之急，受到購房者的青睞。于是，開發(fā)商便由以前的按政府要求被動地按比例配制教育資源，到主動與名校聯(lián)手開發(fā)教育資源。

從目前的在售樓盤看，幾乎沒有一個項目不參與到“教育環(huán)境”的競爭中來。一個樓盤如果沒有配套的教育資源，就好像低人一等，在規(guī)劃上“有硬傷”一樣。在家長的熱力追捧下，有名校入主的樓盤價格往往比同區(qū)域普通樓盤的價格高出許多。

“近”名校不等于“進”名校

盡管開發(fā)商在業(yè)主子女的受教育問題上煞費苦心，解決了一部分社會問題。但開發(fā)商畢竟不是教育機構，樓盤承諾的教育環(huán)境要受到第三方的制約，存在著許多問題。如，開發(fā)商與特色幼兒園合同到期后，業(yè)主的利益由誰保障？開發(fā)商引進的名校分校，是否與本校的教育水平一致？由于師資沒有到位，教育主管部門沒有批準學校招生，業(yè)主的孩子去哪兒上學？等等。與此同時，由于教育地產行情看漲，一些不具備引進名校分校的房地產開發(fā)商甚至利用卑劣手段，來吸引購房者的目光。

據(jù)一位不愿意透露姓名的業(yè)內人士稱，在樓盤教育配套問題上，一些開發(fā)商在前期宣傳中往往采用模糊的概念，宣稱自己的樓盤“毗鄰某名校”或“與某名校僅一街之隔”等等。從地理位置上來講，這些樓盤可能確實離名校很近，但是由于教育區(qū)劃范圍每年都可能有變動，所以即使社區(qū)與名校僅隔路相望，也不一定保證該小區(qū)業(yè)主的子女被劃入招生范圍。在名校旁置業(yè)，卻上不了名校的事例屢見不鮮。

除上述虛假宣傳外，開發(fā)商所提及的配套教育資源，最常見的做法便是與名校合作，由開發(fā)商提供配套用地，供名校在其社區(qū)內開辦分校。這樣一來，開發(fā)商既可以獲得優(yōu)質的教育資源，作為自己的一大賣點;學校也可以借此來擴大自己的辦學規(guī)模，可謂是一舉兩得。

但是，引進的分校在教育條件、師資力量、教學方式、教學理念、教學設備上，是否能與本部同日而語呢？這是購房者最關心的問題。

教育與地產聯(lián)姻早已不是什么新鮮事，據(jù)了解，國內有關“教育地產”的概念最早出現(xiàn)在廣東，1994年9月4日，順德碧桂園開發(fā)商與北京景山學校合作，開辦了廣東碧桂園學校。自此，碧桂園樓盤的銷售駛入了“快車道”。

目前，擁有配套教育資源的樓盤很多，但由于各個學校教育質量的良莠不齊，也給教育地產帶來了一定的負面影響。

一個項目有沒有小學，一般在拿地時就知道了。當開發(fā)商宣傳有名校時，家長一定要跟學校、教委去核實，有的開發(fā)商可能與學校有契約關系，但是有的可能只是宣傳噱頭而已，最后不能兌現(xiàn)。名校的管理資源和師資資源都是有限的，掛個牌子不等同名校，有的地方用名校牌子招生，家長最后非常失望。

對于教育聯(lián)姻地產的模式，開發(fā)商不應該僅僅停留在營銷的簡單層面上，更應該滲透到社區(qū)的開發(fā)理念上來。引入教育資源后，怎樣保持分校的教育質量與本校的教育質量相當，這是很多開發(fā)商在座教育地產時首先應引起重視的問題。

如何聯(lián)姻才能達到多方共贏

在房地產經(jīng)歷了一個較大的調整期后，教育地產的地位并未動搖。加之二孩政策的放開，除部分丁克家庭外，中國目前90%以上的家庭都會遇上子女上學的問題。開發(fā)商推出教育地產，正是順應了購房群體的需求。

從開發(fā)商引進“教育”這一概念的出發(fā)點來說，是想打造一個開發(fā)商、學校、教育主管部門以及購房者的多方共贏局面。一方面，教育是開發(fā)商努力挖掘的一個賣點;另一方面，名校以此可以吸納更多更好的生源;同時，在一些具體項目所在區(qū)域，教育主管部門也有統(tǒng)籌考慮引入一所較好的小學的計劃;除此之外，購房人是教育地產的最終受益者，在教育地產項目置業(yè)的購房人，其子女在社區(qū)入學均享受專門的優(yōu)惠。

商業(yè)一旦實現(xiàn)和城市核心資源與社會需求的有機聯(lián)系，就有了比較硬的賣點。任何一個事件只有在多方共贏得情況下，才能達到良性運營。當從房地產來說，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個小區(qū)，教育職能是小區(qū)的配套設施之一，而不能是唯一。開發(fā)商不是搞教育的，他們更看重的是錢，只有在自己達到一定的實力之后才能追求服務，然而大多數(shù)開發(fā)商是達不到這種水平的。如果想達到共贏，就應該更多地依托政府的資源，政府應該拿土地出讓金統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)商進行建設。而后，由政府委托教育機構進行托管。

“十年樹木，百年樹人”，土地關乎國家生存，教育關乎國家發(fā)展。如果開發(fā)商、學校和教育主管部門可以在項目前期加強溝通、通力合作，相信教育地產將會成為房地產界的下一張王牌。