彭靖

【摘要】本文從近年來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展入手，闡述了新形勢下估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。筆者對估價(jià)行業(yè)自身完善和發(fā)展的路徑給出了建議，同時(shí)也展望了我國估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展的方向。

【關(guān)鍵詞】估價(jià)機(jī)構(gòu);機(jī)遇和挑戰(zhàn);估價(jià)行業(yè);完善和發(fā)展

近年來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的急速增長，我國房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也得以快速成長。房地產(chǎn)估價(jià)在各個(gè)領(lǐng)域得以廣泛應(yīng)用。在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的過程中，人們對專業(yè)訊息、專業(yè)知識及服務(wù)的需要大增，從而使房地產(chǎn)估價(jià)市場涌現(xiàn)更多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)及更開闊的業(yè)務(wù)空間。解析近年來房地產(chǎn)市場成長狀況，掌控其發(fā)展趨勢，預(yù)測新形勢下估價(jià)機(jī)構(gòu)所面臨的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)，探求發(fā)展對策，加快縮小與發(fā)達(dá)國家的行業(yè)差距，實(shí)現(xiàn)我國估價(jià)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，就顯得至關(guān)重要。

1、近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r

我國房地產(chǎn)市場在近年以來獲得了長足發(fā)展，在以下幾點(diǎn)得以體現(xiàn)：1.國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長。近年來，中國國民經(jīng)濟(jì)增長率的不斷提高導(dǎo)致了城市化的不斷擴(kuò)大。大批農(nóng)業(yè)人口涌入城市，這部分農(nóng)轉(zhuǎn)非人口必定要進(jìn)行住房消費(fèi)，從而推漲了房地產(chǎn)市場新的需求購買力。2.體制與機(jī)制的市場化。房改前，國家和集體是房屋建設(shè)及分配的主體。房改后，房屋建設(shè)與購買共同入市，促進(jìn)了住房商品化。3.系列相關(guān)政策的出臺(tái)。市場經(jīng)濟(jì)一方面提升了購買力，另一方面催化了人們諸如住房按揭貸款等各類新的消費(fèi)觀念。目前，數(shù)額巨大的住房按揭貸款間與開發(fā)貸款是房地產(chǎn)市場得以持續(xù)高速發(fā)展的最重要的資金來源。

雖然在房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的過程中，出現(xiàn)過局部過熱及價(jià)格泡沫等現(xiàn)象，經(jīng)過了短期的局部調(diào)整的過程，但這是市場當(dāng)中經(jīng)常有的現(xiàn)象，從更長遠(yuǎn)的角度來看，我國的房地產(chǎn)市場總的形勢還是較為樂觀的，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，仍有著長期穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

隨著持續(xù)加快、加強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體制改革步伐以及WTO組織的加入，我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)將更為活躍。龐大的國際房地產(chǎn)市場也為中國的房地產(chǎn)評估行業(yè)和機(jī)構(gòu)打開了一扇大門，為我們提供了廣闊的發(fā)展空間，也帶來了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

在我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制改革大潮與國際接軌的新形勢下，國際評估機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐一方面帶來了先進(jìn)理念，另一方面也造成了強(qiáng)大的沖擊。一方面，中國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)面臨著許多機(jī)遇，另一方面，它們也面臨著許多挑戰(zhàn)。那么中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在新形勢下將面臨哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？筆者歸納了如下幾點(diǎn)：

2.1加劇我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的市場競爭

我國房地產(chǎn)評估行業(yè)目前現(xiàn)狀是，一方面，機(jī)構(gòu)違法及無證經(jīng)營情況仍有存在，另一方面，即便具備資格的機(jī)構(gòu)，也有內(nèi)部組織不規(guī)范及業(yè)務(wù)水平良莠不齊的局面。同時(shí)，還存在因估價(jià)人員知識儲(chǔ)備不完善、知識結(jié)構(gòu)不系統(tǒng)，綜合素質(zhì)有缺陷而不能適應(yīng)高端復(fù)雜評估業(yè)務(wù)要求的情況。

新形勢下，與房地產(chǎn)市場日趨活躍同時(shí)而來的，是評估機(jī)構(gòu)市場競爭的日益激烈。市場競爭必然導(dǎo)致優(yōu)勝劣汰。市場的活躍帶來了新機(jī)構(gòu)的不斷涌現(xiàn)，那些規(guī)模不大、實(shí)力不強(qiáng)且素質(zhì)不高的機(jī)構(gòu)在此過程中將被無情淘汰;反之，那些具有規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)且操作規(guī)范的機(jī)構(gòu)能獲取廣泛業(yè)務(wù)，從而競爭力更強(qiáng)且社會(huì)信譽(yù)不斷走高并逐步成為評估市場的中堅(jiān)力量。

