李瑩

摘要：本文通過對土地儲備工作典型城市的工作方式的調(diào)研及研究，通過總結(jié)和歸納典型城市在土地儲備工作中的相關(guān)經(jīng)驗，明確了我市土地儲備相關(guān)工作模式的改革方向，設(shè)計了我市土地儲備交易信息化平臺建設(shè)的基本構(gòu)架，為我市的土地儲備工作指明了前進的方向。

Abstract： Through the investigation and research on the working methods of typical cities in land reserve work， this article clarifies the reform direction of the city's land reserve-related work mode by summing up and summarizing the relevant experience of typical cities in land reserve work， and designs the basic framework of the land reserve transaction information platform construction， which has pointed out the way forward for the city's land reserve work.

關(guān)鍵詞：土地儲備;土地儲備交易信息化平臺;建設(shè)

Key words： land reserve;land reserve trading information platform;construction

中圖分類號：F301? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）03-0211-02

1? 研究背景

土地資源工作不斷發(fā)展，土地資源市場化配置的程度也在不斷地提高。為了營造更加公平、更加公正、更加公開的土地市場環(huán)境，滿足土地儲備交易向著更加數(shù)字化、信息化程度更高的方向發(fā)展的要求，高效的管理、數(shù)量巨大的土地交易數(shù)據(jù)，建立一個健全完善的土地儲備信息平臺的要求也就應(yīng)運而生。隨著沈陽市自然資源局的成立，相關(guān)的部門和機構(gòu)均有一定的調(diào)整和整合，相應(yīng)的業(yè)務(wù)辦理流程發(fā)生了一定的變化。在信息系統(tǒng)的建設(shè)方面，2014年，原市土地儲備中心和土地交易中心希望合作建立一套儲備交易管理系統(tǒng)。2018年，由于業(yè)務(wù)流程的改變，工作人員的調(diào)動等諸多因素，使得開發(fā)建設(shè)的儲備交易系統(tǒng)未能得到繼續(xù)的應(yīng)用。現(xiàn)階段，土地儲備部分、土地評估部分、土地交易部分均無可使用的信息化平臺，未接入“多規(guī)合一”的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺，無法做到共享全局“一張圖”數(shù)據(jù)。

2? 研究方法與對象

本文主要采用的研究方法，第一種是查閱資料，通過期刊、網(wǎng)站等方法查閱相關(guān)城市的土地儲備交易的相關(guān)現(xiàn)狀情況，了解各地在土地儲備工作方面的不同工作模式以及其信息化程度。第二種是調(diào)查問卷，向各縣市區(qū)調(diào)查現(xiàn)在的土地儲備相關(guān)工作現(xiàn)狀、工作中存在的問題以及對相關(guān)問題的建議和意見。第三種是座談考察，向其他城市調(diào)研土地儲備工作的相關(guān)程序、信息管理、數(shù)據(jù)管理、信息平臺建設(shè)等具體操作流程，調(diào)研對象涉及各區(qū)縣分中心，以及有關(guān)副省級城市的土地儲備交易部門。

3? 研究基本情況

3.1 資料調(diào)研

通過對相關(guān)城市土地儲備工作和土地交易工作的相關(guān)情況進行資料的查閱。在網(wǎng)絡(luò)上搜索相關(guān)的文獻(xiàn)期刊，了解國內(nèi)當(dāng)前不同城市的土地儲備方式和工作開展情況。

3.1.1 市場主導(dǎo)型

上海市是“市場主導(dǎo)型”土地儲備方式的代表城市。上海市的土地儲備工作可以被分為三個部分：第一部分負(fù)責(zé)相關(guān)工作的協(xié)調(diào)和決策，第二部分負(fù)責(zé)制定相關(guān)的工作計劃，第三部分就是具體工作的實施部分。

上海市土地主要工作內(nèi)容包括：①推進“退二進三”戰(zhàn)略部署，在市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，將工業(yè)用地退出城市城區(qū)，將其地塊改造成三產(chǎn)用地。②根據(jù)城市規(guī)劃的相關(guān)規(guī)定，在市場經(jīng)濟的引導(dǎo)下，對征收的土地進行開發(fā)。③對回收的國有用地進行經(jīng)營和管理。④做好收購?fù)恋爻鲎尩臏?zhǔn)備工作。

總的來說，上海市的這種“市場主導(dǎo)型”土地儲備方式，更加注重市場在土地儲備過程中的作用，被征收單位可獲得的權(quán)益更多，政府對土地不具有強制性的權(quán)力，對土地的控制力不是很強。

3.1.2 政府主導(dǎo)型

杭州市是“政府主導(dǎo)型”土地儲備方式的代表城市。杭州市的土地儲備工作有兩個主要部分：第一部分直接由政府負(fù)責(zé)土地工作中的決策和協(xié)調(diào)部分，第二部分主要負(fù)責(zé)各項工作的開展和實施。

杭州市土地主要工作內(nèi)容包括：①制定土地儲備相關(guān)計劃，按時按需回收土地。②對政府回收的土地進行經(jīng)營和管理的相關(guān)工作。③對收購的土地進行出讓前的準(zhǔn)備開發(fā)工作。④進行土地的出讓工作。⑤籌備回收土地需要的資金。

在杭州市的土地儲備工作中，政府起到了決定性的作用。政府明確規(guī)定了土地如何向市場供應(yīng)，即：在土地的供應(yīng)的過程中必須經(jīng)過政府的儲備，土地的所有者禁止自行對土地進行交易。

3.1.3 市場政府混合型

武漢市是“市場政府混合型”的代表城市，武漢市的土地儲備工作也分成了三個層級：第一層級在工作中主要起到統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和決策的作用，第二層級起到監(jiān)管的作用，第三層級就是土地儲備工作的具體實施者。

與以上兩種土地儲備工作方式不同的是，武漢市以政府主導(dǎo)為主，同時以市場的調(diào)節(jié)作用作為補充。在之前提到的政府主導(dǎo)的土地儲備工作中，土地只能由政府征收，原所有人并不具備談價的資格，而在武漢市的這種工作方式中，原所有人可向政府提出申請，自行交易。

3.2 問卷調(diào)查

問卷調(diào)查的內(nèi)容，主要從工作流程和信息平臺建設(shè)兩方面的內(nèi)容入手。

3.2.1 土地儲備計劃

在土地被列入儲備計劃之前，各有關(guān)部門均能對土地的各項情況進行核實，如：規(guī)劃情況、現(xiàn)場狀況、土地歸屬權(quán)問題。在提供年度儲備計劃所需文件時，認(rèn)為提供“儲備及出讓時間、征收成本”項目有難度的占七成，認(rèn)為提供“預(yù)計收入情況”有難度的占六成，認(rèn)為提供“規(guī)劃指標(biāo)”情況有困難的較少。

3.2.2 土地儲備評估交易信息平臺方面

反饋結(jié)果認(rèn)為該平臺的建立對日常工作有一定積極作用的占八成以上，認(rèn)為該平臺可有可無的占兩成左右。超半數(shù)以上的問卷反饋平臺應(yīng)具備以下功能：“土地儲備計劃執(zhí)行情況”、“數(shù)據(jù)共享”、“地塊信息查詢”、“土地線上評估”。同時該平臺應(yīng)接入“多規(guī)合一”等外部平臺，做到信息互通，增強其功能性。八成以上的受訪者認(rèn)為，相關(guān)政策法規(guī)仍需完善，對土地交易中相關(guān)手續(xù)辦理的流程進行簡化。

3.3 相關(guān)城市做法

通過電話調(diào)查的方式，對武漢市土地儲備相關(guān)工作做法進行了調(diào)查咨詢。

3.3.1 土地儲備交易業(yè)務(wù)工作情況

武漢市的土地儲備及交易方面的工作流程相當(dāng)規(guī)范，在交易中心的窗口負(fù)責(zé)受理土地的儲備及交易工作，隨后將受理的工作整理好轉(zhuǎn)交到專門的受理部門，召集專家對相關(guān)內(nèi)容進行論證和咨詢，對地塊的情況進行明確，哪些需要儲備，哪些不需要儲備，不需要儲備的地塊退回給交易中心。已經(jīng)決定進行儲備的地塊，將會被儲備部門負(fù)責(zé)，進行開發(fā)和整理，準(zhǔn)備出讓。