在現(xiàn)階段，與國外相比，我國的評估機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)施相對落后，規(guī)模經(jīng)營水平有限，觀念意識相對陳舊從而競爭力較差。在新形勢下，各機(jī)構(gòu)需要從各個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整和完善。在評估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部也要進(jìn)行重組和創(chuàng)新，在常規(guī)估價(jià)業(yè)務(wù)之外，還要拓展出估價(jià)理論研究、市場信息發(fā)布、經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測與分析等等業(yè)務(wù)類型。這些都是房地產(chǎn)評估行業(yè)和機(jī)構(gòu)在激烈競爭的新形勢下避免壟斷，消除不正當(dāng)競爭的新的和更高的要求。

總之，市場競爭將促使房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間的優(yōu)勝劣汰及機(jī)構(gòu)內(nèi)部重組和創(chuàng)新。

2.2實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)與國際接軌

我國目前有眾多評估機(jī)構(gòu)是從各行業(yè)部門脫鉤改制而來，這類機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)上仍與原主管部門有著千絲萬縷的聯(lián)系，極易形成政企不分、行業(yè)壟斷的局面，對評估機(jī)構(gòu)的公平競爭極為不利。新形勢下，評估行業(yè)要與國際評估業(yè)同步，所有評估機(jī)構(gòu)都要走向市場，所有經(jīng)營性的評估業(yè)務(wù)必須要由完全市場化的評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，評估機(jī)構(gòu)即為企業(yè)，即不屬于任一行業(yè)行政部門，也不再具有任何行政職能。競爭規(guī)則由市場制定，評估業(yè)務(wù)由委托方自由選擇。

要使我國評估機(jī)構(gòu)真正實(shí)現(xiàn)市場化與社會(huì)化，唯有改變評估機(jī)構(gòu)與行政單位政企不分、行業(yè)壟斷局面才能得以推動(dòng)。

2.3促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)相關(guān)法規(guī)和監(jiān)督措施的進(jìn)一步完善

市場經(jīng)濟(jì)是一種法治經(jīng)濟(jì)，法治也是市場化和社會(huì)化的房地產(chǎn)評估活動(dòng)所必需的。評估行為要用法律來規(guī)范，以機(jī)制來約束。新形勢下，我們應(yīng)依國際慣有先例，借鑒他國成功經(jīng)驗(yàn)來制定屬于中國的評估專項(xiàng)法規(guī)，以保證評估行業(yè)健康發(fā)展。

只有這樣，我們才能提高評估服務(wù)行為的標(biāo)準(zhǔn)化和透明度，提高房地產(chǎn)評估行業(yè)和機(jī)構(gòu)的信譽(yù)和市場競爭力，使中國房地產(chǎn)評估行業(yè)盡快進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的軌道。

2.4促進(jìn)我國統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估管理體制的建立

由于房地產(chǎn)評估服務(wù)是有償服務(wù)，具有收益，所有政府職能部門都望對其施加影響，這就造成多部門多頭管理上，各說其是，而無法形成統(tǒng)一的法規(guī)制度及系統(tǒng)的管理規(guī)范。

新形勢下，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)均趨向國際化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也將同步開放，國外同行競爭局面必將到來。對進(jìn)入我國市場的中外合資及純外資評估機(jī)構(gòu)必須按照國際慣例進(jìn)行認(rèn)證和準(zhǔn)入。理順多部門管理的機(jī)構(gòu)改革勢在必行，全國及地方估價(jià)師學(xué)會(huì)需獨(dú)立行使職權(quán)，在評估師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊管理、繼續(xù)教育、行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定及職業(yè)道德規(guī)范方面發(fā)揮作用，政府部門僅對評估行業(yè)進(jìn)行宏觀指導(dǎo)與監(jiān)督。

此外，由于國內(nèi)外評估機(jī)構(gòu)在同一市場競爭，因此有必要引入并共同采用國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)和做法。在房地產(chǎn)評估原則、目的、方法、術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)參數(shù)等等各方面都作出統(tǒng)一模板，建立統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與管理體制，促使房地產(chǎn)評估管理規(guī)范化。

2.5促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估理論與方法的統(tǒng)一和完善

我國房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚但成長很快，目前在估價(jià)的理論與實(shí)踐上均存在有一些問題。新形勢下，這些問題將逐步得以解決，我國房地產(chǎn)評估理論與實(shí)踐必將得到進(jìn)一步完善。

對于評估實(shí)踐中存在的問題，如評估標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)參數(shù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，評估工作的監(jiān)督和審計(jì)機(jī)制的形成等等。在新形勢下，他們將在不同程度上逐步完善和規(guī)范，促進(jìn)中國房地產(chǎn)評估業(yè)成不斷走向成熟。