3.3.2 土地儲備交易信息平臺數(shù)據(jù)庫建設(shè)情況

武漢市的土地儲備交易信息平臺建設(shè)，考慮的十分完善，不僅考慮到了對土地儲備和交易數(shù)據(jù)的整理和管理，同時還考慮到了基礎(chǔ)地理、國土資源管理、城市規(guī)劃設(shè)計等多個方面的信息整合，實現(xiàn)了平臺信息的多元化。

在整體設(shè)計數(shù)據(jù)庫的時候，將數(shù)據(jù)庫分為了基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫和其他各業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫等幾部分，其中①基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫的作用是：通過整合其他信息平臺的地理數(shù)據(jù)，讓使用者在選擇地塊時，可以方便地獲取地塊的相關(guān)信息，如：行政區(qū)劃、地形地貌、影像等資料。②各業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫在功能方面也可以分為內(nèi)部數(shù)據(jù)庫和外部數(shù)據(jù)庫兩部分，由于土地儲備的相關(guān)工作并不是孤立、封閉的，在工作過程中需要查詢其他的資料、信息，如：查封、抵押等信息，這些信息的查詢就可以通過外部數(shù)據(jù)庫這一部分來實現(xiàn)。而其工作自身的內(nèi)容就需要內(nèi)部數(shù)據(jù)庫來完成了。③土地儲備數(shù)據(jù)庫被設(shè)計成了三個部分，分別是土地儲備計劃部分、土地儲備部分以及供地部分。

3.3.3 對我市土地儲備交易信息化平臺建設(shè)的啟示

①加快數(shù)據(jù)整合速度，實現(xiàn)全市多源數(shù)據(jù)庫網(wǎng)絡(luò)。加快全市土地相關(guān)部門的信息數(shù)據(jù)整合，將土地相關(guān)數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)庫，再與其他部門的相關(guān)空間數(shù)據(jù)進行對接，逐步將全市的土地儲備工作相關(guān)數(shù)據(jù)編織成一張網(wǎng)，形成一張圖。②完善工作流程，提升工作效率。建立信息化和標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程，加強工作人員的培訓(xùn)工作，不斷加強自身的工作能力。整合資源信息，完善工作體系，保障交易信息平臺的平穩(wěn)運轉(zhuǎn)，提高工作效率。

4? 結(jié)論

經(jīng)過對國內(nèi)典型土地相關(guān)工作的調(diào)研學(xué)習(xí)，充分研究其他城市的先進經(jīng)驗，將通過以下方法與步驟，建設(shè)我市土地儲備交易信息平臺，創(chuàng)新我市的土地工作管理模式。

首先，進一步完善工作流程。在一系列調(diào)研的基礎(chǔ)上，進行更加深入的研究，發(fā)現(xiàn)我市在土地工作流程方面的不足，梳理業(yè)務(wù)線上信息化的同時，對工作流程進行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化，對工作程序進行適當(dāng)?shù)暮喕?/p>

其次，整理數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫。將土地儲備、土地評估、土地交易，這三方面的數(shù)據(jù)進行分類入庫整理，然后將工作流程中所需要的其他基礎(chǔ)資料與平臺進行對接，實現(xiàn)數(shù)據(jù)互訪，共享，充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)時代的優(yōu)勢。

最終，對原有信息平臺進行升級改造。與原平臺的開發(fā)維護方進行協(xié)商，溝通升級方案，確定新系統(tǒng)在功能方面、流程方面、數(shù)據(jù)共享方面的全新構(gòu)架。實現(xiàn)土地相關(guān)業(yè)務(wù)的線上辦理，爭取盡快上線運行，對土地相關(guān)工作的高效開展作出貢獻(xiàn)。

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