3、估價(jià)行業(yè)自身的完善和發(fā)展

近年來，我國高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、宏觀穩(wěn)健的政策使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具備了強(qiáng)大的市場潛力以及發(fā)展空間。與此同時(shí)，行業(yè)市場化、國際化進(jìn)一步加劇，服務(wù)更趨多樣化、專業(yè)化，行業(yè)競爭壓力倍增。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)面前，我們應(yīng)未雨綢繆，制定有效措施以促進(jìn)估價(jià)行業(yè)的完善和發(fā)展。

3.1完善房地產(chǎn)評估制度

新中國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，各種與房地產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)、制度也還很不健全;房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)行為尚欠規(guī)范。為此，我們應(yīng)參照國外先進(jìn)、有效的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)我國的客觀實(shí)際，健全有關(guān)房地產(chǎn)評估制度，加強(qiáng)政府行政監(jiān)管。（1）制定嚴(yán)格的評估機(jī)構(gòu)審批制度。（2）擬定評估價(jià)格的監(jiān)管制度，完善評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范。（3）建立、完善房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)年檢和房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證制度。（4）建立執(zhí)業(yè)人員的再教育制度。

3.2加強(qiáng)行業(yè)自身建設(shè)

新形勢下，如何提高我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的競爭力和服務(wù)意識，提高自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力來順應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律呢？有如下幾點(diǎn)： （1）提高人員素質(zhì)，提升執(zhí)業(yè)水準(zhǔn) ;（2）加強(qiáng)行業(yè)自律，服務(wù)行業(yè)發(fā)展（3）制定道德準(zhǔn)則，提升行業(yè)地位。

3.3建立房地產(chǎn)評估信息網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)管理

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在近年來發(fā)展迅猛，這為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)展提供了有利條件。全面、真實(shí)的房地產(chǎn)評估信息是房地產(chǎn)評估業(yè)開展業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和根本，更是其實(shí)力強(qiáng)勁的表現(xiàn)和其信譽(yù)度、權(quán)威性的象征。因此，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)積極建立房地產(chǎn)評估信息網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化評估信息的搜集、處理。儲(chǔ)備能力。通過網(wǎng)絡(luò)信息，及時(shí)、便捷地學(xué)習(xí)國外有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn);快速、便捷地獲取國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)政策、經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營、金融、稅收等信息，以市場為導(dǎo)向，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，及時(shí)對房地產(chǎn)評估信息作出系統(tǒng)化、科學(xué)化的綜合分析和預(yù)測，比較網(wǎng)上的信息，制定更加合理、科學(xué)、公正的房地產(chǎn)價(jià)格，藉以建立信息時(shí)代的核心競爭優(yōu)勢，從而更好地為客戶提供全方位的信息服務(wù)，更好地推銷自己的服務(wù)管理理念，展示行業(yè)形象，以開拓更廣闊的評估市場。

3.4加快拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種

在目前階段，我國大部分估價(jià)機(jī)構(gòu)幾乎僅從事房地產(chǎn)估價(jià)這一單一業(yè)務(wù)?？v觀國外成功機(jī)構(gòu)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，其業(yè)務(wù)類型多樣，范圍均多方涉足。因此，我們的機(jī)構(gòu)也應(yīng)走多元化發(fā)展道路，積極拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種;全面介入除評估以外的咨詢、策劃、可行性研究以及城市房屋征收、舊城改造、企業(yè)重組與并購等各個(gè)領(lǐng)域。

3.5增強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)綜合競爭力

在目前階段，雖然中國有大量的評估機(jī)構(gòu)，但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)規(guī)模小，競爭力不強(qiáng)，行業(yè)內(nèi)部惡性競爭劇烈。而我們面臨的來自國際市場的競爭對手均有較強(qiáng)的綜合實(shí)力，其服務(wù)理念更先進(jìn)，專業(yè)化程度更高。因此，中國的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，增強(qiáng)緊迫感，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)合作，發(fā)展專業(yè)化，打造品牌，逐步融入從技術(shù)到服務(wù)的國際化，不斷增強(qiáng)自身實(shí)力，應(yīng)對競爭。

總結(jié)：

總言之，21世紀(jì)是個(gè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的時(shí)代，我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)若想得到長足發(fā)展，在國內(nèi)乃至國際房地產(chǎn)評估市場站穩(wěn)自己的腳跟，必須來一場"鳳凰涅磐”式的變革，從而加強(qiáng)自身的建設(shè)，不斷地發(fā)展、完善;不斷健全、完善房地產(chǎn)評估制度，加強(qiáng)政府行政監(jiān)管力度，認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)政策、法規(guī)和措施，建立起一支技術(shù)好、服務(wù)優(yōu)、管理嚴(yán)的房地產(chǎn)評估隊(duì)伍。只有這樣，我們才能與國際房地產(chǎn)評估市場的強(qiáng)大影響力相抗衡，更好地促進(jìn)中國房地產(chǎn)評估業(yè)的健康有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]高炳華.中國加入WTO給房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來的影響，中國估價(jià)師資訊網(wǎng)，2002.